Марк Окунь: «Меняемся вслед за предпочтениями клиентов»
03.08.2010
В преддверии своего профессионального праздника строители подводят итоги. О том, каким выдался этот строительный год для компании «Отделстрой», мы узнали у генерального директора Марка Окуня.
– Марк Леонидович, банкиры уверены, что второй волны кризиса на рынке недвижимости не будет. А как считаете вы?
– Я ни о каком кризисе вообще не думаю, в нашей жизни просто начался новый этап. К тому, что было, уже не вернуться – в одну реку дважды не войти. Сейчас время приводить свое предложение на рынке в соответствие со спросом, что умные компании и делают. Мы меняемся вслед за предпочтениями наших покупателей. Но этого не делают банки. С ними всегда одинаково непросто работать. Да и не надо, чтобы это было просто. Если деньги станут слишком доступны, это приведет к тому, что застройщики будут неадекватно ими распоряжаться – строить не востребованные на рынке объекты, а потом испытывать трудности с возвратом заемных средств. Поэтому чем сложнее получение кредитов, тем для экономики в целом лучше.
– Как поступает в данном случае ваша компания?
– Если товар, который ты производишь, а в нашем случае это квартиры, пользуется спросом, то тебе кредиты не нужны. Они могут понадобиться, чтобы прикрыть кратковременный разрыв в платежах, но не более того. Мы не строим на кредитные деньги.
– Как вы считаете, доверие клиентов уже вернулось к банкам и застройщикам?
– Люди вернулись в банки достаточно быстро, как раз после того, как они получили гарантию от государства. И начали вкладывать деньги на депозиты. Процентная ставка по ним, естественно, стала падать. Теперь рациональнее вкладывать средства в недвижимость, но пока этого не происходит. Люди в основном покупают жилье для себя, а не с инвестиционными целями. Рассчитывать на то, что они будут инвестировать массово (как во времена неудержимого роста на рынке недвижимости), не приходится. В настоящее время мы видим реальный спрос. Нас это отрезвляет.
– Как обстоят дела с ипотекой?
– Сегодня происходит снижение процентной ставки, но оно незначительно для покупателя. По большому счету, для человека не имеет значения, брать кредит под 15 или 13 процентов годовых. Если он решил брать кредит, то все равно возьмет. Если не готов, то ни за какие проценты не «влезет» в ипотеку. Понизить процентную ставку до 3 процентов значит повторить историю США: все будут покупать дома, но не смогут за них расплачиваться со всеми вытекающими отсюда последствиями для экономики. Рассчитывать на то, что у нас будет дешевая ипотека, не стоит – она останется в районе 10 процентов.
– Недавно в Градостроительный кодекс по части деятельности СРО были внесены поправки, которые были приняты в третьем чтении. Считаете ли вы работу в этом направлении успешной?
– Пока для меня ничего не изменилось: я как выполнял свои обязательства, так и выполняю. Для меня самым главным контролером является мой покупатель. Моя ответственность перед ним как застройщика и так прописана во всех законах. Зачем мне остальные посредники, делающие вид, что они следят за качеством строительства?
В моем понимании, произошла подмена позиций: когда-то было лицензирование, теперь мы получаем более дорогие лицензии в СРО. Я не стоял у истоков создания саморегулирования, но мне кажется, что все эти вещи делались для того, чтобы строительная отрасль регулировала сама себя, понимая, какие есть недочеты и успехи, как подстраховаться в случае проблем. А получилось так, что сегодня допуски СРО – это те же лицензии, которые за счет того, что мы должны платить большие страховые взносы, стали существенно дороже. Стратегическая цель, ради которой создавались СРО, не достигнута.
Если бы коллектив строителей – членов СРО мог сам определять, по каким требованиям вводить дома в эксплуатацию, было бы логично. А то экспертизы как были, так и есть. ГАСНы как контролировали качество строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья, так и контролируют. Как применялись к нерадивым строителям санкции со стороны государственных органов, так и применяются. Не происходит внутреннего регулирования. Может быть, со временем все придет в норму.
– Что еще, по-вашему, нужно изменить в Градостроительном кодексе?
– Среди создателей законов много людей, которые к практическому строительству не имеют никакого отношения. Строительные нормы и правила нуждаются в корректировке, потому что прогресс не стоит на месте. Не зря президент и правительство сегодня предлагают все упростить. В строительных нормах должны быть исключительно ключевые вещи. Нас же пытаются контролировать в мелочах – регламентировать материал труб, мощность устанавливаемых вентиляторов, требования пожарной безопасности и прочее. Но эти вещи и так контролируются рынком и прежде всего нашими покупателями. Например, если квартира будет недостаточно вентилироваться, покупатель просто откажется от ее покупки.
– С 1 июля вступил в силу новый перечень работ, влияющих на безопасность строительства. Столкнулись ли вы в связи с этим с какими-то трудностями?
– Еще не столкнулись, но обязательно столкнемся. С одной стороны, везде говорят, что всякого рода согласования будут упрощены, но на деле получается обратное. Прогресс и так идет вслед за рынком: те, кто игнорирует его требования, попросту не выживают в конкуренции. Поэтому сверху навязывать прогресс не надо – это только усложняет жизнь и покупателю, и продавцу, и государственным органам.
– Планируете ли вы повышение стоимости квадратного метра в сентябре? Как будет формироваться ваша ценовая политика осенью?
– Мы посмотрим, что будет на рынке осенью, и уже исходя из этого определимся. Но незначительно цены вырастут точно. Это связано, во-первых, с ростом степени готовности объекта (первая очередь уже построена, сдача в конце этого года), во-вторых, с инфляцией. Все будет зависеть от спроса.
– На каких условиях сейчас можно купить квартиру в «Новом Оккервиле»? Предоставляется ли клиентам рассрочка или скидки?
– Мы предоставляем рассрочку до окончания строительства. Для первой очереди – до конца 2010 года, для второй очереди – до конца 2012 или 2013 года (в зависимости от пуска). Мы предлагаем покупателям различные схемы рассрочки в зависимости от ее продолжительности и размера первоначального взноса. При единовременной оплате также предоставляется скидка 5 процентов от стоимости квартиры.
– На какой стадии сейчас находится строительство?
– Первая очередь уже построена, во второй ведутся работы по возведению фундамента и первого этажа. Также ведутся подготовительные работы для строительства детского сада на 230 мест, который откроется в IV квартале 2011 года. Параллельно проектируем другие социальные объекты. На берегу реки Оккервиль заканчиваются работы по благоустройству зоны отдыха, строительству пешеходных и велодорожек. Там можно будет отдыхать и заниматься спортом уже в сентябре этого года.
– Проект «Новый Оккервиль» пользуется популярностью у клиентов. Как вы думаете, с чем это связано?
– Наши клиенты ежедневно видят результаты нашего труда – и им это нравится. Какие-то компании закрылись, приостановили строительство, а мы демонстрируем реальную работу. Огромным преимуществом «Нового Оккервиля» является его уникальное месторасположение. Это такая вещь, которую невозможно повторить. Люди объезжают разные объекты и понимают, что предложений, совмещающих безупречную экологию и отличную транспортную доступность, на рынке очень мало. У нас же есть все: и экология, и река с лесом, и метро рядом, и выезд на КАД в пяти минутах, и объекты социальной инфраструктуры прямо в квартале. Можно повторить отделку, квартирографию, способы продаж, но место повторить невозможно.
– «Новый Оккервиль» отнимает все силы или вы уже присматриваетесь к новым землям? Планируете ли вы и дальше заниматься комплексной застройкой?
– Мы присматриваемся, изучаем ситуацию на рынке, пытаемся ее понять. У нас нет пока нового проекта в Петербурге, могу лишь точно сказать, что это будет точечная застройка, а не комплексная. Наш комплексный проект «Новый Оккервиль», конечно, замечателен, но работа над ним приводит к мысли о том, что пока в нашей стране люди, занимающиеся таким делом, – это герои. Мы проходим все круги ада: это работа с монополистами и государственными органами, согласования, отсутствие необходимых объемов инженерии, сумасшедшие денежные вложения. Таких подвигов больше совершать не хочется.
– День строителя – своего рода время подведения итогов. Чего удалось достичь за этот год? Был ли он для вашей компании удачным или скорее нелегким, посткризисным?
– Положительные итоги заключаются в том, что мы выполнили все намеченные задачи, невзирая на кризис. Трудности лишь укрепили нас – как говорится, «дорогу осилит идущий». Сейчас по объемам возводимого жилья в Ленинградской области мы занимаем 12 процентов рынка, в Санкт-Петербурге – 5 процентов. Слава богу, нас ничто не смогло остановить, мы не замораживали строительство ни на минуту. Так что за прошедший год ставлю нам зачет. У нас огромное количество планов на следующий год, поживем – увидим.
– И традиционный вопрос. Чего бы вы хотели пожелать своим коллегам-строителям?
– Хотел бы пожелать адекватно смотреть на ситуацию. В Петербурге масса строителей, которые хорошо работали, но попали в нелегкую финансовую ситуацию только по причине недооценки положения на рынке. Они составляли свои стратегические планы, ожидая будущего роста поступлений, вкладывали в строительство банковские деньги со всеми вытекающими последствиями. Хотелось бы пожелать им трезво оценивать рынок и собственные силы.
– Марк Леонидович, банкиры уверены, что второй волны кризиса на рынке недвижимости не будет. А как считаете вы?
– Я ни о каком кризисе вообще не думаю, в нашей жизни просто начался новый этап. К тому, что было, уже не вернуться – в одну реку дважды не войти. Сейчас время приводить свое предложение на рынке в соответствие со спросом, что умные компании и делают. Мы меняемся вслед за предпочтениями наших покупателей. Но этого не делают банки. С ними всегда одинаково непросто работать. Да и не надо, чтобы это было просто. Если деньги станут слишком доступны, это приведет к тому, что застройщики будут неадекватно ими распоряжаться – строить не востребованные на рынке объекты, а потом испытывать трудности с возвратом заемных средств. Поэтому чем сложнее получение кредитов, тем для экономики в целом лучше.
– Как поступает в данном случае ваша компания?
– Если товар, который ты производишь, а в нашем случае это квартиры, пользуется спросом, то тебе кредиты не нужны. Они могут понадобиться, чтобы прикрыть кратковременный разрыв в платежах, но не более того. Мы не строим на кредитные деньги.
– Как вы считаете, доверие клиентов уже вернулось к банкам и застройщикам?
– Люди вернулись в банки достаточно быстро, как раз после того, как они получили гарантию от государства. И начали вкладывать деньги на депозиты. Процентная ставка по ним, естественно, стала падать. Теперь рациональнее вкладывать средства в недвижимость, но пока этого не происходит. Люди в основном покупают жилье для себя, а не с инвестиционными целями. Рассчитывать на то, что они будут инвестировать массово (как во времена неудержимого роста на рынке недвижимости), не приходится. В настоящее время мы видим реальный спрос. Нас это отрезвляет.
– Как обстоят дела с ипотекой?
– Сегодня происходит снижение процентной ставки, но оно незначительно для покупателя. По большому счету, для человека не имеет значения, брать кредит под 15 или 13 процентов годовых. Если он решил брать кредит, то все равно возьмет. Если не готов, то ни за какие проценты не «влезет» в ипотеку. Понизить процентную ставку до 3 процентов значит повторить историю США: все будут покупать дома, но не смогут за них расплачиваться со всеми вытекающими отсюда последствиями для экономики. Рассчитывать на то, что у нас будет дешевая ипотека, не стоит – она останется в районе 10 процентов.
– Недавно в Градостроительный кодекс по части деятельности СРО были внесены поправки, которые были приняты в третьем чтении. Считаете ли вы работу в этом направлении успешной?
– Пока для меня ничего не изменилось: я как выполнял свои обязательства, так и выполняю. Для меня самым главным контролером является мой покупатель. Моя ответственность перед ним как застройщика и так прописана во всех законах. Зачем мне остальные посредники, делающие вид, что они следят за качеством строительства?
В моем понимании, произошла подмена позиций: когда-то было лицензирование, теперь мы получаем более дорогие лицензии в СРО. Я не стоял у истоков создания саморегулирования, но мне кажется, что все эти вещи делались для того, чтобы строительная отрасль регулировала сама себя, понимая, какие есть недочеты и успехи, как подстраховаться в случае проблем. А получилось так, что сегодня допуски СРО – это те же лицензии, которые за счет того, что мы должны платить большие страховые взносы, стали существенно дороже. Стратегическая цель, ради которой создавались СРО, не достигнута.
Если бы коллектив строителей – членов СРО мог сам определять, по каким требованиям вводить дома в эксплуатацию, было бы логично. А то экспертизы как были, так и есть. ГАСНы как контролировали качество строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья, так и контролируют. Как применялись к нерадивым строителям санкции со стороны государственных органов, так и применяются. Не происходит внутреннего регулирования. Может быть, со временем все придет в норму.
– Что еще, по-вашему, нужно изменить в Градостроительном кодексе?
– Среди создателей законов много людей, которые к практическому строительству не имеют никакого отношения. Строительные нормы и правила нуждаются в корректировке, потому что прогресс не стоит на месте. Не зря президент и правительство сегодня предлагают все упростить. В строительных нормах должны быть исключительно ключевые вещи. Нас же пытаются контролировать в мелочах – регламентировать материал труб, мощность устанавливаемых вентиляторов, требования пожарной безопасности и прочее. Но эти вещи и так контролируются рынком и прежде всего нашими покупателями. Например, если квартира будет недостаточно вентилироваться, покупатель просто откажется от ее покупки.
– С 1 июля вступил в силу новый перечень работ, влияющих на безопасность строительства. Столкнулись ли вы в связи с этим с какими-то трудностями?
– Еще не столкнулись, но обязательно столкнемся. С одной стороны, везде говорят, что всякого рода согласования будут упрощены, но на деле получается обратное. Прогресс и так идет вслед за рынком: те, кто игнорирует его требования, попросту не выживают в конкуренции. Поэтому сверху навязывать прогресс не надо – это только усложняет жизнь и покупателю, и продавцу, и государственным органам.
– Планируете ли вы повышение стоимости квадратного метра в сентябре? Как будет формироваться ваша ценовая политика осенью?
– Мы посмотрим, что будет на рынке осенью, и уже исходя из этого определимся. Но незначительно цены вырастут точно. Это связано, во-первых, с ростом степени готовности объекта (первая очередь уже построена, сдача в конце этого года), во-вторых, с инфляцией. Все будет зависеть от спроса.
– На каких условиях сейчас можно купить квартиру в «Новом Оккервиле»? Предоставляется ли клиентам рассрочка или скидки?
– Мы предоставляем рассрочку до окончания строительства. Для первой очереди – до конца 2010 года, для второй очереди – до конца 2012 или 2013 года (в зависимости от пуска). Мы предлагаем покупателям различные схемы рассрочки в зависимости от ее продолжительности и размера первоначального взноса. При единовременной оплате также предоставляется скидка 5 процентов от стоимости квартиры.
– На какой стадии сейчас находится строительство?
– Первая очередь уже построена, во второй ведутся работы по возведению фундамента и первого этажа. Также ведутся подготовительные работы для строительства детского сада на 230 мест, который откроется в IV квартале 2011 года. Параллельно проектируем другие социальные объекты. На берегу реки Оккервиль заканчиваются работы по благоустройству зоны отдыха, строительству пешеходных и велодорожек. Там можно будет отдыхать и заниматься спортом уже в сентябре этого года.
– Проект «Новый Оккервиль» пользуется популярностью у клиентов. Как вы думаете, с чем это связано?
– Наши клиенты ежедневно видят результаты нашего труда – и им это нравится. Какие-то компании закрылись, приостановили строительство, а мы демонстрируем реальную работу. Огромным преимуществом «Нового Оккервиля» является его уникальное месторасположение. Это такая вещь, которую невозможно повторить. Люди объезжают разные объекты и понимают, что предложений, совмещающих безупречную экологию и отличную транспортную доступность, на рынке очень мало. У нас же есть все: и экология, и река с лесом, и метро рядом, и выезд на КАД в пяти минутах, и объекты социальной инфраструктуры прямо в квартале. Можно повторить отделку, квартирографию, способы продаж, но место повторить невозможно.
– «Новый Оккервиль» отнимает все силы или вы уже присматриваетесь к новым землям? Планируете ли вы и дальше заниматься комплексной застройкой?
– Мы присматриваемся, изучаем ситуацию на рынке, пытаемся ее понять. У нас нет пока нового проекта в Петербурге, могу лишь точно сказать, что это будет точечная застройка, а не комплексная. Наш комплексный проект «Новый Оккервиль», конечно, замечателен, но работа над ним приводит к мысли о том, что пока в нашей стране люди, занимающиеся таким делом, – это герои. Мы проходим все круги ада: это работа с монополистами и государственными органами, согласования, отсутствие необходимых объемов инженерии, сумасшедшие денежные вложения. Таких подвигов больше совершать не хочется.
– День строителя – своего рода время подведения итогов. Чего удалось достичь за этот год? Был ли он для вашей компании удачным или скорее нелегким, посткризисным?
– Положительные итоги заключаются в том, что мы выполнили все намеченные задачи, невзирая на кризис. Трудности лишь укрепили нас – как говорится, «дорогу осилит идущий». Сейчас по объемам возводимого жилья в Ленинградской области мы занимаем 12 процентов рынка, в Санкт-Петербурге – 5 процентов. Слава богу, нас ничто не смогло остановить, мы не замораживали строительство ни на минуту. Так что за прошедший год ставлю нам зачет. У нас огромное количество планов на следующий год, поживем – увидим.
– И традиционный вопрос. Чего бы вы хотели пожелать своим коллегам-строителям?
– Хотел бы пожелать адекватно смотреть на ситуацию. В Петербурге масса строителей, которые хорошо работали, но попали в нелегкую финансовую ситуацию только по причине недооценки положения на рынке. Они составляли свои стратегические планы, ожидая будущего роста поступлений, вкладывали в строительство банковские деньги со всеми вытекающими последствиями. Хотелось бы пожелать им трезво оценивать рынок и собственные силы.
рубрика:
Личное дело
