Северная высота
30.11.2009
НП СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» внесло 11 поправок в один из самых спорных городских законов – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Поправки, разработанные специалистами из компании RBI, на прошлой неделе обсуждались с вице-губернатором Романом Фили- моновым и заслужили его одобрение. Сейчас документы переданы в Комиссию по Землепользованию и застройке Санкт-Петербурга и будут рассматриваться на ближайшем заседании, которое состоится в начале года.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Практика применения Закона Санкт-Петербурга «Правила землепользования и застройки» показывает, что в него необходимо внести ряд изменений для его совершенствования. Как и любой закон, особенно закон прямого действия, к подготовке и приятию которых стремятся законодатели, ПЗЗ – достаточно объемный и детальный документ. Это означает, что закон подробно описывает алгоритм взаимодействия инвесторов, строителей и городских властей и, главное, достаточно жестко задает параметры использования и наполнения земельных участков, предполагаемых к застройке. Понятно, что город – это не равномерно застроенные и используемые территории, поэтому основная задача подготовленных поправок – это расширение коридора предельно допустимых параметров и коэффициентов использования земельных участков при реализации инвестиционных проектов, с учетом неравномерности застройки и использования самих участков и территорий, к ним прилегающим. В частности, предлагается расширить число параметров, которые отнесены законом к числу предельно допустимых в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса, которая позволяет определить в качестве предельно допустимых любые параметры, относящиеся к земельным участкам и имеющие числовое значение. Предлагается в поправках отрегулировать коллизии, возникающие во множестве функциональных и территориальных зон, определенных Генеральным планом, в отношении которых установлены ограничения в использовании расположенных на них объектов, функционирование которых требует установления санитарно-защитных зон, существуют объекты, например, жилого назначения, попадающие де-факто в эти зоны. В подготовленных поправках предлагается сократить ограничения суммарной доли площади земельного участка, занимаемых объектами условно разрешенных видов использования и относящимся к ним озеленением, машиноместами и необходимыми элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства. Кроме того, предлагается не учитывать в оценке максимальной высотности объекта строительства машинные помещения лифтов, устанавливаемых на крышах зданий. И еще ряд уточняющих закон поправок.
Евгений Наталенко, заместитель вице-президента по жилой недвижимости Холдинга RBI (компании RBI и «Северный город»):
– Правила землепользования и застройки определяют ключевые параметры строительства объектов, и это, безусловно, важнейший документ, регулирующий деятельность застройщиков. Тем не менее, на наш взгляд, текущая редакция ПЗЗ в части норм пропагандирует излишне жесткий подход, который служит ограничением для реализации проектов строительной отрасли. Рабочая группа по ПЗЗ, созданная на базе НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», разработала ряд поправок и вынесла его на рассмотрение правительства Петербурга. Все поправки касаются возможностей оптимального использования территории земельного участка. Во-первых, Градостроительный кодекс допускает получение разрешений на отклонение по гораздо большему числу предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, чем сегодня рассматривает и рекомендует разрешить Городская комиссия по землепользованию и застройке. На наш взгляд, это искусственное ограничение надо снимать. Во-вторых, сегодня в нормативах ПЗЗ в части озеленения территории практически не допускается возможность размещения зеленых насаждений на стилобатах строящихся зданий или эксплуатируемой кровле подземных частей зданий. Но, на наш взгляд, современные технологии строительства вполне позволяют размещать даже ствольные деревья на эксплуатируемых кровлях различных подземных и надземных частей зданий, не говоря уже о кустарниках, грунтовых дорожках, малых архитектурных формах, спортивных и детских площадках, которые будут в свободном доступе для всех пользователей объекта. Таким образом, можно не только решить насущные проблемы обеспечения жителей зелеными насаждениями, но и сопрячь это решение с удовлетворением прочих нормативных требований, а также жизненно важных потребностей горожан (обеспечение необходимым количеством машиномест или даже сверх нормативов, создание систем коллективной безопасности, улучшение комфортности жилья и прочее). В-третьих, нам представляется излишне строгим требование выполнять озеленение территории земельного участка в соответствии со всеми нормативами без возможности их снижения в случаях, когда в пешеходной доступности от участка имеются зеленые зоны: леса, парки, сады. Еще один важный блок предлагаемых поправок касается следующей проблемы. Во множестве жилых и общественно-деловых зон существуют промышленные предприятия, зачастую распространяющие границы своих санитарно-защитных зон за пределы границ своих земельных участков. Это приводит к тому, что на земельных участках, попавших в такую санитарно-защитную зону, не могут быть реализованы проекты жилых или общественно-деловых зданий, вплоть до сокращения санитарных зон промышленных предприятий до границ их земельных участков. Однако сокращение санитарно-защитных зон предполагает проведение достаточно дорогостоящих мероприятий. В ситуации дефицита средств у предприятий задача сокращения санитарных зон не решается годами – формируется замкнутый круг в нахождении решения. Разумеется, в ПЗЗ должны появиться механизмы, побуждающие существующие предприятия сокращать свои санитарно-защитные зоны до установленных пределов, уменьшая вредное воздействие на человека и делая возможным развитие жилищного и общественного строительства, предусмотренного Генеральным планом и ПЗЗ.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Практика применения Закона Санкт-Петербурга «Правила землепользования и застройки» показывает, что в него необходимо внести ряд изменений для его совершенствования. Как и любой закон, особенно закон прямого действия, к подготовке и приятию которых стремятся законодатели, ПЗЗ – достаточно объемный и детальный документ. Это означает, что закон подробно описывает алгоритм взаимодействия инвесторов, строителей и городских властей и, главное, достаточно жестко задает параметры использования и наполнения земельных участков, предполагаемых к застройке. Понятно, что город – это не равномерно застроенные и используемые территории, поэтому основная задача подготовленных поправок – это расширение коридора предельно допустимых параметров и коэффициентов использования земельных участков при реализации инвестиционных проектов, с учетом неравномерности застройки и использования самих участков и территорий, к ним прилегающим. В частности, предлагается расширить число параметров, которые отнесены законом к числу предельно допустимых в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса, которая позволяет определить в качестве предельно допустимых любые параметры, относящиеся к земельным участкам и имеющие числовое значение. Предлагается в поправках отрегулировать коллизии, возникающие во множестве функциональных и территориальных зон, определенных Генеральным планом, в отношении которых установлены ограничения в использовании расположенных на них объектов, функционирование которых требует установления санитарно-защитных зон, существуют объекты, например, жилого назначения, попадающие де-факто в эти зоны. В подготовленных поправках предлагается сократить ограничения суммарной доли площади земельного участка, занимаемых объектами условно разрешенных видов использования и относящимся к ним озеленением, машиноместами и необходимыми элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства. Кроме того, предлагается не учитывать в оценке максимальной высотности объекта строительства машинные помещения лифтов, устанавливаемых на крышах зданий. И еще ряд уточняющих закон поправок.
Евгений Наталенко, заместитель вице-президента по жилой недвижимости Холдинга RBI (компании RBI и «Северный город»):
– Правила землепользования и застройки определяют ключевые параметры строительства объектов, и это, безусловно, важнейший документ, регулирующий деятельность застройщиков. Тем не менее, на наш взгляд, текущая редакция ПЗЗ в части норм пропагандирует излишне жесткий подход, который служит ограничением для реализации проектов строительной отрасли. Рабочая группа по ПЗЗ, созданная на базе НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», разработала ряд поправок и вынесла его на рассмотрение правительства Петербурга. Все поправки касаются возможностей оптимального использования территории земельного участка. Во-первых, Градостроительный кодекс допускает получение разрешений на отклонение по гораздо большему числу предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции, чем сегодня рассматривает и рекомендует разрешить Городская комиссия по землепользованию и застройке. На наш взгляд, это искусственное ограничение надо снимать. Во-вторых, сегодня в нормативах ПЗЗ в части озеленения территории практически не допускается возможность размещения зеленых насаждений на стилобатах строящихся зданий или эксплуатируемой кровле подземных частей зданий. Но, на наш взгляд, современные технологии строительства вполне позволяют размещать даже ствольные деревья на эксплуатируемых кровлях различных подземных и надземных частей зданий, не говоря уже о кустарниках, грунтовых дорожках, малых архитектурных формах, спортивных и детских площадках, которые будут в свободном доступе для всех пользователей объекта. Таким образом, можно не только решить насущные проблемы обеспечения жителей зелеными насаждениями, но и сопрячь это решение с удовлетворением прочих нормативных требований, а также жизненно важных потребностей горожан (обеспечение необходимым количеством машиномест или даже сверх нормативов, создание систем коллективной безопасности, улучшение комфортности жилья и прочее). В-третьих, нам представляется излишне строгим требование выполнять озеленение территории земельного участка в соответствии со всеми нормативами без возможности их снижения в случаях, когда в пешеходной доступности от участка имеются зеленые зоны: леса, парки, сады. Еще один важный блок предлагаемых поправок касается следующей проблемы. Во множестве жилых и общественно-деловых зон существуют промышленные предприятия, зачастую распространяющие границы своих санитарно-защитных зон за пределы границ своих земельных участков. Это приводит к тому, что на земельных участках, попавших в такую санитарно-защитную зону, не могут быть реализованы проекты жилых или общественно-деловых зданий, вплоть до сокращения санитарных зон промышленных предприятий до границ их земельных участков. Однако сокращение санитарно-защитных зон предполагает проведение достаточно дорогостоящих мероприятий. В ситуации дефицита средств у предприятий задача сокращения санитарных зон не решается годами – формируется замкнутый круг в нахождении решения. Разумеется, в ПЗЗ должны появиться механизмы, побуждающие существующие предприятия сокращать свои санитарно-защитные зоны до установленных пределов, уменьшая вредное воздействие на человека и делая возможным развитие жилищного и общественного строительства, предусмотренного Генеральным планом и ПЗЗ.
рубрика:
Большая стройка
