«Строительный Еженедельник» публикует ответы на вопросы читателей нашей газеты и посетителей Единого строительного портала www.gorod-stroit.ru.
07.06.2010
Свои рекомендации по различным вопросам дают наши постоянные партнеры и компетентные специалисты в области юриспруденции, бухгалтерского учета, страхования, долевого строительства и т. д.
Полгода назад было куплено нежилое здание за 30 млн рублей. В его ремонт вложено еще 50 млн рублей. Значит ли это, что инвестор может продать его теперь за 80 млн рублей?
Михаил Зискин, оценщик первой категории консалтинговой группы «О.С.В.»
Простые правила арифметики в данном случае не работают. Вопрос не такой простой, как может показаться. Чтобы ответить на него, необходимо изучить сам объект и проанализировать ситуацию на рынке подобных зданий. В данном случае речь идет о хрестоматийном примере так называемого принципа вклада, который предполагает анализ изменения стоимости объекта вследствие воздействия дополнительного внешнего фактора. Таким фактором является проведение ремонта.
Далеко не всегда затраты на ремонт приводят к сопоставимому росту рыночной стоимости всего объекта. Часто рыночная стоимость здания после ремонта оказывается существенно ниже суммарных затрат на его приобретение и ремонт. В отдельных случаях стоимость может даже уменьшиться, т. е. вклад будет отрицательным.
Если вы рассчитываете на увеличение стоимости здания, сопоставимое с затратами на ремонт (или на большую сумму), необходимо проанализировать, какие работы следует выполнить, и какие отделочные материалы использовать. В противном случае высока вероятность, что будут сделаны заведомо лишние улучшения, которые либо не увеличат стоимость объекта на желаемую величину, либо и вовсе уменьшат ее. Так, например, ремонт фасадов офисного здания увеличит его стоимость на большую сумму, чем затраты на сам ремонт, поскольку здание будет выглядеть более привлекательно. А, скажем, отделка стен мрамором в обычной автомастерской не только не увеличит стоимость, но может и уменьшить ее в силу непрактичности использования такого материала.
Каким образом осуществляется выкуп земельного участка?
Павел Каптурович, юрисконсульт НП «Консалтум»
Выкуп осуществляется РФ, либо субъектом Федерации, либо муниципальным образованием, т. е. право выкупа определяется в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля. Полномочия по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены в ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ.
В этом случае собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Решение соответствующего органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. При этом собственник должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, определены в ст. 280 ГК РФ. Собственник с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Может ли компания застраховать свою ответственность за нарушение договора перед заказчиком? И может ли СРО требовать заключения такого договора?
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»
Здесь необходимо различать страхование ответственности, возникающей вследствие причинения вреда, вызванного недостатками работ, и страхование ответственности по договору.
В качестве примера причинения вреда можно назвать случай, когда отрывается часть кровли и разбивает стоящую внизу машину. Этот вид страхования и предусмотрен Градостроительным кодексом.
Ответственность за невыполнение договора наступает, в частности, при срыве сроков строительства. Ее несет подрядчик перед заказчиком.
В этом случае необходимо учитывать, что статьей 932 Гражданского кодекса РФ установлено, что страхование риска ответственности за нарушение договора допускается в случаях, предусмотренных законом. Если законом такая возможность не установлена, подобный договор заключаться не может.
В отношении строителей законодательство не устанавливает соответствующей нормы. Следовательно, договор страхования риска невыполнения подрядчиком своих обязательств перед заказчиком заключаться не может.
Для компенсации убытков, связанных с претензиями заказчика, подрядчик, в принципе, может заключить договор страхования предпринимательского риска. Данный вид страхования регулируется статьей 933 ГК РФ. Однако он практически не работает в России. Поскольку договор страхования договорной ответственности не может заключаться, СРО не вправе требовать его заключения от своих членов. Следует также отметить, что СРО в части требований к своим членам не имеет права выходить за рамки, установленные статьей 55.8 Градостроительного кодекса РФ.
Полгода назад было куплено нежилое здание за 30 млн рублей. В его ремонт вложено еще 50 млн рублей. Значит ли это, что инвестор может продать его теперь за 80 млн рублей?
Михаил Зискин, оценщик первой категории консалтинговой группы «О.С.В.»
Простые правила арифметики в данном случае не работают. Вопрос не такой простой, как может показаться. Чтобы ответить на него, необходимо изучить сам объект и проанализировать ситуацию на рынке подобных зданий. В данном случае речь идет о хрестоматийном примере так называемого принципа вклада, который предполагает анализ изменения стоимости объекта вследствие воздействия дополнительного внешнего фактора. Таким фактором является проведение ремонта.
Далеко не всегда затраты на ремонт приводят к сопоставимому росту рыночной стоимости всего объекта. Часто рыночная стоимость здания после ремонта оказывается существенно ниже суммарных затрат на его приобретение и ремонт. В отдельных случаях стоимость может даже уменьшиться, т. е. вклад будет отрицательным.
Если вы рассчитываете на увеличение стоимости здания, сопоставимое с затратами на ремонт (или на большую сумму), необходимо проанализировать, какие работы следует выполнить, и какие отделочные материалы использовать. В противном случае высока вероятность, что будут сделаны заведомо лишние улучшения, которые либо не увеличат стоимость объекта на желаемую величину, либо и вовсе уменьшат ее. Так, например, ремонт фасадов офисного здания увеличит его стоимость на большую сумму, чем затраты на сам ремонт, поскольку здание будет выглядеть более привлекательно. А, скажем, отделка стен мрамором в обычной автомастерской не только не увеличит стоимость, но может и уменьшить ее в силу непрактичности использования такого материала.
Каким образом осуществляется выкуп земельного участка?
Павел Каптурович, юрисконсульт НП «Консалтум»
Выкуп осуществляется РФ, либо субъектом Федерации, либо муниципальным образованием, т. е. право выкупа определяется в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля. Полномочия по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены в ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ.
В этом случае собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Решение соответствующего органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. При этом собственник должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, определены в ст. 280 ГК РФ. Собственник с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
Может ли компания застраховать свою ответственность за нарушение договора перед заказчиком? И может ли СРО требовать заключения такого договора?
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Международная консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»
Здесь необходимо различать страхование ответственности, возникающей вследствие причинения вреда, вызванного недостатками работ, и страхование ответственности по договору.
В качестве примера причинения вреда можно назвать случай, когда отрывается часть кровли и разбивает стоящую внизу машину. Этот вид страхования и предусмотрен Градостроительным кодексом.
Ответственность за невыполнение договора наступает, в частности, при срыве сроков строительства. Ее несет подрядчик перед заказчиком.
В этом случае необходимо учитывать, что статьей 932 Гражданского кодекса РФ установлено, что страхование риска ответственности за нарушение договора допускается в случаях, предусмотренных законом. Если законом такая возможность не установлена, подобный договор заключаться не может.
В отношении строителей законодательство не устанавливает соответствующей нормы. Следовательно, договор страхования риска невыполнения подрядчиком своих обязательств перед заказчиком заключаться не может.
Для компенсации убытков, связанных с претензиями заказчика, подрядчик, в принципе, может заключить договор страхования предпринимательского риска. Данный вид страхования регулируется статьей 933 ГК РФ. Однако он практически не работает в России. Поскольку договор страхования договорной ответственности не может заключаться, СРО не вправе требовать его заключения от своих членов. Следует также отметить, что СРО в части требований к своим членам не имеет права выходить за рамки, установленные статьей 55.8 Градостроительного кодекса РФ.
рубрика:
Правила игры
