Авосем по кризису

За последние два месяца предложение на загородном рынке увеличилось: девелоперы открыли продажи примерно в 10 новых поселках.

Основной аргумент застройщиков – авось что получится. Однако аналитики уверены, что подобная стратегия девелоперов, мягко говоря, не способствует выходу загородного рынка из кризиса.
Эксперты утверждают, что при сегодняшнем спросе количество продаваемых коттеджных поселков должно уменьшиться втрое. Тогда оставшиеся на рынке девелоперы смогут устойчиво работать в прибыль.
Парадоксально, но в прошлом году на загородном рынке появилось 80-90 коттеджных комплексов, то есть примерно столько же, сколько при активном спросе в 2008 году. Сходные данные приводят специалисты консалтингового центра «Петербургская недвижимость»: по их подсчетам, в начале года 2009 в малоэтажных комплексах предлагалось примерно 6900 объектов, а к концу года оно увеличилось на 22-30%.
Новые проекты все поступают на рынок. К примеру, с декабря по февраль в листингах появились: коттеджный поселок «Верховский» от компании North Realty, проекты «Радуга», «Елагино» и «Сосны» от «физиков», «Охтинский парк» от компании «ПулЭкспресс Групп» и др. В начале весны девелоперы обещают открыть продажи еще примерно в 15 проектах. 
Большинство новых проектов под Петербургом было выведено компаниями-новичками, 10-15 поселков запустили в реализацию опытные девелоперы.
Тем не менее новое предложение существенно изменилось. Новые проекты стали куда скромнее: застройщики выводили комплексы, рассчитанные в среднем на 50-60 домовладений (на активном рынке среднее количество объектов в поселке составляло 80-90).
Как отмечают эксперты, за прошедший год стало больше участков и готовых домовладений. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», примерно вдвое увеличилось количество наделов без подряда. При этом существенно сократилось количество поселков, в которых девелопер предлагает дома на разной стадии готовности или участки с проектом.

С расчетом на альянс
По наблюдениям экспертов, девелоперы стали выводить проекты сравнительно более низкого качества. Так, основная масса новых поселков представляет собой размежеванные поля с минимальным благоустройством.
Лишь немногие девелоперы-новички намерены вложиться в подведение всех коммуникаций (электричество, вода, канализация) и строительство дорог и ограждений. Но поскольку собственных средств у большинства из них нет, они рассчитывают привлечь на эти работы деньги соинвесторов (покупателей либо других компаний). Вероятность завершить работы в поселке при таком подходе сегодня невысока. «Скорее всего, получить деньги от соинвесторов удастся немногим. Для этого сам поселок должен быть уникальным и у компании-застройщика должна быть исключительная репутация. Большинству придется либо строить сети за счет собственных средств, либо приостанавливать проект, либо вступить в альянс с другими компаниями», – рассказывает Алексей Рогов, генеральный директор компании Village Consulting. С этим мнением согласны и другие участники рынка. 
В этом году были проекты, где девелопер из-за финансовых трудностей был вынужден начинать продажи еще не достроенных зданий. «У этих фирм, как правило, собственных денег уже нет, банковский кредит сейчас получить практически невозможно, и продажи почти не идут: уровень доверия покупателей к таким проектам крайне низкий, ведь непонятно, когда строительство будет завершено. Эти девелоперы пытаются достроить один-два дома, оформить их в собственность, а потом заложить их и получить какие-то активы на завершение строительства», – продолжает Алексей Рогов. Тем не менее шансов на выживание у этих малоэтажных комплексов почти нет.
«По моим наблюдениям, объем рынка увеличился примерно на 25 процентов, но он пополнился весьма странными объектами, этакими пародиями на поселки. В основном эти новые проекты выводили на рынок так называемые первичные девелоперы. То есть компании, которые занимаются начальной подготовкой земли для серьезных застройщиков – они готовят документацию, меняют разрешенное использование и прочее. Поскольку в прошлом году даже у крупных девелоперов не было средств на покупку таких пятен под застройку, то "первичники" выставили эти поляны на продажу в розницу», – делится наблюдениями Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

Продажи не спеша
По экспертным оценкам, объемы реализации на загородном рынке Петербурга сократились в среднем в пять-шесть раз. По нашим данным, при нынешнем темпе продаж девелоперам удастся реализовывать в год примерно 6% объектов от общего числа домовладений в поселке (данные получены в результате исследований реальных продаж в ведущих малоэтажных комплексах). Хотя в среднем по рынку эта цифра еще ниже.
Это значит, что продажи новых проектов при нынешнем спросе могут растянуться на десятилетия.
Компании, у которых финансовые накопления были невелики, вынужденно покидают рынок: в прошлом году девелоперы сняли с реализации около 40 проектов (заморожено строительство и приостановлены продажи), около 10 застройщиков закрывают компании. Из последних примеров: вскоре прекратит свою деятельность известный девелопер «ПБЛ Холдинг». Напомним, что помимо реконструкционных работ и управления недвижимостью эта фирма вела два проекта на загородном рынке: «Фаберже» (малоквартирные дома) и «Михайловское» (коттеджный поселок с гостиничным комплексом «Гранд Петергоф SPA-отель»). Оба проекта компании удалось полностью достроить и сдать в эксплуатацию. Комплекс «Фаберже» давно распродан, в «Михайловском» остались последние коттеджи.
Не отвечают на звонки в компаниях, реализующих проекты «Глубокое», «Касимово», «Павловская усадьба», проект без названия в деревне Озеро и др. Пока неизвестно, решили ли собственники заморозить эти комплексы или передать их на реализацию другому девелоперу. Несколько компаний сообщили о предстоящей реконцепции поселений.