Строители должны строить, а не бегать по кабинетам
03.08.2010
Вячеслав Семененко, председатель комитета по строительству: «Перед нами стоит задача выводить на рынок не менее 4 миллионов квадратных метров жилья в год: 2,5 миллиона на рынок, еще 1,5 миллиона – под социальные нужды. Эта цифра заложена в национальном проекте, и я с ней полностью согласен»
– Вячеслав Васильевич, традиционный вопрос перед Днем строителя: чем был примечателен прошедший год для строительной отрасли Петербурга, как он прошел для застройщиков, какими достижениями можно гордиться?
– Год прошел неплохо, с прошлого августа стабилизирующих факторов в отрасли стало больше, чем негатива. Когда начинается хоть медленная, но стабилизация, пусть мизерное, но движение вверх – становишься увереннее. Кризис доказал, что городская строительная отрасль устойчива и жизнеспособна. Застройщики в основной своей массе пережили его без особых потерь. Происходит планомерное развитие: запускаются проекты, повышается качество строительства, развиваются новые технологии, появляются новые стройматериалы.
– Над чем еще нужно поработать?
– Мы должны заниматься снятием излишних обременений со строителей. Например, проанализировав сроки получения разрешения на строительство, мы получили дикую цифру – почти 1500 дней. Подготовительный цикл может занимать даже несколько лет. А сама стройка длится полтора-два года. Мы сегодня ведем анализ существующей разрешительной системы, уже работает рабочая группа при комитете, в которую также входят представители СРО, депутаты. Если запараллелить некоторые процессы, мы можем сократить сроки согласования проектов и получения разрешений в два раза, даже без внесения изменений в законодательство. Строитель должен строить, а не бегать по кабинетам. Основным должен быть строительный цикл, а не подготовительный. Возможность развития отрасли напрямую зависит от эффективности государства. К сожалению, я понимаю, что на каждый лозунг о борьбе с бюрократизацией появляется новая бумажка. В бизнесе такие вопросы решаются просто – ставится цель, сколько ресурсов, времени, денег можно позволить себе затратить на получение некоего результата. Например, полгода и миллион рублей. Если тратишь больше – ты не эффективный менеджер или компания. Так же должно быть и в государстве.
– Этот год прошел под знаменем отмены лицензирования. На ваш взгляд, переход на саморегулирование удался?
– Говорить о каких-либо результатах еще рано. Этап формирования СРО продолжается, в самом разгаре политические баталии за зоны влияния этих организаций. В Петербурге несомненным плюсом является то, что многие из них созданы не на пустом месте, а на базе ранее действовавших строительных союзов. Соответственно, у них есть необходимая инфраструктура, персонал, стандарты, обозначены направления дальнейшего развития. Но в целом такой институт, как саморегулирование, должен еще сработаться, устояться. На это потребуются годы.
– Отмена лицензирования, трудности с финансированием и достройкой ряда объектов, банкротство некоторых компаний вновь сделал актуальным вопрос повышения доверия к отрасли. Что, по-вашему, нужно сделать в этом направлении?
– Я бы разделил этот вопрос на несколько частей: репутация предпринимателей в обществе, нехватка финансирования и, собственно, проблема самого строительства как производственной формы деятельности.
Мне кажется, что у строителей нет проблем с репутацией. Просто они довольно скромные люди. Не спасают пока ситуацию ни строительные союзы, ни новые СРО. Необходимы существенные вложения в информационное обеспечение рынка, в повышение престижа профессии. Это абсолютно нормально. Бизнес есть бизнес. Он в том числе имеет и публичную сторону.
Проблема же репутации предпринимателя в обществе носит более глобальный характер. К сожалению, отношение рядовых граждан к предпринимателям в нашей стране по-прежнему неоднозначное. Но это относится к бизнесу в целом, и привязывать данную проблему исключительно к строительной отрасли я бы не стал. Проблема привлечения средств в жилищное строительство, по моему мнению, не имеет прямого отношения к строительству, к производственным процессам. Это проблема инвестиций. К сожалению, риски, связанные с привлечением средств граждан в строительство, не были ликвидированы даже с появлением поправок в 214-й федеральный закон. Механизмы штрафования появились, а механизмов страхования по-прежнему нет. Сейчас у нас есть предложение по устранению этих рисков через создание прямого фонда страхования рисков участников долевого строительства.
– Насколько близко воплощение этой идеи?
– Предложения сформулированы и описаны. Размер этого фонда будет равен размеру рисков, которые мы имели за последние годы при банкротстве строительных компаний. Как показала практика, у нас на 100 строящихся домов два дома – дефолтные. Эти два процента и будут заложены в страховой фонд. В дальнейшем накопленные средства будут работать на страхование текущих рисков. Изначально мы считали, что эту проблему можно решить на добровольной основе. Работая с застройщиками, мы поняли, что в целом они одобряют создание такого фонда. Но может получиться, что добросовестные компании застрахуют себя, а недобросовестные проигнорируют страховой фонд. Дальнейшие свои действия я вижу в продвижении этой идеи в качестве закона. Вероятно, уже осенью такой документ поступит на рассмотрение депутатов.
– Как продвигается переход застройщиков на работу по 214-ФЗ? Когда он завершится в Петербурге?
– Сегодня уже невозможно сопротивляться этой тенденции – очень высоки риски, высока ответственность и последствия. Еще раз хочу обратиться к своим коллегам, которые считают, что возможны какие-то другие формы работы: мы просто обязаны будем жестко реагировать. Сегодня на работу по 214-му закону перешли более 40 компаний, часть компаний подали заявки. Недавно мы провели совещание в ФРС по трудностям, которые возникают у застройщиков при регистрации договоров долевого участия. Часть трудностей связана с переездом и нехваткой персонала в самой регистрационной службе. Договорились о том, что будем продвигать электронную форму подачи документов. Второе – разработаем типовой договор долевого участия по 214-му закону. Также проведем работу над ошибками, которые делают строительные компании в договорах, поданных на регистрацию. Будем продолжать мониторить ситуацию каждый месяц.
– Для решения проблем, связанных с долевым строительством, применялись несколько схем: передача проблемных объектов на достройку самим дольщикам (ЖСК, ТСЖ), отмена постановлений и выставление участков на повторные торги, «ручной» режим управления стройками и, наконец, переуступка прав завершения недостроев более устойчивым строительным компаниям. Какие меры оказались наиболее эффективными?
– Удалось разрешить несколько проблемных ситуаций. В частности, в Пушкине введен большой 700-квартирный дом. Город взял на себя обязательство в части инженерного обеспечения этого объекта, благоустройства. К 1 сентября мы завершим эти работы, дом будет введен в эксплуатацию. Средства на достройку нашли сами дольщики, продав часть нереализованных квартир. Эта же схема работает на «Кассиопее», люди получили право на завершение строительства, выбрали хорошего генподрядчика – «Трест 101», работы активизировались.
Мы применили несколько, как вы правильно сказали, ручных схем. В частности, в ситуации с «Маяком». Застройщик переуступил несколько пятен, появились новые финансово устойчивые компании, были расшиты задолженности перед бюджетом и перед подрядчиками. Стройки разморожены.
Правда, нам не удалось пока продать участки с обременением в виде десятка проданных квартир – бывшие объекты «Чесмы». Застройщики посчитали риски, связанные с этими проектами, избыточными. Планируем вернуться здесь к первоначальной схеме – передаче этих объектов на достройку ТСЖ и ЖСК. Других вариантов нет.
– В свое время город сделал ставку на комплексное освоение территорий, и, как показала практика, вполне оправданно. Можно ли ожидать в ближайшее время выставления на продажу новых крупных территорий?
– Практика продажи крупных участков будет продолжаться (сейчас, к примеру, мы утвердили пакет, предполагающий продажу около 5 гектаров земли в Петергофе под жилую застройку). Будущее развитие города именно за комплексным освоением, уплотнительная застройка закончилась. Размораживаются ранее начатые проекты: Главстрой возводит «Северную долину», Группа ЛСР и Мосметрострой занимаются разработкой и утверждением проектов планировки своих территорий и так далее. Мы внимательно отслеживаем ход реализации всех этих проектов, чтобы учесть их в городских программах по развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Объем строительства жилья будет большим только в том случае, если мы сможем совместить усилия города с работой девелоперов и строителей. Жилищное строительство – функция государства. Как будут тратиться деньги: поможем ли мы привлечь их частным компаниям, потратим сами или, к примеру, заставим инвестировать в инфраструктуру монополистов – это другой вопрос. Главное, чтобы жилье строилось. Перед нами стоит задача выводить на рынок не менее 4 миллионов квадратных метров жилья в год: 2,5 миллиона на рынок, еще 1,5 миллиона – под социальные нужды. Эта цифра заложена в национальном проекте, и я с ней полностью согласен. Если мы будет строить 2-3 миллиона жилья в год, как сейчас, – это предпосылка для очередного витка роста цен.
Поэтому задача, которая стоит перед нами, – обеспечить к 2014-2015 годам ввод 1 квадратного метра на человека в год. Задача сложнейшая, денег на инженерную и транспортную подготовку таких территорий сейчас в бюджете нет. Мы сегодня ведем переговоры с банками, в том числе с ВЭБом, разрабатывающими программы поддержки инфраструктурных проектов.
– Сколько жилья будет введено в Петербурге в этом году?
– Мы рассчитываем на ввод не менее 2,3 миллионов квадратных метров жилья. Их них более 300 тысяч «квадратов» – за счет бюджета.
– В конце августа город будет проводить очередные закупки жилья у застройщиков. Для этих торгов установлена рекомендованная Минрегионразвития РФ цена за квадратный метр – 44,3 тысячи рублей. Насколько эта цифра будет интересна бизнесу?
– Аукцион на то и аукцион. Мы проводим торги в рамках, которые нам определяют на федеральном уровне, но конечная цена в любом случае за рынком. Прямая себестоимость строительства жилья в Петербурге (затраты на кирпич, механизмы, рабочую силу и прочее) называлась неоднократно – это 30 тысяч рублей за квадратный метр. Но полная себестоимость может быть в два раза выше: сюда входят цена земли, процентные платежи по кредитам, управленческие и маркетинговые затраты. А сверху должна быть еще и плановая рентабельность – 10-15 процентов. В нашей нестабильной экономике опускаться ниже этой планки достаточно рискованно. Те застройщики, которые впишутся по затратам в эти показатели, вполне могут принять участие в торгах. И я знаю, что желающие продать городу квартиры по цене в 44,3 тысячи рублей за квадратный метр – есть.
– Вячеслав Васильевич, традиционный вопрос перед Днем строителя: чем был примечателен прошедший год для строительной отрасли Петербурга, как он прошел для застройщиков, какими достижениями можно гордиться?
– Год прошел неплохо, с прошлого августа стабилизирующих факторов в отрасли стало больше, чем негатива. Когда начинается хоть медленная, но стабилизация, пусть мизерное, но движение вверх – становишься увереннее. Кризис доказал, что городская строительная отрасль устойчива и жизнеспособна. Застройщики в основной своей массе пережили его без особых потерь. Происходит планомерное развитие: запускаются проекты, повышается качество строительства, развиваются новые технологии, появляются новые стройматериалы.
– Над чем еще нужно поработать?
– Мы должны заниматься снятием излишних обременений со строителей. Например, проанализировав сроки получения разрешения на строительство, мы получили дикую цифру – почти 1500 дней. Подготовительный цикл может занимать даже несколько лет. А сама стройка длится полтора-два года. Мы сегодня ведем анализ существующей разрешительной системы, уже работает рабочая группа при комитете, в которую также входят представители СРО, депутаты. Если запараллелить некоторые процессы, мы можем сократить сроки согласования проектов и получения разрешений в два раза, даже без внесения изменений в законодательство. Строитель должен строить, а не бегать по кабинетам. Основным должен быть строительный цикл, а не подготовительный. Возможность развития отрасли напрямую зависит от эффективности государства. К сожалению, я понимаю, что на каждый лозунг о борьбе с бюрократизацией появляется новая бумажка. В бизнесе такие вопросы решаются просто – ставится цель, сколько ресурсов, времени, денег можно позволить себе затратить на получение некоего результата. Например, полгода и миллион рублей. Если тратишь больше – ты не эффективный менеджер или компания. Так же должно быть и в государстве.
– Этот год прошел под знаменем отмены лицензирования. На ваш взгляд, переход на саморегулирование удался?
– Говорить о каких-либо результатах еще рано. Этап формирования СРО продолжается, в самом разгаре политические баталии за зоны влияния этих организаций. В Петербурге несомненным плюсом является то, что многие из них созданы не на пустом месте, а на базе ранее действовавших строительных союзов. Соответственно, у них есть необходимая инфраструктура, персонал, стандарты, обозначены направления дальнейшего развития. Но в целом такой институт, как саморегулирование, должен еще сработаться, устояться. На это потребуются годы.
– Отмена лицензирования, трудности с финансированием и достройкой ряда объектов, банкротство некоторых компаний вновь сделал актуальным вопрос повышения доверия к отрасли. Что, по-вашему, нужно сделать в этом направлении?
– Я бы разделил этот вопрос на несколько частей: репутация предпринимателей в обществе, нехватка финансирования и, собственно, проблема самого строительства как производственной формы деятельности.
Мне кажется, что у строителей нет проблем с репутацией. Просто они довольно скромные люди. Не спасают пока ситуацию ни строительные союзы, ни новые СРО. Необходимы существенные вложения в информационное обеспечение рынка, в повышение престижа профессии. Это абсолютно нормально. Бизнес есть бизнес. Он в том числе имеет и публичную сторону.
Проблема же репутации предпринимателя в обществе носит более глобальный характер. К сожалению, отношение рядовых граждан к предпринимателям в нашей стране по-прежнему неоднозначное. Но это относится к бизнесу в целом, и привязывать данную проблему исключительно к строительной отрасли я бы не стал. Проблема привлечения средств в жилищное строительство, по моему мнению, не имеет прямого отношения к строительству, к производственным процессам. Это проблема инвестиций. К сожалению, риски, связанные с привлечением средств граждан в строительство, не были ликвидированы даже с появлением поправок в 214-й федеральный закон. Механизмы штрафования появились, а механизмов страхования по-прежнему нет. Сейчас у нас есть предложение по устранению этих рисков через создание прямого фонда страхования рисков участников долевого строительства.
– Насколько близко воплощение этой идеи?
– Предложения сформулированы и описаны. Размер этого фонда будет равен размеру рисков, которые мы имели за последние годы при банкротстве строительных компаний. Как показала практика, у нас на 100 строящихся домов два дома – дефолтные. Эти два процента и будут заложены в страховой фонд. В дальнейшем накопленные средства будут работать на страхование текущих рисков. Изначально мы считали, что эту проблему можно решить на добровольной основе. Работая с застройщиками, мы поняли, что в целом они одобряют создание такого фонда. Но может получиться, что добросовестные компании застрахуют себя, а недобросовестные проигнорируют страховой фонд. Дальнейшие свои действия я вижу в продвижении этой идеи в качестве закона. Вероятно, уже осенью такой документ поступит на рассмотрение депутатов.
– Как продвигается переход застройщиков на работу по 214-ФЗ? Когда он завершится в Петербурге?
– Сегодня уже невозможно сопротивляться этой тенденции – очень высоки риски, высока ответственность и последствия. Еще раз хочу обратиться к своим коллегам, которые считают, что возможны какие-то другие формы работы: мы просто обязаны будем жестко реагировать. Сегодня на работу по 214-му закону перешли более 40 компаний, часть компаний подали заявки. Недавно мы провели совещание в ФРС по трудностям, которые возникают у застройщиков при регистрации договоров долевого участия. Часть трудностей связана с переездом и нехваткой персонала в самой регистрационной службе. Договорились о том, что будем продвигать электронную форму подачи документов. Второе – разработаем типовой договор долевого участия по 214-му закону. Также проведем работу над ошибками, которые делают строительные компании в договорах, поданных на регистрацию. Будем продолжать мониторить ситуацию каждый месяц.
– Для решения проблем, связанных с долевым строительством, применялись несколько схем: передача проблемных объектов на достройку самим дольщикам (ЖСК, ТСЖ), отмена постановлений и выставление участков на повторные торги, «ручной» режим управления стройками и, наконец, переуступка прав завершения недостроев более устойчивым строительным компаниям. Какие меры оказались наиболее эффективными?
– Удалось разрешить несколько проблемных ситуаций. В частности, в Пушкине введен большой 700-квартирный дом. Город взял на себя обязательство в части инженерного обеспечения этого объекта, благоустройства. К 1 сентября мы завершим эти работы, дом будет введен в эксплуатацию. Средства на достройку нашли сами дольщики, продав часть нереализованных квартир. Эта же схема работает на «Кассиопее», люди получили право на завершение строительства, выбрали хорошего генподрядчика – «Трест 101», работы активизировались.
Мы применили несколько, как вы правильно сказали, ручных схем. В частности, в ситуации с «Маяком». Застройщик переуступил несколько пятен, появились новые финансово устойчивые компании, были расшиты задолженности перед бюджетом и перед подрядчиками. Стройки разморожены.
Правда, нам не удалось пока продать участки с обременением в виде десятка проданных квартир – бывшие объекты «Чесмы». Застройщики посчитали риски, связанные с этими проектами, избыточными. Планируем вернуться здесь к первоначальной схеме – передаче этих объектов на достройку ТСЖ и ЖСК. Других вариантов нет.
– В свое время город сделал ставку на комплексное освоение территорий, и, как показала практика, вполне оправданно. Можно ли ожидать в ближайшее время выставления на продажу новых крупных территорий?
– Практика продажи крупных участков будет продолжаться (сейчас, к примеру, мы утвердили пакет, предполагающий продажу около 5 гектаров земли в Петергофе под жилую застройку). Будущее развитие города именно за комплексным освоением, уплотнительная застройка закончилась. Размораживаются ранее начатые проекты: Главстрой возводит «Северную долину», Группа ЛСР и Мосметрострой занимаются разработкой и утверждением проектов планировки своих территорий и так далее. Мы внимательно отслеживаем ход реализации всех этих проектов, чтобы учесть их в городских программах по развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Объем строительства жилья будет большим только в том случае, если мы сможем совместить усилия города с работой девелоперов и строителей. Жилищное строительство – функция государства. Как будут тратиться деньги: поможем ли мы привлечь их частным компаниям, потратим сами или, к примеру, заставим инвестировать в инфраструктуру монополистов – это другой вопрос. Главное, чтобы жилье строилось. Перед нами стоит задача выводить на рынок не менее 4 миллионов квадратных метров жилья в год: 2,5 миллиона на рынок, еще 1,5 миллиона – под социальные нужды. Эта цифра заложена в национальном проекте, и я с ней полностью согласен. Если мы будет строить 2-3 миллиона жилья в год, как сейчас, – это предпосылка для очередного витка роста цен.
Поэтому задача, которая стоит перед нами, – обеспечить к 2014-2015 годам ввод 1 квадратного метра на человека в год. Задача сложнейшая, денег на инженерную и транспортную подготовку таких территорий сейчас в бюджете нет. Мы сегодня ведем переговоры с банками, в том числе с ВЭБом, разрабатывающими программы поддержки инфраструктурных проектов.
– Сколько жилья будет введено в Петербурге в этом году?
– Мы рассчитываем на ввод не менее 2,3 миллионов квадратных метров жилья. Их них более 300 тысяч «квадратов» – за счет бюджета.
– В конце августа город будет проводить очередные закупки жилья у застройщиков. Для этих торгов установлена рекомендованная Минрегионразвития РФ цена за квадратный метр – 44,3 тысячи рублей. Насколько эта цифра будет интересна бизнесу?
– Аукцион на то и аукцион. Мы проводим торги в рамках, которые нам определяют на федеральном уровне, но конечная цена в любом случае за рынком. Прямая себестоимость строительства жилья в Петербурге (затраты на кирпич, механизмы, рабочую силу и прочее) называлась неоднократно – это 30 тысяч рублей за квадратный метр. Но полная себестоимость может быть в два раза выше: сюда входят цена земли, процентные платежи по кредитам, управленческие и маркетинговые затраты. А сверху должна быть еще и плановая рентабельность – 10-15 процентов. В нашей нестабильной экономике опускаться ниже этой планки достаточно рискованно. Те застройщики, которые впишутся по затратам в эти показатели, вполне могут принять участие в торгах. И я знаю, что желающие продать городу квартиры по цене в 44,3 тысячи рублей за квадратный метр – есть.
рубрика:
Власть
