Права и обязанности ТСЖ
11.05.2010
«Строительный Еженедельник» публикует ответы на вопросы читателей нашей газеты и посетителей портала www.stroycomplex-spb.ru. Свои рекомендации по различным вопросам дают наши постоянные партнеры и компетентные специалисты в области юриспруденции, бухгалтерского учета, страхования, долевого строительства и т. д.
Если торговый центр продан с торгов, то когда арендатор должен начать платить арендную плату новому собственнику?
Андрей Пономаренко, эксперт консорциума «Кодекс»:
– Момент, с которого арендатор должен начать платить арендную плату новому собственнику, обусловлен двумя обстоятельствами: государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество (торговый центр) и уведомлением арендатора о смене собственника арендуемого им помещения.
Дело в том, что права и обязанности по договору аренды переходят к новому собственнику с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Даже если фактически помещение будет передано новому владельцу до государственной регистрации, это не отразится на договоре аренды, поскольку пунктом 2 статьи 551 ГК РФ установлено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Такой позиции придерживаются и суды (см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.10.2006 № А56-49761/2005). В соответствии с п. 3 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, арендатор, уплативший арендную плату прежнему арендодателю до того, как ему стало известно о переходе права собственности на арендуемое помещение, будет считаться исполнившим обязательство надлежащему кредитору. Во избежание возможных судебных разбирательств, связанных с решением вопроса о надлежащем уведомлении арендатора, советую в договорах аренды прописывать четкие сроки и порядок уведомления арендатора об изменении сведений об арендодателе, а также предусматривать обязанность арендодателя предоставить арендатору копии документов, на основании которых произошла замена арендодателя. Стоит отметить, что в связи со сменой арендодателя сами договоры аренды необходимо привести в соответствие с положениями гражданского законодательства. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение, с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т. п.). Соглашение сторон об изменениях, вносимых в договор аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Обратите внимание на то, что арендная плата должна уплачиваться новому собственнику арендуемого здания, даже если изменения, касающиеся нового арендодателя, в договор аренды внесены не были. В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Юридическое лицо владеет в собственности помещением на первом этаже многоэтажного жилого дома. Дом в управлении ТСЖ. Требуется ли согласие ТСЖ для того, чтоб разместить вывеску над входом? Правомерно ли, что ТСЖ просит с собственника арендную плату за размещение наружной рекламы? Как поступить в данной ситуации?
Павел Каптурович, юрисконсульт НП «Консалтум»:
– Порядок распространения, установки, размещения и эксплуатации объектов наружной рекламы и информации в Санкт-Петербурге регулируется Правилами размещения и эксплуатации объектов наружной рекламы и информации в Санкт-Петербурге, утвержденными постановлением правительства Санкт-Петербурга от 10.10.1996 № 6 (далее – Правила). Объектами наружной рекламы и информации (рекламоносителями) являются любые стенды, щиты, плакаты, панно, экраны, табло, дисплеи, панели, тумбы, вывески, указатели, установки, транспаранты, перетяжки, подвесы, флаги и иные объекты, стационарные и временные, плоские и объемно-пространственные, световые, газосветные, размещенные вдоль дорог, улиц, проездов, площадей и набережных города, в садах, парках и скверах, на павильонах городского транспорта, торговых павильонах и киосках, стенах, крышах, витринах и окнах зданий и сооружений, мостах, эстакадах, путепроводах, временных строительных сооружениях, в подземных переходах, а также надписи на воздушных шарах, аэростатах, дирижаблях и пр., несущие информацию коммерческого и некоммерческого характера.
Под рекламоносителями, входящими в систему городской ориентирующей информации, понимаются рекламоносители, оборудованные блоками городской ориентирующей информации и устанавливаемые в городской среде на основании нормативных правовых актов Администрации Санкт-Петербурга.
К информационному оформлению организаций и индивидуальных предпринимателей относятся вывески, информационные таблички и учрежденческие доски. К категории вывесок относятся расположенные вдоль поверхности стены рекламоносители, предназначенные для доведения до сведения потребителей информации о профиле предприятия, его фирменном наименовании, зарегистрированном товарном знаке (знаке обслуживания). Вывеска может быть выполнена в виде одного настенного панно либо состоять из отдельных элементов (букв, обозначений, декоративных элементов), содержащих, как правило, неповторяющуюся информацию. Вывеска размещается на фасаде здания в районе входных дверей в здание, помещение, занимаемое владельцем вывески, или в пределах 10 м от входа либо над окнами помещения, занимаемого владельцем вывески.
Рассматриваемые рекламоносители, относящиеся к категории вывесок, не подпадают под действие пп. 5 ч. 2 ст. 2 ФЗ «О рекламе» и, следовательно, не требует получения разрешения от ТСЖ на размещение вывески, не содержащей сведений рекламного характера. К таким вывескам судебная практика относит, в частности, конструкции, содержащие наименование предприятия, расположенного в здании, на котором установлена данная конструкция (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2008 по делу № А56-2735/2008, ФАС Центрального округа от 28.01.2008 по делу № А09-1036/07-29). Исходя из вышесказанного, ТСЖ не имеет права предъявлять требования к собственнику вывески о внесении арендной платы за размещение вывески.
В случаях же использования общего имущества многоквартирного дома для размещения рекламы применяются нормы ФЗ «О рекламе», Жилищного кодекса Российской Федерации и других нормативно-правовых актов.
Можно ли создать ТСЖ, если в доме нет жилых помещений? И как это сделать?
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
– Несмотря на то что прямого запрета на создание ТСЖ собственниками исключительно нежилых помещений не установлено, предполагается, что создать такое товарищество нельзя. При этом необходимо учитывать следующее.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация – объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Дом, в котором отсутствуют жилые помещения, вряд ли может быть признан многоквартирным.
Само наименование данной организационно-правовой формы некоммерческой организации предполагает объединение собственников именно жилых помещений (хотя наряду с ними в товариществе могут участвовать собственники нежилой недвижимости).
Правовое положение ТСЖ регламентируется главами 13-14 Жилищного кодекса Российской Федерации, который является нормативным актом, регулирующим именно жилищные отношения.
Как зарегистрировать на ТСЖ право собственности на общее имущество дома (техэтаж, подвал)? Какие документы нужны для последующей сдачи его в долгосрочную аренду?
Наталья Широкова, ведущий юрист Консалтинговой группы «О.С.В.»:
– Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать это имущество в аренду.
На праве общей долевой собственности (доля пропорциональна размеру общей площади помещения) в многоквартирном доме собственникам принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Принятие такого решения отнесено к компетенции общего собрания собственников, если отдельные исключения не предусмотрены уставами созданного собственниками ТСЖ. ТСЖ вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Закон не предусматривает приобретение ТСЖ прав собственности на иное общее имущество многоквартирного дома. Иначе говоря, ТСЖ не вправе являться собственником общего имущества многоквартирного дома. В силу прав, предоставленных пп. 1) п. 2, пп. 5) п. 2 ст. 137, п. 6, 8 ст. 138 ЖК РФ, ТСЖ может осуществлять сделки от имени и в интересах собственников помещений, в том числе по государственной регистрации доли собственников помещений в общем имуществе многоквартирного дома, при наличии соответствующего полномочия (определенного уставом и доверенностью от каждого собственника). Для решения вопроса о процедуре распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (передача в долгосрочную аренду) необходимо учитывать полномочия и компетенцию ТСЖ, определенную уставом конкретного товарищества.
Если торговый центр продан с торгов, то когда арендатор должен начать платить арендную плату новому собственнику?
Андрей Пономаренко, эксперт консорциума «Кодекс»:
– Момент, с которого арендатор должен начать платить арендную плату новому собственнику, обусловлен двумя обстоятельствами: государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество (торговый центр) и уведомлением арендатора о смене собственника арендуемого им помещения.
Дело в том, что права и обязанности по договору аренды переходят к новому собственнику с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Даже если фактически помещение будет передано новому владельцу до государственной регистрации, это не отразится на договоре аренды, поскольку пунктом 2 статьи 551 ГК РФ установлено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Такой позиции придерживаются и суды (см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.10.2006 № А56-49761/2005). В соответствии с п. 3 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, арендатор, уплативший арендную плату прежнему арендодателю до того, как ему стало известно о переходе права собственности на арендуемое помещение, будет считаться исполнившим обязательство надлежащему кредитору. Во избежание возможных судебных разбирательств, связанных с решением вопроса о надлежащем уведомлении арендатора, советую в договорах аренды прописывать четкие сроки и порядок уведомления арендатора об изменении сведений об арендодателе, а также предусматривать обязанность арендодателя предоставить арендатору копии документов, на основании которых произошла замена арендодателя. Стоит отметить, что в связи со сменой арендодателя сами договоры аренды необходимо привести в соответствие с положениями гражданского законодательства. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение, с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т. п.). Соглашение сторон об изменениях, вносимых в договор аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Обратите внимание на то, что арендная плата должна уплачиваться новому собственнику арендуемого здания, даже если изменения, касающиеся нового арендодателя, в договор аренды внесены не были. В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Юридическое лицо владеет в собственности помещением на первом этаже многоэтажного жилого дома. Дом в управлении ТСЖ. Требуется ли согласие ТСЖ для того, чтоб разместить вывеску над входом? Правомерно ли, что ТСЖ просит с собственника арендную плату за размещение наружной рекламы? Как поступить в данной ситуации?
Павел Каптурович, юрисконсульт НП «Консалтум»:
– Порядок распространения, установки, размещения и эксплуатации объектов наружной рекламы и информации в Санкт-Петербурге регулируется Правилами размещения и эксплуатации объектов наружной рекламы и информации в Санкт-Петербурге, утвержденными постановлением правительства Санкт-Петербурга от 10.10.1996 № 6 (далее – Правила). Объектами наружной рекламы и информации (рекламоносителями) являются любые стенды, щиты, плакаты, панно, экраны, табло, дисплеи, панели, тумбы, вывески, указатели, установки, транспаранты, перетяжки, подвесы, флаги и иные объекты, стационарные и временные, плоские и объемно-пространственные, световые, газосветные, размещенные вдоль дорог, улиц, проездов, площадей и набережных города, в садах, парках и скверах, на павильонах городского транспорта, торговых павильонах и киосках, стенах, крышах, витринах и окнах зданий и сооружений, мостах, эстакадах, путепроводах, временных строительных сооружениях, в подземных переходах, а также надписи на воздушных шарах, аэростатах, дирижаблях и пр., несущие информацию коммерческого и некоммерческого характера.
Под рекламоносителями, входящими в систему городской ориентирующей информации, понимаются рекламоносители, оборудованные блоками городской ориентирующей информации и устанавливаемые в городской среде на основании нормативных правовых актов Администрации Санкт-Петербурга.
К информационному оформлению организаций и индивидуальных предпринимателей относятся вывески, информационные таблички и учрежденческие доски. К категории вывесок относятся расположенные вдоль поверхности стены рекламоносители, предназначенные для доведения до сведения потребителей информации о профиле предприятия, его фирменном наименовании, зарегистрированном товарном знаке (знаке обслуживания). Вывеска может быть выполнена в виде одного настенного панно либо состоять из отдельных элементов (букв, обозначений, декоративных элементов), содержащих, как правило, неповторяющуюся информацию. Вывеска размещается на фасаде здания в районе входных дверей в здание, помещение, занимаемое владельцем вывески, или в пределах 10 м от входа либо над окнами помещения, занимаемого владельцем вывески.
Рассматриваемые рекламоносители, относящиеся к категории вывесок, не подпадают под действие пп. 5 ч. 2 ст. 2 ФЗ «О рекламе» и, следовательно, не требует получения разрешения от ТСЖ на размещение вывески, не содержащей сведений рекламного характера. К таким вывескам судебная практика относит, в частности, конструкции, содержащие наименование предприятия, расположенного в здании, на котором установлена данная конструкция (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2008 по делу № А56-2735/2008, ФАС Центрального округа от 28.01.2008 по делу № А09-1036/07-29). Исходя из вышесказанного, ТСЖ не имеет права предъявлять требования к собственнику вывески о внесении арендной платы за размещение вывески.
В случаях же использования общего имущества многоквартирного дома для размещения рекламы применяются нормы ФЗ «О рекламе», Жилищного кодекса Российской Федерации и других нормативно-правовых актов.
Можно ли создать ТСЖ, если в доме нет жилых помещений? И как это сделать?
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
– Несмотря на то что прямого запрета на создание ТСЖ собственниками исключительно нежилых помещений не установлено, предполагается, что создать такое товарищество нельзя. При этом необходимо учитывать следующее.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация – объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Дом, в котором отсутствуют жилые помещения, вряд ли может быть признан многоквартирным.
Само наименование данной организационно-правовой формы некоммерческой организации предполагает объединение собственников именно жилых помещений (хотя наряду с ними в товариществе могут участвовать собственники нежилой недвижимости).
Правовое положение ТСЖ регламентируется главами 13-14 Жилищного кодекса Российской Федерации, который является нормативным актом, регулирующим именно жилищные отношения.
Как зарегистрировать на ТСЖ право собственности на общее имущество дома (техэтаж, подвал)? Какие документы нужны для последующей сдачи его в долгосрочную аренду?
Наталья Широкова, ведущий юрист Консалтинговой группы «О.С.В.»:
– Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать это имущество в аренду.
На праве общей долевой собственности (доля пропорциональна размеру общей площади помещения) в многоквартирном доме собственникам принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Принятие такого решения отнесено к компетенции общего собрания собственников, если отдельные исключения не предусмотрены уставами созданного собственниками ТСЖ. ТСЖ вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Закон не предусматривает приобретение ТСЖ прав собственности на иное общее имущество многоквартирного дома. Иначе говоря, ТСЖ не вправе являться собственником общего имущества многоквартирного дома. В силу прав, предоставленных пп. 1) п. 2, пп. 5) п. 2 ст. 137, п. 6, 8 ст. 138 ЖК РФ, ТСЖ может осуществлять сделки от имени и в интересах собственников помещений, в том числе по государственной регистрации доли собственников помещений в общем имуществе многоквартирного дома, при наличии соответствующего полномочия (определенного уставом и доверенностью от каждого собственника). Для решения вопроса о процедуре распоряжения общим имуществом многоквартирного дома (передача в долгосрочную аренду) необходимо учитывать полномочия и компетенцию ТСЖ, определенную уставом конкретного товарищества.
рубрика:
Правила игры
