Земельный участок как инвестиции в будущее
25.05.2010
Продолжение. Начало в № 14.
Инвестиции в земельные участки – один из наиболее эффективных и безопасных способов сохранить и приумножить свой капитал. Земельный инвестор имеет возможность преобразовать участок качественно, повысив его стоимость в несколько раз по сравнению с понесенными затратами.
Создание объектов инфраструктуры
Если инвестор готов вкладывать деньги в освоение земельного участка, то необходимо организовать подключение к электрическим мощностям, строительство трансформаторной подстанции и низковольтной электрической сети (380 В).
Если речь идет о коттеджном поселке, то строятся необходимые по противопожарным и санитарным требованиям объекты – площадка для мусорного контейнера, пожарные водоемы и многое другое.
При строительстве промышленных объектов организуется система канализации, водозабора, подъездные пути для большегрузного транспорта, площадки для погрузочно-разгрузочных работ и т. д.
Все эти действия по времени занимают обычно до полугода и добавляют еще 10-15% к общей стоимости проекта (включая вложения на приобретение земельного участка). Стоимость земельного участка при этом увеличивается минимум на 30-40%, а главное – существенно увеличивается его ликвидность.
С точки зрения инвестора этот этап, пожалуй, оптимален для окончания процесса инвестиций. Можно, конечно, произвести застройку коттеджного поселка домами. Но где гарантия, что именно ваш жилой дом окажется тем самым, о котором мечтает покупатель? К тому же сроки возведения данных объектов обычно растягиваются на год, а то и два, а чистая прибыль инвестора по отношению к затратам проигрывает по сравнению с предыдущими этапами.
Инвестор приобрел земельный участок под коттеджную застройку во Всеволожском районе Ленинградской области площадью 15 га. Участок первоначально стоил 120 тыс. USD за 1 га площади и был предназначен для ведения сельского хозяйства.
На изменение разрешенного использования земельного участка ушло около 10 месяцев и было потрачено около 45 тыс. USD за гектар. Результатом данных действий стало получение разрешения на застройку данного участка дачными домами.
Реальная стоимость этого земельного участка сразу же возросла до 300 тыс. USD за гектар. (Сразу же оговорюсь, что это та цена, по которой у инвестора были готовы купить земельный участок.) Инвестор же решил получить согласования на коммуникации, произвести зонирование земельного участка (обозначить границы участков под строительство домов, построить грунтовые дороги, вырыть два пожарных водоема, поставить забор по периметру участка).
Все эти действия заняли у инвестора около 8 месяцев и стоили еще около 40 тыс. USD за гектар.
В результате стоимость проекта составила около 205 тыс. USD за гектар площади, времени на все согласования ушло чуть более 1,5 лет, а цена, по которой инвестору удалось реализовать земельный участок, составила около 500 тыс. USD за гектар площади. То есть цена земельного участка выросла более чем в четыре раза по сравнению с первоначальной стоимостью.
С точки зрения инвестора
Изложенные три этапа освоения объекта недвижимости полностью соответствуют интересам инвестора.
Причины:
– Многократно повышается стоимость земли, высокая доходность.
– Независимо от количества и местоположения участков, приобретенных инвестором, процесс освоения каждого из них носит идентичный характер по порядку и продолжительности производимых действий. То есть инвестору проще планировать организацию контроля над всем процессом, прогнозировать сроки и количество материальных затрат. Кроме того, рядовому покупателю практически невозможно за короткий срок самостоятельно решить вопрос изменения категории земли и получения разрешения на коммуникации, просчитать и избежать возможных рисков, что делает покупку «юридически подготовленной» земли очень привлекательной.
Ситуация на рынке в период кризиса меняется стремительно и зачастую не поддается прогнозу, поэтому каждый стремится снизить свой риск.
Рассмотренные нами три первых этапа освоения обязательны для подготовки любого строительства, и это повышает ликвидность объектов «на выходе». Вместе с тем дальнейшее развитие земельных участков (стадия проектирования и строительства) требует точного прогнозирования спроса через 1,5-2 года, то есть на этапе завершения строительства. Вполне возможна ситуация, при которой востребованный и модный сегодня проект дома потеряет свою привлекательность для новых покупателей уже в следующем сезоне.
С точки зрения покупателя
Многие потенциальные покупатели загородной недвижимости, не успевшие реализовать свои планы до начала кризиса, в настоящее время пребывают в замешательстве. С одной стороны, сохранившиеся пока сбережения позволяют им подобрать удовлетворяющий запросам объект. С другой, снижение личных доходов, невозможность получения кредита на более или менее приемлемых условиях заставляют задуматься о целесообразности такой покупки в настоящее время, особенно если придется потратить практически последние средства.
Что же предпочтительнее для покупателя, ограниченного в средствах, желающего приобрести участок «для себя», но не исключающего возможность того, что в дальнейшем его все же придется продать?
Изменение категории земельного участка, получение разрешения на подведение коммуникаций – процесс не только длительный (занимающий в совокупности не менее 2 лет), но и достаточно сложный с юридической и организационной точек зрения. Вряд ли покупатель, не занимавшийся ранее таким вопросом, сможет осилить его самостоятельно, а стоимость его проведения, несмотря на кризисные явления, снижаться не будет. Инвестиции в земельный участок с целью изменения его назначения – бизнес, безусловно, выгодный, однако данные вложения интересны для достаточно серьезных предпринимателей, имеющих возможность приобрести крупные земельные участки, сделать дополнительные вложения и впоследствии продать землю конечному покупателю.
С другой стороны, готовые дома и дома с незначительным «недостроем», выставленные сейчас на продажу, возводились еще в докризисные времена, по существовавшим на тот момент расценкам на стройматериалы и строительные работы. Поэтому они имеют определенный предел удешевления, ниже которого продажа будет явно убыточна для нынешних владельцев, и, скорее всего, продавцы предпочтут снять свои объекты с продажи до лучших времен, чем устанавливать цену ниже себестоимости.
С моей точки зрения, оптимальным вариантом для покупки в нынешних условиях является пустой участок, имеющий подведенные коммуникации или даже возможность их подвода. Цены на стройматериалы падают, строительные компании не избалованы заказами. Уже сейчас можно столкнуться с ситуациями, когда подряды на строительные и отделочные работы заключаются практически на уровне себестоимости, лишь бы сохранить объем работ, не допустить банкротства компании. Такая тенденция будет сохраняться как минимум до конца текущего года.
Таким образом, при приобретении земельного участка, готового к началу застройки, покупатель получает возможность организовать строительство с момента покупки, то есть в наиболее благоприятный период, и получить на выходе готовый объект недвижимости с минимальной себестоимостью. Безусловно, даже если к моменту окончания строительства владелец по тем или иным причинам захочет продать дом, его ликвидность и доходность будут значительно выше, чем у аналогичных объектов, строительство которых было завершено в докризисный период.
Инвестиции в земельные участки – один из наиболее эффективных и безопасных способов сохранить и приумножить свой капитал. Земельный инвестор имеет возможность преобразовать участок качественно, повысив его стоимость в несколько раз по сравнению с понесенными затратами.
Создание объектов инфраструктуры
Если инвестор готов вкладывать деньги в освоение земельного участка, то необходимо организовать подключение к электрическим мощностям, строительство трансформаторной подстанции и низковольтной электрической сети (380 В).
Если речь идет о коттеджном поселке, то строятся необходимые по противопожарным и санитарным требованиям объекты – площадка для мусорного контейнера, пожарные водоемы и многое другое.
При строительстве промышленных объектов организуется система канализации, водозабора, подъездные пути для большегрузного транспорта, площадки для погрузочно-разгрузочных работ и т. д.
Все эти действия по времени занимают обычно до полугода и добавляют еще 10-15% к общей стоимости проекта (включая вложения на приобретение земельного участка). Стоимость земельного участка при этом увеличивается минимум на 30-40%, а главное – существенно увеличивается его ликвидность.
С точки зрения инвестора этот этап, пожалуй, оптимален для окончания процесса инвестиций. Можно, конечно, произвести застройку коттеджного поселка домами. Но где гарантия, что именно ваш жилой дом окажется тем самым, о котором мечтает покупатель? К тому же сроки возведения данных объектов обычно растягиваются на год, а то и два, а чистая прибыль инвестора по отношению к затратам проигрывает по сравнению с предыдущими этапами.
Инвестор приобрел земельный участок под коттеджную застройку во Всеволожском районе Ленинградской области площадью 15 га. Участок первоначально стоил 120 тыс. USD за 1 га площади и был предназначен для ведения сельского хозяйства.
На изменение разрешенного использования земельного участка ушло около 10 месяцев и было потрачено около 45 тыс. USD за гектар. Результатом данных действий стало получение разрешения на застройку данного участка дачными домами.
Реальная стоимость этого земельного участка сразу же возросла до 300 тыс. USD за гектар. (Сразу же оговорюсь, что это та цена, по которой у инвестора были готовы купить земельный участок.) Инвестор же решил получить согласования на коммуникации, произвести зонирование земельного участка (обозначить границы участков под строительство домов, построить грунтовые дороги, вырыть два пожарных водоема, поставить забор по периметру участка).
Все эти действия заняли у инвестора около 8 месяцев и стоили еще около 40 тыс. USD за гектар.
В результате стоимость проекта составила около 205 тыс. USD за гектар площади, времени на все согласования ушло чуть более 1,5 лет, а цена, по которой инвестору удалось реализовать земельный участок, составила около 500 тыс. USD за гектар площади. То есть цена земельного участка выросла более чем в четыре раза по сравнению с первоначальной стоимостью.
С точки зрения инвестора
Изложенные три этапа освоения объекта недвижимости полностью соответствуют интересам инвестора.
Причины:
– Многократно повышается стоимость земли, высокая доходность.
– Независимо от количества и местоположения участков, приобретенных инвестором, процесс освоения каждого из них носит идентичный характер по порядку и продолжительности производимых действий. То есть инвестору проще планировать организацию контроля над всем процессом, прогнозировать сроки и количество материальных затрат. Кроме того, рядовому покупателю практически невозможно за короткий срок самостоятельно решить вопрос изменения категории земли и получения разрешения на коммуникации, просчитать и избежать возможных рисков, что делает покупку «юридически подготовленной» земли очень привлекательной.
Ситуация на рынке в период кризиса меняется стремительно и зачастую не поддается прогнозу, поэтому каждый стремится снизить свой риск.
Рассмотренные нами три первых этапа освоения обязательны для подготовки любого строительства, и это повышает ликвидность объектов «на выходе». Вместе с тем дальнейшее развитие земельных участков (стадия проектирования и строительства) требует точного прогнозирования спроса через 1,5-2 года, то есть на этапе завершения строительства. Вполне возможна ситуация, при которой востребованный и модный сегодня проект дома потеряет свою привлекательность для новых покупателей уже в следующем сезоне.
С точки зрения покупателя
Многие потенциальные покупатели загородной недвижимости, не успевшие реализовать свои планы до начала кризиса, в настоящее время пребывают в замешательстве. С одной стороны, сохранившиеся пока сбережения позволяют им подобрать удовлетворяющий запросам объект. С другой, снижение личных доходов, невозможность получения кредита на более или менее приемлемых условиях заставляют задуматься о целесообразности такой покупки в настоящее время, особенно если придется потратить практически последние средства.
Что же предпочтительнее для покупателя, ограниченного в средствах, желающего приобрести участок «для себя», но не исключающего возможность того, что в дальнейшем его все же придется продать?
Изменение категории земельного участка, получение разрешения на подведение коммуникаций – процесс не только длительный (занимающий в совокупности не менее 2 лет), но и достаточно сложный с юридической и организационной точек зрения. Вряд ли покупатель, не занимавшийся ранее таким вопросом, сможет осилить его самостоятельно, а стоимость его проведения, несмотря на кризисные явления, снижаться не будет. Инвестиции в земельный участок с целью изменения его назначения – бизнес, безусловно, выгодный, однако данные вложения интересны для достаточно серьезных предпринимателей, имеющих возможность приобрести крупные земельные участки, сделать дополнительные вложения и впоследствии продать землю конечному покупателю.
С другой стороны, готовые дома и дома с незначительным «недостроем», выставленные сейчас на продажу, возводились еще в докризисные времена, по существовавшим на тот момент расценкам на стройматериалы и строительные работы. Поэтому они имеют определенный предел удешевления, ниже которого продажа будет явно убыточна для нынешних владельцев, и, скорее всего, продавцы предпочтут снять свои объекты с продажи до лучших времен, чем устанавливать цену ниже себестоимости.
С моей точки зрения, оптимальным вариантом для покупки в нынешних условиях является пустой участок, имеющий подведенные коммуникации или даже возможность их подвода. Цены на стройматериалы падают, строительные компании не избалованы заказами. Уже сейчас можно столкнуться с ситуациями, когда подряды на строительные и отделочные работы заключаются практически на уровне себестоимости, лишь бы сохранить объем работ, не допустить банкротства компании. Такая тенденция будет сохраняться как минимум до конца текущего года.
Таким образом, при приобретении земельного участка, готового к началу застройки, покупатель получает возможность организовать строительство с момента покупки, то есть в наиболее благоприятный период, и получить на выходе готовый объект недвижимости с минимальной себестоимостью. Безусловно, даже если к моменту окончания строительства владелец по тем или иным причинам захочет продать дом, его ликвидность и доходность будут значительно выше, чем у аналогичных объектов, строительство которых было завершено в докризисный период.
рубрика:
Инвестиции
автор:
Виктор Щелоков
