Доступные магазины: шаг за шагом
08.02.2010
Городские власти предпринимают очередные шаги для активизации программы размещения магазинов пешеходной доступности. Эксперты убеждены: сначала нужно определиться – рыночный это проект или социальный.
Смольный внес изменения в программу развития сети магазинов пешеходной доступности и увеличил ее финансирование с 2,7 млн рублей в прошлом году до более чем 16 миллионов – в нынешнем.
Поправки были разработаны специалистами Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ). Они касаются методики расчета субсидий по арендной плате для предпринимателей, арендующих помещения или земельные участки у города, а также расширяют перечень территорий для размещения подобных объектов.
Оплата по факту
Если раньше для расчета субсидий использовалась средняя ставка арендной платы, указанная в соответствующем постановлении для каждой отдельной территории, то теперь город будет оплачивать 50% фактической стоимости аренды конкретного помещения или участка, находящегося в его собственности. Для помещений и земель частных собственников при расчете размера субсидии будет применяться средняя ставка арендной платы по городу, которая рассчитывается ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».
Все остальные условия остаются прежними: если речь идет о магазине, для строительства которого предоставляется земля, находящаяся в собственности у города, то площадь земельного участка под его размещение не должна превышать 500 кв. м. Площадь здания под магазин некапитального характера – не более 150 «квадратов». Между тем, поясняют в КЭРППиТ, помещение, в котором запланировано открытие магазина пешеходной доступности, может быть любым по площади, но субсидируется не более половины стоимости арендной платы, исходя из площади в 150 кв. м.
Также чиновники актуализировали перечень территорий, на которых предусматривается размещение таких объектов. Он пополнился 34 новыми адресами и теперь насчитывает 107 территорий. Часть же участков была исключена в связи с тем, что на них уже появились магазины.
С начала реализации программы в городе открыто 30 магазинов, семь из них – в 2009 году (см. таблицу). На этот год запланирован ввод 10-15 магазинов шаговой доступности. «В настоящее время не ограничено количество субсидий на одну территорию, магазины пешеходной доступности могут открываться до тех пор, пока не будут достигнуты нормативы стандартов проживания для данного района», – поясняет заместитель председателя КЭРППиТ Дмитрий Кобицкий. По его словам, на многие территории есть заявки от предпринимателей, часть магазинов уже строятся. В частности, известны магазины пешеходной доступности, которые будут введены в эксплуатацию в I-II кварталах этого года. По одному магазину в Красногвардейском районе откроют компании «Скайран», «Партнер-Первый» и «Московские ворота 2». Также три торговые точки появятся во Фрунзенском районе – от компаний «Лайнер», «Виктория» и «Нордвестстрой». Фирма «Элайн» намерена увеличить свое присутствие в Кировском районе еще на одну торговую точку. Два магазина введут в Невском районе компании «Натал» и «Партнер-Первый». А фирмы «Афганвет» и «ВАН» откроют свои магазины в Приморском и Калининском районах соответственно.
Трудности роста
По мнению экспертов, одним из основных факторов столь медленной реализации данной программы является нехватка помещений, соответствующих требованиям, предъявляемым к магазинам подобного формата: по цене, метражу, техническим характеристикам. «За прошедший год к нам поступало очень много заявок от клиентов по поиску помещений для размещения магазинов шаговой доступности. Однако даже если находилось помещение, удовлетворяющее оператора по местоположению и цене, согласования в контролирующих органах шли настолько медленно, что владельцы помещений просто не дожидались положительного ответа и сдавали его арендаторам другого профиля», – комментирует директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. Кроме того, по ее словам, согласования требуют больших расходов, на что предприниматели, специализирующиеся в данном формате, в большинстве случаев идти не готовы.
«Новым продуктовым магазинам сложно выдерживать конкуренцию: небольшие ритейлеры не могут платить ту арендную ставку, которую запрашивают собственники ликвидных, удачно расположенных помещений. В то же время ритейлеры других товарных категорий готовы предлагать более высокие ставки аренды и поэтому, как правило, выигрывают в борьбе за помещение», – добавляет директор по развитию бизнеса компании Astera St. Petersburg Людмила Рева. Однако, по ее мнению, некрупным продуктовым ритейлерам будет легче вести свой бизнес после вступления в силу нового правила антимонопольного регулирования, не позволяющего сетевым ритейлерам занимать в одном регионе долю рынка более 25%.
«Важна более четкая позиция городской администрации в вопросах, касающихся льгот для предпринимателей, занимающихся подобной деятельностью. Пока они минимальны», – уверен директор по консалтингу и оценке компании NAI Becar Игорь Лучков. По его словам, магазины пешеходной доступности давно бы разместились по всему городу, если бы был достаточный платежеспособный спрос в тех местах, где они необходимы. «В активно развивающемся Приморском районе много ритейлеров – как крупного, так и мелкого форматов. В местах застройки 60-70-х годов прошлого века с магазинами хуже. Поэтому полумерами не обойтись: 50-процентное субсидирование арендной платы – это хорошо, но это не решит проблемы низкой покупательской способности и небольших пассажиропотоков. Для частных предпринимателей важно, чтобы проект был достаточно прибыльным. В северных районах правильнее делать акцент на развитие социальной стороны проекта. Потому что пенсионерам, например, гораздо нужнее магазины рядом с домом, но они не могут тратить много денег в магазине», – заключает эксперт.
Участники рынка уверены, что стимулом для развития программы магазинов шаговой доступности может быть бюджетное строительство небольших торговых павильонов с обязательным профилем и последующая их передача в аренду малому и среднему бизнесу по льготным ставкам. Необходимо также рассмотреть возможность перепрофилирования под магазины шаговой доступности части встроенных помещений, принадлежащих городу. Наконец, упростить схему согласования, учитывая профиль будущего арендатора. «Надзорные инстанции могли бы взять на себя не только контролирующие функции, но и предоставлять услуги по обслуживанию. В этом случае у них и у предпринимателей появится желание помогать друг другу», – считает Екатерина Лапина. «Городу стоит еще раз проработать концепцию развития магазинов шаговой доступности. Например, организовать тендер и выбрать консалтинговую компанию, которая сможет это сделать, – советует г-н Лучков и добавляет: Разработку такого проекта по объему работ можно сравнить с разработкой Генплана».
Цифры:
1000-2000 рублей за 1 кв. м – стоимость аренды готового торгового помещения формата до 150 «квадратов» в зависимости от его расположения;
1000-2000 USD за 1 кв. м – стоимость строительства магазина;
50-100% затрат на годовую аренду или строительство – стоимость оборудования магазина в зависимости от его типа;
3-4 года – срок окупаемости магазина пешеходной доступности.
Источники: КЭРППиТ, Astera St. Petersburg, NAI Becar
Смольный внес изменения в программу развития сети магазинов пешеходной доступности и увеличил ее финансирование с 2,7 млн рублей в прошлом году до более чем 16 миллионов – в нынешнем.
Поправки были разработаны специалистами Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ). Они касаются методики расчета субсидий по арендной плате для предпринимателей, арендующих помещения или земельные участки у города, а также расширяют перечень территорий для размещения подобных объектов.
Оплата по факту
Если раньше для расчета субсидий использовалась средняя ставка арендной платы, указанная в соответствующем постановлении для каждой отдельной территории, то теперь город будет оплачивать 50% фактической стоимости аренды конкретного помещения или участка, находящегося в его собственности. Для помещений и земель частных собственников при расчете размера субсидии будет применяться средняя ставка арендной платы по городу, которая рассчитывается ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».
Все остальные условия остаются прежними: если речь идет о магазине, для строительства которого предоставляется земля, находящаяся в собственности у города, то площадь земельного участка под его размещение не должна превышать 500 кв. м. Площадь здания под магазин некапитального характера – не более 150 «квадратов». Между тем, поясняют в КЭРППиТ, помещение, в котором запланировано открытие магазина пешеходной доступности, может быть любым по площади, но субсидируется не более половины стоимости арендной платы, исходя из площади в 150 кв. м.
Также чиновники актуализировали перечень территорий, на которых предусматривается размещение таких объектов. Он пополнился 34 новыми адресами и теперь насчитывает 107 территорий. Часть же участков была исключена в связи с тем, что на них уже появились магазины.
С начала реализации программы в городе открыто 30 магазинов, семь из них – в 2009 году (см. таблицу). На этот год запланирован ввод 10-15 магазинов шаговой доступности. «В настоящее время не ограничено количество субсидий на одну территорию, магазины пешеходной доступности могут открываться до тех пор, пока не будут достигнуты нормативы стандартов проживания для данного района», – поясняет заместитель председателя КЭРППиТ Дмитрий Кобицкий. По его словам, на многие территории есть заявки от предпринимателей, часть магазинов уже строятся. В частности, известны магазины пешеходной доступности, которые будут введены в эксплуатацию в I-II кварталах этого года. По одному магазину в Красногвардейском районе откроют компании «Скайран», «Партнер-Первый» и «Московские ворота 2». Также три торговые точки появятся во Фрунзенском районе – от компаний «Лайнер», «Виктория» и «Нордвестстрой». Фирма «Элайн» намерена увеличить свое присутствие в Кировском районе еще на одну торговую точку. Два магазина введут в Невском районе компании «Натал» и «Партнер-Первый». А фирмы «Афганвет» и «ВАН» откроют свои магазины в Приморском и Калининском районах соответственно.
Трудности роста
По мнению экспертов, одним из основных факторов столь медленной реализации данной программы является нехватка помещений, соответствующих требованиям, предъявляемым к магазинам подобного формата: по цене, метражу, техническим характеристикам. «За прошедший год к нам поступало очень много заявок от клиентов по поиску помещений для размещения магазинов шаговой доступности. Однако даже если находилось помещение, удовлетворяющее оператора по местоположению и цене, согласования в контролирующих органах шли настолько медленно, что владельцы помещений просто не дожидались положительного ответа и сдавали его арендаторам другого профиля», – комментирует директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. Кроме того, по ее словам, согласования требуют больших расходов, на что предприниматели, специализирующиеся в данном формате, в большинстве случаев идти не готовы.
«Новым продуктовым магазинам сложно выдерживать конкуренцию: небольшие ритейлеры не могут платить ту арендную ставку, которую запрашивают собственники ликвидных, удачно расположенных помещений. В то же время ритейлеры других товарных категорий готовы предлагать более высокие ставки аренды и поэтому, как правило, выигрывают в борьбе за помещение», – добавляет директор по развитию бизнеса компании Astera St. Petersburg Людмила Рева. Однако, по ее мнению, некрупным продуктовым ритейлерам будет легче вести свой бизнес после вступления в силу нового правила антимонопольного регулирования, не позволяющего сетевым ритейлерам занимать в одном регионе долю рынка более 25%.
«Важна более четкая позиция городской администрации в вопросах, касающихся льгот для предпринимателей, занимающихся подобной деятельностью. Пока они минимальны», – уверен директор по консалтингу и оценке компании NAI Becar Игорь Лучков. По его словам, магазины пешеходной доступности давно бы разместились по всему городу, если бы был достаточный платежеспособный спрос в тех местах, где они необходимы. «В активно развивающемся Приморском районе много ритейлеров – как крупного, так и мелкого форматов. В местах застройки 60-70-х годов прошлого века с магазинами хуже. Поэтому полумерами не обойтись: 50-процентное субсидирование арендной платы – это хорошо, но это не решит проблемы низкой покупательской способности и небольших пассажиропотоков. Для частных предпринимателей важно, чтобы проект был достаточно прибыльным. В северных районах правильнее делать акцент на развитие социальной стороны проекта. Потому что пенсионерам, например, гораздо нужнее магазины рядом с домом, но они не могут тратить много денег в магазине», – заключает эксперт.
Участники рынка уверены, что стимулом для развития программы магазинов шаговой доступности может быть бюджетное строительство небольших торговых павильонов с обязательным профилем и последующая их передача в аренду малому и среднему бизнесу по льготным ставкам. Необходимо также рассмотреть возможность перепрофилирования под магазины шаговой доступности части встроенных помещений, принадлежащих городу. Наконец, упростить схему согласования, учитывая профиль будущего арендатора. «Надзорные инстанции могли бы взять на себя не только контролирующие функции, но и предоставлять услуги по обслуживанию. В этом случае у них и у предпринимателей появится желание помогать друг другу», – считает Екатерина Лапина. «Городу стоит еще раз проработать концепцию развития магазинов шаговой доступности. Например, организовать тендер и выбрать консалтинговую компанию, которая сможет это сделать, – советует г-н Лучков и добавляет: Разработку такого проекта по объему работ можно сравнить с разработкой Генплана».
Цифры:
1000-2000 рублей за 1 кв. м – стоимость аренды готового торгового помещения формата до 150 «квадратов» в зависимости от его расположения;
1000-2000 USD за 1 кв. м – стоимость строительства магазина;
50-100% затрат на годовую аренду или строительство – стоимость оборудования магазина в зависимости от его типа;
3-4 года – срок окупаемости магазина пешеходной доступности.
Источники: КЭРППиТ, Astera St. Petersburg, NAI Becar
рубрика:
Бизнес
автор:
Дмитрий Кирман
