Элитные МФК меняют концепцию
22.03.2010
Ряд проектов элитных многофункциональных комплексов подверглись реконцепции. Девелоперы увеличивают жилую часть в ущерб коммерческой. По мнению экспертов, в большинстве случаев смена формата вполне оправдана: МФК нужно адаптироваться к трендам рынка, чтобы выживать.
Сомнительный объем
На первом семинаре Академии элитной недвижимости эксперты рынка попытались определить объем и емкость рынка элитного жилья. Они, как всегда, разошлись в оценках: сформулировать точные критерии элитного жилья сложно.
По мнению Владимира Федорова, генерального директора компании «Дворцовая площадь», появление крупных элитных МФК, таких как «Набережная Европы», «Смольный квартал», увеличит объем рынка до 250 тыс. кв. м. Тем не менее то, что уже существует реально, можно оценить в 100 тыс. кв. м.
«Объем рынка мы оцениваем в 170-190 тысяч квадратных метров, – говорит Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу Sestra River Developments. – В целом на рынке сейчас в продаже около 2 миллионов квадратных метров жилья. Примерно 7-10 процентов можно отнести к элите. Трудно предположить, какие комплексы запустятся в этом году. Наш проект – "Петровский Арсенал" – находится на стадии подготовки последних спецразделов экспертизы, но мы не планируем открыть продажи в этом году».
«При определении объема и емкости рынка очень важна классификация, – отмечает Вера Сережина, аналитик компании RBI. – По нашим оценкам, к элитному жилью в Петербурге сейчас относится примерно 100 тысяч квадратных метров. Однако есть ряд очень успешных проектов, которые относят к бизнес-классу. Если считать и их, мы получим объем в 300 тысяч квадратных метров».
«Действительно, понятие элиты не исчерпывается только "Золотым треугольником", – считает Андрей Петров, управляющий по элитным строительным проектам компании «Петербургская недвижимость». – На наш взгляд, есть большой пласт покупателей, которые хотят жить в спальных районах, но иметь такую же комфортную среду обитания, как на Крестовском острове. Сейчас в продаже 250-270 квадратных метров жилья высокого класса. В год продается около 80 тысяч квадратных метров такого жилья».
Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар», указал на особенность рынка жилой элиты: «Если в других сегментах доля вторичного рынка превышает долю первичного, то в сегменте элиты – наоборот. Количество объектов первички намного превышает вторичный рынок. На сегодняшний день на элитной вторичке представлено не более 20-25 объектов. На первичке продается примерно тысяча квартир в год, то есть 150 тысяч квадратных метров».
По словам Елизаветы Конвей, руководителя департамента элитной недвижимости Knight Frank, объем элитных объектов на «первичке» – 140 тыс. «квадратов», что в денежном выражении составляет 1,2 млрд USD. «Мы не учитываем объекты пригородной недвижимости (например, "Северный Версаль"), – уточняет Елизавета Конвей. – Сейчас на рынке появились отдельно стоящие здания – особняки, они также не входят в наши цифры. Мы говорим только о жилых комплексах – А и А+ по классификации Knight Frank».
Мимикрия МФК
В докризисные времена многие девелоперы заявляли крупные проекты многофункциональных комплексов, включающих жилье высокого класса. Однако кризис пережили не все. По словам Ольги Жердевой, ведущего аналитика инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент», проекты МФК.
«Первая – это проекты, которые глобального изменения не претерпели, финансовый ресурс остался примерно на том же уровне (например, "Набережная Европы", "Парадный квартал"), – говорит Ольга Жердева. – Вторая – проекты, которые подверглись структурным изменениям по срокам реализации и по соотношению площадей (например, проект компании Ruric на Мойке, где площадь уменьшилась с 200 тысяч до 90 тысяч квадратных метров). Третья группа – проекты, которые были заморожены или владельцы которых находятся в некой неопределенности (МФК "Кловер Плаза" на Ушаковской набережной). Четвертая – проекты, которые были признаны владельцами неэффективными – например, "Адамант-парк", где была предусмотрена жилая составляющая в виде апартаментов».
Реализация проектов квартальной застройки требует времени. Ситуация может резко измениться, что и произошло в кризис. По некоторым объектам реконцепция стала необходимой. «Если говорить об объектах нашей корпорации, то реконцепции подверглись проекты с большим процентом коммерческой недвижимости, – рассказывает Илья Андреев, коммерческий директор СК «Возрождение Санкт-Петербурга». – Например, «Смольный квартал» находится еще в стадии проектирования, поэтому мы смогли усилить жилую часть. Проект комплекса на Медиков, 10 также изменяется – это будет преимущественно жилая застройка. А в "Парадном квартале" все остается без изменений. Соотношение жилой и коммерческой недвижимости здесь нас устраивает».
«МФК – это некая возможность "впихнуть" в архитектурные формы несколько сегментов недвижимости, – считает Елизавета Конвей. – Жилая недвижимость активизировалась, торговая тоже как-то выживает, офисную можно почтить минутой молчания. Реконцепция необходима: многофункциональные комплексы должны адаптироваться к трендам рынка, чтобы выживать».
Проекты в работе
«Набережная Европы» – пример проекта современного многофункционального комплекса в центре города с основным упором на жилую составляющую. На участке 10 га предполагается построить около 380 тыс. кв. м, в том числе 160 тыс. кв. м элитного жилья.
Комплекс расположен рядом с Биржевым мостом. В нем будет пять жилых корпусов, четыре – по фронту Малой Невы. Часть квартир будет иметь виды на воду, часть – на площадь, которая является центральным элементом проекта. Жилье с эксклюзивными видами на стрелку Васильевского, Зимний дворец и Петропавловскую крепость будет позиционироваться в сегменте элита плюс.
В торгово-офисном комплексе (50 тыс. кв. м) разместятся торговые помещения, фитнес-центр и бизнес-центр. В бизнес-отеле класса 5 звезд (25 тыс. кв. м) предусмотрены конференц-зоны, SPA и рестораны, верхние этажи займет номерной фонд.
Под всей территорией будет размещен подземный паркинг на 3 тыс. машин. По словам Александра Паршукова, руководителя инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент», продажи в «Набережной Европы» начнутся в 2012 году.
В другом успешно реализующемся МФК – «Парадном квартале» – закончена половина строительства. В эксплуатацию введено три жилых корпуса и пять офисных особняков, всего 116 тыс. кв. м. Половина площадей продана. Весь проект составляет 250 тыс. кв. м, жилая часть – 91 тыс. кв. м (385 квартир). «Основная сложность таких проектов – необходимость долгосрочных вложений на всех этапах. Статус обязывает вести строительство вне зависимости от объема продаж», – отмечает Илья Андреев.
Территория проекта – 10 га. В подземном паркинге будет более 1700 мест, по два на каждую квартиру, для офисных особняков предусмотрены свои паркинги, расположенные под ними. К лету начнется строительство еще двух корпусов. Проект планируется завершить к 2014 году.
«В марте мы выводим в продажу первую очередь "Смольного квартала", она прошла экспертизу, – говорит Илья Андреев. – В первом доме, расположенном вдоль Орловской улицы (30 тысяч квадратных метров), будут разные квартиры, в том числе и небольшой площади. Сейчас многие люди, желающие жить комфортно, хотят потратить (в абсолютном выражении) поменьше денег и не готовы покупать жилье более 100 метров. Строительство мы уже начали и надеемся через 2,5 года его завершить».
Многофункциональные комплексы строятся на большой территории, нужно много времени, чтобы подготовить документацию. «Для "Петровского арсенала" ушло на это 3,5 года, за это время многое изменилось в законодательстве. Мы столкнулись с тем, что подготовленные, но не дошедшие до экспертизы материалы приходится переделывать», – говорит Ольга Копейкина.
По словам Ольги Копейкиной, «Петровский арсенал» относится к верхнему бизнес-классу или к нижнему диапазону элиты. В нем будет 170 тыс. кв. м, примерно треть – коммерческая недвижимость. 20% жилья приходится на лофты, 40-45% – квартиры в малоэтажке, 10-15% – таунхаусы, еще 15% – квартиры в отдельно стоящем доме. «Петровский арсенал» – пока единственный проект в России, в составе которого есть лофты. Уже существует лист ожидания – около 100 человек.
Поменять инфраструктуру
Увеличение жилой функции в ущерб коммерческой – только часть «антикризисной программы» МФК. Сэкономить можно и на инфраструктуре.
«Наш анализ показывает, что требования покупателей элитных объектов не изменились, – говорит Вера Сережина. – Это люди, у которых есть где жить, но человек хочет лучшего качества жизни. Кризис мог лишь отодвинуть это желание во времени. Мы считаем, что изменять проект, который до кризиса был достаточно продуман, нет смысла. Проекту "Александрия" компания отдала много сил, души. Концепция проекта не менялась. В настоящий момент мы сосредоточили усилия на продаже другого комплекса – на Таврической».
Где пролегают границы разумной достаточности при формировании инфраструктуры? По мнению экспертов, однозначного ответа нет. «Чтобы найти золотую середину, нужен индивидуальный подход и к проекту, и к покупателю, – считает Елизавета Конвей. – Если инфраструктура микрорайона, в котором строится объект, перенасыщена, нужно искать пустые ниши. Девелопер может пойти на риск и создать некий элемент инфраструктуры, яркий, новый для рынка или очень модный, который повлечет за собой определенные траты, но при этом будет конкурентным преимуществом. Чтобы принять такое решение, нужно очень хорошо подумать. Второй важный фактор, который необходимо учитывать, – размер МФК».
Сомнительный объем
На первом семинаре Академии элитной недвижимости эксперты рынка попытались определить объем и емкость рынка элитного жилья. Они, как всегда, разошлись в оценках: сформулировать точные критерии элитного жилья сложно.
По мнению Владимира Федорова, генерального директора компании «Дворцовая площадь», появление крупных элитных МФК, таких как «Набережная Европы», «Смольный квартал», увеличит объем рынка до 250 тыс. кв. м. Тем не менее то, что уже существует реально, можно оценить в 100 тыс. кв. м.
«Объем рынка мы оцениваем в 170-190 тысяч квадратных метров, – говорит Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу Sestra River Developments. – В целом на рынке сейчас в продаже около 2 миллионов квадратных метров жилья. Примерно 7-10 процентов можно отнести к элите. Трудно предположить, какие комплексы запустятся в этом году. Наш проект – "Петровский Арсенал" – находится на стадии подготовки последних спецразделов экспертизы, но мы не планируем открыть продажи в этом году».
«При определении объема и емкости рынка очень важна классификация, – отмечает Вера Сережина, аналитик компании RBI. – По нашим оценкам, к элитному жилью в Петербурге сейчас относится примерно 100 тысяч квадратных метров. Однако есть ряд очень успешных проектов, которые относят к бизнес-классу. Если считать и их, мы получим объем в 300 тысяч квадратных метров».
«Действительно, понятие элиты не исчерпывается только "Золотым треугольником", – считает Андрей Петров, управляющий по элитным строительным проектам компании «Петербургская недвижимость». – На наш взгляд, есть большой пласт покупателей, которые хотят жить в спальных районах, но иметь такую же комфортную среду обитания, как на Крестовском острове. Сейчас в продаже 250-270 квадратных метров жилья высокого класса. В год продается около 80 тысяч квадратных метров такого жилья».
Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар», указал на особенность рынка жилой элиты: «Если в других сегментах доля вторичного рынка превышает долю первичного, то в сегменте элиты – наоборот. Количество объектов первички намного превышает вторичный рынок. На сегодняшний день на элитной вторичке представлено не более 20-25 объектов. На первичке продается примерно тысяча квартир в год, то есть 150 тысяч квадратных метров».
По словам Елизаветы Конвей, руководителя департамента элитной недвижимости Knight Frank, объем элитных объектов на «первичке» – 140 тыс. «квадратов», что в денежном выражении составляет 1,2 млрд USD. «Мы не учитываем объекты пригородной недвижимости (например, "Северный Версаль"), – уточняет Елизавета Конвей. – Сейчас на рынке появились отдельно стоящие здания – особняки, они также не входят в наши цифры. Мы говорим только о жилых комплексах – А и А+ по классификации Knight Frank».
Мимикрия МФК
В докризисные времена многие девелоперы заявляли крупные проекты многофункциональных комплексов, включающих жилье высокого класса. Однако кризис пережили не все. По словам Ольги Жердевой, ведущего аналитика инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент», проекты МФК.
«Первая – это проекты, которые глобального изменения не претерпели, финансовый ресурс остался примерно на том же уровне (например, "Набережная Европы", "Парадный квартал"), – говорит Ольга Жердева. – Вторая – проекты, которые подверглись структурным изменениям по срокам реализации и по соотношению площадей (например, проект компании Ruric на Мойке, где площадь уменьшилась с 200 тысяч до 90 тысяч квадратных метров). Третья группа – проекты, которые были заморожены или владельцы которых находятся в некой неопределенности (МФК "Кловер Плаза" на Ушаковской набережной). Четвертая – проекты, которые были признаны владельцами неэффективными – например, "Адамант-парк", где была предусмотрена жилая составляющая в виде апартаментов».
Реализация проектов квартальной застройки требует времени. Ситуация может резко измениться, что и произошло в кризис. По некоторым объектам реконцепция стала необходимой. «Если говорить об объектах нашей корпорации, то реконцепции подверглись проекты с большим процентом коммерческой недвижимости, – рассказывает Илья Андреев, коммерческий директор СК «Возрождение Санкт-Петербурга». – Например, «Смольный квартал» находится еще в стадии проектирования, поэтому мы смогли усилить жилую часть. Проект комплекса на Медиков, 10 также изменяется – это будет преимущественно жилая застройка. А в "Парадном квартале" все остается без изменений. Соотношение жилой и коммерческой недвижимости здесь нас устраивает».
«МФК – это некая возможность "впихнуть" в архитектурные формы несколько сегментов недвижимости, – считает Елизавета Конвей. – Жилая недвижимость активизировалась, торговая тоже как-то выживает, офисную можно почтить минутой молчания. Реконцепция необходима: многофункциональные комплексы должны адаптироваться к трендам рынка, чтобы выживать».
Проекты в работе
«Набережная Европы» – пример проекта современного многофункционального комплекса в центре города с основным упором на жилую составляющую. На участке 10 га предполагается построить около 380 тыс. кв. м, в том числе 160 тыс. кв. м элитного жилья.
Комплекс расположен рядом с Биржевым мостом. В нем будет пять жилых корпусов, четыре – по фронту Малой Невы. Часть квартир будет иметь виды на воду, часть – на площадь, которая является центральным элементом проекта. Жилье с эксклюзивными видами на стрелку Васильевского, Зимний дворец и Петропавловскую крепость будет позиционироваться в сегменте элита плюс.
В торгово-офисном комплексе (50 тыс. кв. м) разместятся торговые помещения, фитнес-центр и бизнес-центр. В бизнес-отеле класса 5 звезд (25 тыс. кв. м) предусмотрены конференц-зоны, SPA и рестораны, верхние этажи займет номерной фонд.
Под всей территорией будет размещен подземный паркинг на 3 тыс. машин. По словам Александра Паршукова, руководителя инвестиционного департамента «ВТБ-Девелопмент», продажи в «Набережной Европы» начнутся в 2012 году.
В другом успешно реализующемся МФК – «Парадном квартале» – закончена половина строительства. В эксплуатацию введено три жилых корпуса и пять офисных особняков, всего 116 тыс. кв. м. Половина площадей продана. Весь проект составляет 250 тыс. кв. м, жилая часть – 91 тыс. кв. м (385 квартир). «Основная сложность таких проектов – необходимость долгосрочных вложений на всех этапах. Статус обязывает вести строительство вне зависимости от объема продаж», – отмечает Илья Андреев.
Территория проекта – 10 га. В подземном паркинге будет более 1700 мест, по два на каждую квартиру, для офисных особняков предусмотрены свои паркинги, расположенные под ними. К лету начнется строительство еще двух корпусов. Проект планируется завершить к 2014 году.
«В марте мы выводим в продажу первую очередь "Смольного квартала", она прошла экспертизу, – говорит Илья Андреев. – В первом доме, расположенном вдоль Орловской улицы (30 тысяч квадратных метров), будут разные квартиры, в том числе и небольшой площади. Сейчас многие люди, желающие жить комфортно, хотят потратить (в абсолютном выражении) поменьше денег и не готовы покупать жилье более 100 метров. Строительство мы уже начали и надеемся через 2,5 года его завершить».
Многофункциональные комплексы строятся на большой территории, нужно много времени, чтобы подготовить документацию. «Для "Петровского арсенала" ушло на это 3,5 года, за это время многое изменилось в законодательстве. Мы столкнулись с тем, что подготовленные, но не дошедшие до экспертизы материалы приходится переделывать», – говорит Ольга Копейкина.
По словам Ольги Копейкиной, «Петровский арсенал» относится к верхнему бизнес-классу или к нижнему диапазону элиты. В нем будет 170 тыс. кв. м, примерно треть – коммерческая недвижимость. 20% жилья приходится на лофты, 40-45% – квартиры в малоэтажке, 10-15% – таунхаусы, еще 15% – квартиры в отдельно стоящем доме. «Петровский арсенал» – пока единственный проект в России, в составе которого есть лофты. Уже существует лист ожидания – около 100 человек.
Поменять инфраструктуру
Увеличение жилой функции в ущерб коммерческой – только часть «антикризисной программы» МФК. Сэкономить можно и на инфраструктуре.
«Наш анализ показывает, что требования покупателей элитных объектов не изменились, – говорит Вера Сережина. – Это люди, у которых есть где жить, но человек хочет лучшего качества жизни. Кризис мог лишь отодвинуть это желание во времени. Мы считаем, что изменять проект, который до кризиса был достаточно продуман, нет смысла. Проекту "Александрия" компания отдала много сил, души. Концепция проекта не менялась. В настоящий момент мы сосредоточили усилия на продаже другого комплекса – на Таврической».
Где пролегают границы разумной достаточности при формировании инфраструктуры? По мнению экспертов, однозначного ответа нет. «Чтобы найти золотую середину, нужен индивидуальный подход и к проекту, и к покупателю, – считает Елизавета Конвей. – Если инфраструктура микрорайона, в котором строится объект, перенасыщена, нужно искать пустые ниши. Девелопер может пойти на риск и создать некий элемент инфраструктуры, яркий, новый для рынка или очень модный, который повлечет за собой определенные траты, но при этом будет конкурентным преимуществом. Чтобы принять такое решение, нужно очень хорошо подумать. Второй важный фактор, который необходимо учитывать, – размер МФК».
рубрика:
Жилая недвижимость
