Лиговские вариации

Группа компаний «Овентал» реконструирует здание на Лиговском проспекте, вблизи Московского вокзала. Здесь может появиться многофункциональный комплекс, включающий офисы и гостиницу.

Проект постановления городского правительства о передаче целевым назначением ООО «Овентал Ост» (входит в состав ГК) здания под реконструкцию в Центральном районе уже подготовлен. Объект расположен на Лиговском проспекте, 33-35, лит. А, на земельном участке площадью 2036 кв. м.
По информации КГИОП, построенный в 1897 году дом (последний капремонт проводился в 1968-м), объектом культурного наследия не является. В июне прошлого года он был признан аварийным.
Общая площадь пятиэтажного здания составляет 4,7 тыс. кв. м. Выставлять этот объект на торги городские чиновники посчитали нецелесообразным, поскольку на сегодняшний день компания «Овентал Ост» уже владеет в нем 26 помещениями общей площадью почти 2,9 тыс. кв. м. Сделка совершена в 2008 году. Остальные площади находятся в городской собственности: здесь размещается недорасселенное общежитие бывшей трикотажной фабрики. За право реализации проекта инвестор должен передать городу жилые помещения площадью не менее 2274 кв. м, необходимые для расселения граждан, проживающих по договорам соцнайма – 62 семьи (108 человек). По подсчетам ГУП «ГУИОН», для этого потребуется приобрести 36 однокомнатных, 18 двухкомнатных и четыре трехкомнатных квартиры. Цена вопроса – около 143 млн рублей. Как сообщил «Строительному Еженедельнику» директор филиала ГК «Овентал» в Санкт-Петербурге Александр Родин, деньги на покупку данных квартир уже зарезервированы. «Расселение граждан мы начнем сразу после выхода постановления правительства о передаче здания на реконструкцию. Учитывая, что эти квартиры не являются собственностью проживающих в них людей, мы не обязаны приобретать новое жилье исключительно в Центральном районе, но пожелания жильцов, несомненно, будут учитываться», – рассказал он.
По предпроектным материалам, согласованным с городскими властями, в процессе реконструкции площадь здания и его этажность останутся прежними. Здесь должен разместиться трехзвездочный отель на 67 номеров с конференц-залом площадью 200 кв. м и рестораном на 200 посадочных мест. Однако г-н Родин надеется, что в дальнейшем удастся внести изменения в проект. В частности, рассматривается возможность увеличения полезных площадей почти в два раза (например, за счет надстройки существующего здания или застройки внутридворовой территории). Тогда к функциям объекта можно будет добавить офисную. «Реализация этих планов во многом зависит от позиции города. По этому адресу есть некоторые сложности: нехватка мощностей по энергетике, высокая плотность застройки, свойственная для всего центра, и прочее. Варианты есть, но говорить о конкретных параметрах будущего объекта пока рано. Сейчас мы проводим тендер по выбору проектной организации, которая должна будет разработать его концепцию», – уточнил Александр Родин. По его словам, ориентировочный объем инвестиций в проект составит 270-300 млн рублей, без учета затрат на расселение. Завершить его реализацию компания планирует в течение 2,5-3 лет с момента выхода распоряжения городского правительства.
Ведущий консультант департамента маркетинга и консалтинга компании Praktis CB Татьяна Яблокова отмечает, что уровень конкуренции на гостиничном рынке центрального района является самым сильным по сравнению с другими районами города. «Сейчас здесь действует более 4,7 тысячи номеров в составе качественных отелей, из которых 33 процента приходится на сегмент 3 звезды», – констатирует она. Так, в непосредственной близости от планируемого отеля уже работают трехзвездочные гостиницы Cronwell Стремянная (Стремянная улица, 18), IBIS (Лиговский проспект, 54), «Вера» (8-я Советская улица, 16/25) и др.
«Конечно, номерной фонд в локальной зоне охвата преимущественно относится к сегменту четырехзвездочных отелей, поэтому возможность реализации выгодного проекта по этому адресу в сегменте 3 звезды существует. Но при запроектированном малом количестве номеров, строительство здесь трехзвездочной гостиницы не является экономически выгодным и конкурентоспособным», – убеждена г-жа Яблокова. По ее мнению, более целесообразен будет уровень высокого ценового сегмента, который позволит генерировать более высокие доходы, хотя и при меньшем уровне загрузки. Также возможна реализация в этом месте концепции бутик-отеля. В качестве примера-аналога эксперт приводит «Талион-Отель» на углу набережной реки Мойки и Невского проспекта. Затраты на реализацию проекта в существующем виде Татьяна Яблокова оценивает в сумму порядка 16,6 млн USD. Сроки окупаемости – в 11-12 лет (при условии установления более высоких цен, чем в среднем по сегменту 3 звезды, на 25-30%).