Сергей Кравцов: «Будущее за проектами средней этажности»

В последнее время на рынок все чаще выходят проекты средней этажности, обещающие покупателям «особый комфорт и европейское качество жизни». Одним из первых стал жилой комплекс «Финские кварталы» компании «Элемент-Бетон». По мнению Сергея Кравцова, генерального директора компании, такие проекты – свидетельство качественной эволюции рынка.

– Сергей Николаевич, как средне­этажный формат воспринимается покупателями?
– Я считаю, у проектов средней этажности большое будущее. Уверен, что только в таких проектах создаются комфортные условия для проживания. Давно рассчитано, что только при этажности максимум 9-12 этажей жителям хватает парковочных мест, есть пространства для прогулок и досуга, во дворах солнечно и свободно. Комфорт проживания в таких комплексах обоснован даже с точки зрения психологии. Мы сознательно выбрали этот формат, позиция нашей компании – не уходить в высотки, строить жилье до девяти этажей. Мы также считаем, что внутренняя часть дворов должна быть ограничена для въезда машин и организована внешняя парковка. Кроме того, у проекта должна быть хорошая управляющая компания, охрана, развитая социальная инфраструктура.
Концепция «Финских кварталов» ориентирована на семейное проживание: в квартирографии комплекса столь любимые инвесторами квартиры-студии занимают незначительную долю. Жители комплекса будут полностью обес­печены всей необходимой социальной и бытовой инфраструктурой. В частности, в корпусах жилого комплекса будут установлены двусторонние лифты для удобства семей с маленькими детьми, которых возят в колясках. Эти лифты также будут удобны для людей с ограниченными возможностями.
Вообще, на мой взгляд, появление таких проектов – свидетельство качественного развития рынка. Произойдет пресыщение эконом-классом, от квартир в многоэтажках люди будут стараться избавляться и переезжать в не столь высотные, но комфортные жилые комплексы. Мы также прогнозируем качественные изменения в сегменте комфорт-класса – снижение цены и улучшение качества. Мы уже сегодня применяем в своем проекте технологии, которые используют в комфорт-классе другие компании, в том числе и иностранные, но при этом обеспечиваем адекватную цену. Недавно мы объявили о старте продаж второй очереди проекта «Финские кварталы». Стоимость предложения начинается от 63 тыс. рублей за 1 кв. м.

– Вы реализуете квартиры с помощью агентства недвижимости «Плюс». Нет желания открыть свой офис продаж?
– АН «Плюс» – наш давний, можно сказать, стратегический партнер, они настоя­щие профессионалы и прекрасно знают свое дело. Мы надеемся работать вместе много лет. У нас нет потребности здесь выдумывать что-то свое. Кстати сказать, продажи в «Финских кварталах» идут неплохо. В среднем мы реализуем около 30 квартир в месяц. Первую очередь мы распродали за четыре месяца, осталось около 35 квартир. Всего в первых двух очередях предполагается 728 квартир. В дальнейшем мы планируем строительство третьей очереди – еще около 1000 квартир. Сейчас идет проектирование, подготовка проекта планировки территории, у нас большие планы по развитию «Финских кварталов».

– Вы говорите о внедрении европейских стандартов – в чем конкретно это выражается?
– Вообще это целая концепция. Ну а если конкретно, то, например, во второй очереди есть интересные проектные решения с террасами в переходных секциях – они выполнены в классическом виде с панорамным остеклением и расположены на крышах. У части квартир на первых этажах тоже есть террасы. В генплане территории учтено много возможностей для отдыха – это прогулочные зоны, малые архитектурные формы, спортплощадки.
Среднестатистический портрет нашего покупателя формируют две основные группы. Первая группа – 27-38 лет – это в основном семьи с детьми. И вторая – 43-56 лет – в нее входят родители, которые разъезжаются со взрослыми детьми. Причем в «Финских кварталах» количество ипотеки доходит до 95%, что говорит о том, что люди покупают квартиры для себя. Инвесторов у нас около 5-7%.

– У вашего проекта есть соседи-конкуренты?
– Нет, на данный момент рынок в Лупполово – это мы. У нас локальный проект, и в этом, как мы считаем, плюс. Появление там диссонирующих с нами многоэтажек невозможно, рядом практически нет свободных земельных участков под жилищное строительство.  

– Есть ли еще территории в Лен­области, к освоению которых вы хотели бы иметь отношение?
– Мы активно формируем земельный банк, у нас в собственности около 300 га земли, поэтому задел у нас приличный. Пока рано говорить о конкретных проектах, но, безусловно, мы будем продолжать работать в Ленобласти. Для того чтобы добросовестно заявлять о проекте, нужно иметь подготовленный учас­ток (а отсутствие таких участков – одна из главных проблем в области, «легких» пятен не осталось) и соответствующую документацию, у нас многое пока в разработке. Мы работаем строго по 214-ФЗ и одними из первых начали страховать гражданскую ответственность застройщика в соответствии с нововведениями в законодательстве. Страхование уже производится по всем договорам. В ближайшем времени мы будем готовы предложить покупателям квартир несколько страховых компаний на выбор. Напомню, что все расходы по страхованию несет застройщик, а получатель денег по страховому случаю – приобретатель квартиры.
Что касается отдаленных районов Ленобласти – они также представляют для нас интерес, но здесь не обойтись без поддержки правительства региона. Если такой совместный проект появится, думаю, он будет нам интересен.

– Планируете ли принять участие в программе «Социальные объекты в обмен на налоги»?
– Да, сейчас мы рассматриваем такую возможность. Наша компания изначально была зарегистрирована в Ленобласти, мы платим налоги в бюджет региона, и у нас есть все шансы стать участником этой программы. Соответствующая социальная инфраструктура предусмотрена генеральным планом Лупполово, и мы, безусловно, будем в этом принимать участие.

– Ваш компания вложила 200 млн рублей в реконструкцию инженерно-технической инфраструктуры Лупполово. Вы изначально предполагали такое развитие событий или это стало «сюрпризом»?
– Да, мы изначально понимали, что существующих мощностей не хватит для реализации нашего проекта. Это было учтено в плане. Лупполово – вообще тяжелый участок, возможно именно поэтому застройщики не спешили туда, несмотря на его отличные с точки зрения возведения жилья перспективы. Там достаточно большая инфраструктурная и социальная нагрузка. Мы заключили инвестиционное соглашение с администрацией МО Юкковское сельское поселение о совместной деятельности по реконструкции канализационных очистных сооружений и капитальному ремонту насосной станции Лупполово. Срок окончания первого этапа работ – конец 2014 года, полностью реконструкцию планируется завершить к 2016-му.

– Возникли ли трудности при заключении соглашения?
– При заключении – нет, у нас налажены хорошие рабочие отношения с муниципалитетом. Скажем так, у нас были трудности с разработкой соглашения. Дело в том, что типового договора для таких случаев не существует. Каждый раз это продукт законотворчества местного муниципалитета. И в этом есть большой риск для компаний. Мы считаем – и уже выступили с рядом инициатив по этому вопросу, – что такой договор должен иметь утвержденную форму и быть трехсторонним: между правительством области, муниципалитетом и девелопером. И затраты на инфраструктуру должны приниматься по закону на общие затраты застройщиков. Сейчас по соглашению получается, что мы всем все должны, а кто нам – большой вопрос. Есть много нюансов, связанных с передачей в собственность инженерной инфраструктуры, построенной девелопером. Не говоря уже о том, что подготовка таких документов отнимает много времени и сил и ложится целиком на плечи застройщика.