Юбилейная весна

В конце марта в Петербурге пройдет 20-я, юбилейная Ярмарка недвижимости. Участники рынка ожидают большого оживления и со стороны продавцов, и со стороны покупателей недвижимости самого разного уровня.

«Строительный Еженедельник» провел собственное исследование активности рынка. На вопросы «СЕ» отвечают представители крупнейших девелоперов, подрядчиков и застройщиков города.
1. Ощущаете ли вы на практике оживление строительного рынка?
2. Насколько активнее (пассивнее) покупательский спрос нынешней весной?
3. Каковы ваши прогнозы в отношении рынка жилья на ближайшие полгода?

Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– На примере работы своей компании оживление рынка мы наблюдаем с ноября-декабря 2009 года. Общий тренд последних месяцев – к постепенному росту. Полагаю, что если в ближайшие полгода в экономике не произойдет каких-либо потрясений, рынок строящейся недвижимости будет постепенно расти.

Елена Бухарова, руководитель отдела маркетинга УК группы компаний «Унисто-Петросталь»:
– Строительство первичного жилья осуществляется, но, по большей части, на земельных пятнах, которые были куплены до кризиса. Идет массовая задержка сроков ввода в эксплуатацию домов, сроки ввода могут неоднократно переноситься. Новых игроков на рынке не появляется. Этап стагнации, по нашему мнению, еще не пройден.
Если говорить о традиционном весеннем оживлении спроса, то в этом году оно еще не наступило. Цены предложения стоят. Даже если аналитики нам говорят о незначительном повышении цен в городе, то на практике они нивелируются скидками, которые дают застройщики и продавцы покупателям, приходящим с «живыми» деньгами. Конечно, рынок сейчас поменялся на рынок покупателя. И портрет покупателя, и источник его сбережений на жилье поменялся в значительной степени. Есть попытки возродить ипотеку. Но пока это возрождение похоже на больное растение, живущее без удобрений и солнца. У всех компаний очень осторожное поведение, напоминающее передвижение по минному полю: вчера – снижение цен, сегодня – закрыли продажи на самые ликвидные квартиры, завтра – скидки, послезавтра начали поднимать цены на 2-5 процента. 
Возможно, спрос в Петербурге слегка поддержат покупатели из других городов, за счет внутренних мигрантов рынок крупного города еще подогреется. Но, в общем и целом, мы ожидаем продолжения стагнации.

Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «ГДСК»:
– Оживление на рынке мы почувствовали еще осенью 2009 года: стало больше телефонных обращений, визитов и договоров. Мы не прекращали строительство объектов в минувшем году, поэтому сейчас в нашем предложении достаточно домов на завершающей стадии строительства. На приобретение квартир в этих домах банки выдают кредиты, есть возможность воспользоваться субсидиями. В феврале 2010 года уже 6 процентов договоров заключены с применением ипотеки. В соответствии с планами ГДСК на этот год в марте мы вывели в продажу новые объекты, стройка там только началась. Тем не менее, благодаря возможности рассрочки и надежности нашей компании квартиры в них также пользуются устойчивым спросом. Все это свидетельствует о стабилизации рынка и дает надежду на его рост.

Илья Андреев, коммерческий директор строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»:
– Для девелоперов, оставшихся на рынке, самые трудные моменты миновали. Происходит активизация строительных работ. Наша компания в марте этого года начала строительство и открыла продажи в новом элитном доме на Крестовском острове. Весной планируем запустить еще один объект. В целом подтверждается цикличность рынка недвижимости: после спада всегда следует подъем. До конца этого года мы прогнозируем стабильное увеличение спроса.

Виктор Кобзаренко, генеральный директор ЗАО «Аском»:
– Да, рынок оживляется, банки стали лояльнее относиться к выдаче кредитов, люди начали вкладывать свободные денежные средства. И нынешнюю весну можно назвать более активной, нежели, например, прошлогоднюю, но вот до показателей активности рынка жилья в докризисное время ей еще далеко. Думаю, что в ближайшие полгода будет происходить плавный рост цен на недвижимость. В первую очередь это коснется объектов с высокой стадией готовности.

Алексей Бонч-Бруевич, директор по продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Нарастание спроса началось в конце лета 2009 года. Мы действительно ощутили активизацию рынка, как по обращениям покупателей, так и по количеству заключенных сделок. Полагаю, что приоритет недвижимости как надежного объекта для инвестирования сохранится, а время вынужденных ожиданий и отложенного спроса в ближайшее время закончится.
Сейчас на квартиры «Балтийской жемчужины» спрос растет с каждым месяцем. Это связано как с высоким качеством нашего предложения, так и со 100-процентной готовностью квартала повышенной комфортности «Жемчужная премьера». На спрос также влияют максимально комфортные и удобные условия по приобретению жилья в нашем комплексе: это скидки при единовременном платеже, рассрочка платежей на длительный период, скидка при оформлении квартиры в ипотеку, учет субсидий. Также для клиентов доступны специальные акции к праздничным датам и специализированным выставкам.
На рынке недвижимости в 2010 году ситуацию будут определять отложенный спрос и сокращающееся предложение ликвидных квартир в готовых домах и домах высокой степени готовности, которые повлекут за собой неминуемое повышение стоимости квадратного метра. Мы надеемся, что в течение 2010 года будет улучшаться ситуация по ипотечному кредитованию: снизятся ипотечные ставки, а требования к заемщикам станут более лояльными. Все эти факторы должны в целом привести к росту покупательского спроса на рынке недвижимости. Могу порекомендовать петербуржцам, планирующим приобретение недвижимости, не затягивать со сделкой и покупать жилье у надежных застройщиков в домах высокой степени готовности.

Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос»:
– Оживление строительного рынка сегодня не просто ощущается, оно реализуется в реальные сделки. Еще в середине осени прошлого года было понятно, что лимиты падения цен рынок уже исчерпал. Декабрь-январь показал, что у нормально работающих компаний покупатель есть и будет всегда – вне зависимости от кризиса. На оживлении рынка сказываются три фактора: усиливающийся дефицит, накапливающийся отложенный спрос и психологический момент. Покупатели успокоились и начали позитивно смотреть в будущее, а для строительного рынка позитивный настрой играет немаловажную роль.
Конечно, покупательский спрос пока процентов на 20-30 меньше, чем весной 2008 года, но существенно выше, чем весной 2009-го. Самые тяжелые времена уже прошли, постепенно возвращается интерес банков к кредитованию и застройщиков, и покупателей. Думаю, в течение полугода мы почувствуем реальный рост количества сделок с ипотечными кредитами. Успокоились цены на недвижимость – стало понятно, что кратного падения цен уже не будет. Таким образом, банки получили реальную возможность оценивать стоимость имущества, получаемого в залог, а не беспокоиться, что оно завтра будет стоить дешевле выданного кредита. Кроме того, общее снижение ставок рефинансирования ЦБ позволяет банкам предлагать покупателям более дешевые ипотечные кредиты.
Что касается цен, я бы не стал говорить, что завтра они подскочат. Скорее всего, мы будем наблюдать картину сохранения средних цен при их дифференциации по срокам сдачи, качеству проекта, надежности застройщика. То есть внутри этих средних цен стоимость жилья в готовом доме и на нулевом цикле будет различаться процентов на 15-20. В принципе, так было всегда.

Ромуальд Бирюков, генеральный директор ЗАО «Инжпетрострой»:
– Мы наблюдаем некоторое оживление на рынке, связанное с тем, что принятые Правительством РФ в прошлом году меры по поддержке строительной отрасли начинают приносить результат. Программы госбанков по кредитованию жилищного строительства позволили ряду застройщиков, не испортивших себе репутацию в период кризиса, запустить несколько крупных (в масштабе Петербурга, с поправкой на кризис) проектов.
Количество обращений по сравнению со вторым полугодием 2009-го выросло в несколько раз, количество сделок увеличилось примерно на 20 процентов.
Объекты застройщиков, не допускавших серьезных нарушений в своей работе, пользуются спросом. А поскольку таких не очень много, я прогнозирую рост цен на жилье уже в первом полугодии.

Олег Пашин, заместитель директора компании «Петербургская недвижимость»:
– Сейчас подтверждается тенденция расслоения рынка: многие застройщики, объекты которых находятся на низкой стадии готовности, испытывают серьезные проблемы с продажами. Тогда как у компаний, зарекомендовавших себя в качестве надежных и соблюдающих свои обязательства перед городом клиентами и кредиторами, квартиры пользуются активным спросом даже на самом старте реализации проекта.
Спрос по сравнению с тем же периодом прошлого года вырос примерно на 40 процентов. В целом ситуация понятна – люди, во-первых, перестали бояться неопределенности, а во-вторых, уже не ждут снижения цен. Несомненно, увеличение спроса заметили не все застройщики – там, где не ведется строительство, нет продаж, и наоборот. Некоторых строителей мало интересовали пожелания покупателей, и теперь, когда клиенты стали более разборчивы, они предпочли более грамотных, дальновидных и надежных застройщиков.
Думаю, что текущая ситуация на рынке сохранится и в ближайшие полгода. В среднем по рынку не ожидается какого-либо серьезного роста цен, однако по отдельным объектам, где план продаж выполняется в более сжатые сроки, чем планировалось, – он возможен.

Анна Бунеева, начальник отдела маркетинга ЗАО «47 Трест»:
– Мы строим жилые дома в сегменте эконом-класс, спрос на квартиры такой категории остается неизменным при любых обстоятельствах. У нас не было «замороженных» объектов, поэтому строительство ведется планово, без резких изменений.
Покупательский спрос остался на уровне осеннего, уже сейчас у нас появился дефицит однокомнатных квартир и двухкомнатных небольших площадей. Эта тенденция превышения спроса над предложением будет в течение года нарастать. Те, кто заключает договоры долевого участия в строительстве в соответствии с законом, могут рассчитывать на покупателей с субсидиями и кредитными средствами.
В ближайшие полгода, на наш взгляд, резких изменений не произойдет, но цены на квартиры будут медленно расти, примерно на 2,5 процента за квартал, и вернутся к докризисному уровню.

Департамент маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ»:
– Оживление спроса мы наблюдаем с середины 2009 года. В 2010 году даже в традиционно «спокойные» месяцы – январь и февраль – продажи показали позитивный результат. В значительной степени увеличился спрос на одно- и двухкомнатные квартиры. По сравнению с тем же периодом 2009 года покупательский спрос на строящееся жилье в 2010 году стал значительно активнее. Сегодня покупатели перестали ждать снижения цен и начали приобретать квартиры. По нашим прогнозам продолжится стабилизация рынка. Традиционно рост покупательской активности наблюдается с середины марта по май, перед началом сезона отпусков. А летом, когда петербуржцы уезжают отдыхать, в Петербург приезжают иногородние покупатели.

Владимир Матвеев, генеральный директор компании «Меликонполар»:
– Существенного оживления спроса на стройматериалы, выраженного в увеличении объемов закупок, мы пока не почувствовали, хотя оптимизма у строителей, с которыми мы находимся в постоянном контакте, значительно больше, чем год назад. Чувствуется, что большинство из них смогли приспособиться к рыночной ситуации и стали планировать свою деятельность дальше, чем на 1-2 месяца, о чем свидетельствует предварительное размещение заказов на стройматериалы. Фактически все в ожидании «старта», поскольку прогнозы в целом (не только по строительной отрасли) хотя и разные, но в основном – положительные.
Со строительной точки зрения (да и с любой другой) весна пока не началась, так что объективно говорить об активности или пассивности покупательского спроса мы сможем только после наступления реальной весны. Погода всем преподнесла большой сюрприз, а потому активный строительный сезон начнется, в лучшем случае, к середине апреля.
Мы полагаем, что в 2010 году рынок будет расти по сравнению с прошлым годом. Большинство крупных игроков строительного рынка за прошедший год смогли адаптировать свои компании к существующим реалиям и явно декларируют желание продолжать работу. На мой взгляд, психологический шок конца 2008 – 2009 года у строителей прошел, и они понимают, что их выживание и дальнейшее процветание возможно лишь при условии продолжения активного и разумного развития.

Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройтрест»:
– Оживление мы ощутили еще летом прошлого года. Оно было значительным по сравнению с предыдущими 8-10 месяцами затишья. К счастью, с августа 2009 оно держится приблизительно на одном уровне активности, без сильных всплесков, что является свидетельством стабильности на рынке. Как будет себя вести спрос дальше – предположить сложно. Пока предпосылок ни к его угасанию, ни к резкому росту нет.
С первыми же проявлениями перелома кризиса и стабилизации ситуации на рынке большинство строительных компаний разморозили приостановленные проекты и заявили о начале реализации новых. Это дает основания предполагать, что рынку предложения удастся избежать длительного «провала», прогнозируемого экспертами на конец 2010 – 2011 год. Тем не менее кризис не может не иметь последствий, и, скорее всего, мы все-таки будем наблюдать некоторый дефицит ликвидного жилья эконом-класса в следующем году.
Глядя в более далекую перспективу, которая уже сейчас просматривается по результатам последних торгов земельных участков под жилье, застройщики оптимистично смотрят на развитие рынка массового жилья и рассчитывают будущую продажную цену на уровне от 70-75 тысяч рублей за квадратный метр.

Дмитрий Уваров, директор по маркетингу ИСГ «Норманн»:
– У граждан сохранились ресурсы на приобретение недвижимости, а падение цен в 2009 году расширило их возможности. Хотя ипотека пока не оказывает на рынок почти никакого влияния, объем спроса увеличился – именно за счет сохранившихся у населения ресурсов. В строительно-инвестиционном комплексе вновь появились деньги, но накопления граждан не безграничны, уровень зарплат снизился, безработица возросла... Впрочем, на оставшихся в живых застройщиков начинает работать зреющий дефицит предложения, особенно адекватного предложения. Подводя итоги: строительная индустрия начинает оживать, но процесс еще в самом начале.
По сравнению с мартом прошлого года активность целевых обращений в наш коммерческий департамент выросла примерно в восемь раз. Правда, март всегда считался хорошим месяцем для продаж. В апреле мы ожидаем некоторое снижение активности покупателей жилья, которое может продлиться до середины лета. Это обычные сезонные колебания спроса, и, если не скажутся дополнительные макроэкономические факторы, мы останемся в рамках наших планов и прогнозов. То есть рынок первичной недвижимости вышел из шока и возвращается к нормальному состоянию. Но на скорое достижение уровня 2007 – начала 2008 года мы не рассчитываем.
В ближайшие полгода рынок жилья продолжит стабилизироваться. Сейчас есть явные предпосылки для осторожного оптимизма. Начиная сосени, вполне вероятно, изменения пойдут бодрее. В целом, активность обращений увеличится на порядок, прирост цен на первичную недвижимость за год составит около 10-15 процентов. Более оптимистичные прогнозы мы пока не применяем. По ним будет ясность к началу лета.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Рынок недвижимости пришел в равновесие еще осенью прошлого года, и сегодня ситуация развивается в соответствии с привычными тенденциями. Чувствуется традиционный весенний подъем покупательской активности. Застройщики, со своей стороны, тоже подогревают спрос интересными маркетинговыми акциями и активной скупкой земельных участков.
Ситуация стабильная. «Строительный трест» реализует в среднем 100 квартир в месяц – это плановый объем для компании. В плане динамики продаж стоит отметить, что заметно выросла активность со стороны клиентов из других городов – не случайно именно сейчас мы развиваем нашу региональную программу продаж: «Строительный трест» уже открыл представительства в Мурманске и Норильске.
Главное ожидаемое событие года – снижение ипотечных ставок. В самое ближайшее время ипотека должна вернуться в разряд реально действующих инструментов покупки квартиры. Об этом свидетельствуют как заявления первых лиц на всех уровнях власти, так и объективные предпосылки – снижение ставки рефинансирования и постепенное повышение лояльности к заемщикам со стороны коммерческих банков. Как следствие, можно прогнозировать рост спроса на жилье со стороны людей со средним, но стабильным доходом.

Сергей Ильченко, директор Национальной жилищной корпорации – Санкт-Петербург:
– О кардинальном улучшении на жилищном строительном рынке можно будет говорить, когда восстановится платежеспособный спрос, который в свою очередь зависит от уровня доходов населения, стабильности заработка потенциальных покупателей и от возвращения ипотечного кредитования на рынок.
Наблюдается рост интереса со стороны потенциальных покупателей к рынку жилья. При этом следует отметить, что рынок покупателя имеет свои условия. Покупатели стали более тщательно выбирать объекты недвижимости, оценивать степень готовности всего жилого комплекса и сроки его подключения к инженерным коммуникациям.
Учитывая стабилизацию в макроэкономике, можно прогнозировать, что в 2010 году объем сделок на загородном рынке недвижимости будет расти, но говорить о массовом спросе в текущем году еще рано.

Лариса Окунь, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой»:
– Да, безусловно, оживление строительного рынка присутствует. На это указывает и рост продаж, и небольшое оживление ипотеки: хоть и на драконовских условиях (высокий процент, поручители и прочее), но понемногу начали выдавать.
Весной всегда происходит всплеск спроса на строительном рынке. С учетом общего оживления после кризиса покупательский спрос, безусловно, стал активнее, чем весной 2009 года.
Во время кризиса присутствовал отложенный спрос, люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, ждали снижения цен и откладывали покупку квартиры. Сейчас, когда они поняли, что существенного снижения цен не будет, они активизировались. Но даже те, кто принял решение приобретать квартиру сейчас, осторожничают: очень тщательно подходят к выбору строительной компании, чтобы быть уверенным, что она достроит дом и не разорится, пытаются добиться более выгодной для себя цены. То есть процесс выбора и покупки квартиры очень растянут во времени. Поэтому, несмотря на активизацию отложенного спроса, рост продаж происходит очень медленно. Думаю, что с учетом летнего периода – традиционно «мертвого сезона» для рынка недвижимости – существенных изменений в покупательском спросе не произойдет.

Закир Муратов, генеральный директор ЗАО «ХоСК-2»:
– Мы наблюдаем сегодня традиционное для весны оживление рынка. Если оперировать цифрами, то активность за последний год выросла на 15-20 процентов. В дальнейшем рост увеличиваться не будет. Конечно, по сравнению с докризисным временем количество продаваемых квартир сократилось, но и потребителей жилья стало меньше, потому как сократилось количество свободных денег, а ипотека подорожала. В нынешнем году по договору подряда мы планируем построить жилья на 900 миллионов рублей, 850 из которых – уже заключенные контракты. То есть в 2010 году ХоСК планирует возвести 28 тысяч квадратных метров жилья, 27,5 тысяч метров из которых на объектах «Квартира.ру». В планах еще контракт с ГК «Норманн».