Арендное жилье в помощь дольщикам
19.12.2013
Актуальные аспекты законодательных инициатив в формировании арендного жилого фонда и упорядочения сегмента долевого строительства обсудили члены экспертной комиссии по правовым вопросам инвестиционно-строительной деятельности Координационного совета по развитию строительной отрасли Северо‑Западного федерального округа при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, заседание которой прошло в рамках 50-й выставки-семинара «Жилищный проект».
Как отметил, предваряя дискуссию, Алексей Сапунов, начальник департамента по вопросам экономической и социальной политики аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, совсем недавно глава государства РФ Владимир Путин в очередной раз обратил внимание на необходимость обеспечения строгого правового сопровождения существующей практики проведения долевого жилищного строительства. Поставленные вопросы уже рассматривались на заседании Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО и были вынесены на рассмотрение IV съезда строителей Северо-Запада. Выработанные в рамках работы Координационного совета решения стали основой для обращения полномочного представителя Президента РФ в СЗФО в адрес первого заместителя председателя Правительства РФ, министра регионального развития и министра строительства и ЖКХ.
«Перед экспертной комиссией стоит задача детализировать ранее подготовленные предложения, выйти на разработку норм, применимых в практической деятельности органов власти и их взаимодействии с частными инвесторами. Можно говорить о решении актуальных задач жилищной политики на основе государственно-частного партнерства», – резюмировал Алексей Сапунов.
Поможет ГЧП
«Вопросы обеспечения граждан доступным и комфортным жильем должны решаться на основе единого подхода. И этот подход прежде всего связан с развитием ГЧП, что позволяет обеспечить приток инвестиций в эту сферу, направленный должным образом с точки зрения государственной политики», – утверждает, со своей стороны, Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.
Решения, выработанные Координационным советом по развитию строительной отрасли СЗФО относительно механизмов государственно-частного партнерства в формировании арендного жилого фонда, сводятся к следующим тезисам.
Во-первых, земельный участок предоставляется в рамках проведения конкурса, а не аукциона. Плата при предоставлении земельного участка отсутствует.
Во-вторых, основным критерием оценки конкурсных предложений является соотношение жилых помещений, предоставляемых на условиях некоммерческого найма и коммерческого найма (или аренды), и размера платы граждан по соответствующим долгосрочным договорам.
В-третьих, частный партнер в ГЧП публикует предложение о предоставлении жилых помещений по договорам найма, и допускается приобретение помещений гражданами в собственность, в том числе в рассрочку.
«Этот тезис принципиально отличается от положений законопроекта о некоммерческом найме, который сейчас рассматривается в Госдуме и в котором предлагается наложить мораторий на продажу жилых помещений в доходном доме, что мы считаем нецелесообразным. Разработчики и председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская мотивируют мораторий тем, что это будет гарантировать сохранение единства собственности доходного дома. Однако законом может быть установлено единство управления, и фактически оно всегда есть – его обеспечивает преобладающий собственник», – прокомментировал Юрий Курикалов.
Системные подвохи
Участники заседания в целом согласились с целесообразностью предлагаемых поправок в законодательство, направленных на развитие арендного жилищного фонда посредством формирования ГЧП. При этом они указали на ряд системных ошибок в рассматриваемых сегодня на федеральном уровне законопроектах в этой сфере. Так, по мнению Эдуарда Семенова, начальника отдела юридического сопровождения строительной деятельности департамента юридического обслуживания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», в части ГЧП, возможно, имеет смысл более детально предусмотреть процедуры строительства и передачи объектов социальной инфраструктуры. «Помимо строительства и безвозмездной передачи государству данных объектов приходится платить достаточно большие налоги. Кроме того, строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках комплексного освоения не может осуществляться за счет привлеченных средств участников долевого строительства, однако не каждый банк под это готов выделять кредиты», – заявил Эдуард Семенов.
Со своей стороны, Андрей Цилосани, генеральный директор Фонда развития жилищной кооперации СЗФО, указал на необходимость корректировки законопроекта о некоммерческом найме в части включения в число лиц, имеющих право создавать некоммерческий наемный фонд, работодателя. «Работодатель не имеет права создавать некоммерческие организации (по тексту закона), чтобы строить некоммерческое наемное жилье. Однако он наиболее заинтересован в появлении наемного некоммерческого жилья», – сказал эксперт.
Системной ошибкой этого же законопроекта он назвал положение о неотчуждаемости наемного жилья на срок 20 лет. «Получается, на мой взгляд, не совсем верное ГЧП. С одной стороны – государство, с другой – финансовый рынок, который дает кредит на 20 лет под достаточно высокий процент, но при этом держит весь арендный фонд, не давая возможности его отчуждать. И в случае невыплаты по кредиту весь арендный фонд переходит кредитной организации как залоговая часть», – констатировал Андрей Цилосани.
Проверка на эффективность
Развитие рынка арендного жилья на основе разрабатываемого сейчас законодательства, как и вступающие в силу с 1 января требования закона об обязательном страховании договоров долевого участия, будут способствовать решению стратегической задачи, поставленной президентом РФ, по обеспечению граждан доступным жильем, хотя и не повлияют на решение уже существующим проблем обманутых дольщиков.
«Принципиально важно, что с 2014 года контролирующие органы получат возможность проведения проверки не по истечении трех лет деятельности компании, а уже после первого года деятельности строительной компании. Будут, кроме того, расширены наши полномочия по проведению внеплановых проверок. Если сегодня мы должны иметь поручение прокуратуры, то после 1 января 2014 года будет достаточно обращения граждан, информации о нарушениях в СМИ», – констатировал Олег Островский, заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Он также выразил надежду на скорейшее, не позднее 2014 года, принятие закона Санкт-Петербурга о мерах по защите интересов пострадавших граждан – участников долевого строительства. «В разработанном нами законопроекте логическая цепочка, по нашему мнению, замыкается: мы называем, что такое проблемный объект, говорим, кто такой гражданин, нуждающийся в защите его прав. А вторая часть вопроса – мы говорим, что надо сделать, чтобы достроить проблемный объект и обманутый дольщик получил квартиру», – прокомментировал Олег Островский.
Со своей стороны, Павел Созинов, руководитель Экспертной комиссии Координационного совета, указал на возможные препятствия к тому, чтобы законодательные новшества заработали в полную силу.
По его мнению, документы, регламентирующие деятельность общества взаимного страхования застройщиков, пока в большей степени декларативны. «Какая будет ставка, какие коэффициенты, от чего они зависят? Думаю, эту матрицу мы в конце концов увидим. Но пока не очень понятно, сколько же будет стоить страховка в процентах от стоимости объекта строительства», – прокомментировал Павел Созинов, уточнив, что пока в общество взаимного страхования вступили всего 37 строительных компаний.
Эксперт также ретранслировал идею, высказанную на недавнем заседании Координационного совета председателем этого общественного органа Александром Вахмистровым. «Может быть, стоит рассмотреть возможность создания и других обществ взаимного страхования, где участники знают друг друга. Например, межрегиональные крупные холдинги, похожие друг на друга, могут лучше оценить размеры потенциального ущерба в случае кризисной ситуации у одного из игроков», – объяснил Павел Созинов.
Он также напомнил, что само понятие «застройщик» до сих пор не введено в федеральное правовое поле. «Сегодня, например, в Ленинградской области используется такой неологизм как «контур застройщика», поскольку определить, кто же строит на конкретном объекте, зачастую довольно сложно и для простоты вычленяется «контур» аффилированных лиц, связанных с определенным 214-ФЗ атрибутивом. В конце концов, это может быть и ЖСК, находящийся в определенной связке с частной строительной компании, это могут оказаться и иные структуры, которые владеют земельным участком и пытаются либо строить на нем жилищные объекты и привлекать денежные средства граждан», – сказал Павел Созинов. – «В 214-ФЗ сегодня есть описание застройщика как финансовой модели, финансового института. Поэтому сегодня к застройщикам применяют аналогичные схемы, такие как страхование».
Как отметил, предваряя дискуссию, Алексей Сапунов, начальник департамента по вопросам экономической и социальной политики аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО, совсем недавно глава государства РФ Владимир Путин в очередной раз обратил внимание на необходимость обеспечения строгого правового сопровождения существующей практики проведения долевого жилищного строительства. Поставленные вопросы уже рассматривались на заседании Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО и были вынесены на рассмотрение IV съезда строителей Северо-Запада. Выработанные в рамках работы Координационного совета решения стали основой для обращения полномочного представителя Президента РФ в СЗФО в адрес первого заместителя председателя Правительства РФ, министра регионального развития и министра строительства и ЖКХ.
«Перед экспертной комиссией стоит задача детализировать ранее подготовленные предложения, выйти на разработку норм, применимых в практической деятельности органов власти и их взаимодействии с частными инвесторами. Можно говорить о решении актуальных задач жилищной политики на основе государственно-частного партнерства», – резюмировал Алексей Сапунов.
Поможет ГЧП
«Вопросы обеспечения граждан доступным и комфортным жильем должны решаться на основе единого подхода. И этот подход прежде всего связан с развитием ГЧП, что позволяет обеспечить приток инвестиций в эту сферу, направленный должным образом с точки зрения государственной политики», – утверждает, со своей стороны, Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.
Решения, выработанные Координационным советом по развитию строительной отрасли СЗФО относительно механизмов государственно-частного партнерства в формировании арендного жилого фонда, сводятся к следующим тезисам.
Во-первых, земельный участок предоставляется в рамках проведения конкурса, а не аукциона. Плата при предоставлении земельного участка отсутствует.
Во-вторых, основным критерием оценки конкурсных предложений является соотношение жилых помещений, предоставляемых на условиях некоммерческого найма и коммерческого найма (или аренды), и размера платы граждан по соответствующим долгосрочным договорам.
В-третьих, частный партнер в ГЧП публикует предложение о предоставлении жилых помещений по договорам найма, и допускается приобретение помещений гражданами в собственность, в том числе в рассрочку.
«Этот тезис принципиально отличается от положений законопроекта о некоммерческом найме, который сейчас рассматривается в Госдуме и в котором предлагается наложить мораторий на продажу жилых помещений в доходном доме, что мы считаем нецелесообразным. Разработчики и председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская мотивируют мораторий тем, что это будет гарантировать сохранение единства собственности доходного дома. Однако законом может быть установлено единство управления, и фактически оно всегда есть – его обеспечивает преобладающий собственник», – прокомментировал Юрий Курикалов.
Системные подвохи
Участники заседания в целом согласились с целесообразностью предлагаемых поправок в законодательство, направленных на развитие арендного жилищного фонда посредством формирования ГЧП. При этом они указали на ряд системных ошибок в рассматриваемых сегодня на федеральном уровне законопроектах в этой сфере. Так, по мнению Эдуарда Семенова, начальника отдела юридического сопровождения строительной деятельности департамента юридического обслуживания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», в части ГЧП, возможно, имеет смысл более детально предусмотреть процедуры строительства и передачи объектов социальной инфраструктуры. «Помимо строительства и безвозмездной передачи государству данных объектов приходится платить достаточно большие налоги. Кроме того, строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках комплексного освоения не может осуществляться за счет привлеченных средств участников долевого строительства, однако не каждый банк под это готов выделять кредиты», – заявил Эдуард Семенов.
Со своей стороны, Андрей Цилосани, генеральный директор Фонда развития жилищной кооперации СЗФО, указал на необходимость корректировки законопроекта о некоммерческом найме в части включения в число лиц, имеющих право создавать некоммерческий наемный фонд, работодателя. «Работодатель не имеет права создавать некоммерческие организации (по тексту закона), чтобы строить некоммерческое наемное жилье. Однако он наиболее заинтересован в появлении наемного некоммерческого жилья», – сказал эксперт.
Системной ошибкой этого же законопроекта он назвал положение о неотчуждаемости наемного жилья на срок 20 лет. «Получается, на мой взгляд, не совсем верное ГЧП. С одной стороны – государство, с другой – финансовый рынок, который дает кредит на 20 лет под достаточно высокий процент, но при этом держит весь арендный фонд, не давая возможности его отчуждать. И в случае невыплаты по кредиту весь арендный фонд переходит кредитной организации как залоговая часть», – констатировал Андрей Цилосани.
Проверка на эффективность
Развитие рынка арендного жилья на основе разрабатываемого сейчас законодательства, как и вступающие в силу с 1 января требования закона об обязательном страховании договоров долевого участия, будут способствовать решению стратегической задачи, поставленной президентом РФ, по обеспечению граждан доступным жильем, хотя и не повлияют на решение уже существующим проблем обманутых дольщиков.
«Принципиально важно, что с 2014 года контролирующие органы получат возможность проведения проверки не по истечении трех лет деятельности компании, а уже после первого года деятельности строительной компании. Будут, кроме того, расширены наши полномочия по проведению внеплановых проверок. Если сегодня мы должны иметь поручение прокуратуры, то после 1 января 2014 года будет достаточно обращения граждан, информации о нарушениях в СМИ», – констатировал Олег Островский, заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Он также выразил надежду на скорейшее, не позднее 2014 года, принятие закона Санкт-Петербурга о мерах по защите интересов пострадавших граждан – участников долевого строительства. «В разработанном нами законопроекте логическая цепочка, по нашему мнению, замыкается: мы называем, что такое проблемный объект, говорим, кто такой гражданин, нуждающийся в защите его прав. А вторая часть вопроса – мы говорим, что надо сделать, чтобы достроить проблемный объект и обманутый дольщик получил квартиру», – прокомментировал Олег Островский.
Со своей стороны, Павел Созинов, руководитель Экспертной комиссии Координационного совета, указал на возможные препятствия к тому, чтобы законодательные новшества заработали в полную силу.
По его мнению, документы, регламентирующие деятельность общества взаимного страхования застройщиков, пока в большей степени декларативны. «Какая будет ставка, какие коэффициенты, от чего они зависят? Думаю, эту матрицу мы в конце концов увидим. Но пока не очень понятно, сколько же будет стоить страховка в процентах от стоимости объекта строительства», – прокомментировал Павел Созинов, уточнив, что пока в общество взаимного страхования вступили всего 37 строительных компаний.
Эксперт также ретранслировал идею, высказанную на недавнем заседании Координационного совета председателем этого общественного органа Александром Вахмистровым. «Может быть, стоит рассмотреть возможность создания и других обществ взаимного страхования, где участники знают друг друга. Например, межрегиональные крупные холдинги, похожие друг на друга, могут лучше оценить размеры потенциального ущерба в случае кризисной ситуации у одного из игроков», – объяснил Павел Созинов.
Он также напомнил, что само понятие «застройщик» до сих пор не введено в федеральное правовое поле. «Сегодня, например, в Ленинградской области используется такой неологизм как «контур застройщика», поскольку определить, кто же строит на конкретном объекте, зачастую довольно сложно и для простоты вычленяется «контур» аффилированных лиц, связанных с определенным 214-ФЗ атрибутивом. В конце концов, это может быть и ЖСК, находящийся в определенной связке с частной строительной компании, это могут оказаться и иные структуры, которые владеют земельным участком и пытаются либо строить на нем жилищные объекты и привлекать денежные средства граждан», – сказал Павел Созинов. – «В 214-ФЗ сегодня есть описание застройщика как финансовой модели, финансового института. Поэтому сегодня к застройщикам применяют аналогичные схемы, такие как страхование».
рубрика:
Долевое строительство
автор:
Татьяна Крамарева
