Рынок со странностями

«Все страньше и страньше», – эта фраза из известной книги про Алису очень хорошо отражает ситуацию на загородном рынке. С одной стороны, в газетных статьях все чаще слышатся заявления специалистов, что загородный рынок будто бы оживает и чуть ли не выходит из кризиса – отдельно от всей экономики.

Некоторые застройщики, видимо предвкушая наплыв клиентов, осторожно переписывают ценники в сторону повышения. Немало девелоперов рапортует о готовности в начале весны вывести на рынок новые проекты… Тем не менее на статистику реальных продаж пока без слез не взглянешь.
В настоящее время в информационном обмене о реальных продажах участвуют 16 компаний-застройщиков, реализующие 39 малоэтажных комплексов вокруг Петербурга. Правда, немало фирм из указанного количества присоединилось к проекту в последние месяц-два, поэтому статистика продаж прошлого года для корректности ведется по 25 коттеджным поселкам.
Весь прошлый год доходы застройщиков неуклонно снижались. Граждане делали все более скромные покупки. Сделки с дорогими особняками если и были, то весьма немного. По цене от 18 млн до 30 млн рублей за 12 месяцев удалось реализовать всего десять лотов – меньше 5% от общего числа сделок.
Охотнее всего граждане разбирали весьма недорогие предложения: пустые участки за 1,8-2,5 млн рублей в поселках, отстоящих на 65-110 км от городской черты. Причем от месяца к месяцу доля бюджетных сделок в общей структуре продаж росла (см. рис. 2).
Полных данных по сделкам января этого года пока нет, однако по предварительным оценкам суммарный доход застройщиков выйдет в четыре-пять раз меньше, чем годом ранее.
Хотя покупатели искали товар подешевле, цена была не единственным критерием: пользовались спросом поселения с подведенными коммуникациями, выставленные от застройщиков «с именем». Вкладывать деньги в голое поле, нарезанное на участки, граждане не спешили.
В половине малоэтажных комплексов, участвующих в информационном обмене, за год удалось реализовать не больше трех объектов: труднее всего приходилось застройщикам, предлагающим готовые дома по цене от 20 млн рублей. Даже при весьма привлекательной локации (Мельничный Ручей, озеро Разлив) найти клиентов на подобные варианты оказалось большой проблемой.
В 2009 году на дома и таунхаусы пришлось меньше четверти всех заключенных застройщиками сделок. Правда, если смотреть по деньгам (рис. 3), соотношение будет иным.
Любопытно, что средняя цена проданных в прошлом году таунхаусов оказалась выше, чем у отдельно стоящих домов. Если за коттедж клиенты выкладывали в среднем по 11-14 млн рублей, то за таунхаус платили (опять же в среднем) по 17 миллионов. За эти деньги клиенты получали в первом случае дом площадью 130 кв. м с участком 16 соток в 30 километрах от Петербурга, во втором – жилье более просторное (170 кв. м) на более скромных наделах, зато заметно ближе к городской черте.
Сегодня немало застройщиков уповает на то, что весной продажи пойдут активнее. Прошлогодняя статистика зафиксировала оживление покупательской активности в марте-апреле и сентябре-октябре. Однако этого подъема явно недостаточно, чтобы сколько-нибудь существенно продвинуть продажи малоэтажных комплексов.
Причем искать покупателей в этом году будет сложнее: предложение от застройщиков все раздувается, спрос существенно отстает. Если в начале 2009 года среднее время распродаваемости проектов (время, необходимое, чтобы реализовать «с нуля» коттеджный поселок средней величины) составляло 16 лет, то к началу этого года оно достигло 20 лет. Чтобы скорость продаж малоэтажных комплексов вновь стала приемлемой, их количество должно уменьшиться втрое. Но оно лишь растет.
Загородные малоэтажные комплексы, участвующие в информационном обмене: Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Охтинский парк», «Румболово», «Золотые пески», «Солнечный берег», «Ягодное», «Малое Репино», «Приветнинское», «Ольшаники», «Зеркальный», «Борисово-2», «Подгорное», «Три берега», «Еловый дом», «Лесная дача», «Теплый дом», «Чехово», Bellagio, «Кивеннапа», «Лемболово-парк», «Правдинское озеро», «Западное солнце», «Краснофлотское», «Ромашки» и др.