Концентрация гостеприимства

Компания «Балтстрой» планирует реконструировать под отель аварийное здание в Адмиралтейском районе. По мнению экспертов, в ближайшее время здесь ожидается сильная конкуренция среди гостиничных операторов всех мастей.

Здание под реконструкцию расположено на Лермонтовском проспекте, 14, лит. Б. К нему прилагается земельный участок площадью 515 кв. м.
Территория находится в историческом квартале, ограниченном набережной канала Грибоедова, Садовой улицей и собственно Лермонтовским проспектом. Но, по данным КГИОП, подлежащее реконструкции здание не является объектом культурного наследия. Однако примыкает к выявленному памятнику – «Дому Ш.З. Иофа с кинематографом» (Лермонтовский проспект, 14, лит. А / Садовая улица, 75). Поэтому охране подлежат объемно-пространственная композиция, габариты, архитектурные решения фасадов реконструируемого здания, а также благоустройство близлежащей территории.
Общая площадь четырехэтажного дома с мансардой составляет 1,5 тыс. кв. м, из которых около 940 «квадратов» занимают девять квартир. Он был построен в 1849 году, последний капремонт проводился в 1980-м. Здание было признано аварийным и подлежащим реконструкции еще в 1994 году, а в 2006-м включено в адресный перечень городского жилищного фонда, подлежащего расселению. На тот момент в доме проживало 17 семей (42 человека), для переселения которых требовалось более 930 кв. м нового жилья. По состоянию на конец сентября текущего года две из них (263 кв. м) находилось в собственности компании «Балтстрой». Сейчас, по данным администрации Адмиралтейского района, в доме проживает всего одна семья из трех человек. Для ее переселения инвестор должен передать городу квартиру площадью не менее 54 кв. м. Кроме того, за право реализации проекта компания должна перечислить в казну почти 8 млн рублей. На реконструкцию отводится 2 года.
В новом Генплане жилой дом попал в зону Д, в которой разрешена общественно-деловая застройка всех типов. Инвестор предпочел реконструировать его под отель. Площадь здания после реконструкции увеличится до 1,9 тыс. кв. м за счет переоборудования мансарды с частичным изменением кровли (при этом ни существующие отметки ее конька, ни высота карнизов и отступы мансардного этажа не изменятся). Как ранее заявлял генеральный директор ООО «Балтстрой» Юрий Корепанов, в нем разместится гостиница уровня «три звезды» на 60 номеров. Кроме того, в состав объекта войдут ресторан, салон красоты, административные и служебные помещения. На внутридворовой территории предусматривается оборудование крытой автостоянки на два автомобиля.
В ООО «Иола» подсчитали, что затраты инвестора на реконструкцию могут составить около 68 млн рублей. По мнению аналитиков городских консалтинговых компаний, реконструкция этого объекта может обойтись инвестору в 1-1,5 тыс. USD за 1 кв. м (без учета затрат на его последующее оборудование). Как считает ведущий консультант ЗАО «МКД Партнер» Алексей Казьмин, при оценке затрат на реконструкцию зданий в центре города необходимо учитывать еще и так называемые трансакционные издержки. Порой на различные согласования и решение имущественно-правовых вопросов, связанных с реализацией подобных проектов, приходится едва ли не большая часть требуемых инвестиций. «Сроки окупаемости у проектов, предполагающих реконструкцию в историческом центре, более продолжительные, нежели у стандартных проектов по строительству гостиничных объектов с нуля. Наша практика свидетельствует, что если для последних характерен срок окупаемости в диапазоне 6-8 лет, то для первых – около 10 лет», – констатирует он. Другая сложность, по словам г-на Казьмина, заключается в последующем управлении объектом: «Таким объектом вряд ли заинтересуются иностранные или отечественные гостиничные операторы из-за незначительного номерного фонда и неопределенности в достижении устойчивых финансово-экономических показателей». Подобные проекты, убеждены эксперты, – прерогатива небольших частных компаний.
Адмиралтейский район сегодня – это преимущественно «петровская застройка». Некоторые здания – почти ровесники города, в зону охраны входит почти половина района. Это, по мнению участников рынка, серьезно тормозит реконструкцию и новое строительство. «Подавляющее большинство домов здесь являются зданиями старого фонда, построены до 1917 года. По своим конструктивным особенностям они плохо подходят для размещения крупных гостиниц. Именно этот аспект предопределил то, что большинство гостиничных объектов здесь – мини-отели. В данном районе сегодня работают около 15 небольших гостиниц», – комментирует руководитель отдела развития и продаж Rinaldi Hotels Group Ирина Морозова. По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в настоящее время в Адмиралтейском районе действуют девять отелей с фондом более 50 номеров каждый – почти на 2,4 тыс. номеров (см. таблицу).
При этом сегмент трехзвездочных гостиниц представлен всего двумя объектами – «Азимут» и «Адмиралтейская». Однако, по мнению экспертов, в ближайшие годы здесь возможно появление большего числа конкурентов. На различных стадиях реализации находятся еще около двух десятков гостиничных проектов. В частности, новые отели со временем должны появиться в домах 3, 112, 132 и 145 по набережной реки Фонтанки. Здесь свои инвестпроекты реализуют фирмы «Объединенный резервный Фонд», УК «Дом на Фонтанке» и «Нежилой фонд Консалт». Будут созданы отели на Английской набережной, 60-62 и 72 (инвестор – УСК «Балтийский монолит»), в переулке Антоненко, 2 («Файв Стар»), на Почтамтской улице, 3/5 («Галакси»), Галерной улице, 4 («Сенат Отель») и пр. Не исключено, что некоторые из этих объектов будут действовать в той же ценовой категории, что и проект компании «Балтстрой». Также в ближайшие два года в Адмиралтейском районе откроются сразу две пятизвездочных гостиницы на Вознесенском проспекте.