Арендовать нельзя купить
15.02.2010
Сегодня многие арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, решают: арендовать землю и дальше или приватизировать? Что выгоднее в свете новых законодательных актов?
Кроме того, представителей бизнеса интересует: сколько это может стоить в случае выкупа? И что меняет тот факт, что на арендуемой земле находится недвижимость, принадлежащая компании на правах собственности? Ответить на эти вопросы мы попросили экспертов рынка.
Светлана Кузнецова, начальник юридического отдела «ГК «Консалтум»:
– С 1 января 2010 года вступили в действие положения постановления правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года № 1379, которые вносят изменения в Методику определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга. Изменения в законодательство, в первую очередь, приближают размер арендной ставки к рыночному уровню и вводят различия в ее определении для разных территорий в зависимости от их местоположения и категории.
Эксперты ожидают существенного увеличения размеров ежегодной арендной платы, следовательно, дешевле станет выплачивать налог на землю, находящуюся в собственности, чем платить аренду городу.
Необходимо также отметить, что земля под зданиями и сооружениями, а также некоторые категории земель, в соответствии с городским законодательством, имеют более выгодные условия выкупа (не по полной стоимости).
В конце прошлого года Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло в третьем чтении (в целом) проект закона Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», в соответствии с которым цена земельных участков будет установлена в следующих размерах:
1. В размере кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков в составе земель сельскохозяйственного использования собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.
2. 5 процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками расположенных на них индивидуальных жилых, дачных и садовых домов.
3. 13,5 процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, возведенных на земельных участках:
– предоставленных для осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с законами Санкт-Петербурга, устанавливающими порядок и условия предоставления объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или государственная собственность на которые не разграничена, для целей осуществления инвестиционной деятельности;
– используемых в целях размещения промышленных объектов при условии, что под указанные цели фактически используется не менее 70 процентов площади земельных участков.
4. 20 процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.
Изменения в расчете арендной платы, несомненно, приведут к увеличению ее выкупной стоимости. Ранее применяемая методика расчета арендной платы учитывала площадь земельного участка и другие факторы, при этом цена аренды указывалась в условных единицах и была привязана к курсу евро. По новой методике основным критерием, определяющим размер арендной платы, становится привязка к инфраструктурным объектам и коэффициент места. Таким образом, это, в первую очередь, негативно отразится на арендаторах земельных участков, расположенных в районах с развитой инфраструктурой.
Сергей Осутин, председатель совета директоров консалтинговой группы «О.С.В.»:
– Если говорить об экономической целесообразности аренды или выкупа земли, необходимо производить детальный анализ по каждому конкретному участку с учетом бизнес-стратегии предприятия, распределения денежных потоков, величины арендной платы, цены выкупа земли, величины земельного налога и ряда других факторов.
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, за исключением особых случаев, определяется сегодня по методике, изложенной в постановлении правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года № 1379. Постановление в очередной раз подкорректировало методику в сторону увеличения арендной платы с помощью коэффициента местоположения и ряда других нововведений. Это соответствует задачам городского правительства, заключающимся в намерении привести арендные ставки в соответствие с реальными рыночными условиями, а также увеличить денежные поступления в городскую казну. В методику введено новое понятие – базовая ставка арендной платы, которая определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земельного участка. Город поделен на 19 зон градостроительной ценности территории, и для каждой установлена своя величина этой базовой ставки. Предполагается, что новая методика пополнит городской бюджет примерно на треть. В результате, как предполагают власти, положение собственника участка должно стать более выгодным, чем положение арендатора. Логика здесь такова: арендная плата должна быть выше земельного налога, за исключением социально значимых категорий арендаторов.
Те арендаторы, у которых по новой методике возрастет арендная плата, имеют возможность осуществлять ее стопроцентную оплату начиная с четвертого квартала 2012 года, а до этого момента арендные ставки будут постепенно увеличиваться каждый квартал.
На территории Санкт-Петербурга органом, уполномоченным на принятие решений о приватизации земельных участков, является Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Кадастровая оценка земель осуществляется территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, и находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К проведению оценки могут быть привлечены лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Земельный налог привязан к кадастровой стоимости земли. На сегодняшний день кадастровая стоимость редко соответствует рыночной цене, при этом именно она является основным ориентиром при определении стоимости выкупа земли.
Цена выкупа земельного участка в Санкт-Петербурге осталась примерно на том же уровне, что и в прошлом году. 10 февраля 2010 года Законодательным собранием Санкт-Петербурга (с учетом поправок губернатора) принята новая редакция закона «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге». Согласно этому документу, собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на землях сельскохозяйственного использования, участки будут продаваться по 19,5 процентов кадастровой стоимости. За 1,26 процента от кадастра участки будут продаваться дачникам и садоводам. В 15 процентов от кадастровой стоимости обойдется земля собственникам зданий, строений, сооружений, возведенных на их земельных участках, при условии, если участок был предоставлен для инвестиционной деятельности или используется для размещения промышленных объектов, и при условии, что под эти цели фактически используется не менее 70 процентов площади участка. Всем остальным государственная земля обойдется в 20 процентов от кадастровой стоимости.
Многие компании сегодня собираются оформлять землю в собственность, ориентируясь на то, что так им будет проще работать с западными партнерами, брать кредиты под залог земельных участков. Действительно, земля в собственности является определенным конкурентным преимуществом, однако следует учесть, что у государства и муниципальных властей все же имеются возможности изымать земельные участки у собственников с последующей не совсем вразумительной по размеру компенсацией (статья 49 ЗК РФ) либо конфисковать и реквизировать (статьи 50, 51 ЗК РФ). Поэтому сегодня нельзя с уверенностью сказать, что право собственности на землю обладает абсолютной конституционной незыблемостью. Способов стопроцентной гарантии от подобного рода экономических потрясений для собственника не существует.
При наличии объекта недвижимости, принадлежащего арендатору земельного участка на праве собственности, процедура выкупа земельного участка упрощается. Так, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Вся процедура в таком случае сводится к подаче заявки о приватизации земельного участка в КУГИ с приложением документов, перечень которых утвержден КУГИ.
Что же касается правового контекста, то процедура и законодательный регламент владения, пользования и распоряжения земельным участком концептуально не изменялись в течение длительного времени.
За последние годы на федеральном и муниципальном уровнях были приняты лишь поправки по регулированию процедур предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также праву изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, представителей бизнеса интересует: сколько это может стоить в случае выкупа? И что меняет тот факт, что на арендуемой земле находится недвижимость, принадлежащая компании на правах собственности? Ответить на эти вопросы мы попросили экспертов рынка.
Светлана Кузнецова, начальник юридического отдела «ГК «Консалтум»:
– С 1 января 2010 года вступили в действие положения постановления правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года № 1379, которые вносят изменения в Методику определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга. Изменения в законодательство, в первую очередь, приближают размер арендной ставки к рыночному уровню и вводят различия в ее определении для разных территорий в зависимости от их местоположения и категории.
Эксперты ожидают существенного увеличения размеров ежегодной арендной платы, следовательно, дешевле станет выплачивать налог на землю, находящуюся в собственности, чем платить аренду городу.
Необходимо также отметить, что земля под зданиями и сооружениями, а также некоторые категории земель, в соответствии с городским законодательством, имеют более выгодные условия выкупа (не по полной стоимости).
В конце прошлого года Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло в третьем чтении (в целом) проект закона Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», в соответствии с которым цена земельных участков будет установлена в следующих размерах:
1. В размере кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков в составе земель сельскохозяйственного использования собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.
2. 5 процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками расположенных на них индивидуальных жилых, дачных и садовых домов.
3. 13,5 процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, возведенных на земельных участках:
– предоставленных для осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с законами Санкт-Петербурга, устанавливающими порядок и условия предоставления объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или государственная собственность на которые не разграничена, для целей осуществления инвестиционной деятельности;
– используемых в целях размещения промышленных объектов при условии, что под указанные цели фактически используется не менее 70 процентов площади земельных участков.
4. 20 процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.
Изменения в расчете арендной платы, несомненно, приведут к увеличению ее выкупной стоимости. Ранее применяемая методика расчета арендной платы учитывала площадь земельного участка и другие факторы, при этом цена аренды указывалась в условных единицах и была привязана к курсу евро. По новой методике основным критерием, определяющим размер арендной платы, становится привязка к инфраструктурным объектам и коэффициент места. Таким образом, это, в первую очередь, негативно отразится на арендаторах земельных участков, расположенных в районах с развитой инфраструктурой.
Сергей Осутин, председатель совета директоров консалтинговой группы «О.С.В.»:
– Если говорить об экономической целесообразности аренды или выкупа земли, необходимо производить детальный анализ по каждому конкретному участку с учетом бизнес-стратегии предприятия, распределения денежных потоков, величины арендной платы, цены выкупа земли, величины земельного налога и ряда других факторов.
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, за исключением особых случаев, определяется сегодня по методике, изложенной в постановлении правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года № 1379. Постановление в очередной раз подкорректировало методику в сторону увеличения арендной платы с помощью коэффициента местоположения и ряда других нововведений. Это соответствует задачам городского правительства, заключающимся в намерении привести арендные ставки в соответствие с реальными рыночными условиями, а также увеличить денежные поступления в городскую казну. В методику введено новое понятие – базовая ставка арендной платы, которая определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земельного участка. Город поделен на 19 зон градостроительной ценности территории, и для каждой установлена своя величина этой базовой ставки. Предполагается, что новая методика пополнит городской бюджет примерно на треть. В результате, как предполагают власти, положение собственника участка должно стать более выгодным, чем положение арендатора. Логика здесь такова: арендная плата должна быть выше земельного налога, за исключением социально значимых категорий арендаторов.
Те арендаторы, у которых по новой методике возрастет арендная плата, имеют возможность осуществлять ее стопроцентную оплату начиная с четвертого квартала 2012 года, а до этого момента арендные ставки будут постепенно увеличиваться каждый квартал.
На территории Санкт-Петербурга органом, уполномоченным на принятие решений о приватизации земельных участков, является Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Кадастровая оценка земель осуществляется территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, и находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К проведению оценки могут быть привлечены лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Земельный налог привязан к кадастровой стоимости земли. На сегодняшний день кадастровая стоимость редко соответствует рыночной цене, при этом именно она является основным ориентиром при определении стоимости выкупа земли.
Цена выкупа земельного участка в Санкт-Петербурге осталась примерно на том же уровне, что и в прошлом году. 10 февраля 2010 года Законодательным собранием Санкт-Петербурга (с учетом поправок губернатора) принята новая редакция закона «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге». Согласно этому документу, собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на землях сельскохозяйственного использования, участки будут продаваться по 19,5 процентов кадастровой стоимости. За 1,26 процента от кадастра участки будут продаваться дачникам и садоводам. В 15 процентов от кадастровой стоимости обойдется земля собственникам зданий, строений, сооружений, возведенных на их земельных участках, при условии, если участок был предоставлен для инвестиционной деятельности или используется для размещения промышленных объектов, и при условии, что под эти цели фактически используется не менее 70 процентов площади участка. Всем остальным государственная земля обойдется в 20 процентов от кадастровой стоимости.
Многие компании сегодня собираются оформлять землю в собственность, ориентируясь на то, что так им будет проще работать с западными партнерами, брать кредиты под залог земельных участков. Действительно, земля в собственности является определенным конкурентным преимуществом, однако следует учесть, что у государства и муниципальных властей все же имеются возможности изымать земельные участки у собственников с последующей не совсем вразумительной по размеру компенсацией (статья 49 ЗК РФ) либо конфисковать и реквизировать (статьи 50, 51 ЗК РФ). Поэтому сегодня нельзя с уверенностью сказать, что право собственности на землю обладает абсолютной конституционной незыблемостью. Способов стопроцентной гарантии от подобного рода экономических потрясений для собственника не существует.
При наличии объекта недвижимости, принадлежащего арендатору земельного участка на праве собственности, процедура выкупа земельного участка упрощается. Так, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Вся процедура в таком случае сводится к подаче заявки о приватизации земельного участка в КУГИ с приложением документов, перечень которых утвержден КУГИ.
Что же касается правового контекста, то процедура и законодательный регламент владения, пользования и распоряжения земельным участком концептуально не изменялись в течение длительного времени.
За последние годы на федеральном и муниципальном уровнях были приняты лишь поправки по регулированию процедур предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также праву изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.
рубрика:
Консалтинг
