Мансарды по правилам и без
07.12.2009
Надстройка мансард в процессе реконструкции жилых домов за последние пять лет стала скорее правилом, чем исключением.
Инвесторы стараются не упускать возможности увеличить площадь помещений для дальнейшего их использования. Однако такая возможность далеко не всегда оказывается доступной с правовой и архитектурной точки зрения. Сегодня в Санкт-Петербурге насчитывается уже несколько десятков конфликтных адресов, по которым инвесторы пытаются надстроить дополнительные этажи.
Желание инвесторов увеличить площади реконструируемых зданий вполне оправданно: новые квадратные метры – это дополнительная финансовая прибыль. Однако далеко не все здания могут подвергаться такой реконструкции. С точки зрения архитектуры вопрос в первую очередь касается исторических объектов. По словам историка архитектуры Бориса Кирикова, мансарды изначально не характерны для зданий, построенных в стиле классицизма. Именно поэтому сегодня резко бросаются в глаза надстройки этажей на набережной Кутузова, 4 (особняк Шереметева), на Почтамтской улице, 4, Садовой улице, 35. Это адреса, по которым мансарды в виде этажей над объектами классицизма уже существуют. Сейчас в процессе реализации находятся еще несколько десятков проектов, предполагающих строительство мансард. Большая часть из них относится к историческому центру города: скандально известный проект на набережной Мойки, 37; надстройка мансард на Невском проспекте, 3, на Миллионной улице, 11, 12, 23; на набережной Фонтанки, 54 (Толстовский дом); на Итальянской, 37, на Мытнинской набережной, 13, на Оренбургской улице, 4, и др.
Не скрыть за карнизом
В ходе реализации проекта на набережной Мойки, 37 заказчик – компания «Росстро» – столкнулась с множеством протестов против надстройки мансарды в первую очередь с архитектурной точки зрения. Работы по реконструкции ведутся уже более 10 лет. Жилые дома на набережной Мойки, 35 и 37 были переданы ОАО «Росстро» еще в 1995 году. Однако проект полностью до сих пор не завершен. Компания практически построила новый этаж над зданием на набережной Мойки, 37, но в феврале этого года совет по сохранению культурного наследия и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) потребовали приостановить строительство для последующего внесения изменений в проект. Между тем существующая мансарда уже изменила исторический панорамный вид. Она хорошо видна с видовых точек на набережной Мойки.
Борис Кириков отмечает, что мансарды можно надстраивать над зданиями, построенными в стиле эклектики и модерна. Не все проекты строительства мансард можно оценивать отрицательно. В качестве положительных примеров эксперты называют объекты на Малой Морской улице, 2 и Литейном проспекте, 36. Архитекторы отмечают, что для того, чтобы «скрыть» мансарду за карнизом, необходимо предусматривать уступообразную конструкцию кровли. Такая схема вполне успешно применяется в Европе. Эксперты допускают мысль о том, что западная практика еще не перенята петербургскими проектировщиками, возможно, потому, что требует более четкого расчета видимости.
Выгодная путаница
Проблема видимости мансарды заключается не только в тонкостях проектирования. Сопредседатель Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Александр Марголис обращает внимание на то, что инвесторы часто путают этаж и мансарду. Намерения ООО «Ремстройинтур» увеличить высоту 18-метрового здания на Оренбургской улице, 4, до 21 м эксперты расценили именно как попытку выдать дополнительные этажи за мансарду. Инвесторы предусматривали строительство двух этажей в виде мансардной надстройки для создания бутик-отеля на 30 номеров. Двухэтажная надстройка, по мнению разработчиков проекта, не только экономически выгодна, но и пропорциональна зданию. Между тем в Союзе архитекторов Санкт-Петербурга убеждены, что дополнение существующего здания двумя этажами переходит всякие границы.
Такая же участь постигла здание на Мытнинской набережной, 13 (особняк О.Ф. Соколовой). Его высота составляет всего 12 м. Компания «Петробилд» планирует увеличить высоту до 21 м – тоже за счет двух этажей. Архитектор Никита Явейн признается, что «не видел ни одной двухэтажной мансарды в городе, которая была бы не противна». Два новых этажа над старым зданием обычно «живут своей жизнью» и никак не связаны с существующим объектом с точки зрения архитектуры.
Из чердака в мансарду
Сегодня множество споров вызывает проект реконструкции здания на Невском, 3. Компания «Невский, 3» намерена переоборудовать мансарду в четыре «комфортабельные» квартиры. Для этого потребуется изменение отметки конька кровли на 800 мм. Инвесторы уверяют, что внешний облик здания сохранит свои особенности в градостроительном окружении. Однако на этот раз проблема заключается уже не в архитектурном виде, а в имущественно-правовых отношениях. Реконструкция мансарды возможна только в том случае, если речь идет действительно о мансарде, а не о чердачном помещении, относящемся к общему имуществу здания. В противном случае для переоборудования чердака в мансарду инвесторам потребуется согласие абсолютно всех собственников жилого дома. Проект ООО «Невский, 3» как раз вызвал протесты собственников здания, которые пытаются доказать уже путем судебных разбирательств, что чердак дома на Невском проспекте, 3 не является мансардой. Пока иски граждан в судебных инстанциях остаются неудовлетворенными. Проект находится в процессе реализации.
Сегодня, увы, число судебных разбирательств, связанных с надстройкой мансард, растет. Инвестору порой бывает легче изменить статус реконструируемого помещения, чем собрать необходимое число подписей всех собственников здания. Эксперты отмечают, что использовать такие способы инвесторам позволяет законодательная база, которая давно нуждается в усовершенствовании.
Инвесторы стараются не упускать возможности увеличить площадь помещений для дальнейшего их использования. Однако такая возможность далеко не всегда оказывается доступной с правовой и архитектурной точки зрения. Сегодня в Санкт-Петербурге насчитывается уже несколько десятков конфликтных адресов, по которым инвесторы пытаются надстроить дополнительные этажи.
Желание инвесторов увеличить площади реконструируемых зданий вполне оправданно: новые квадратные метры – это дополнительная финансовая прибыль. Однако далеко не все здания могут подвергаться такой реконструкции. С точки зрения архитектуры вопрос в первую очередь касается исторических объектов. По словам историка архитектуры Бориса Кирикова, мансарды изначально не характерны для зданий, построенных в стиле классицизма. Именно поэтому сегодня резко бросаются в глаза надстройки этажей на набережной Кутузова, 4 (особняк Шереметева), на Почтамтской улице, 4, Садовой улице, 35. Это адреса, по которым мансарды в виде этажей над объектами классицизма уже существуют. Сейчас в процессе реализации находятся еще несколько десятков проектов, предполагающих строительство мансард. Большая часть из них относится к историческому центру города: скандально известный проект на набережной Мойки, 37; надстройка мансард на Невском проспекте, 3, на Миллионной улице, 11, 12, 23; на набережной Фонтанки, 54 (Толстовский дом); на Итальянской, 37, на Мытнинской набережной, 13, на Оренбургской улице, 4, и др.
Не скрыть за карнизом
В ходе реализации проекта на набережной Мойки, 37 заказчик – компания «Росстро» – столкнулась с множеством протестов против надстройки мансарды в первую очередь с архитектурной точки зрения. Работы по реконструкции ведутся уже более 10 лет. Жилые дома на набережной Мойки, 35 и 37 были переданы ОАО «Росстро» еще в 1995 году. Однако проект полностью до сих пор не завершен. Компания практически построила новый этаж над зданием на набережной Мойки, 37, но в феврале этого года совет по сохранению культурного наследия и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) потребовали приостановить строительство для последующего внесения изменений в проект. Между тем существующая мансарда уже изменила исторический панорамный вид. Она хорошо видна с видовых точек на набережной Мойки.
Борис Кириков отмечает, что мансарды можно надстраивать над зданиями, построенными в стиле эклектики и модерна. Не все проекты строительства мансард можно оценивать отрицательно. В качестве положительных примеров эксперты называют объекты на Малой Морской улице, 2 и Литейном проспекте, 36. Архитекторы отмечают, что для того, чтобы «скрыть» мансарду за карнизом, необходимо предусматривать уступообразную конструкцию кровли. Такая схема вполне успешно применяется в Европе. Эксперты допускают мысль о том, что западная практика еще не перенята петербургскими проектировщиками, возможно, потому, что требует более четкого расчета видимости.
Выгодная путаница
Проблема видимости мансарды заключается не только в тонкостях проектирования. Сопредседатель Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Александр Марголис обращает внимание на то, что инвесторы часто путают этаж и мансарду. Намерения ООО «Ремстройинтур» увеличить высоту 18-метрового здания на Оренбургской улице, 4, до 21 м эксперты расценили именно как попытку выдать дополнительные этажи за мансарду. Инвесторы предусматривали строительство двух этажей в виде мансардной надстройки для создания бутик-отеля на 30 номеров. Двухэтажная надстройка, по мнению разработчиков проекта, не только экономически выгодна, но и пропорциональна зданию. Между тем в Союзе архитекторов Санкт-Петербурга убеждены, что дополнение существующего здания двумя этажами переходит всякие границы.
Такая же участь постигла здание на Мытнинской набережной, 13 (особняк О.Ф. Соколовой). Его высота составляет всего 12 м. Компания «Петробилд» планирует увеличить высоту до 21 м – тоже за счет двух этажей. Архитектор Никита Явейн признается, что «не видел ни одной двухэтажной мансарды в городе, которая была бы не противна». Два новых этажа над старым зданием обычно «живут своей жизнью» и никак не связаны с существующим объектом с точки зрения архитектуры.
Из чердака в мансарду
Сегодня множество споров вызывает проект реконструкции здания на Невском, 3. Компания «Невский, 3» намерена переоборудовать мансарду в четыре «комфортабельные» квартиры. Для этого потребуется изменение отметки конька кровли на 800 мм. Инвесторы уверяют, что внешний облик здания сохранит свои особенности в градостроительном окружении. Однако на этот раз проблема заключается уже не в архитектурном виде, а в имущественно-правовых отношениях. Реконструкция мансарды возможна только в том случае, если речь идет действительно о мансарде, а не о чердачном помещении, относящемся к общему имуществу здания. В противном случае для переоборудования чердака в мансарду инвесторам потребуется согласие абсолютно всех собственников жилого дома. Проект ООО «Невский, 3» как раз вызвал протесты собственников здания, которые пытаются доказать уже путем судебных разбирательств, что чердак дома на Невском проспекте, 3 не является мансардой. Пока иски граждан в судебных инстанциях остаются неудовлетворенными. Проект находится в процессе реализации.
Сегодня, увы, число судебных разбирательств, связанных с надстройкой мансард, растет. Инвестору порой бывает легче изменить статус реконструируемого помещения, чем собрать необходимое число подписей всех собственников здания. Эксперты отмечают, что использовать такие способы инвесторам позволяет законодательная база, которая давно нуждается в усовершенствовании.
рубрика:
Бизнес
автор:
Марина Голокова
