Торговый круговорот
28.06.2010
С начала кризиса произошла серьезная ротация арендаторов на рынке петербургского стрит-ритейла. Место модных и дорогих бутиков заняли демократичные сетевые магазины, рестораны и кофейни. Но брокеры уже находятся в ожидании обратного процесса.
По количеству встроенных площадей под торговлю всегда лидировали центральные районы Петербурга, что неудивительно: здесь исторически ощущался дефицит помещений и, как следствие, фиксировались самые высокие арендные ставки. К примеру, в одном только Центральном районе, по подсчетам специалистов компании Colliers International, объем «встройки» достигает 380 тыс. кв. м.
Самым популярным торговым коридором, благодаря постоянно высоким людским потокам, остается Невский проспект. Он столь же востребован, сколь абсолютно непоказателен для оценки ситуации на общегородском рынке встроенных помещений (к примеру, в недавно опубликованном рейтинге самых дорогих улиц мира Невский проспект занял более высокую позицию, чем Тверская улица в Москве). В кризис главная улица Петербурга стала индикатором всех негативных процессов, происходящих на рынке стрит-ритейла.
Демократия по-невски
Снижение ставок аренды, смена пула арендаторов и увеличение вакантных помещений на Невском проспекте, по словам заместителя директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Романа Евстратова, началось еще летом 2008 года. Первой ласточкой стал закрывшийся после 10 лет непрерывной работы в помещении на Невском магазин Versace. Чуть позже за ним последовали другие премиальные бутики – Hugo Boss, D&G, Patrizia Pepe, Escada, Vanity Opera, Versia и пр.
На существенный выброс вакантных площадей рынок хотя и не сразу, но отреагировал снижением арендных ставок: в среднем их падение за время кризиса составило 30-40%. Новые условия вполне устроили более демократичные форматы торговли. «Развивающиеся сети не упустили шанс расширить свое присутствие на рынке благодаря освободившимся помещениям и более выгодным условиям аренды», – констатирует г-н Евстратов. Так, на месте элитного бутика от Hugo Boss открылся магазин сетевого ритейлера Love Republic. В бывшие помещения D&G и Patrizia Pepe пришли кофейни Coffeeshop и Costa Coffee, а Escada заменил суши-бар «Две палочки».
«Разрыв между ставками на Невском проспекте и в спальных районах в прошлом году существенно сократился. Причем ставки в то время снизились везде, но в условиях кризиса существенно уменьшилось число помещений на Невском, которые сдавались по очень высоким, даже для этой локации, ставкам», – комментирует исполнительный директор компании Praktis CB Сергей Федоров.
Однако уже с начала февраля текущего года появилась тенденция к восстановлению рынка. «За последние полгода число вакантных помещений в традиционных торговых коридорах города (в частности, на Невском проспекте) резко сократилось. При этом ставки практически не меняются с сентября 2009-го. Из этого можно сделать вывод, что рынок вошел в полосу стабильности», – поясняет г-н Федоров. «С начала текущего года ставки показали 20-процентный рост по сравнению с аналогичным периодом 2009-го. Это связано с постепенным сокращением уровня вакантных помещений», – подтверждает Роман Евстратов. По его данным, сейчас арендные ставки на Невском проспекте находятся в диапазоне 1,2-2,4 тыс. USD за квадратный метр в год, но могут достигать и 4,5-5 тыс. USD на премиальные помещения площадью от 100 «квадратов». «Однако верхняя граница диапазона сделок – это, пожалуй, единичные случаи на рынке», – поясняет эксперт.
С начала года брокеры зафиксировали и первые крупные сделки на Невском проспекте. Так, сеть книжных супермаркетов «Буквоед» арендовала помещение площадью более 3 тыс. кв. м в торговом центре «Галерея «Норд», что напротив станции метро «Гостиный двор». Активно развивается сеть кофеен Coffeeshop: недавно открылось заведение на углу Невского и Литейного проспектов, ранее – на Малой Садовой улице. В этом году, по словам экспертов, продолжилась экспансия международных сетей формата department store, которые расширили свое присутствие на Невском проспекте: второй магазин открыла испанская Zara на Невском, 62, шведский H&M вскоре откроется на Невском, 80 и в торговом комплексе «Стокманн» у площади Восстания.
За поворотом
Схожая ситуация наблюдалась и происходит сейчас на рынке стрит-ритейла другой основной торговой улицы города – Большом проспекте Петроградской стороны. По словам старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International Екатерины Вовк, на него приходится почти 9% общего количества торговых площадей, расположенных во встроенных помещениях. Однако если до 2008 года стрит-ритейл на Большом был широко представлен магазинами премиального сегмента, то сегодня, так же как и на Невском, в основном открываются демократичные магазины одежды и обуви, предприятия общественного питания. «Арендная ставка на встроенные торговые помещения снизилась здесь еще больше, чем на Невском проспекте, – наполовину. Доля вакантных площадей составила более 30 процентов», – утверждает г-жа Вовк. По ее словам, на конец мая 2010-го арендная ставка на встроенные торговые помещения на Большом проспекте Петроградки составляла 1,2-1,6 тыс. USD за квадратный метр в год. На более ликвидные помещения, расположенные у станций метрополитена «Петроградская» и «Горьковская», она может достигать 1,8-2 тыс. USD.
С начала этого года доля свободных помещений на Большом проспекте существенно снизилась – до 7%, но срок экспозиции вакантных помещений продолжает оставаться достаточно высоким. За последние несколько месяцев здесь открылись рестораны Mozzarella bar, Super Mario, Capuletti, Italy, студия красоты P&G Salon Professional, магазины «Декория» и «Шарм». На июль запланировано открытие бистро Carl’s Junior и пр.
По словам директора департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерины Лапиной, на Садовой улице подобной миграции арендаторов не было. Новые помещения выводились на рынок редко: например, на Садовой, 33 открылся магазин верхней одежды. То же касается и Среднего проспекта Васильевского острова. «Кроме банков и залов игровых автоматов, никто помещения не освобождал», – утверждает г-жа Лапина. Однако эксперты связывают это с тем, что в данных торговых коридорах арендные ставки изначально были не столь велики, а собственники легче пошли на уступки арендаторам.
Не проспать!
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании Praktis CB Ирины Трофимовой, в целом по городу сейчас наблюдается большой спрос на помещения для общепита. В основном – под небольшие кафе, пивные бары, сетевые рестораны японской, европейской и русской кухонь. Прежде всего такие арендаторы рассматривают помещения на основных магистралях в спальных районах (например, на проспектах Просвещения, Художников, Ленинском, Ветеранов, Энгельса, Большевиков и Гражданском), «встройки» у станций метрополитена и на проходных перекрестках. Не исчез спрос на помещения под рестораны и в центре – на Невском проспекте и прилегающих улицах, Среднем и Большом проспектах Васильевского острова, на Каменностровском и Большом проспектах Петроградки и др.
Для пивных и суши-баров достаточно помещения в 120-150 кв. м и 25-30 кВт электроэнергии. Такие сети («СПб», «ПроБИР», «Евразия») рассматривают арендные ставки в пределах 1-1,5 тыс. рублей за «квадрат». Операторы более крупных ресторанов («Васаби», «Емеля»), которым необходимы площади в 250-350 кв. м и не менее 30 кВт электроэнергии на 100 «квадратов» арендуемых площадей, готовы платить за подходящее помещение больше – 2,5-3,5 тыс. рублей за метр. Однако, по словам г-жи Трофимовой, ликвидных помещений под общепит в городе остро не хватает. «Такие операторы готовы брать помещения без ремонта, поскольку у них собственные требования к их планировке и оформлению. Правда, при этом они часто требуют так называемые ремонтные каникулы – в среднем около трех месяцев», – добавляет она. «По каждому из помещений идет жесткий торг арендатора и собственника», – добавляет Сергей Федоров.
«Арендаторы стали более активны, оперативно принимают решение о вложении средств в развитие, быстрее заключают договоры. Спрос снова превышает предложение», – констатирует директор по развитию компании Astera St. Petersburg Людмила Рева. По ее словам, дефицит на встроенные помещения под стрит-ритейл наблюдается практически во всех районах города. «На Невском проспекте сегодня существует неудовлетворенный спрос на помещения площадью от тысячи квадратных метров со стороны крупных арендаторов, либо уже имеющих здесь помещения, либо только выходящих на городской рынок», – добавляет Роман Евстратов. Ротация арендаторов на основной торговой улице Петербурга, по его мнению, уже закончилась, а уровень вакансий значительно ниже докризисного: «По мере нарастания дефицита свободных помещений ставки вновь будут стремиться вверх». Эксперты убеждены, что это может произойти уже в конце 2010 – начале 2011 года.
По количеству встроенных площадей под торговлю всегда лидировали центральные районы Петербурга, что неудивительно: здесь исторически ощущался дефицит помещений и, как следствие, фиксировались самые высокие арендные ставки. К примеру, в одном только Центральном районе, по подсчетам специалистов компании Colliers International, объем «встройки» достигает 380 тыс. кв. м.
Самым популярным торговым коридором, благодаря постоянно высоким людским потокам, остается Невский проспект. Он столь же востребован, сколь абсолютно непоказателен для оценки ситуации на общегородском рынке встроенных помещений (к примеру, в недавно опубликованном рейтинге самых дорогих улиц мира Невский проспект занял более высокую позицию, чем Тверская улица в Москве). В кризис главная улица Петербурга стала индикатором всех негативных процессов, происходящих на рынке стрит-ритейла.
Демократия по-невски
Снижение ставок аренды, смена пула арендаторов и увеличение вакантных помещений на Невском проспекте, по словам заместителя директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International St. Petersburg Романа Евстратова, началось еще летом 2008 года. Первой ласточкой стал закрывшийся после 10 лет непрерывной работы в помещении на Невском магазин Versace. Чуть позже за ним последовали другие премиальные бутики – Hugo Boss, D&G, Patrizia Pepe, Escada, Vanity Opera, Versia и пр.
На существенный выброс вакантных площадей рынок хотя и не сразу, но отреагировал снижением арендных ставок: в среднем их падение за время кризиса составило 30-40%. Новые условия вполне устроили более демократичные форматы торговли. «Развивающиеся сети не упустили шанс расширить свое присутствие на рынке благодаря освободившимся помещениям и более выгодным условиям аренды», – констатирует г-н Евстратов. Так, на месте элитного бутика от Hugo Boss открылся магазин сетевого ритейлера Love Republic. В бывшие помещения D&G и Patrizia Pepe пришли кофейни Coffeeshop и Costa Coffee, а Escada заменил суши-бар «Две палочки».
«Разрыв между ставками на Невском проспекте и в спальных районах в прошлом году существенно сократился. Причем ставки в то время снизились везде, но в условиях кризиса существенно уменьшилось число помещений на Невском, которые сдавались по очень высоким, даже для этой локации, ставкам», – комментирует исполнительный директор компании Praktis CB Сергей Федоров.
Однако уже с начала февраля текущего года появилась тенденция к восстановлению рынка. «За последние полгода число вакантных помещений в традиционных торговых коридорах города (в частности, на Невском проспекте) резко сократилось. При этом ставки практически не меняются с сентября 2009-го. Из этого можно сделать вывод, что рынок вошел в полосу стабильности», – поясняет г-н Федоров. «С начала текущего года ставки показали 20-процентный рост по сравнению с аналогичным периодом 2009-го. Это связано с постепенным сокращением уровня вакантных помещений», – подтверждает Роман Евстратов. По его данным, сейчас арендные ставки на Невском проспекте находятся в диапазоне 1,2-2,4 тыс. USD за квадратный метр в год, но могут достигать и 4,5-5 тыс. USD на премиальные помещения площадью от 100 «квадратов». «Однако верхняя граница диапазона сделок – это, пожалуй, единичные случаи на рынке», – поясняет эксперт.
С начала года брокеры зафиксировали и первые крупные сделки на Невском проспекте. Так, сеть книжных супермаркетов «Буквоед» арендовала помещение площадью более 3 тыс. кв. м в торговом центре «Галерея «Норд», что напротив станции метро «Гостиный двор». Активно развивается сеть кофеен Coffeeshop: недавно открылось заведение на углу Невского и Литейного проспектов, ранее – на Малой Садовой улице. В этом году, по словам экспертов, продолжилась экспансия международных сетей формата department store, которые расширили свое присутствие на Невском проспекте: второй магазин открыла испанская Zara на Невском, 62, шведский H&M вскоре откроется на Невском, 80 и в торговом комплексе «Стокманн» у площади Восстания.
За поворотом
Схожая ситуация наблюдалась и происходит сейчас на рынке стрит-ритейла другой основной торговой улицы города – Большом проспекте Петроградской стороны. По словам старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International Екатерины Вовк, на него приходится почти 9% общего количества торговых площадей, расположенных во встроенных помещениях. Однако если до 2008 года стрит-ритейл на Большом был широко представлен магазинами премиального сегмента, то сегодня, так же как и на Невском, в основном открываются демократичные магазины одежды и обуви, предприятия общественного питания. «Арендная ставка на встроенные торговые помещения снизилась здесь еще больше, чем на Невском проспекте, – наполовину. Доля вакантных площадей составила более 30 процентов», – утверждает г-жа Вовк. По ее словам, на конец мая 2010-го арендная ставка на встроенные торговые помещения на Большом проспекте Петроградки составляла 1,2-1,6 тыс. USD за квадратный метр в год. На более ликвидные помещения, расположенные у станций метрополитена «Петроградская» и «Горьковская», она может достигать 1,8-2 тыс. USD.
С начала этого года доля свободных помещений на Большом проспекте существенно снизилась – до 7%, но срок экспозиции вакантных помещений продолжает оставаться достаточно высоким. За последние несколько месяцев здесь открылись рестораны Mozzarella bar, Super Mario, Capuletti, Italy, студия красоты P&G Salon Professional, магазины «Декория» и «Шарм». На июль запланировано открытие бистро Carl’s Junior и пр.
По словам директора департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерины Лапиной, на Садовой улице подобной миграции арендаторов не было. Новые помещения выводились на рынок редко: например, на Садовой, 33 открылся магазин верхней одежды. То же касается и Среднего проспекта Васильевского острова. «Кроме банков и залов игровых автоматов, никто помещения не освобождал», – утверждает г-жа Лапина. Однако эксперты связывают это с тем, что в данных торговых коридорах арендные ставки изначально были не столь велики, а собственники легче пошли на уступки арендаторам.
Не проспать!
По словам руководителя отдела торговой недвижимости компании Praktis CB Ирины Трофимовой, в целом по городу сейчас наблюдается большой спрос на помещения для общепита. В основном – под небольшие кафе, пивные бары, сетевые рестораны японской, европейской и русской кухонь. Прежде всего такие арендаторы рассматривают помещения на основных магистралях в спальных районах (например, на проспектах Просвещения, Художников, Ленинском, Ветеранов, Энгельса, Большевиков и Гражданском), «встройки» у станций метрополитена и на проходных перекрестках. Не исчез спрос на помещения под рестораны и в центре – на Невском проспекте и прилегающих улицах, Среднем и Большом проспектах Васильевского острова, на Каменностровском и Большом проспектах Петроградки и др.
Для пивных и суши-баров достаточно помещения в 120-150 кв. м и 25-30 кВт электроэнергии. Такие сети («СПб», «ПроБИР», «Евразия») рассматривают арендные ставки в пределах 1-1,5 тыс. рублей за «квадрат». Операторы более крупных ресторанов («Васаби», «Емеля»), которым необходимы площади в 250-350 кв. м и не менее 30 кВт электроэнергии на 100 «квадратов» арендуемых площадей, готовы платить за подходящее помещение больше – 2,5-3,5 тыс. рублей за метр. Однако, по словам г-жи Трофимовой, ликвидных помещений под общепит в городе остро не хватает. «Такие операторы готовы брать помещения без ремонта, поскольку у них собственные требования к их планировке и оформлению. Правда, при этом они часто требуют так называемые ремонтные каникулы – в среднем около трех месяцев», – добавляет она. «По каждому из помещений идет жесткий торг арендатора и собственника», – добавляет Сергей Федоров.
«Арендаторы стали более активны, оперативно принимают решение о вложении средств в развитие, быстрее заключают договоры. Спрос снова превышает предложение», – констатирует директор по развитию компании Astera St. Petersburg Людмила Рева. По ее словам, дефицит на встроенные помещения под стрит-ритейл наблюдается практически во всех районах города. «На Невском проспекте сегодня существует неудовлетворенный спрос на помещения площадью от тысячи квадратных метров со стороны крупных арендаторов, либо уже имеющих здесь помещения, либо только выходящих на городской рынок», – добавляет Роман Евстратов. Ротация арендаторов на основной торговой улице Петербурга, по его мнению, уже закончилась, а уровень вакансий значительно ниже докризисного: «По мере нарастания дефицита свободных помещений ставки вновь будут стремиться вверх». Эксперты убеждены, что это может произойти уже в конце 2010 – начале 2011 года.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Дмитрий Кирман
