Гадание на предпочтениях

Запросы покупателей элитной недвижимости за кризисный год выросли, а существующий на рынке продукт практически этим запросам не соответствует. К такому мнению пришли на заседании клуба экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат».

Эпоха рационализма

Практически все эксперты сошлись во мнении, что «посткризисные» клиенты стали подходить к покупке недвижимости крайне рационально. «Объект сегодня покупается "для себя", то есть на рынке практически нет инвестиционных покупок, когда состоятельные люди рассматривали приобретение элитного жилья как выгодное вложение денег в условиях роста цен, – считает Олег Барков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. – Сегодня они долго и тщательно выбирают из нескольких вариантов, приезжают на объекты со своими дизайнерами».
По словам генерального директора компании «ПБЛ Холдинг» Антона Федченко, покупатели домов в поселке Михайловское, девелопером которого является «ПБЛ Холдинг», по территориальному признаку распределились следующим образом: большинство покупателей – из Петербурга и Ленобласти, за ними следуют москвичи, сибирские регионы (здесь разброс большой – от Урала до Камчатки), а также граждане Украины, Белоруссии и Эстонии.
«Двухэтажный кирпичный дом площадью около 300 квадратных метров на участке 20-22 сотки в коттеджном поселке Михайловское с подключенными коммуникациями и черновой отделкой перед началом кризиса стоил 37,5 миллионов рублей, – рассказал Антон Федченко. – На начало кризиса (к сентябрю 2008 года) было продано 50 домов с участками из 66. Сейчас в продаже осталось два коттеджа». На это эксперты, присутствовавшие на встрече, заметили, что такой темп продаж обусловлен отсутствием конкурентных проектов такого формата в южном и юго-западном направлении.

Планировочная недостаточность

Слабым местом девелоперских проектов на рынке элитного жилья, по мнению специалистов, являются планировочные решения. «Большинство клиентов переделывают планировку под свои предпочтения. То же самое относится к черновой отделке – при ремонте переделывается фактически все, вплоть до штукатурки, – рассказала Марина Мартыненко, ведущий аналитик строительной корпорации «Возрождение». – К сожалению, от 60 до 70 процентов покупателей переделывают планировки». Это данные по всем объектам строительной корпорации, введенным в эксплуатацию до 2006 года включительно. Необходимо отметить, что проектирование по этим домам проводилось в 2002-2003 годах.
По мнению Александра Ольховского, вице-президента банка ВТБ, процесс создания продукта – это комплексная проблема. «Девелопер должен учесть в том числе и вопросы денег, экономики проекта, объем выхода площадей и качества. Очень часто продукт получается неидеальным. В нем есть компромиссы, которых в жилье премиум-класса быть не должно», – отметил эксперт.
Свою статистику приводят и руководители интерьерных студий. Так, Игорь Казаковцев, генеральный директор компании «МК-Интерио» (дизайн интерьеров и архитектурное проектирование), предложил архитекторам и девелоперам еще на этапе проектирования объектов «привлекать к работе интерьерщиков, поскольку доводить до совершенства облик и планировку квартиры предлагается именно нам».

Больше инфраструктуры

Эксперты констатируют возросшую необходимость в дополнительных объектах вспомогательной инфраструктуры. Елизавета Конвей, руководитель направления «жилая элитная недвижимость» Knight Frank St. Petersburg, отметила, что клиенты сегодня желают иметь увеличенные размеры гардеробных (отсутствие помещения под гардеробную – серьезный повод сменить квартиру), колясочные, кладовые помещения в подвальном уровне. «Клиенты больше не хотят тратить время, деньги и силы на перепланировку квартиры, – считает Елизавета Конвей. – Статусным элементам покупатели предпочитают качественную инженерию, продуманную логистику объекта, сбалансированный объем инфраструктуры. Таким образом, на первый план выходит качество. Безликие дома проигрывают ярким проектам с внятной концепцией».
Екатерина Соколова, руководитель архитектурной группы «Галерея дизайна/bulthaup Санкт-Петербург», говоря о загородном сегменте, рассказала, что по требованию покупателя теперь в доме должна быть обширная гардеробная, и лучше – несколько, высота потолков не меньше 3,3 м, пространство кухни желательно отделять от столовой. «Наличие зимнего сада или бассейна в доме теперь неактуально. Еще одной новой тенденцией стало стремление стилевого единства в оформлении экстерьера и интерьера дома», – отметила Екатерина Соколова.