Зона с ограничениями
09.08.2010
Рынок коммерческих площадей в Калининском районе пополняется очень медленно. Объем качественного предложения офисных площадей крайне ограничен, а все гостиницы построены еще в советские годы. Достаточно насыщен лишь торговый сегмент – да и то в основном за счет гипермаркетов.
Не без потенциала
Офисный рынок Калининского района развит крайне слабо, отмечают эксперты. Здесь действует всего семь качественных бизнес-центров общей площадью порядка 70 тыс. кв. м. Из них, по данным Colliers International, 32% офисных площадей приходятся на здания категории А, 68% – на В-класс. Правда, за счет большого количества промышленных предприятий в районе расположено довольно много офисов более низкого уровня. «Офисная недвижимость представлена здесь преимущественно зданиями класса С, к которым относятся бывшие НИИ и фабрики, переставшие функционировать еще в конце 1990-х годов», – комментирует старший аналитик отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева.
Все качественные офисные здания района, по данным Praktis CB, также представляют собой объекты реконструкции бывших производственных корпусов. Так, бизнес-центры «Кондратьевский» и «Фернан Леже» появились в результате редевелопмента территории Ленинградского металлического завода, «Бенуа» (см. фото) – реконструкции одного из корпусов завода «Россия».
Арендные ставки на качественные офисные помещения в Калининском районе, по данным Knight Frank St. Petersburg, колеблются от 750 до 1500 рублей за квадратный метр в месяц. Средний уровень заполняемости офисных центров, отмечают в Colliers International, составляет 90%, что существенно выше среднегородского уровня (средняя по городу вакансия – 19,4%).
«Сегодня крупных проектов в сегменте офисной недвижимости в данном районе нет, – констатирует ведущий консультант департамента маркетинга и консалтинга компании Praktis CB Татьяна Яблокова. – Ранее заявлялся проект комплексного развития бывшей территории завода "Россия" общей площадью 300 тысяч квадратных метров преимущественно офисного назначения. Но сейчас он заморожен на неопределенный срок». «Этот проект вряд ли будет реализован в ближайшие 5-7 лет, как и планы по развитию территорий "Силовых машин", "Игристых вин" и других промышленных площадок», – подтверждает руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. Среди строящихся офисных зданий в районе эксперты вспомнили лишь будущий офис «Транснефти» на Арсенальной набережной.
По собственным данным «Строительного Еженедельника», сейчас на различных стадиях реализации находятся еще несколько административно-офисных объектов. К примеру, ООО «Каурус Инвест» проводит изыскательские работы на земельном участке площадью 8,8 тыс. кв. м на пересечении Полюстровского проспекта и улицы Замшина. Пока данная территория находится в бессрочном пользовании у ГОУ высшего образования «Санкт-Петербургский институт машиностроения (ЛМЗ-ВТУЗ)». Инвестор планирует построить здесь бизнес-центр с оздоровительным комплексом и бассейном.
Кроме того, на месте Северного рынка через 5 лет должен появиться многофункциональный комплекс, включающий в том числе и офисные площади. Инициатором и инвестором проекта выступает ЗАО «ЭВэК». Участок под будущую застройку площадью 43,5 тыс. кв. м расположен на пересечении Светлановского проспекта с улицей Академика Байкова, в юго-восточной части Муринского парка. Будущий объект будет состоять из пяти корпусов общей площадью чуть более 124,5 тыс. кв. м, строительство которых планируется осуществить в три очереди. В состав первой фазы проекта включен специализированный центр «Жилище». По задумке инвестора, в нем разместятся офисы строительных и девелоперских компаний, агентств недвижимости, финансовых, юридических организаций и др. Предполагается, что горожане смогут получить здесь полный комплекс консалтинговых услуг, связанных с приобретением жилья, – от покупки квартиры и юридического сопровождения подобной сделки до ее меблировки, перепланировки или дизайна интерьера «под ключ».
По аналогии
Ситуация с развитием торговой недвижимости в Калининском районе, по словам экспертов, схожа с офисным сегментом: в свое время здесь были заявлены достаточно интересные и крупные проекты, но их реализация так и осталась на подготовительном этапе.
Как таковых торговых магистралей в районе нет, торговля сосредоточена в основном во встроенных помещениях вблизи станций метро «Академическая», «Гражданский проспект», «Лесная», «Площадь Ленина». Этими зонами, по словам Татьяны Яблоковой, активно интересуются предприятия общепита, банки, обувные магазины, ювелирные магазины, компьютерные клубы. Ставки на встройку варьируются от 600-700 рублей (Пискаревский проспект) до 2-3 тыс. рублей за квадратный метр в месяц (у метро «Гражданский проспект», улица Комсомола). На Светлановском проспекте торговые помещения можно снять за 1-1,5 тыс. рублей, на Тихорецком – по 800-1000 рублей.
Рынок торговых центров в районе насчитывает восемь объектов общей площадью около 200 тыс. кв. м (арендопригодная – 136,6 тыс. «квадратов»). Кроме того, здесь широко представлены сетевые продовольственные и специализированные ритейлеры: гипермаркеты («Лента», «Карусель», «О’Кей»), супермаркеты («Призма», «Перекресток») и DIY-гипермаркеты («Максидом», K-Rauta). Общая площадь этих объектов превышает 75 тыс. кв. м. «Многие из этих объектов находятся практически на границе с Выборгским районом», – комментирует руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков.
По мнению ряда аналитиков, такого числа современных торговых площадей району явно недостаточно. «В Калининском районе с населением в 543 тысячи человек (это, к примеру, больше, чем в Бельгии или Люксембурге) ощущается недостаток торговых объектов. На одну тысячу жителей здесь приходится 344 квадратных метров торговых площадей, тогда как среднегородской показатель – 546 «квадратов» на человека», – констатирует заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева. По ее словам, менее всего обеспечены объектами ритейла восточная и юго-восточная части района. Здесь существует возможность для строительства одного суперрегионального или двух региональных торговых центров. «Близость к Выборгскому и Приморскому районам, где обеспеченность торговыми площадями на тысячу человек превышает тысячу квадратных метров, в буквальном смысле спасает население Калининского района», – заключает эксперт.
Однако это мнение не разделяет г-жа Яблокова: «Торговая недвижимость в Калининском районе развита достаточно хорошо. Район занимает пятое место по объему предложения площадей в составе торговых комплексов. Большинство этих объектов сконцентрированы около станции метро "Академическая". На улице Руставели по нечетной стороне разместились гипермаркеты и новое здание рынка, построенного в качестве замены Апраксину двору». При этом, утверждает она, некоторые торговые объекты района даже испытывают сложности. «К проблемным торговым центрам можно отнести, например, "Северный молл", который притягивает к себе посетителей исключительно за счет якорного арендатора – гипермаркета "Реал". Помимо него в комплексе действуют всего шесть-семь арендаторов. Проблемы с посещаемостью объекта и, соответственно, с его заполняемостью связаны как с неудобным подъездом к нему, так и с наличием рядом двух сильнейших конкурентов – торгово-развлекательных центров "Мега Парнас" и "Гранд-Каньон", – констатирует Татьяна Яблокова.
По словам г-на Громкова, ранее на территории района было заявлено очень много крупных торговых проектов, но практически все они приостановлены.
Так, в прошлом году был анонсирован проект строительства торгового комплекса около станции метро «Гражданский проспект», севернее улицы Брянцева. На двух участках площадью 1,14 га компанией «Оптимум» проводились изыскательские работы. Проект предполагал размещение в комплексе магазинов товаров повседневного спроса, рынка сельскохозяйственной продукции, кинотеатра, детской развлекательной площадки. Однако изыскания пока не завершены. Заморожены вторая и третья очереди строительства вышеупомянутого торгово-развлекательного комплекса «Северный молл». Под вопросом реализация проекта гипермаркета «Мосмарт» на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Лабораторной улицы (инвестор – «Гиперцентр Санкт-Петербург»). Пока в стадии проекта находится строительство торгового комплекса «Северный полюс» на пересечении улицы Руставели с Пискаревским проспектом.
По информации «Строительного Еженедельника», сегодня в стадии изыскательских работ в Калининском районе находятся еще четыре торговых проекта. Сразу два из них намерено реализовать ООО «Веста». Инвестор рассматривает возможность строительства торгово-бытового комплекса на земельном участке площадью 6 тыс. кв. м юго-западнее пересечения Гражданского проспекта с проспектом Науки, а также потребительского рынка на пятне в 7,4 тыс. «квадратов», расположенном на пересечении Гражданского проспекта с проспектом Просвещения. Южнее дома 40, лит. А, по улице Руставели новый гипермаркет планирует возвести ЗАО «Старт», развивающее сеть одноименных строительных магазинов в Петербурге. Также небольшой продовольственный магазин западнее дома 75, корп. 2 по Гражданскому проспекту собирается построить ПК «Лакомка». Кооператив получил здесь под изыскания участок площадь 2,2 тыс. кв. м.
Две звезды
Гостиничный рынок Калининского района типичен для спальных районов Петербурга. Он представлен всего двумя крупными отелями уровня 3 звезды, которые были построены еще в советские времена. Кроме того, предложение дополняют пять малых и мини-гостиниц еще на 111 номеров. Все они также позиционируются в экономклассе.
В настоящее время в районе не строится ни одной гостиницы. В стадии изыскательских работ находится один проект. ООО «Камелот» проводит их на земельном участке площадью 13,4 тыс. кв. м, расположенном напротив дома 13, лит. А, по улице Бутлерова. Однако, по мнению Олег Громкова, вероятнее всего, что здесь появится не обычная гостиница, а апарт-отель для постоянного проживания. «Еще одна гостиница могла бы появиться на Свердловской набережной вместо завода «Игристые вина». Но руководство предприятия отказалось от перевода производственных мощностей с данного участка, поэтому проект не будет реализован», – заключает Татьяна Яблокова.
Промышленный центр
Сегодня в Калининском районе около 22 тыс. предприятий и организаций, в том числе 222 крупных и средних промышленных предприятия. Несмотря на то что многие промышленные площадки постепенно прекращают свою производственную деятельность, а на их месте появляется жилье, офисные и торговые комплексы, район подтверждает статус одного из центров промышленного значения.
Самые успешные предприятия района – ОАО «Красный Октябрь», ОАО МЗ «Арсенал», Ленинградский металлический завод (филиал ОАО «Силовые машины»), ОАО «Авангард», ОАО «Петербургский трамвайно-механический завод». Последнее предприятие в настоящее время приступает к расширению производственных мощностей. Для этого к 2015 году будет построен новый комплекс по производству вагонов для метрополитена. Сейчас производственные площади ПТМЗ занимают 186,5 тыс. кв. м. С севера завод ограничен жилищной застройкой по Литовской улице и территорией завода ЛОМО, с запада – проезжей частью Чугунной улицы и железнодорожными путями, с юга – Менделеевской улицей и территориями ЗАО «Промстальреконструкция» и Завода монтажных приспособлений и оснастки, с востока она примыкает к тресту «Союзтеплострой». Новый комплекс ПТМЗ будет состоять из шести зданий. Проект разработан инжиниринговой компанией «Технопром» и будет реализован на свободных участках в северо-западной части заводской территории. Стоимость строительства составит почти 2 млрд рублей. На эти деньги будет построено 26,4 тыс. кв. м новых строений. Сюда войдут два четырехэтажных здания – административное и бытовое, двухэтажный корпус техобслуживания, трансбордерный ангар, окрасочный цех и главный производственный корпус, в составе которого будут оборудованы заготовительный и механический участки, участки сборки, сварки и окраски вагонов, а также сушильные камеры и химлаборатория. Кроме того, на территории разместятся несколько складов различного назначения и контрольно-пропускной пункт.
Кстати
Более полувека жители Калининского района ждали открытия нового ЗАГСа. С 1956 года молодожены оформляли свои отношения в небольшом помещении районной администрации на Арсенальной набережной. Отдельное здание ЗАГС получил лишь на днях. Символично, что место, куда молодожены будут приходить для оформления своих отношений, находится на улице Верности, 4А.
Не без потенциала
Офисный рынок Калининского района развит крайне слабо, отмечают эксперты. Здесь действует всего семь качественных бизнес-центров общей площадью порядка 70 тыс. кв. м. Из них, по данным Colliers International, 32% офисных площадей приходятся на здания категории А, 68% – на В-класс. Правда, за счет большого количества промышленных предприятий в районе расположено довольно много офисов более низкого уровня. «Офисная недвижимость представлена здесь преимущественно зданиями класса С, к которым относятся бывшие НИИ и фабрики, переставшие функционировать еще в конце 1990-х годов», – комментирует старший аналитик отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева.
Все качественные офисные здания района, по данным Praktis CB, также представляют собой объекты реконструкции бывших производственных корпусов. Так, бизнес-центры «Кондратьевский» и «Фернан Леже» появились в результате редевелопмента территории Ленинградского металлического завода, «Бенуа» (см. фото) – реконструкции одного из корпусов завода «Россия».
Арендные ставки на качественные офисные помещения в Калининском районе, по данным Knight Frank St. Petersburg, колеблются от 750 до 1500 рублей за квадратный метр в месяц. Средний уровень заполняемости офисных центров, отмечают в Colliers International, составляет 90%, что существенно выше среднегородского уровня (средняя по городу вакансия – 19,4%).
«Сегодня крупных проектов в сегменте офисной недвижимости в данном районе нет, – констатирует ведущий консультант департамента маркетинга и консалтинга компании Praktis CB Татьяна Яблокова. – Ранее заявлялся проект комплексного развития бывшей территории завода "Россия" общей площадью 300 тысяч квадратных метров преимущественно офисного назначения. Но сейчас он заморожен на неопределенный срок». «Этот проект вряд ли будет реализован в ближайшие 5-7 лет, как и планы по развитию территорий "Силовых машин", "Игристых вин" и других промышленных площадок», – подтверждает руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. Среди строящихся офисных зданий в районе эксперты вспомнили лишь будущий офис «Транснефти» на Арсенальной набережной.
По собственным данным «Строительного Еженедельника», сейчас на различных стадиях реализации находятся еще несколько административно-офисных объектов. К примеру, ООО «Каурус Инвест» проводит изыскательские работы на земельном участке площадью 8,8 тыс. кв. м на пересечении Полюстровского проспекта и улицы Замшина. Пока данная территория находится в бессрочном пользовании у ГОУ высшего образования «Санкт-Петербургский институт машиностроения (ЛМЗ-ВТУЗ)». Инвестор планирует построить здесь бизнес-центр с оздоровительным комплексом и бассейном.
Кроме того, на месте Северного рынка через 5 лет должен появиться многофункциональный комплекс, включающий в том числе и офисные площади. Инициатором и инвестором проекта выступает ЗАО «ЭВэК». Участок под будущую застройку площадью 43,5 тыс. кв. м расположен на пересечении Светлановского проспекта с улицей Академика Байкова, в юго-восточной части Муринского парка. Будущий объект будет состоять из пяти корпусов общей площадью чуть более 124,5 тыс. кв. м, строительство которых планируется осуществить в три очереди. В состав первой фазы проекта включен специализированный центр «Жилище». По задумке инвестора, в нем разместятся офисы строительных и девелоперских компаний, агентств недвижимости, финансовых, юридических организаций и др. Предполагается, что горожане смогут получить здесь полный комплекс консалтинговых услуг, связанных с приобретением жилья, – от покупки квартиры и юридического сопровождения подобной сделки до ее меблировки, перепланировки или дизайна интерьера «под ключ».
По аналогии
Ситуация с развитием торговой недвижимости в Калининском районе, по словам экспертов, схожа с офисным сегментом: в свое время здесь были заявлены достаточно интересные и крупные проекты, но их реализация так и осталась на подготовительном этапе.
Как таковых торговых магистралей в районе нет, торговля сосредоточена в основном во встроенных помещениях вблизи станций метро «Академическая», «Гражданский проспект», «Лесная», «Площадь Ленина». Этими зонами, по словам Татьяны Яблоковой, активно интересуются предприятия общепита, банки, обувные магазины, ювелирные магазины, компьютерные клубы. Ставки на встройку варьируются от 600-700 рублей (Пискаревский проспект) до 2-3 тыс. рублей за квадратный метр в месяц (у метро «Гражданский проспект», улица Комсомола). На Светлановском проспекте торговые помещения можно снять за 1-1,5 тыс. рублей, на Тихорецком – по 800-1000 рублей.
Рынок торговых центров в районе насчитывает восемь объектов общей площадью около 200 тыс. кв. м (арендопригодная – 136,6 тыс. «квадратов»). Кроме того, здесь широко представлены сетевые продовольственные и специализированные ритейлеры: гипермаркеты («Лента», «Карусель», «О’Кей»), супермаркеты («Призма», «Перекресток») и DIY-гипермаркеты («Максидом», K-Rauta). Общая площадь этих объектов превышает 75 тыс. кв. м. «Многие из этих объектов находятся практически на границе с Выборгским районом», – комментирует руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков.
По мнению ряда аналитиков, такого числа современных торговых площадей району явно недостаточно. «В Калининском районе с населением в 543 тысячи человек (это, к примеру, больше, чем в Бельгии или Люксембурге) ощущается недостаток торговых объектов. На одну тысячу жителей здесь приходится 344 квадратных метров торговых площадей, тогда как среднегородской показатель – 546 «квадратов» на человека», – констатирует заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева. По ее словам, менее всего обеспечены объектами ритейла восточная и юго-восточная части района. Здесь существует возможность для строительства одного суперрегионального или двух региональных торговых центров. «Близость к Выборгскому и Приморскому районам, где обеспеченность торговыми площадями на тысячу человек превышает тысячу квадратных метров, в буквальном смысле спасает население Калининского района», – заключает эксперт.
Однако это мнение не разделяет г-жа Яблокова: «Торговая недвижимость в Калининском районе развита достаточно хорошо. Район занимает пятое место по объему предложения площадей в составе торговых комплексов. Большинство этих объектов сконцентрированы около станции метро "Академическая". На улице Руставели по нечетной стороне разместились гипермаркеты и новое здание рынка, построенного в качестве замены Апраксину двору». При этом, утверждает она, некоторые торговые объекты района даже испытывают сложности. «К проблемным торговым центрам можно отнести, например, "Северный молл", который притягивает к себе посетителей исключительно за счет якорного арендатора – гипермаркета "Реал". Помимо него в комплексе действуют всего шесть-семь арендаторов. Проблемы с посещаемостью объекта и, соответственно, с его заполняемостью связаны как с неудобным подъездом к нему, так и с наличием рядом двух сильнейших конкурентов – торгово-развлекательных центров "Мега Парнас" и "Гранд-Каньон", – констатирует Татьяна Яблокова.
По словам г-на Громкова, ранее на территории района было заявлено очень много крупных торговых проектов, но практически все они приостановлены.
Так, в прошлом году был анонсирован проект строительства торгового комплекса около станции метро «Гражданский проспект», севернее улицы Брянцева. На двух участках площадью 1,14 га компанией «Оптимум» проводились изыскательские работы. Проект предполагал размещение в комплексе магазинов товаров повседневного спроса, рынка сельскохозяйственной продукции, кинотеатра, детской развлекательной площадки. Однако изыскания пока не завершены. Заморожены вторая и третья очереди строительства вышеупомянутого торгово-развлекательного комплекса «Северный молл». Под вопросом реализация проекта гипермаркета «Мосмарт» на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Лабораторной улицы (инвестор – «Гиперцентр Санкт-Петербург»). Пока в стадии проекта находится строительство торгового комплекса «Северный полюс» на пересечении улицы Руставели с Пискаревским проспектом.
По информации «Строительного Еженедельника», сегодня в стадии изыскательских работ в Калининском районе находятся еще четыре торговых проекта. Сразу два из них намерено реализовать ООО «Веста». Инвестор рассматривает возможность строительства торгово-бытового комплекса на земельном участке площадью 6 тыс. кв. м юго-западнее пересечения Гражданского проспекта с проспектом Науки, а также потребительского рынка на пятне в 7,4 тыс. «квадратов», расположенном на пересечении Гражданского проспекта с проспектом Просвещения. Южнее дома 40, лит. А, по улице Руставели новый гипермаркет планирует возвести ЗАО «Старт», развивающее сеть одноименных строительных магазинов в Петербурге. Также небольшой продовольственный магазин западнее дома 75, корп. 2 по Гражданскому проспекту собирается построить ПК «Лакомка». Кооператив получил здесь под изыскания участок площадь 2,2 тыс. кв. м.
Две звезды
Гостиничный рынок Калининского района типичен для спальных районов Петербурга. Он представлен всего двумя крупными отелями уровня 3 звезды, которые были построены еще в советские времена. Кроме того, предложение дополняют пять малых и мини-гостиниц еще на 111 номеров. Все они также позиционируются в экономклассе.
В настоящее время в районе не строится ни одной гостиницы. В стадии изыскательских работ находится один проект. ООО «Камелот» проводит их на земельном участке площадью 13,4 тыс. кв. м, расположенном напротив дома 13, лит. А, по улице Бутлерова. Однако, по мнению Олег Громкова, вероятнее всего, что здесь появится не обычная гостиница, а апарт-отель для постоянного проживания. «Еще одна гостиница могла бы появиться на Свердловской набережной вместо завода «Игристые вина». Но руководство предприятия отказалось от перевода производственных мощностей с данного участка, поэтому проект не будет реализован», – заключает Татьяна Яблокова.
Промышленный центр
Сегодня в Калининском районе около 22 тыс. предприятий и организаций, в том числе 222 крупных и средних промышленных предприятия. Несмотря на то что многие промышленные площадки постепенно прекращают свою производственную деятельность, а на их месте появляется жилье, офисные и торговые комплексы, район подтверждает статус одного из центров промышленного значения.
Самые успешные предприятия района – ОАО «Красный Октябрь», ОАО МЗ «Арсенал», Ленинградский металлический завод (филиал ОАО «Силовые машины»), ОАО «Авангард», ОАО «Петербургский трамвайно-механический завод». Последнее предприятие в настоящее время приступает к расширению производственных мощностей. Для этого к 2015 году будет построен новый комплекс по производству вагонов для метрополитена. Сейчас производственные площади ПТМЗ занимают 186,5 тыс. кв. м. С севера завод ограничен жилищной застройкой по Литовской улице и территорией завода ЛОМО, с запада – проезжей частью Чугунной улицы и железнодорожными путями, с юга – Менделеевской улицей и территориями ЗАО «Промстальреконструкция» и Завода монтажных приспособлений и оснастки, с востока она примыкает к тресту «Союзтеплострой». Новый комплекс ПТМЗ будет состоять из шести зданий. Проект разработан инжиниринговой компанией «Технопром» и будет реализован на свободных участках в северо-западной части заводской территории. Стоимость строительства составит почти 2 млрд рублей. На эти деньги будет построено 26,4 тыс. кв. м новых строений. Сюда войдут два четырехэтажных здания – административное и бытовое, двухэтажный корпус техобслуживания, трансбордерный ангар, окрасочный цех и главный производственный корпус, в составе которого будут оборудованы заготовительный и механический участки, участки сборки, сварки и окраски вагонов, а также сушильные камеры и химлаборатория. Кроме того, на территории разместятся несколько складов различного назначения и контрольно-пропускной пункт.
Кстати
Более полувека жители Калининского района ждали открытия нового ЗАГСа. С 1956 года молодожены оформляли свои отношения в небольшом помещении районной администрации на Арсенальной набережной. Отдельное здание ЗАГС получил лишь на днях. Символично, что место, куда молодожены будут приходить для оформления своих отношений, находится на улице Верности, 4А.
рубрика:
Точки роста
автор:
Дмитрий Кирман
