Ошиблись классом

Гильдия управляющих и девелоперов присвоила классность 111 действующим бизнес-центрам Петербурга. Объекты посчитали в рамках программы по классификации российской офисной недвижимости. Эксперты отметили, что 20% сертифицированных объектов не соответствовали заявленной классности.

Зачастую собственники, брокеры и управляющие компании присваивают своим объектам завышенную категорию для обоснования арендной ставки. В основном отмечается несоответствие объектов заявленным классам по техническим параметрам: системам пожаротушения, вентиляции и другим.
«Сегодня чаще всего собственники сами определяют класс объекта. Порой в рекламных целях класс завышается. Из-за этого на рынке возникла путаница. Попытки классифицировать все объекты по одной схеме предпринимались неоднократно, однако ни одна из них не увенчалась успехом», – отметил председатель сертификационной комиссии ГУД Андрей Лушников. По новой классификации «звезды» объекту имеют право присвоить исключительно специалисты ГУД. При этом представителям офисных центров не возбраняется использовать собственные данные. Классификация бизнес-центров проводится бесплатно. Работа экспертов ведется на общественных началах, решение принимается комиссией коллегиально, голосованием, что гарантирует беспристрастность в оценке объекта.
При работе в регионах в базовую классификацию вносятся уточнения, исходя из особенностей регионального рынка офисной недвижимости каждого конкретного региона. Так, в Екатеринбурге принята региональная классификация на основе базовой классификации ГУД.

«Обиженные» ждут апелляцию

В Санкт-Петербурге было проведено шесть заседаний, в ходе которых 111 офисным центрам Петербурга присвоен определенный класс. Еще 219 объектов будут сертифицированы в ближайшее время. Критериями отбора бизнес-центров для классификации стали размер объекта – более 1000 кв. м, а также наличие более одного арендатора. В регионах площадь классифицируемых объектов начинается с 500 кв. м.
При этом специалисты ГУД отметили, что классификация пока не окончательная, изменения будут вноситься на протяжении всего хода работы. «Принимая участие в программе, объекты получают беспристрастную оценку комиссии, которая может присвоить им классность выше или ниже заявленной. В случае если собственник объекта не согласен с оценкой экспертов, предусмотрена процедура апелляции. Если зданию для перехода в другой, более высокий класс необходимы доработки, то после их внедрения ГУД готов пересмотреть свое решение и изменить (повысить) классность объекта», – уточнил эксперт сертификационной комиссии ГУД, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.
Сертификационная комиссия присваивает объектам класс на 2 года. Классность объекта будет подтверждаться сертификатом соответствия ГУД или фирменным знаком «Система классификации офисных центров ГУД». Чаще всего собственники объектов не противятся проведению исследования и помогают в работе. На контакт не идут те, кто значительно завышает классность своего бизнес-центра.
В настоящий момент сертификационные комиссии ГУД по классификации бизнес-центров России работают в Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Тюмени. Ведется работа по созданию комиссий и базы объектов для классификации в Казани, Краснодаре, Красноярске и других городах.

Вслед за Питером

Осенью текущего года начнется активная фаза классификации объектов Москвы. Основная трудность, с которыми может столкнуться комиссия в столице, – это значительный объем рынка: общее количество бизнес-центров составляет более 700 объектов совокупной офисной площадью более 11 млн кв. м, причем 22% – это объекты категории А, 54% – категории B+, 24% – класса B. Помешать может и наличие сформированного имиджа практически всех современных объектов, а также закрытость информации об объектах в разрезе технической, проектной и юридической документации. «Несмотря на то что ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию достаточно большое количество квадратных метров офисной недвижимости, мы наблюдаем сокращение вакантных площадей, – говорит полномочный представитель ГУД по Москве и ЦАО, президент компании NAI Becar Александр Шарапов. – Система классификации, разработанная ГУД в Петербурге, подходит и для Москвы, так как у нас очень схожие рынки. Нередко в Москве можно встретить ситуацию, когда объекты класса А могут быть дешевле класса В, и наша задача – ответить на вопрос арендатора, почему так происходит».

Статистика:

В I квартале 2010 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 103 тыс. кв. м офисных площадей в классах А и В, что составило около 40% от ввода за I квартал 2009 года. Общий объем предложения офисных помещений классов А и В на конец 2009 года составил 1 729,5 тыс. кв. м, обеспеченность на 1000 жителей Санкт-Петербурга достигла 376 кв. м.
В среднем по Санкт-Петербургу в I квартале 2010 года ставки аренды в открытом предложении действующих бизнес-центров находились, с учетом НДС и операционных расходов, на уровне 405 EUR за 1 кв. м в год для класса А, 301 EUR за 1 кв. м в год для класса В (рост на 9% за квартал).
Цены продаж офисных помещений в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне 1137–3285 EUR за 1 кв. м. Рост ставок и цен по отношению к IV кварталу 2009 года связан прежде всего с ростом курса рубля относительно евро.