Против самостроя и коррупции
17.05.2010
«Строительный Еженедельник» публикует ответы на вопросы читателей нашей газеты и посетителей единого строительного портала www.gorod-stroit.ru. Свои рекомендации по различным вопросам дают наши постоянные партнеры и компетентные специалисты в области юриспруденции, бухгалтерского учета, страхования, долевого строительства и т. д.
В каких случаях можно признать право собственности на самострой? Может ли оно быть впоследствии оспорено и отменено?
Мария Николаева, руководитель юридического отдела ООО «Центр согласований»:
Если земельный участок находится в собственности у заявителя и разрешение на строительство он не смог получить из-за неправомерного отказа компетентных органов, то признать право собственности можно только в судебном порядке. Любое решение суда может быть оспорено и отменено. В данном случае – если, например, узаконенная таким образом самовольная постройка нарушает права соседей и они (соседи) смогут доказать это в суде. Однако если «самовольная постройка» – это ИЖС или садовый домик, который гражданин построил на своем земельном участке, предоставленном ему именно для этих целей, то такую постройку помогает узаконить «дачная амнистия». То есть в данном случае закон нам прямо разрешает зарегистрировать право на строение без получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. В случае строительства жилья, а также промышленных или коммерческих объектов разрешения получать придется, а вот в случае отказа – отстаивать свои права в суде. Суды иногда, хотя и редко, принимают решение узаконить «самовольную постройку» на земельном участке, предоставленном заявителю в аренду, но только в том случае, если в договоре аренды прямо прописано, что участок предоставлен именно для строительства здания такого функционального назначения. Но если объект построен на чужой земле без разрешений, то шансов нет вовсе. Сейчас Верховный и Высший арбитражный суд утвердили разъяснения по рассмотрению споров по «самовольным строениям». Теперь этими разъяснениями будут руководствоваться все суды РФ, и практика рассмотрения таких дел будет единая – описанная выше.
Нужно ли оконной компании (производство и установка) вступать в СРО? Допуски на какие виды работ необходимо получать оконщикам? Если оконная компания не состоит ни в одном СРО, может ли она участвовать в тендерах госзаказа на остекление социальных объектов?
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
Приказ Минрегиона России от 9 декабря 2008 года № 274 (в редакции приказа № 480) устанавливает, что вступление в СРО требовалось для проведения работ с конструкциями из металла. Это затрагивало, в частности, работы по монтажу окон из алюминия. Для монтажа окон из ПВХ и дерева вступление в СРО не требовалось. 15 апреля 2010 года Минюстом зарегистрирован новый приказ Минрегиона России № 624, в котором перечень работ, выполнение которых требует вступления в СРО, существенно сокращен. И, в соответствии с ним, монтаж окон не требует получения свидетельства о допуске. Производство чего-либо изначально не требует членства в СРО, поскольку допуск требуется не на изготовление конструкций, а на производство работ с ними. Однако вопрос с тендерами решается намного сложнее. Если речь идет только о работах по монтажу окон – можно доказывать, что установление требования о членстве в СРО является незаконным. В этом случае следует обращаться в антимонопольные органы либо обжаловать решение тендерной комиссии в судебном порядке. Однако, если тендер проводится на комплекс работ, часть которых требует наличия допуска, без него в любом случае не обойтись.
Сегодня много говорится о несовершенстве Федерального закона № 94-ФЗ. В чем его основные проблемы?
Павел Каптурович, юрисконсульт НП «Консалтум»:
Указанные в ст. 10 федерального закона способы размещения заказа могут являться средством монополизации и ограничения конкуренции на отдельных рынках вследствие невозможности размещения крупного заказа лотами и ограничивать количество лотов, на которые участник размещения может подать заявку. В этой связи требуется внести поправку в ст. 10 Федерального закона и предусмотреть возможность размещать крупный заказ лотами и ограничивать количество лотов, на которые участник размещения может подать заявку в целях предотвращения монополизации и ограничения конкуренции на отдельных рынках. Следует отметить, что самым действенным способом устранения нежелательных поставщиков для подверженных коррупции представителей государственных заказчиков является механизм отказа в допуске к участию в конкурсе на стадии рассмотрения заявок участников. Отсеивание нежелательных кандидатов проходит на основании ч. 1 ст. 12 Федерального закона. А именно: п. 4 ч. 1 ст. 12 Федерального закона позволяет не допускать участников размещения заказа по такому основанию, как «несоответствие заявки участника размещения заказа требованиям конкурсной документации». Учитывая тот факт, что заказчик сам разрабатывает конкурсную документацию, а также разъясняет ее положения, предоставляется возможность для отсеивания «несоответствующих» участников на основании несоответствия конкурсной документации. Решение данной проблемы видится следующим образом: в тексте Федерального закона необходимо более детально регламентировать основания, на которых участник размещения заказа не допускается к участию в конкурсе, с исключением из текста федерального закона «размытых формулировок», таких как «несоответствие заявки требованиям конкурсной документации». И напротив, включить в текст федерального закона исчерпывающий перечень оснований к отказу в допуске к участию в конкурсе. К недостаткам федерального закона можно отнести отсутствие в нем четкого определения требований к размещению информации в зависимости от того, кто является заказчиком, для каких нужд размещается заказ, каковы географические границы рынков соответствующих товаров, работ, услуг. Также хотелось бы отметить, что в реестр государственных заказчиков должны быть включены государственные корпорации и субъекты естественных монополий, доля участия государства в которых более 50%. В настоящий момент эти компании не обязаны проводить закупки на основе положений федерального закона. Это позволит осуществлять контроль за обоснованностью затрат государственных корпораций и получать более объективные результаты при установлении тарифов субъектами естественных монополий.
Существуют ли требования к цене продажи земельного участка, принадлежащего частному лицу?
Наталья Широкова, ведущий юрист консалтинговой группы «О.С.В.»:
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В отношении сделок по отчуждению земельных участков регулирование цен предусмотрено только тогда, когда сделки затрагивают публично-правовые интересы. Иначе говоря, законодательство не относит продажу садовых участков к случаям, когда госорганы могут устанавливать или регулировать цену исполнения договора. На сделки по продаже земельных участков распространяются общие положения о купле-продаже недвижимости. Особенностью договора купли-продажи недвижимости является то, что цена этого имущества должна быть обязательно предусмотрена в договоре. При отсутствии условия о цене недвижимости договор не считается заключенным и не порождает юридических последствий. При заключении сделки и согласовании цены земельного участка стороны могут провести оценку его рыночной стоимости. Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, в отношении которой предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Вместе с тем налоговые органы в отдельных случаях вправе проверять правильность применения цен по сделкам (например, при совершении сделки между взаимозависимыми лицами). Если цена отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары (п. 3 ст. 20 НК РФ). Вывод: цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон, однако при этом следует учитывать право налоговых органов контролировать цены по сделкам.
В каких случаях можно признать право собственности на самострой? Может ли оно быть впоследствии оспорено и отменено?
Мария Николаева, руководитель юридического отдела ООО «Центр согласований»:
Если земельный участок находится в собственности у заявителя и разрешение на строительство он не смог получить из-за неправомерного отказа компетентных органов, то признать право собственности можно только в судебном порядке. Любое решение суда может быть оспорено и отменено. В данном случае – если, например, узаконенная таким образом самовольная постройка нарушает права соседей и они (соседи) смогут доказать это в суде. Однако если «самовольная постройка» – это ИЖС или садовый домик, который гражданин построил на своем земельном участке, предоставленном ему именно для этих целей, то такую постройку помогает узаконить «дачная амнистия». То есть в данном случае закон нам прямо разрешает зарегистрировать право на строение без получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. В случае строительства жилья, а также промышленных или коммерческих объектов разрешения получать придется, а вот в случае отказа – отстаивать свои права в суде. Суды иногда, хотя и редко, принимают решение узаконить «самовольную постройку» на земельном участке, предоставленном заявителю в аренду, но только в том случае, если в договоре аренды прямо прописано, что участок предоставлен именно для строительства здания такого функционального назначения. Но если объект построен на чужой земле без разрешений, то шансов нет вовсе. Сейчас Верховный и Высший арбитражный суд утвердили разъяснения по рассмотрению споров по «самовольным строениям». Теперь этими разъяснениями будут руководствоваться все суды РФ, и практика рассмотрения таких дел будет единая – описанная выше.
Нужно ли оконной компании (производство и установка) вступать в СРО? Допуски на какие виды работ необходимо получать оконщикам? Если оконная компания не состоит ни в одном СРО, может ли она участвовать в тендерах госзаказа на остекление социальных объектов?
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
Приказ Минрегиона России от 9 декабря 2008 года № 274 (в редакции приказа № 480) устанавливает, что вступление в СРО требовалось для проведения работ с конструкциями из металла. Это затрагивало, в частности, работы по монтажу окон из алюминия. Для монтажа окон из ПВХ и дерева вступление в СРО не требовалось. 15 апреля 2010 года Минюстом зарегистрирован новый приказ Минрегиона России № 624, в котором перечень работ, выполнение которых требует вступления в СРО, существенно сокращен. И, в соответствии с ним, монтаж окон не требует получения свидетельства о допуске. Производство чего-либо изначально не требует членства в СРО, поскольку допуск требуется не на изготовление конструкций, а на производство работ с ними. Однако вопрос с тендерами решается намного сложнее. Если речь идет только о работах по монтажу окон – можно доказывать, что установление требования о членстве в СРО является незаконным. В этом случае следует обращаться в антимонопольные органы либо обжаловать решение тендерной комиссии в судебном порядке. Однако, если тендер проводится на комплекс работ, часть которых требует наличия допуска, без него в любом случае не обойтись.
Сегодня много говорится о несовершенстве Федерального закона № 94-ФЗ. В чем его основные проблемы?
Павел Каптурович, юрисконсульт НП «Консалтум»:
Указанные в ст. 10 федерального закона способы размещения заказа могут являться средством монополизации и ограничения конкуренции на отдельных рынках вследствие невозможности размещения крупного заказа лотами и ограничивать количество лотов, на которые участник размещения может подать заявку. В этой связи требуется внести поправку в ст. 10 Федерального закона и предусмотреть возможность размещать крупный заказ лотами и ограничивать количество лотов, на которые участник размещения может подать заявку в целях предотвращения монополизации и ограничения конкуренции на отдельных рынках. Следует отметить, что самым действенным способом устранения нежелательных поставщиков для подверженных коррупции представителей государственных заказчиков является механизм отказа в допуске к участию в конкурсе на стадии рассмотрения заявок участников. Отсеивание нежелательных кандидатов проходит на основании ч. 1 ст. 12 Федерального закона. А именно: п. 4 ч. 1 ст. 12 Федерального закона позволяет не допускать участников размещения заказа по такому основанию, как «несоответствие заявки участника размещения заказа требованиям конкурсной документации». Учитывая тот факт, что заказчик сам разрабатывает конкурсную документацию, а также разъясняет ее положения, предоставляется возможность для отсеивания «несоответствующих» участников на основании несоответствия конкурсной документации. Решение данной проблемы видится следующим образом: в тексте Федерального закона необходимо более детально регламентировать основания, на которых участник размещения заказа не допускается к участию в конкурсе, с исключением из текста федерального закона «размытых формулировок», таких как «несоответствие заявки требованиям конкурсной документации». И напротив, включить в текст федерального закона исчерпывающий перечень оснований к отказу в допуске к участию в конкурсе. К недостаткам федерального закона можно отнести отсутствие в нем четкого определения требований к размещению информации в зависимости от того, кто является заказчиком, для каких нужд размещается заказ, каковы географические границы рынков соответствующих товаров, работ, услуг. Также хотелось бы отметить, что в реестр государственных заказчиков должны быть включены государственные корпорации и субъекты естественных монополий, доля участия государства в которых более 50%. В настоящий момент эти компании не обязаны проводить закупки на основе положений федерального закона. Это позволит осуществлять контроль за обоснованностью затрат государственных корпораций и получать более объективные результаты при установлении тарифов субъектами естественных монополий.
Существуют ли требования к цене продажи земельного участка, принадлежащего частному лицу?
Наталья Широкова, ведущий юрист консалтинговой группы «О.С.В.»:
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В отношении сделок по отчуждению земельных участков регулирование цен предусмотрено только тогда, когда сделки затрагивают публично-правовые интересы. Иначе говоря, законодательство не относит продажу садовых участков к случаям, когда госорганы могут устанавливать или регулировать цену исполнения договора. На сделки по продаже земельных участков распространяются общие положения о купле-продаже недвижимости. Особенностью договора купли-продажи недвижимости является то, что цена этого имущества должна быть обязательно предусмотрена в договоре. При отсутствии условия о цене недвижимости договор не считается заключенным и не порождает юридических последствий. При заключении сделки и согласовании цены земельного участка стороны могут провести оценку его рыночной стоимости. Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, в отношении которой предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Вместе с тем налоговые органы в отдельных случаях вправе проверять правильность применения цен по сделкам (например, при совершении сделки между взаимозависимыми лицами). Если цена отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары (п. 3 ст. 20 НК РФ). Вывод: цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон, однако при этом следует учитывать право налоговых органов контролировать цены по сделкам.
рубрика:
Правила игры
