«Обременительное» предложение

В конце года городские власти обещают выставить на торги два памятника регионального значения: Никольский рынок на канале Грибоедова и гостиничный комплекс «Астория». Каждый объект имеет обременения – долгосрочные договоры с арендаторами без права пересмотра условий.

В начале осенней сессии депутаты Законодательного собрания обещают принять в третьем чтении поправки в региональный закон «О приватизации отдельных зданий, находящихся в казне Санкт-Петербурга». Поправки позволят комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) продать Никольский рынок и гостиничный комплекс «Астория».
По словам заместителя председателя КУГИ Олега Ляпустина, объекты планируется продать в конце года; по предварительным оценкам, город намерен заработать с продажи «Астории» не меньше 1,5 млрд рублей.
Эксперты отмечают, что подобное предложение вызвало бы колоссальный интерес у инвесторов, если бы не имеющиеся обременения по обоим объектам. На сегодняшний момент интерес к зданиям проявляют только их арендаторы.
Город заключил договор аренды с ОАО «Гостиничный комплекс «Астория» в 2002 году. За этой организацией стоит компания Rocco Forte, собственником которой является предприниматель Эрнесте Креатоне. Согласно условиям договора, арендатор до 2046 года включительно платит 41,4 млн рублей в год (по фиксированной ставке) за нежилые помещения гостиниц «Астория» и «Англетер» площадью 17 тыс. кв. м. Арендодатель не может изменить условия договора в одностороннем порядке.
За Никольский рынок ЗАО «Никольские ряды», имеющее отношение к инвестиционному фонду VIY Андрея Якунина (сын главы ОАО «РЖД» Владимира Якунина), выплатило за объект сумму арендных платежей, рассчитанных до 2051 года единовременно: она составила 81,2 млн рублей. Площадь Никольского рынка составляет 13 тыс. кв. м, объект требует вложений в реконструкцию и реставрацию.
Директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков считает «Асторию» более интересным лотом, нежели Никольский рынок, расположенный в удалении от основных транспортных и пешеходных коридоров.
Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева, напротив, уверена, что Никольский рынок – недооцененный объект. По ее словам, в этом месте с успехом можно разместить представительские офисы и гостиничные номера.
«Рыночная стоимость аренды Никольского рынка могла бы составить не менее 155 тысяч рублей в месяц», – говорит г-жа Васильева. Возможную стоимость квадратного метра Никольского рынка на торгах эксперт оценить затруднилась, но отметила, что стоимость квадратного метра комплекса «Астория» на предстоящих торгах могла бы побить планку в 310 тыс. рублей, если бы не обременения. В АРИН более скромны в оценках возможного дохода от продажи «Астории» без обременения: в среднем 150-200 тыс. рублей.
«Оценить Никольский рынок действительно сложно из-за отсутствия информации по предстоящим расходам на реконструкцию памятника, – сообщил исполнительный директор Praktis C&B Сергей Федоров. – По "Астории" могу сказать, что надежды города продать комплекс за 1,5 миллиарда рублей могут не оправдаться – ведь эта сумма эквивалентна 36-летнему доходу от арендных платежей Rocco Forte». Г-н Федоров высказал мнение, что город, скорее всего, будет вынужден снизить стоимость лота, в противном случае торги просто не состоятся.
Однако все эксперты сходятся во мнении, что здания-памятники будут выкуплены сегодняшними арендаторами.