Владимир Антонов: поиск ответственности

В разгар кризиса Владимиру Антонову, пришедшему на госслужбу из бизнеса и возглавившему ГУП «УКС Реставрация», предстояло принять участие в выстраивании новой системы взаимоотношений между бизнесом, городом и властью, решать проблемы дольщиков, находить финансирование для строек и при этом думать о перспективных планах развития строительного Петербурга. Задача, достойная его энергии и таланта переговорщика. Тогда Владимир Антонов позиционировал себя как государственный девелопер. Год спустя мы встретились с чиновником, чтобы понять, ощущает ли он себя таковым и сейчас.

– Когда только вы вступили в должность, мы говорили о ваших планах. Теперь имеет смысл говорить об их реализации. Чего удалось достигнуть за год работы в «УКС Реставрация»?
– По каждому направлению, которые мы планировали год назад, произошел качественный сдвиг. В работе с дольщиками результат, может быть, не слишком публичен, но те люди и компании, которые были вовлечены в этот процесс, получили искомое. В работе с банками тоже сделано многое. Отрадно отмечать, что мы пытаемся не тиражировать те пути, которыми пошел город в работе с финансовыми институтами, но стараемся активно развивать другие направления. УКС «Реставрация» напрямую заключило соглашения о взаимодействии и сотрудничестве с тремя банками. В рамках этих соглашений мы предоставляем банкам базу изученных нами проектов, которые мы рассматриваем как качественные с рыночной, экономической и организационной точек зрения и отрабатываем вопросы, задаваемые финансистами на первоначальном этапе. Наша задача – выдавать банкам достаточное количество информации для принятия решения, обеспечивать стартовый посыл проекту. Как итог – компании при нашем посредничестве получают финансирование.
Наша организация существует вполне в рынке, но при этом ориентируется на решение социальных задач. Нам удалось найти точки приложения нашей компетенции, перспективные и интересные городу. Мы, например, сделали базу объектов строящегося жилья, причем эта база не замыкается на данных комитета по строительству, а строится на принципах обмена информацией с другими ведомствами, например, ФРС, о чем со службой достигнута принципиальная договоренность. Полагаю, что к концу года она будет представлена в широком доступе.
Еще одна работа, которой мы сейчас занимаемся по поручению председателя комитета по строительству, – инвентаризация проектов комплексного освоения. Она проводится для того, чтобы комитет смог выступать в дальнейшем как координатор этих проектов. Здесь несколько подзадач. Первая – расстановка приоритетов в развитии городских районов с точки зрения инженерного, транспортного обеспечения, социальной инфраструктуры, поскольку бюджетные средства ограничены и на все проекты их не хватит. Вторая подзадача – поиск и организация альтернативных источников финансирования крупных инфраструктурных проектов, от которых зависит реализация проектов комплексного освоения, как основного источника ввода жилья в будущем.
Мы точно понимаем, сколько проектов комплексного освоения у нас заявлено, скоро будем понимать, какова площадь жилья, возводимого в рамках этих проектов, какова текущая стадия их развития, каков план ввода жилья по годам. Мы соберем и систематизируем эту информацию до конца года, чтобы постараться заложить ее в основу принятия решений на следующий год. Проекты заявлены, есть обязательства города строить инфраструктуру, вопрос – в расстановке приоритетов, исполнении четких календарных графиков, увязки адресных инвестпрограмм органов исполнительной власти. В том, что девелоперы выполнят свои обязательства и построят дома, – сомнений нет. Но без обеспечения этих домов инженерией, без прокладки к ним современной дороги, без своевременного строительства детского сада или школы во дворе должный стандарт жизни граждан не будет обеспечен. Только при четкой координации действий инвесторов и органов исполнительной власти получится результат – пиджак, который будет сидеть хорошо, – и без претензий к пуговицам.
На данный момент мы уже организовали эту работу. Пользуясь случаем, я благодарю застройщиков, предоставивших запрошенную информацию, за открытость и доверие.
Признаемся, достаточно давно мы не подходили к таким вопросам комплексно и системно, но сейчас нет альтернативы – только решать такие вопросы.

– Грядут ли изменения в самом УКС «Реставрация»? Возможно изменение видов деятельности?
– Да, будет реорганизация. Будет меняться организационно-правовая форма – скорее всего, станем ГАУ. Думаю, будем называться ГАУ «Развитие территорий». Хочется, чтобы в названии отражалось развитие. Мы занимаемся такой сферой, в которой простой методов управления, технологий и форм финансирования недопустим, необходимо движение во всем, развитие. Ну, и потенциал города – в развитии крупных территорий, чем мы и будем заниматься очень активно. Что касается изменения функционала, то он принципиально не изменится, и мы будем по-прежнему заниматься дольщиками и проблемными объектами. Это одна из наших основных задач, которую мы научились решать.

– Какой объект можно привести как пример вашей идеальной работы с дольщиками?
– Cкорее всего, «Маяк». Власть занималась этим проектом комплексно, учитывая его экономику, ситуацию, сложившуюся вокруг непосредственно строительства, особенности менеджмента компании. Конечно, главным стимулом для нас было решение проблем участников долевого строительства. Надо отметить, что в процессе принимали участие наши коллеги из Службы государственного строительного надзора, комитета по управлению городским имуществом, федеральной регистрационной службы, и поблагодарить всех за вклад в результат. Взаимодействие получилось очень эффективным. Немаловажно, что застройщик действовал адекватно и принимал наши предложения. Была реализована схема, при которой у компании сформированы источники завершения строительства проблемного объекта за счет переуступки прав по договорам аренды с городом по двум земельным участкам. Первая сделка полностью завершена. Допсоглашение с КУГИ о переходе прав по инвестиционному договору по второй сделке на ЗАО «Темп» подписано сторонами, в ФРС проходит регистрация. Сделка в завершающей стадии, аккредитив «Темпом» покрыт и готов к исполнению. По результату – это успех, который позволил сформировать источник достройки 27-го корпуса, разрубить гордиев узел проблем. Ведь часть претензий к застройщику уже перешла в стадию исполнительного производства, когда никакие отлагательные мероприятия со стороны должника не принимаются.
Опыт «Маяка» надо воспринимать как первый шаг решения таких вопросов методом ручного управления. Его суть в том, чтобы подсказать компании шаги, реализовав которые она выпутается из проблем. Мы разработали достаточно серьезный механизм контроля и сопровождения сделки, чтобы обеспечить целевое использование денег. И Сбербанк, и дольщики, и кредиторы, которым застройщик должен был значительные суммы денег, были вовлечены в партнерство, чтобы не развалить сделку. Безусловно, есть лобовые способы решения проблем с дольщиками: отнять, передать ЖСК. Но есть и другие, системные, жизнеспособные и весьма эффективные способы решения ситуации – ситуация с «Маяком» это показала. В итоге компания, которая могла оказаться банкротом, таковой не оказалась. Плюс мы получили относительно контролируемую ситуацию по остальным трем пятнам компании «Ленспецстрой». Дольщики, которые исчисляются сотнями на объектах Ленспецстроя, получили перспективы достройки своих объектов под контролем комитета по строительству. Сейчас там проводятся подготовительные мероприятия по возобновлению строительства, на прошлой неделе мы проводили объезд этих объектов.

– Каким образом осуществляется этот контроль?
– Проблемным застройщикам комитет будет предлагать заключить соглашение, в рамках которого они будут нанимать для осуществления мониторинга своей деятельности оценочную компанию. Та, в свою очередь, по техзаданию комитета обязуется составлять ежеквартальный отчет, который ответит нам на три вопроса: соблюдается ли требование целевого использования привлеченных от физических лиц и банков средств, соблюдается ли график строительства, соблюдаются ли должным образом требования к качеству строительства, в дальнейшем исключающие претензии от дольщиков.
Город пойдет навстречу компаниям, которые будут придерживаться этой схемы работы. Такая открытость позволит нам понять, что трудности компании объективны, и мы окажем ей содействие в решении организационных проблем. Ведь сейчас ситуация в отрасли отличается от той, что была полтора года назад, – она прогнозируемая и стабильная, проекты, которые начинаются или продолжаются в Санкт-Петербурге, с экономической точки зрения перспективны.

– Расскажите о динамике перехода на 214-ФЗ.
– Динамика безусловно есть, но нам хотелось, чтобы она была более интенсивной. Отрадно, что новые крупные проекты запускаются в соответствии с 214-ФЗ. Однако, и это общеизвестный факт, возникают трудности с регистрацией договоров долевого участия в ФРС. Основная проблема – отсутствие специалистов, которые будут делать эту работу. Это ведь не просто переложить бумажки с места на место и внести запись – нужны квалифицированные кадры. В самое ближайшее время ФРС организует конкурс и поиск таких людей. Поэтому пока есть такие трудности, агрессивные действия по переводу на 214-ФЗ только усугубят ситуацию. Мы взаимодействуем с ФРС, организовывали в комитете совместный семинар по исключению ошибок, приводящих к приостановкам или отказам в регистрации. Очень важно, чтобы застройщики приняли совместные рекомендации комитета и ФРС, в частности, в отношении типовой формы договора долевого участия. Согласованную с ФРС форму договора можно получить в управлении комитета по надзору в сфере долевого строительства, ее можно получить и у нас. Кроме того, ФРС выражает готовность оперативно отвечать на вопросы застройщиков. Для этого мы предлагаем направлять эти вопросы в ГУП «УКС Реставрация», мы организуем взаимодействие с ФРС, и вы получите ответ.

– Возвращаясь к теме проектного финансирования: сколько денег вы привлекли в строительную отрасль Петербурга?
– Назвать точную цифру сложно. Мы в той или иной степени оказали содействие пяти компаниям в том, чтобы их кредитная заявка получила одобрение. Периодически по просьбе банков проводим экспертизу проектов документации различных аспектов деятельности застройщика. Техническое задание каждый раз индивидуально. Сейчас в проработке заявка Ханты-Мансийского банка – первый транш застройщик освоил, но у банка возникли сомнения, имеет ли смысл выделять второй транш. Банк просит нас провести экспертизу этого проекта.
Мы постоянно отвечаем на информационные запросы банков, причем очень оперативно. Во взаимодействии с профильным подразделением комитета нами обоснована и представлена инициатива по субсидированию части процентной ставки по ипотечным кредитам за счет средств бюджета Санкт-Петербурга – ГУП проводил соответствующие расчеты, мы согласовывали грамотность документов с точки зрения банковских требований. В ближайшее время эти предложения будут переданы в Смольный. В итоге ведь это тоже рубли, пришедшие в стройку...

– Какие банки сейчас активнее всех ведут себя на строительном рынке?
– В последнее время в Сбербанке активность немного снизилась. ВТБ не демонстрирует активности, несмотря на заявленные планы и подписанные соглашения. Очень активны банки среднего размера. Повышенный объем ликвидности, который присутствует в банковской сфере, заставляет их искать точки приложения. Если по статистике и общей практике отрасль оценивается как рискованная точка приложения капитала, то ищется способ минимизации рисков, в том числе и в нашем лице. Удачен опыт работы с Балтинвестбанком, неожиданно активен Ханты-Мансийский банк. В тесном контакте работаем с банком «Санкт-Петербург». Активно обмениваемся с ними информацией, недавно презентовали в комитете по строительству их новый банковский продукт «Кредитование генподрядчиков для формирования обеспечения для участия в госконтрактах».

– Как складывается рабочий день чиновника? Иначе, чем в бизнесе?
– Я стараюсь бывать больше на рабочем месте, а не в разъездах. Чтобы в этом кабинете меня можно было гарантированно найти. А вообще день проходит непредсказуемо. Ты можешь строить в воскресенье планы на рабочую неделю, но первые полчаса понедельника перевернут эти планы напрочь, и в обед в понедельник уже не вспомнишь то, что планировал в воскресенье. В то же время такой график дает возможность размыслить над многими вещами. Осознал с новой силой правило американских летчиков: когда тебя сбили, надо первые два часа ничего не делать, чтобы не натворить сгоряча глупостей.
Это в корне отличается от рабочего дня в бизнесе. Но не только непредсказуемостью. Еще и ответственностью. Я искал этой ответственности, когда уходил на госслужбу. Хотелось видеть социальную составляющую своей работы, которая делается для большой группы людей, для города. Результаты такой работы есть, и это радует.

– Что, на ваш взгляд, должны делать строители, чтобы повысить авторитет строительной отрасли?
– Строители должны выполнять обязательства, которые на себя берут. Находясь по большей части в ситуациях конфликтных, могу констатировать: культура партнерства в нашем бизнесе крайне низка. Сам процесс достижения договоренностей, их закрепления и реализации через планомерные постоянные шаги, открытые и прозрачные, – скорее исключение, чем правило. Воспитание этой культуры – большая и очень важная задача. Без умения договариваться и соблюдать эти договоренности развитие бизнеса невозможно.
Город в основном будет развиваться за счет масштабных проектов. Модель соинвестирования является одним из возможных методов дефрагментации задач, которые стоят перед девелопером, реализующим проекты комплексного развития. Кто-то строит жилье, кто-то сети и дороги. Совсем не обязательно это должны быть отношения заказчик – подрядчик, это может быть модель соинвестирования, и культура партнерства должна быть во главе такого взаимодействия.
В случае если бизнес будет ответственен в своих обещаниях, его авторитет возрастет. Кстати, этот авторитет мобилизует всех – в том числе и власть, которая бизнес обслуживает, – на исполнение своих обязательств.