Оценить на отлично!
15.03.2010
«Строительный Еженедельник» продолжает публикацию ответов на вопросы, заданные представителями отрасли. Свои рекомендации по различным вопросам дают постоянные партнеры газеты и компетентные специалисты в области юриспруденции, бухгалтерского учета, страхования и т. д.
Сегодня много говорится об относительно справедливой, то есть рыночной стоимости недвижимости. Какой подход к оценке недвижимости самый приемлемый в условиях спада экономики?
Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства
В оценке традиционно используются три подхода – сравнительный, доходный и затратный. В работах последнего времени мы столкнулись с ситуацией, когда привычные механизмы определения рыночной (а также справедливой) стоимости приводят к непривычным результатам. Причем субъекты рынка повели себя одинаково и в России, и в других странах. Доходный подход заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки. Этот подход наиболее применим к инвестиционным объектам, спрос на которые среди инвесторов в условиях кризиса резко сокращается. Происходит резкое снижение количества инвестиционных сделок, остающихся лишь в сегменте «ликвидационной» (при вынужденной продаже) – а следовательно, не рыночной стоимости. Возникает своего рода «кассовый разрыв», когда «кассовые» представления продавца отдаляются от «кассовых» представлений покупателя на недосягаемую для сделки величину. Любые прогнозы в условиях дестабилизации рынка не могут быть сколько-нибудь доказательно обоснованы. Фактически главным покупателем на рынке коммерческой недвижимости стал не инвестор – типичный приобретатель доходной недвижимости для сдачи ее в аренду, а конечный пользователь, решивший не упускать возможность воспользоваться общим (но – по преобладающему ощущению – временным) снижением цен на недвижимость для размещения своего бизнеса.
Особенное значение имеет этот нюанс в оценке основных средств предприятия для целей финансовой отчетности. Уже формальный статус оцениваемого имущества – «имущество, занимаемое собственником» – ориентирует на соответствующий этому статусу подход к оценке объекта: сравнительный. Но и в других случаях сравнительный подход выступает основным индикатором для оценки стоимости объектов.
В каких случаях требуется независимая оценка объекта недвижимости? Кто и как вправе проводить такую оценку? Кто гарантирует ее независимость?
Михаил Зискин, оценщик первой категории консалтинговой группы «О.С.В.»
Независимая оценка рыночной стоимости требуется: при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих государству; при национализации; при ипотеке; при составлении брачных контрактов и разделе имущества в случаях возникновения спора; при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для госнужд; для контроля за правильностью уплаты налогов; при оплате доли в уставном капитале ООО неденежным вкладом (если номинальная стоимость доли превышает 20 000 рублей); при оплате доли в уставном капитале АО неденежным вкладом; для переоценки основных средств; для разрешения имущественных споров; при банкротстве; для принятия управленческих решений.
Помимо рыночной существуют инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимости.
Проводить независимую оценку имеют право физлица, члены СРО оценщиков, застраховавшие свою ответственность на сумму не менее 300 000 рублей. Оценщик может осуществлять свою деятельность самостоятельно, зарегистрировав ИП, либо на основании трудового договора с юрлицом, в штате которого не менее двух оценщиков. Госорганы, банки, страховые компании, крупные корпорации могут проводить аккредитацию оценочных компаний и принимать отчеты об оценке, выполненные только этими компаниями. Законность таких действий широко обсуждается, что не мешает расширению практики аккредитации оценщиков.
Полной гарантии независимости оценщика не существует. Однако с переходом к саморегулированию оценочной деятельности был сделан серьезный шаг к большей независимости оценщика. В эпоху лицензирования материальную ответственность за результаты оценки несла компания, в которой он работал. Лимит ответственности ограничивался размером ее уставного капитала. Сегодня сам оценщик отвечает за результаты оценки всем своим имуществом, даже тогда, когда отчет составляется от имени компании, в которой он работает. Оказывать давление на оценщиков стало гораздо сложнее, и количество оценщиков, готовых пойти на заведомое искажение результатов оценки, существенно сократилось.
От чего зависит размер страхования гражданской ответственности при осуществлении строительной деятельности?
Надежда Иванова, эксперт информационно-правовой консорциум «Кодекс»
В соответствии с Федеральным законом РФ № 148-ФЗ от 22.07.2008 страхованию подлежит гражданская ответственность, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Целям саморегулируемых организаций (далее – СРО) в данном случае соответствует специальный вид страхования – страхование ответственности строителей. Поэтому основным требованием по страхованию для членов СРО устанавливается наличие действующего договора страхования ответственности строителей за вред на определенных условиях. СРО вправе устанавливать свои собственные требования по страхованию в соответствии с положениями статьи 55.4 Градостроительного кодекса РФ.
Применительно к СРО, основанным на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих подготовку проектной документации, ст. 55.4 Градостроительного кодекса предусматривает, что при наличии требования о страховании размер минимального взноса в компенсационный фонд снижается с 500 до 150 тыс. рублей. В отношении СРО, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, размер минимального взноса в компенсационный фонд снижается с 1 млн до 300 тыс. рублей.
Величина страховой суммы, устанавливаемая в соответствии с требованиями СРО, должна быть достаточной для покрытия возможных убытков, что позволит сохранить средства компенсационного фонда.
Таким образом, если страховая сумма в полисе по страхованию гражданской ответственности при осуществлении инженерных изысканий или проведении проектных работ будет составлять не менее 350 тыс. рублей в год, а применительно к строительным работам – не менее 700 тыс. рублей в год, это будет соответствовать требованию достаточности для СРО. Многие СРО увеличивают и дифференцируют страховую сумму в зависимости от количества видов работ, к которым членом СРО получено свидетельство о допуске, квалификации работников и других критериев.
Страховая премия, уплачиваемая строительной организацией, определяется страховщиком и зависит от страхуемых видов деятельности, специфики и количества видов работ, срока деятельности предприятия, количества объектов в течение года, наличия франшизы и других факторов, влияющих на страховой риск.
Можно ли не платить налог на имущество по переданной в управление недвижимости?
Светлана Арбузова, главный бухгалтер НП «Консалтум»
Собственник дорогостоящего имущества (недвижимости), как правило, сталкивается с проблемой содержания, а также поддержания его в исправном состоянии. Одним из способов сохранения такого имущества является передача в управление доверительному управляющему, которая регламентируется 53-й главой ГК РФ. Передача имущества не влечет за собой смену собственника. Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом собственник (учредитель управления) передает имущество лишь на определенный в договоре срок, с целью доверительного управления этим имуществом в интересах собственника. При этом учредитель управления может указать в договоре иное лицо, в интересах которого управляющий должен осуществлять управление. Такое лицо называется выгодоприобретателем. В общей практике выгодоприобретателем является сам доверительный управляющий. В Налоговом кодексе четко прописано, что имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, является объектом налогообложения по налогу на имущество. Имущество, переданное во временное владение, в пользование, доверительное управление, подлежит налогообложению у собственника – учредителя управления, согласно статье 378 НК.
Сегодня много говорится об относительно справедливой, то есть рыночной стоимости недвижимости. Какой подход к оценке недвижимости самый приемлемый в условиях спада экономики?
Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства
В оценке традиционно используются три подхода – сравнительный, доходный и затратный. В работах последнего времени мы столкнулись с ситуацией, когда привычные механизмы определения рыночной (а также справедливой) стоимости приводят к непривычным результатам. Причем субъекты рынка повели себя одинаково и в России, и в других странах. Доходный подход заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки. Этот подход наиболее применим к инвестиционным объектам, спрос на которые среди инвесторов в условиях кризиса резко сокращается. Происходит резкое снижение количества инвестиционных сделок, остающихся лишь в сегменте «ликвидационной» (при вынужденной продаже) – а следовательно, не рыночной стоимости. Возникает своего рода «кассовый разрыв», когда «кассовые» представления продавца отдаляются от «кассовых» представлений покупателя на недосягаемую для сделки величину. Любые прогнозы в условиях дестабилизации рынка не могут быть сколько-нибудь доказательно обоснованы. Фактически главным покупателем на рынке коммерческой недвижимости стал не инвестор – типичный приобретатель доходной недвижимости для сдачи ее в аренду, а конечный пользователь, решивший не упускать возможность воспользоваться общим (но – по преобладающему ощущению – временным) снижением цен на недвижимость для размещения своего бизнеса.
Особенное значение имеет этот нюанс в оценке основных средств предприятия для целей финансовой отчетности. Уже формальный статус оцениваемого имущества – «имущество, занимаемое собственником» – ориентирует на соответствующий этому статусу подход к оценке объекта: сравнительный. Но и в других случаях сравнительный подход выступает основным индикатором для оценки стоимости объектов.
В каких случаях требуется независимая оценка объекта недвижимости? Кто и как вправе проводить такую оценку? Кто гарантирует ее независимость?
Михаил Зискин, оценщик первой категории консалтинговой группы «О.С.В.»
Независимая оценка рыночной стоимости требуется: при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих государству; при национализации; при ипотеке; при составлении брачных контрактов и разделе имущества в случаях возникновения спора; при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для госнужд; для контроля за правильностью уплаты налогов; при оплате доли в уставном капитале ООО неденежным вкладом (если номинальная стоимость доли превышает 20 000 рублей); при оплате доли в уставном капитале АО неденежным вкладом; для переоценки основных средств; для разрешения имущественных споров; при банкротстве; для принятия управленческих решений.
Помимо рыночной существуют инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимости.
Проводить независимую оценку имеют право физлица, члены СРО оценщиков, застраховавшие свою ответственность на сумму не менее 300 000 рублей. Оценщик может осуществлять свою деятельность самостоятельно, зарегистрировав ИП, либо на основании трудового договора с юрлицом, в штате которого не менее двух оценщиков. Госорганы, банки, страховые компании, крупные корпорации могут проводить аккредитацию оценочных компаний и принимать отчеты об оценке, выполненные только этими компаниями. Законность таких действий широко обсуждается, что не мешает расширению практики аккредитации оценщиков.
Полной гарантии независимости оценщика не существует. Однако с переходом к саморегулированию оценочной деятельности был сделан серьезный шаг к большей независимости оценщика. В эпоху лицензирования материальную ответственность за результаты оценки несла компания, в которой он работал. Лимит ответственности ограничивался размером ее уставного капитала. Сегодня сам оценщик отвечает за результаты оценки всем своим имуществом, даже тогда, когда отчет составляется от имени компании, в которой он работает. Оказывать давление на оценщиков стало гораздо сложнее, и количество оценщиков, готовых пойти на заведомое искажение результатов оценки, существенно сократилось.
От чего зависит размер страхования гражданской ответственности при осуществлении строительной деятельности?
Надежда Иванова, эксперт информационно-правовой консорциум «Кодекс»
В соответствии с Федеральным законом РФ № 148-ФЗ от 22.07.2008 страхованию подлежит гражданская ответственность, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Целям саморегулируемых организаций (далее – СРО) в данном случае соответствует специальный вид страхования – страхование ответственности строителей. Поэтому основным требованием по страхованию для членов СРО устанавливается наличие действующего договора страхования ответственности строителей за вред на определенных условиях. СРО вправе устанавливать свои собственные требования по страхованию в соответствии с положениями статьи 55.4 Градостроительного кодекса РФ.
Применительно к СРО, основанным на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих подготовку проектной документации, ст. 55.4 Градостроительного кодекса предусматривает, что при наличии требования о страховании размер минимального взноса в компенсационный фонд снижается с 500 до 150 тыс. рублей. В отношении СРО, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство, размер минимального взноса в компенсационный фонд снижается с 1 млн до 300 тыс. рублей.
Величина страховой суммы, устанавливаемая в соответствии с требованиями СРО, должна быть достаточной для покрытия возможных убытков, что позволит сохранить средства компенсационного фонда.
Таким образом, если страховая сумма в полисе по страхованию гражданской ответственности при осуществлении инженерных изысканий или проведении проектных работ будет составлять не менее 350 тыс. рублей в год, а применительно к строительным работам – не менее 700 тыс. рублей в год, это будет соответствовать требованию достаточности для СРО. Многие СРО увеличивают и дифференцируют страховую сумму в зависимости от количества видов работ, к которым членом СРО получено свидетельство о допуске, квалификации работников и других критериев.
Страховая премия, уплачиваемая строительной организацией, определяется страховщиком и зависит от страхуемых видов деятельности, специфики и количества видов работ, срока деятельности предприятия, количества объектов в течение года, наличия франшизы и других факторов, влияющих на страховой риск.
Можно ли не платить налог на имущество по переданной в управление недвижимости?
Светлана Арбузова, главный бухгалтер НП «Консалтум»
Собственник дорогостоящего имущества (недвижимости), как правило, сталкивается с проблемой содержания, а также поддержания его в исправном состоянии. Одним из способов сохранения такого имущества является передача в управление доверительному управляющему, которая регламентируется 53-й главой ГК РФ. Передача имущества не влечет за собой смену собственника. Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом собственник (учредитель управления) передает имущество лишь на определенный в договоре срок, с целью доверительного управления этим имуществом в интересах собственника. При этом учредитель управления может указать в договоре иное лицо, в интересах которого управляющий должен осуществлять управление. Такое лицо называется выгодоприобретателем. В общей практике выгодоприобретателем является сам доверительный управляющий. В Налоговом кодексе четко прописано, что имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, является объектом налогообложения по налогу на имущество. Имущество, переданное во временное владение, в пользование, доверительное управление, подлежит налогообложению у собственника – учредителя управления, согласно статье 378 НК.
рубрика:
Правила игры
