Доклады, не озвученные на VII Съезде строителей. Доклад вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области П.Б. Созинова

Что касается ценовой ситуации в России, то вектор оказывается разнонаправленным. За последнюю неделю, по данным Российской гильдии риэлторов, из 31 крупнейшего города России в 14 наблюдался рост цен на жилую недвижимость.
В Петербурге ситуация аналогичная. В ноябре цены на вторичном рынке квартир продолжали снижаться и снизились на 0,72%, средняя цена предложения составила 81,1 тыс. рублей за квадратный метр. Строящееся жилье впервые в этом году в ноябре подорожало на 1,21% и предлагалось в среднем по 73,7 тыс. рублей за метр. Но за одну неделю ситуация вновь кардинально изменилась, и цена на «первичке» вновь отыграла назад более чем на 1%. За год – с 1 декабря 2008 года – цены на вторичном рынке упали на 21%, на первичном – на 17%.
Если говорить об абсолютных показателях, то ситуация на рынке недвижимости не выглядит катастрофически и мало отличается от базовых показателей предыдущих лет. В октябре продажи на вторичном рынке зафиксировали годовой рекорд – продано около 6 тыс. квартир и комнат, что на 15% больше, чем в 2008 году, и практически сравнялись с докризисным 2007 годом. Но на первичном рынке ситуация сложнее: в III квартале продано 4,1 тыс. кв. м, что на 30% меньше, чем за аналогичный период 2008 года, в то же время отмечен рост на 10% по отношению к предыдущему кварталу.
Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, нельзя пройти мимо вопроса о стратегическом пути развития города и рынка недвижимости в целом. О неоднородном развитии рынка недвижимости в разных районах города, об ошибках в среднесрочных маркетинговых стратегиях строительных компаний по формированию предложения говорят и диспропорции в спросе-предложении, и ценовая динамика.
Так, спрос на однокомнатные квартиры увеличился за последний год на треть, существенно скорректировав его структуру. Практически каждый второй потенциальный покупатель интересуется однокомнатными квартирами, но их количество на рынке ограничено – не более 25-30%. Причем представленный на первичном рынке метраж – свыше 40 кв. м – малоинтересен покупателям. Среди основных запросов покупателей – варианты эконом-класса в построенных панельных домах с отделкой, но на продажу выставляется в основном кирпич-монолит – на его долю приходится более 2/3 предложений. Такие диспропорции приводят к искусственному дефициту определенных позиций в структуре предложения.
Исторически сложился дисбаланс по объему предложения по районам города. В структуре предложения по районам лидирующие позиции занимают северные районы (Приморский, Выборгский, Калининский), составляющие почти треть от всего объема. Одностороннее развитие города в его северной части, резкое увеличение здесь объемов жилищного строительства и отставание по развитию инфраструктуры уже приводит к нежелательным диспропорциям.
Пока северные районы для покупателей более предпочтительны – в среднем цена на жилую недвижимость здесь на 7-10% выше, чем на южном направлении. Но если северные направления окажутся полностью недоступны и отрезаны от города, окажутся в транспортном коллапсе, как, например, микрорайон вокруг станции метро «Пионерская», то и интерес к «северной» недвижимости и, соответственно, капитализация многих компаний серьезно пострадают.
Что касается прогнозов и трендов, то следует отметить, что цены на вторичном рынке устойчиво смотрят вниз, и продавцы ежемесячно выставляют новые предложения на 1,5% дешевле, что говорит об отсутствии доверия к рынку; активность покупателей снизилась на 30-50% за последний год. В то же время объем предложения существенно не изменился – на продаже 2,6 млн. кв. м нового и строящегося жилья и около 20 тыс. предложений на вторичном рынке, что равно докризисному объему. Объем продаж на первичном рынке по отношению к прошлому году снизится вдвое – с 30 тыс. квартир в 2008-м до 14-15 тысяч в 2009 году – и составит около 1,2-1,5 млн. кв. м. Так что в краткосрочной перспективе нет серьезных тенденций к существенной корректировке цен.
И еще один важный вопрос. Одна из основных проблем рынка недвижимости – это безопасность клиентов и контрагентов при сделках. Краеугольный камень – это доверие потребителей к субъектам рынка недвижимости и к сформировавшемуся на нем предложению.
На первичном рынке синонимами слову «безопасность» становятся «214-й закон» и «саморегулирование», они продвигаются властью и в сознании потребителей, и как условие работы на строительном рынке.
К сожалению, для других профессиональных участников рынка недвижимости нет обязательных норм для создания саморегулируемых сообществ. Здесь вопрос может решаться в плоскости или обязательного страхования – титульного, профессиональной ответственности, или обязательного нотариата, или сертификации. Очевидно, что в рамках съезда этот вопрос не может быть решен окончательно, т. к. нужно работать и с местным и с федеральным законодательством, но он должен быть поставлен. Годовой оборот рынка жилой недвижимости Петербурга – 10 млрд. USD. Здесь есть о чем задуматься. Предлагаю создать рабочую группу при Правительстве Санкт-Петербурга или в рамках уже созданных общественных советов по вопросам безопасности на рынке недвижимости, – очевидно, что число интересантов достаточно велико.