Туристическая инфраструктура Ленобласти идет в гору
21.12.2009
Попытки властей Ленинградской области увеличить поток туристов в регион пока существенных результатов не дают. Главными точками по привлечению отдыхающих уже многие годы остаются горнолыжные курорты.
Но теплые зимы, установившиеся в последние годы в Северо-Западном регионе, существенно влияют на прибыль парков спортивного отдыха. Их владельцы вынуждены развивать сопутствующую сервисную инфраструктуру. Другим вектором развития становятся бывшие пионерлагеря и базы отдыха, которые сейчас активно реконструируются под «пансионаты выходного дня».
Загородный рынок развлечений и гостеприимства Ленинградской области представлен центрами отдыха двух типов: проекты, где якорем выступает горнолыжный курорт, и рекреационные комплексы, предлагающие размещение в коттеджах. Первые в основном позиционируются как центры выходного дня (зачастую в их составе также есть гостиница и ряд коттеджей), вторые ориентированы на более длительное проживание.
Большинство действующих и перспективных проектов сосредоточено на севере. Основная часть коттеджных комплексов сконцентрирована в Приозерском районе, на берегу реки Вуоксы, а также в Курортном районе, на берегу Финского залива.
В настоящее время в окрестностях Санкт-Петербурга имеется несколько современных горнолыжных центров: «Охта-Парк» (поселок Сярьги), «Северный склон» (поселок Токсово), курорт «Снежный», «Красное озеро», «Золотая долина» (поселок Коробицыно), «Пухтолова гора» (Зеленогорск), которые весьма востребованы на рынке отдыха и развлечений.
Инфраструктура курортов в сфере средств размещения помимо традиционных коттеджей начинает включать и гостиницы, и даже SPA-отели. Например, горнолыжный центр «Золотая долина», расположенный в деревне Васильево Приозерского района, имеет в своем составе гостиницу. А курорт «Игора» обзавелся SPA-отелем.
Транспортная доступность неплохая у всех ведущих горнолыжных курортов, однако состояние покрытия, например, Приозерского шоссе оставляет желать лучшего. И именно в этой части участники рынка видят роль областных властей – обеспечив легкий доступ на курорты, власти смогут и пополнить поступления в бюджет от отдыхающих.
Эксперты называют еще один фактор, препятствующий развитию курортов: уровень цен на услуги и размещение вплотную подошел, а где-то и сравнялся с европейским, в то время как качество услуг пока отнюдь не на уровне.
Сегодня, зная, что потенциальные клиенты предпочитают отдыхать в Финляндии и в Альпах, собственники горнолыжных курортов не могут повышать рентабельность только за счет цен – необходима диверсификация и сглаживание сезонности.
Для стариков и детей
Сегодня наиболее актуальны функции, которые могли бы обеспечить приток посетителей и зимой и летом, – аквапарки, парки аттракционов, общепит и т. п. Для улучшения экономики большинства проектов необходимо включение в них функций, которые будут востребованы круглогодично. Необходим продуманный подход к организации развлечений для детей. Возможно также привлечение клиентов старших поколений путем развития трасс для беговых лыж, маршрутов для пешеходных прогулок.
Помимо нескольких склонов и подъемников на горнолыжном курорте должен быть полный спектр дополнительных услуг – от гостиницы и нескольких предприятий общепита до СПА-салона и теннисного корта.
Срок окупаемости многофункциональных проектов в среднем составляет 11 лет, и то при условии эксплуатации курорта 6-7 месяцев в течение года. Первым к решению этой задачи приблизился курорт «Игора», расположенный в 54 км от Санкт-Петербурга, вблизи поселка Сосново Приозерского района. Он спроектирован как первый в Ленинградской области круглогодичный курортный комплекс, который сочетает в себе несколько элементов инфраструктуры активного отдыха и развлечений.
Другой известный горнолыжный курорт – «Туттари парк», расположенный в Ломоносовском районе, – также движется в сторону круглогодичного и семейного отдыха. Недавно им было анонсировано строительство сказочного городка по типу Диснейленда с аквапарком и гольф-клубом.
На шашлык
Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа Astera St. Petersburg, говорит, что с точки зрения развития развлекательной и досуговой инфраструктуры перспективными районами Ленинградской области являются районы, прилегающие к рекреационным зонам, входящим в границы Санкт-Петербурга (Выборгский, Приозерский). Также интерес для развития инфраструктуры семейного отдыха могут представлять Пушкинский и Петродворцовый районы.
«Ввиду недостаточного земельного ресурса в черте города многие девелоперы заявляли громкие проекты в области, на малоосвоенных территориях (примеры – "Невский Колизей" в Буграх, развлекательный комплекс "Жар-птица" на берегу Финского залива). Помимо того что кризис внес значительные коррективы в подобные проекты, сложность их реализации состоит в организации обеспечивающей инфраструктуры – от инженерных коммуникаций до дорог и подъездных путей. Чтобы проект мог привлечь не только жителей области, но и горожан, он должен быть масштабным и иметь изюминку, но это требует огромных финансовых ресурсов, да и окупаемость проектов развлекательной индустрии является самой длительной по сравнению с другими секторами недвижимости», – говорит Ольга Земцова.
Что касается гостиниц – они востребованы преимущественно в курортных зонах, на берегу водоемов и в зонах активного отдыха. То же можно сказать и о коттеджах, построенных для сдачи в аренду.
Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Павел Созинов считает, что незамысловатые, но достаточно комфортабельные относительно недорогие пансионаты из перестроенных пионерских лагерей или реконструированные гостиницы советского периода с пока не слишком развитой инфраструктурой пользуются постоянным спросом. «По праздникам и выходным в таких местах номеров класса полулюкс на всех желающих не хватает. Страсть горожан к шашлычку на природе в уютной атмосфере в окружении единомышленников неистребима. Санатории и профилактории с лечебными курсами и многолетней историей в сезон не простаивают даже на южных направлениях, однако последними в основном интересуются не петербуржцы, а иногородние постояльцы. Коттеджные поселки, на новом качественном витке повторяющие привычные "турбазы", конкурируют в сознании зажиточных отдыхающих с аналогичными предложениями в соседней Финляндии, где цены повыше, но и сервис более функциональный и насыщенный», – рассуждает г-н Созинов.
Олег Громков, руководитель группы исследований рынков Knight Frank St. Petersburg, считает, что в Ленобласти уже есть немало интересных объектов, рынок достаточно насыщен, но невысокое качество большинства объектов оставляет возможности для развития. «Наиболее перспективный формат – это центры круглогодичного отдыха. При этом важно, чтобы инфраструктура развлечений была одинаково привлекательна и зимой, и летом. Таких объектов пока единицы, и, как правило, есть перекос или в сторону горнолыжной составляющей, или в сторону летнего отдыха. С точки зрения такого формата перспективны места неподалеку от города с хорошим перепадом высот и длинными склонами. Легкодоступных мест такого рода практически нет, или же они относятся к категории земель, запрещенных для строительства (леса, прибрежные зоны). Важно также понимать, что девелопер не сможет заработать исключительно на развлечениях, поэтому ему необходима возможность развития как минимум гостиничной составляющей, а в идеале коттеджного поселка по соседству, иначе инвестиции теряют смысл», – предупреждает г-н Громков.
Но теплые зимы, установившиеся в последние годы в Северо-Западном регионе, существенно влияют на прибыль парков спортивного отдыха. Их владельцы вынуждены развивать сопутствующую сервисную инфраструктуру. Другим вектором развития становятся бывшие пионерлагеря и базы отдыха, которые сейчас активно реконструируются под «пансионаты выходного дня».
Загородный рынок развлечений и гостеприимства Ленинградской области представлен центрами отдыха двух типов: проекты, где якорем выступает горнолыжный курорт, и рекреационные комплексы, предлагающие размещение в коттеджах. Первые в основном позиционируются как центры выходного дня (зачастую в их составе также есть гостиница и ряд коттеджей), вторые ориентированы на более длительное проживание.
Большинство действующих и перспективных проектов сосредоточено на севере. Основная часть коттеджных комплексов сконцентрирована в Приозерском районе, на берегу реки Вуоксы, а также в Курортном районе, на берегу Финского залива.
В настоящее время в окрестностях Санкт-Петербурга имеется несколько современных горнолыжных центров: «Охта-Парк» (поселок Сярьги), «Северный склон» (поселок Токсово), курорт «Снежный», «Красное озеро», «Золотая долина» (поселок Коробицыно), «Пухтолова гора» (Зеленогорск), которые весьма востребованы на рынке отдыха и развлечений.
Инфраструктура курортов в сфере средств размещения помимо традиционных коттеджей начинает включать и гостиницы, и даже SPA-отели. Например, горнолыжный центр «Золотая долина», расположенный в деревне Васильево Приозерского района, имеет в своем составе гостиницу. А курорт «Игора» обзавелся SPA-отелем.
Транспортная доступность неплохая у всех ведущих горнолыжных курортов, однако состояние покрытия, например, Приозерского шоссе оставляет желать лучшего. И именно в этой части участники рынка видят роль областных властей – обеспечив легкий доступ на курорты, власти смогут и пополнить поступления в бюджет от отдыхающих.
Эксперты называют еще один фактор, препятствующий развитию курортов: уровень цен на услуги и размещение вплотную подошел, а где-то и сравнялся с европейским, в то время как качество услуг пока отнюдь не на уровне.
Сегодня, зная, что потенциальные клиенты предпочитают отдыхать в Финляндии и в Альпах, собственники горнолыжных курортов не могут повышать рентабельность только за счет цен – необходима диверсификация и сглаживание сезонности.
Для стариков и детей
Сегодня наиболее актуальны функции, которые могли бы обеспечить приток посетителей и зимой и летом, – аквапарки, парки аттракционов, общепит и т. п. Для улучшения экономики большинства проектов необходимо включение в них функций, которые будут востребованы круглогодично. Необходим продуманный подход к организации развлечений для детей. Возможно также привлечение клиентов старших поколений путем развития трасс для беговых лыж, маршрутов для пешеходных прогулок.
Помимо нескольких склонов и подъемников на горнолыжном курорте должен быть полный спектр дополнительных услуг – от гостиницы и нескольких предприятий общепита до СПА-салона и теннисного корта.
Срок окупаемости многофункциональных проектов в среднем составляет 11 лет, и то при условии эксплуатации курорта 6-7 месяцев в течение года. Первым к решению этой задачи приблизился курорт «Игора», расположенный в 54 км от Санкт-Петербурга, вблизи поселка Сосново Приозерского района. Он спроектирован как первый в Ленинградской области круглогодичный курортный комплекс, который сочетает в себе несколько элементов инфраструктуры активного отдыха и развлечений.
Другой известный горнолыжный курорт – «Туттари парк», расположенный в Ломоносовском районе, – также движется в сторону круглогодичного и семейного отдыха. Недавно им было анонсировано строительство сказочного городка по типу Диснейленда с аквапарком и гольф-клубом.
На шашлык
Ольга Земцова, руководитель отдела проектного брокериджа Astera St. Petersburg, говорит, что с точки зрения развития развлекательной и досуговой инфраструктуры перспективными районами Ленинградской области являются районы, прилегающие к рекреационным зонам, входящим в границы Санкт-Петербурга (Выборгский, Приозерский). Также интерес для развития инфраструктуры семейного отдыха могут представлять Пушкинский и Петродворцовый районы.
«Ввиду недостаточного земельного ресурса в черте города многие девелоперы заявляли громкие проекты в области, на малоосвоенных территориях (примеры – "Невский Колизей" в Буграх, развлекательный комплекс "Жар-птица" на берегу Финского залива). Помимо того что кризис внес значительные коррективы в подобные проекты, сложность их реализации состоит в организации обеспечивающей инфраструктуры – от инженерных коммуникаций до дорог и подъездных путей. Чтобы проект мог привлечь не только жителей области, но и горожан, он должен быть масштабным и иметь изюминку, но это требует огромных финансовых ресурсов, да и окупаемость проектов развлекательной индустрии является самой длительной по сравнению с другими секторами недвижимости», – говорит Ольга Земцова.
Что касается гостиниц – они востребованы преимущественно в курортных зонах, на берегу водоемов и в зонах активного отдыха. То же можно сказать и о коттеджах, построенных для сдачи в аренду.
Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Павел Созинов считает, что незамысловатые, но достаточно комфортабельные относительно недорогие пансионаты из перестроенных пионерских лагерей или реконструированные гостиницы советского периода с пока не слишком развитой инфраструктурой пользуются постоянным спросом. «По праздникам и выходным в таких местах номеров класса полулюкс на всех желающих не хватает. Страсть горожан к шашлычку на природе в уютной атмосфере в окружении единомышленников неистребима. Санатории и профилактории с лечебными курсами и многолетней историей в сезон не простаивают даже на южных направлениях, однако последними в основном интересуются не петербуржцы, а иногородние постояльцы. Коттеджные поселки, на новом качественном витке повторяющие привычные "турбазы", конкурируют в сознании зажиточных отдыхающих с аналогичными предложениями в соседней Финляндии, где цены повыше, но и сервис более функциональный и насыщенный», – рассуждает г-н Созинов.
Олег Громков, руководитель группы исследований рынков Knight Frank St. Petersburg, считает, что в Ленобласти уже есть немало интересных объектов, рынок достаточно насыщен, но невысокое качество большинства объектов оставляет возможности для развития. «Наиболее перспективный формат – это центры круглогодичного отдыха. При этом важно, чтобы инфраструктура развлечений была одинаково привлекательна и зимой, и летом. Таких объектов пока единицы, и, как правило, есть перекос или в сторону горнолыжной составляющей, или в сторону летнего отдыха. С точки зрения такого формата перспективны места неподалеку от города с хорошим перепадом высот и длинными склонами. Легкодоступных мест такого рода практически нет, или же они относятся к категории земель, запрещенных для строительства (леса, прибрежные зоны). Важно также понимать, что девелопер не сможет заработать исключительно на развлечениях, поэтому ему необходима возможность развития как минимум гостиничной составляющей, а в идеале коттеджного поселка по соседству, иначе инвестиции теряют смысл», – предупреждает г-н Громков.
рубрика:
Развитие
автор:
Валерий Николаев
