Пулково в огне
26.07.2010
Территория вокруг аэропорта Пулково развивается независимо от международного авиахаба. Для осевшего в этой зоне бизнеса гораздо важнее своевременное строительство транспортной и инженерной инфраструктур.
Перспективы и проблемы дальнейшего освоения обширных территорий, прилегающих к модернизируемому аэропорту, обсуждались на заседании круглого стола «Пулково окрыляет».
Синергия по-русски
По признаниям участников рынка, общей концепции дальнейшего развития всей территории в Пулково по-прежнему нет. Деловая зона начала формироваться здесь раньше, чем для этого появились реальные предпосылки. Практически все земли близ терминалов петербургского аэропорта давно распроданы. Сначала на Пулковском шоссе появились гипермаркеты – «Лента», «Метро», «О’Кей», «Карусель» и др. Затем торговые центры – «МасШтаб», «Пулково-III», достраивается стотысячник «Лето». Эту территорию именуют не иначе как «кладбище гипермаркетов».
Позднее к торговой функции подтянулась офисная. Все построенные и проектируемые бизнес-центры помимо позиционирования в классах А и В+ имеют внушительные площади – от 30 до 80 тыс. кв. м, с перспективой расширения. В кризис из-за отсутствия спроса их владельцам пришлось идти на скидки, о которых, по словам одного из экспертов, «говорить вслух не принято». Это помогло далеко не всем.
Около международного терминала действует бизнес-центр «Аэроплаза», который заполнен менее чем наполовину. В первой очереди строящегося неподалеку, на Пулковском шоссе, технопарка компании «Технополис» площадью 23 тыс. кв. м к настоящему моменту сдано 40% площадей. Генеральный директор «Технополиса» Питер Коучмен убежден, что запланированный к открытию в сентябре объект будет заполнен целиком, но о перспективах ввода следующих очередей технопарка рассуждает осторожно: «Новые здания будем строить под конкретных арендаторов». Напомним, что площадь всей территории под дальнейшее развитие – 4,6 га.
Временно заморожены офисные здания в составе комплекса «Аэропорт Сити» от Avielen AG (см. фото). Завершить первую фазу проекта, включающую три бизнес-центра полезной площадью 40 тыс. кв. м и четырехзвездочную гостиницу Crowne Plaza на 300 номеров, предполагалось еще в конце прошлого года. Но у девелопера возникли проблемы с финансированием. Пока строится только отель. Между тем анонсированная вторая очередь проекта – это еще 50–60 тыс. офисных «квадратов».
Прошлой осенью сообщалось о том, что финская EKE Group решила вводить свой комплекс «Пулково Скай» общей площадью 76 тыс. кв. м очередями, хотя строительство всех трех его корпусов на тот момент было практически завершено. Сейчас, по словам генерального директора EKE Group в Петербурге Андрея Хитрова, дела на объекте обстоят лучше. «Первая очередь нашего бизнес-центра, введенная в октябре прошлого года, заполнена на 90 процентов. Идет активная сдача помещений в двух других корпусах, арендаторы начнут заезжать сюда уже в июле», – комментирует он. В компании надеются заполнить объект полностью до конца года.
По мнению экспертов, многие девелоперы и собственники земли возводили свои объекты в Пулково, исходя из сухих экономических показателей, а не из того, что будет востребовано конечными потребителями. «Владельцы наделов в этой зоне не хотят смотреть на картину в целом, каждый из них заинтересован в реализации своего отдельного проекта», – считает генеральный директор компании Knight Frank St.Petersburg Олег Барков. «У нас не получается полноценного сотрудничества с различными собственниками земли близ аэропорта. В нормальном смысле синергия определяется формулой 1 + 1 = 2,5 или 3. Синергия же по-русски – как в том старом анекдоте: "Сколько будет 2 х 2? – Ну где-то 7–8"! К сожалению, вместо того чтобы сотрудничать, каждый смотрит, как бы кого обмануть», – сетует г-н Коучмен.
Прорехи стратегии
В дальнейшем, по мнению г-на Баркова, гармоничному развитию зоны Пулково может помешать схватка лендлордов за инженерные ресурсы. «В этом районе уже сейчас катастрофически не хватает мощностей, а вопрос транспортной доступности стоит крайне остро. Развитие инфраструктуры на данном этапе – главный вопрос», – констатирует он. «Власти должны действовать по примеру своих европейских коллег, когда все затраты на инфраструктуру берет на себя государство», – уверен первый заместитель генерального директора компании «Эдванс» Владимир Альев. «Город должен параллельно подтягивать инфраструктуру. Если она будет развиваться, будут развиваться и проекты в этой зоне. Места и клиентов хватит всем», – добавляет г-н Хитров.
Пока же инфраструктурные проблемы ложатся на плечи застройщиков и девелоперов, в разы увеличивая затраты. «Одна из проблем, с которой мы столкнулись, – это транспортная инфраструктура. Никакого альтернативного способа добраться в Пулково, кроме как на автомобильном транспорте, не существует. Поэтому по соглашению с городом мы самостоятельно начали проектно-изыскательские работы с целью реконструкции улично-дорожной сети в этой части города со строительством новых развязок и дорог», – комментирует генеральный директор ЗАО «ЭкспоФорум» Анатолий Еркулов. Компания построит здесь крупнейший в Петербурге конгрессно-выставочный центр. В ее собственности находится территория на Петербургском шоссе, при повороте на Пушкин, площадью 56 гектаров. В состав будущего комплекса войдут открытые выставочные площади (100 тыс. кв. м), конгрессный центр на 3 тыс. и залы для проведения мероприятий на 2 тыс. человек, две гостиницы класса 3 и 4 звезды общей емкостью 450 номеров, бизнес-центр, состоящий из двух корпусов (25 тыс. кв. м) и др. Объем финансовых затрат по верхней границе оценивается в 1 млрд долларов. Изыскательские работы должны быть завершены в этом году, ввод первой очереди проекта намечен на 2013-й.
«Сейчас Петербургское шоссе до Витебского проспекта состоит из одной полосы в каждую сторону. Мы намерены расширить данный участок дороги до шести полос. Есть проект развязки, который будет связывать наш объект с улично-дорожной сетью. Проектируется железнодорожный переезд на Петербургском шоссе, который позволит не создавать транспортного коллапса в то время, когда здесь проходят электрички. С учетом развития прилегающих территорий под жилищное строительство мы собираемся построить новую транспортную магистраль, которая свяжет Волхонское шоссе с развязкой и Петербургским шоссе. Проектируем внутриквартальные проезды», – перечисляет г-н Еркулов. По его словам, ключевой момент для дальнейшей реализации проекта – строительство новой скоростной трассы «Петербург – Москва». «Наша задача – сделать связку с этой дорогой, что позволит уйти от проблем, связанных с Пулковским шоссе, Витебским проспектом, и более быстро добираться от комплекса до центра города, к северным и южным районам города через ЗСД», – поясняет он.
Кроме автомобильного собственники и девелоперы пулковских территорий заинтересованы в развитии альтернативных видов транспорта. В частности, подземного. «Мне не очень понятна концепция запланированной к строительству здесь линии скоростного трамвая. Все говорят, что он довезет работников деловой зоны и пассажиров аэропорта до ближайшей станции метро. Ближайшая станция – «Проспект Ветеранов», от которой наши коллеги собираются организовать восемь шатлов, загружая дорожную сеть. Другие наши соседи наладили доставку своих работников к станции метро «Московская», третьи – к «Звездной». До каждой из этих станций – 3 км. Тем не менее город собирается строить 27-километровую скоростную магистраль к площади Восстания. Но все, кто будет садиться на этот трамвай в Пулково, будут выходить на ближайшей станции метро. Так почему не провести метро прямо в аэропорт?» – интересуется Анатолий Еркулов. «Логичнее было бы либо построить в Пулково новую станцию метро, либо сделать полноценный наземный экспресс, завязанный на станциях метро «Купчино» и «Проспект Ветеранов». Причем нужен независимый от дорожной ситуации транспорт», – согласен коммерческий директор по неавиационной деятельности ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы» Федор Мурыгин.
В общий круг
Несмотря на все трудности, связанные с освоением территорий в зоне Пулково, участники заседания круглого стола выразили уверенность в успешной реализации всех заявленных здесь проектов – и жилых, и коммерческих. «Это дар божий Петербургу, что есть такая зона, где возможно что-то построить без особых усилий. Зона Пулково развивалась бы независимо от того, расположен здесь аэропорт или нет, – убежден Питер Коучмен. – Правда, аэропорт является не обязательным, но существенным дополнением».
Район в Пулково не имеет аналогов в городе по количеству заявленных и отчасти реализуемых инвестпроектов. Помимо прочего, здесь анонсированы сразу несколько проектов комплексной застройки. В частности, Canada-Israel Group планирует реализовать проект «Планетоград», предполагающий возведение свыше 2,1 млн кв. м жилья. По словам исполнительного директора компании Praktis CB Сергея Федорова, в кризис проект был заморожен, но сейчас инвесторы провели его реконцепцию и приступили к проектированию квартала. А в начале этого года город объявил конкурс на разработку концепции развития территории площадью 231 га, расположенной к северу от аэропорта. После ее утверждения последние участки, принадлежащие городу в этой зоне, будут проданы с торгов. Здесь предполагается строительство офисных, торговых помещений, отелей и парковок.
Все участники заседания круглого стола сошлись во мнении, что для дальнейшего развития этой территории необходима единая концепция, включая и новые обстоятельства – проект международного авиахаба. А генеральный директор ИК Финансовый холдинг «Империя» Андрей Пушкарский предложил закрепить ответственность за развитие этой зоны за конкретным вице-губернатором. «Такая практика была при праздновании 300-летия города. Все вопросы решались по звонку, возобновлялись проекты, которые по полугоду не двигались», – вспомнил он.
Заседание круглого стола организовано редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов.
Перспективы и проблемы дальнейшего освоения обширных территорий, прилегающих к модернизируемому аэропорту, обсуждались на заседании круглого стола «Пулково окрыляет».
Синергия по-русски
По признаниям участников рынка, общей концепции дальнейшего развития всей территории в Пулково по-прежнему нет. Деловая зона начала формироваться здесь раньше, чем для этого появились реальные предпосылки. Практически все земли близ терминалов петербургского аэропорта давно распроданы. Сначала на Пулковском шоссе появились гипермаркеты – «Лента», «Метро», «О’Кей», «Карусель» и др. Затем торговые центры – «МасШтаб», «Пулково-III», достраивается стотысячник «Лето». Эту территорию именуют не иначе как «кладбище гипермаркетов».
Позднее к торговой функции подтянулась офисная. Все построенные и проектируемые бизнес-центры помимо позиционирования в классах А и В+ имеют внушительные площади – от 30 до 80 тыс. кв. м, с перспективой расширения. В кризис из-за отсутствия спроса их владельцам пришлось идти на скидки, о которых, по словам одного из экспертов, «говорить вслух не принято». Это помогло далеко не всем.
Около международного терминала действует бизнес-центр «Аэроплаза», который заполнен менее чем наполовину. В первой очереди строящегося неподалеку, на Пулковском шоссе, технопарка компании «Технополис» площадью 23 тыс. кв. м к настоящему моменту сдано 40% площадей. Генеральный директор «Технополиса» Питер Коучмен убежден, что запланированный к открытию в сентябре объект будет заполнен целиком, но о перспективах ввода следующих очередей технопарка рассуждает осторожно: «Новые здания будем строить под конкретных арендаторов». Напомним, что площадь всей территории под дальнейшее развитие – 4,6 га.
Временно заморожены офисные здания в составе комплекса «Аэропорт Сити» от Avielen AG (см. фото). Завершить первую фазу проекта, включающую три бизнес-центра полезной площадью 40 тыс. кв. м и четырехзвездочную гостиницу Crowne Plaza на 300 номеров, предполагалось еще в конце прошлого года. Но у девелопера возникли проблемы с финансированием. Пока строится только отель. Между тем анонсированная вторая очередь проекта – это еще 50–60 тыс. офисных «квадратов».
Прошлой осенью сообщалось о том, что финская EKE Group решила вводить свой комплекс «Пулково Скай» общей площадью 76 тыс. кв. м очередями, хотя строительство всех трех его корпусов на тот момент было практически завершено. Сейчас, по словам генерального директора EKE Group в Петербурге Андрея Хитрова, дела на объекте обстоят лучше. «Первая очередь нашего бизнес-центра, введенная в октябре прошлого года, заполнена на 90 процентов. Идет активная сдача помещений в двух других корпусах, арендаторы начнут заезжать сюда уже в июле», – комментирует он. В компании надеются заполнить объект полностью до конца года.
По мнению экспертов, многие девелоперы и собственники земли возводили свои объекты в Пулково, исходя из сухих экономических показателей, а не из того, что будет востребовано конечными потребителями. «Владельцы наделов в этой зоне не хотят смотреть на картину в целом, каждый из них заинтересован в реализации своего отдельного проекта», – считает генеральный директор компании Knight Frank St.Petersburg Олег Барков. «У нас не получается полноценного сотрудничества с различными собственниками земли близ аэропорта. В нормальном смысле синергия определяется формулой 1 + 1 = 2,5 или 3. Синергия же по-русски – как в том старом анекдоте: "Сколько будет 2 х 2? – Ну где-то 7–8"! К сожалению, вместо того чтобы сотрудничать, каждый смотрит, как бы кого обмануть», – сетует г-н Коучмен.
Прорехи стратегии
В дальнейшем, по мнению г-на Баркова, гармоничному развитию зоны Пулково может помешать схватка лендлордов за инженерные ресурсы. «В этом районе уже сейчас катастрофически не хватает мощностей, а вопрос транспортной доступности стоит крайне остро. Развитие инфраструктуры на данном этапе – главный вопрос», – констатирует он. «Власти должны действовать по примеру своих европейских коллег, когда все затраты на инфраструктуру берет на себя государство», – уверен первый заместитель генерального директора компании «Эдванс» Владимир Альев. «Город должен параллельно подтягивать инфраструктуру. Если она будет развиваться, будут развиваться и проекты в этой зоне. Места и клиентов хватит всем», – добавляет г-н Хитров.
Пока же инфраструктурные проблемы ложатся на плечи застройщиков и девелоперов, в разы увеличивая затраты. «Одна из проблем, с которой мы столкнулись, – это транспортная инфраструктура. Никакого альтернативного способа добраться в Пулково, кроме как на автомобильном транспорте, не существует. Поэтому по соглашению с городом мы самостоятельно начали проектно-изыскательские работы с целью реконструкции улично-дорожной сети в этой части города со строительством новых развязок и дорог», – комментирует генеральный директор ЗАО «ЭкспоФорум» Анатолий Еркулов. Компания построит здесь крупнейший в Петербурге конгрессно-выставочный центр. В ее собственности находится территория на Петербургском шоссе, при повороте на Пушкин, площадью 56 гектаров. В состав будущего комплекса войдут открытые выставочные площади (100 тыс. кв. м), конгрессный центр на 3 тыс. и залы для проведения мероприятий на 2 тыс. человек, две гостиницы класса 3 и 4 звезды общей емкостью 450 номеров, бизнес-центр, состоящий из двух корпусов (25 тыс. кв. м) и др. Объем финансовых затрат по верхней границе оценивается в 1 млрд долларов. Изыскательские работы должны быть завершены в этом году, ввод первой очереди проекта намечен на 2013-й.
«Сейчас Петербургское шоссе до Витебского проспекта состоит из одной полосы в каждую сторону. Мы намерены расширить данный участок дороги до шести полос. Есть проект развязки, который будет связывать наш объект с улично-дорожной сетью. Проектируется железнодорожный переезд на Петербургском шоссе, который позволит не создавать транспортного коллапса в то время, когда здесь проходят электрички. С учетом развития прилегающих территорий под жилищное строительство мы собираемся построить новую транспортную магистраль, которая свяжет Волхонское шоссе с развязкой и Петербургским шоссе. Проектируем внутриквартальные проезды», – перечисляет г-н Еркулов. По его словам, ключевой момент для дальнейшей реализации проекта – строительство новой скоростной трассы «Петербург – Москва». «Наша задача – сделать связку с этой дорогой, что позволит уйти от проблем, связанных с Пулковским шоссе, Витебским проспектом, и более быстро добираться от комплекса до центра города, к северным и южным районам города через ЗСД», – поясняет он.
Кроме автомобильного собственники и девелоперы пулковских территорий заинтересованы в развитии альтернативных видов транспорта. В частности, подземного. «Мне не очень понятна концепция запланированной к строительству здесь линии скоростного трамвая. Все говорят, что он довезет работников деловой зоны и пассажиров аэропорта до ближайшей станции метро. Ближайшая станция – «Проспект Ветеранов», от которой наши коллеги собираются организовать восемь шатлов, загружая дорожную сеть. Другие наши соседи наладили доставку своих работников к станции метро «Московская», третьи – к «Звездной». До каждой из этих станций – 3 км. Тем не менее город собирается строить 27-километровую скоростную магистраль к площади Восстания. Но все, кто будет садиться на этот трамвай в Пулково, будут выходить на ближайшей станции метро. Так почему не провести метро прямо в аэропорт?» – интересуется Анатолий Еркулов. «Логичнее было бы либо построить в Пулково новую станцию метро, либо сделать полноценный наземный экспресс, завязанный на станциях метро «Купчино» и «Проспект Ветеранов». Причем нужен независимый от дорожной ситуации транспорт», – согласен коммерческий директор по неавиационной деятельности ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы» Федор Мурыгин.
В общий круг
Несмотря на все трудности, связанные с освоением территорий в зоне Пулково, участники заседания круглого стола выразили уверенность в успешной реализации всех заявленных здесь проектов – и жилых, и коммерческих. «Это дар божий Петербургу, что есть такая зона, где возможно что-то построить без особых усилий. Зона Пулково развивалась бы независимо от того, расположен здесь аэропорт или нет, – убежден Питер Коучмен. – Правда, аэропорт является не обязательным, но существенным дополнением».
Район в Пулково не имеет аналогов в городе по количеству заявленных и отчасти реализуемых инвестпроектов. Помимо прочего, здесь анонсированы сразу несколько проектов комплексной застройки. В частности, Canada-Israel Group планирует реализовать проект «Планетоград», предполагающий возведение свыше 2,1 млн кв. м жилья. По словам исполнительного директора компании Praktis CB Сергея Федорова, в кризис проект был заморожен, но сейчас инвесторы провели его реконцепцию и приступили к проектированию квартала. А в начале этого года город объявил конкурс на разработку концепции развития территории площадью 231 га, расположенной к северу от аэропорта. После ее утверждения последние участки, принадлежащие городу в этой зоне, будут проданы с торгов. Здесь предполагается строительство офисных, торговых помещений, отелей и парковок.
Все участники заседания круглого стола сошлись во мнении, что для дальнейшего развития этой территории необходима единая концепция, включая и новые обстоятельства – проект международного авиахаба. А генеральный директор ИК Финансовый холдинг «Империя» Андрей Пушкарский предложил закрепить ответственность за развитие этой зоны за конкретным вице-губернатором. «Такая практика была при праздновании 300-летия города. Все вопросы решались по звонку, возобновлялись проекты, которые по полугоду не двигались», – вспомнил он.
Заседание круглого стола организовано редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» при поддержке Гильдии управляющих и девелоперов.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
