Валерий Малинин: «Мы исключили риски двойного учета помещений в МКД»

За 2013 год в Ленинградской области количество заявлений о постановке на кадастровый учет помещений в многоквартирных домах (МКД) существенно выросло, как и в целом в отношении объектов капитального строительства (ОКС). Если в январе было подано 1053 заявления об учете ОКС, то в декабре – уже 8964. Застройщики минимизировали для себя финансовую нагрузку, возложив эти расходы на будущих правообладателей. Сейчас происходит возврат к прежней схеме, констатирует Валерий Малинин, заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области.

– Валерий Эдуардович, что происходит с постановкой на кадастровый учет многоквартирных домов сегодня?
– Поскольку вопрос этот очень актуален, напомню, от чего мы ушли, что получили и к чему пришли.
До 2013 года Ростехинвентаризация, в частности ГУП «Леноблинвентаризация», частично ГУИОН, при вводе в эксплуатацию МКД готовили технический паспорт, где были учтены сразу и дом, и все жилые и нежилые помещения в нем, и имущество общего пользования.
С 1 января 2013 года в связи с изменения­ми в законодательстве на рынок кадастровых услуг массово пришли кадастровые инженеры. Это, на мой взгляд, спровоцировало негативную тенденцию: застройщики, воспользовавшись возможностью снять с себя часть расходов, передали обязанности по постановке на учет помещений МКД будущим правообладателям, которые, в свою очередь, стали обращаться к кадастровым инженерам. Если у органа технической инвентаризации была своя сложившаяся практика, регулируемая постановлениями правительства России и соответствующими подзаконными актами, то с этого момента документы стали готовить разные кадастровые инженеры с разным уровнем профессио­нализма.
Количество приостановок в связи с некачественной подготовкой технических планов, в том числе на основании документов, не отвечающим требованиям действующего законодательства, многократно увеличилось, что спровоцировало социальную напряженность. Сейчас мы возвращаемся к тому, что весь дом и все помещения в нем должны быть поставлены на кадастровый учет непосредственно после ввода в эксплуатацию объекта самим застройщиком.
В течение года из-за вакуума в законодательстве было в принципе непонятно, как ставить на учет общедомовое имущество. Соответственно, у него не было кадастровой стоимости, от которой сейчас предполагается начислять все налоги. Со вступлением в силу 250-ФЗ с 1 октября 2013 года эта «брешь» устранена.
За январь-февраль нынешнего года к нам поступило 27 обращений об учете МКД, 12 многоквартирных домов уже поставлены на учет – это более 2400 квартир, что составляет более 50% от всех квартир, заявленных к учету. В семи случаях в постановке на учет отказано. Восемь заявлений еще в работе. Отмечу, что наши специалисты одновременно с постановкой на учет проверяют все помещения на предмет исключения возможности двойного учета.
Теоретически, если квартира поставлена на учет дважды, можно два раза оформить акты приема-передачи и обратиться с ними в регистрирующие органы. Соответственно, может произойти двойная регистрация прав собственности и двойное налогообложение. Но сейчас двойной учет исключен.

– А с чем связаны приостановки в рассмотрении пакетов документов по МКД?
– В первую очередь с тем, что не ставится на учет все имущество общего пользования. Подают заявления о постановке на учет только квартир, как привыкли по старинке.
Мы переходим к взиманию налога от кадастровой стоимости. Соответственно, если общее имущество не учтено, налоги не взимаются, и местные бюджеты недополучают налоги. Поэтому мы тщательно проверяем, в том числе по проектной документации, какое именно общее имущество должно ставиться на учет. И поскольку в конце января вступило в силу постановление правительства Ленинградской области о государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства, сейчас при постановке на учет МКД мы определяем также кадастровую стоимость и передаем эти сведения в налоговые органы.

– Какое количество МКД к постановке на кадастровый учет вы ожидаете в течение года?
– У нас нет таких данных, поскольку выдачей разрешений на ввод в эксплуа­тацию занимается не один орган, как в Санкт-Петербурге, а власть на местах. Однако чтобы минимизировать сроки и четко уложиться в обозначенные законом 18 календарных дней, принимая документы, мы сразу их передаем в отдел кадастрового учета для первичной проверки. При выявлении ошибок готовим решение о приостановке или отказе и выдаем его заявителю.

– Планируете ли напрямую взаимодействовать с застройщиками по примеру коллег из Санкт-Петербурга?
– Как показала практика, у нас нет в этом острой необходимости. Разумеется, если действует крупный застройщик и у него много объектов, которые ставятся на кадастровый учет одновременно, мы бы хотели располагать такой информацией. Но, как правило, крупный застройщик привлекает команду опытных кадастровых инже­неров.

– Насколько удачным оказался опыт сотрудничества Кадастровой палаты с многофункциональными центрами (МФЦ)?
– Сейчас в Ленобласти действуют три МФЦ: в Новосаратовке (Всеволожский район), Приозерске и Тосно. Первый МФЦ – в Новосаратовке – открылся в октябре, а центры в Приозерске и Тосно – в декабре и январе соответственно.
В рамках соглашения с ГБУ «МФЦ» перед открытием каждого центра мы обучаем специалистов непосредственно на рабочих местах с последующим принятием квалификационного зачета. Всего в трех МФЦ открылось 46 окон – это много с учетом того, что специалисты центров должны быть универсальными.
Мы готовы отдать весь прием документов на кадастровый учет в МФЦ, за исключением приема пакетов документов, поступающих от органов исполнительной власти (по закону они вправе обратиться как в МФЦ, так и в Кадастровую палату напрямую).
За первые два месяца этого года областные МФЦ приняли от общего объема обращений 11% заявлений о постановке на кадастровый учет и 9% запросов сведений ГКН, поданных в соответствующих районах. При этом отмечу Приозерский МФЦ: он принимает 33% заявлений и 54% запросов. С учетом небольшого опыта работы центров это очень хорошие показатели. Ожидаем начала работы МФЦ в Волосово: там до конца марта откроется 16 окон.

– Какова ситуация с бесхозяйными объектами в Ленинградской области?
– Изначально по государственным конт­рактам из органов технической инвентаризации в Ленобласти было передано в кадастр чуть более 1,2 млн объектов капитального строительства. При этом в кадастре учтено 1,1 млн земельных участков. Как правило, на одном участке – одно, два, три строения. Очевидно, что далеко не все они включены в кадастр. По нашим подсчетам, отсутствуют сведения минимум о 300-400 тыс. объектов капитального строительства, права на которые были зарегистрированы в ЕГРП. Сейчас все они выявлены, сведения о них в полном объеме внесены в ГКН. Однако есть и такие объекты, права на которые не были зарегистрированы.
В этом направлении мы взаимодействуем с управлением Федеральной налоговой службы по Ленобласти. В качестве пилотного проекта был выбран Всеволожский район (вторым в России после Егорьевского района Московской области). В итоге было выявлено более 45 тыс. объектов, права на которые, по данным налоговой службы, не внесены в ЕГРП, однако ранее были зарегистрированы в БТИ. Выяснилось, что 42% из них нам не были переданы, то есть потери есть как среди зарегистрированных, так и среди незарегистрированных объектов.
В Ленобласти достаточно много и объектов, не прошедших техническую инвентаризацию, – это, например, фермы, конюшни, склады, принадлежавшие сельскохозяйственным фирмам, которые начали банкротиться в конце 1990-х годов. Этими землями кто-то пользуется, постройками, скорее всего, тоже. Но фактически это бесхозяйные объекты.
Закон о кадастре однозначно регламентирует, что для постановки бесхозяйного объекта на кадастровый учет подготавливается техплан на основании декларации, заполненной органами местного самоуправления. И если муниципалитеты сейчас захотят пополнить свою базу, зная, что налогообложение будет исчисляться от кадастровой стоимости, в принципе, вовлечь эти объекты в хозяйственный оборот достаточно просто: требуется провести инвентаризацию на уровне поселений, выявить эти объекты, подготовить технический план и подать документы в орган кадастрового учета. Отмечу, что отдельные муниципальные образования уже обратились к нам в связи с постановкой на кадастровый учет сооружений дорожной инфраструктуры.