Продавать нельзя сдавать

Размер встроенных коммерческих помещений в жилых проектах, которые реализуются в Ленобласти, меньше по сравнению с теми объектами, что строятся в Петербурге. Девелоперам, работающим в региональных локациях, зачастую выгоднее продавать «встройку», так как не каждый застройщик готов рассматривать ее содержание как отдельный бизнес.

Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, рассказал, что объем коммерческих помещений в жилых домах в среднем находится в пределах от 8 до 15% от общей площади выставляемых на продажу квадратных метров. По его словам, количество «коммерции» напрямую зависит от расположения дома, наличия удобных автоподъездов, видимости помещений с улицы, а также плотности заселения микрорайона и других факторов. «Проекты, реализуемые в Лен­области, традиционно содержат небольшое количество коммерческих помещений в силу малого спроса. Некоторым исключением является застройка во Всеволожском районе рядом с метро «Девяткино», где первые этажи большинства домов отданы под коммерческую недвижимость», – отметил Михаил Рожко.
В свою очередь, Дмитрий Беляев, исполнительный директор по коммерческой недвижимости ООО «КВС», также констатировал, что объем коммерческих помещений, которые реализуются в Ленобласти, меньше по сравнению с теми объектами, что строят в Петербурге. Это обусловлено в первую очередь низкой ликвидностью помещений с точки зрения как аренды, так и продажи. По его словам, Ленобласть нуждается в качественных, соответствующих современным стандартам площадях, так как в этом регионе сейчас активно развиваются продуктовые сети и другие сетевые операторы.
Ирина Тимофеева, начальник отдела подготовки проектов Setl City, считает, что на объем встроенных коммерческих помещений жилого комплекса наиболее сильное влияние оказывает не то, где в Петербурге или пригородной зоне расположен объект, а его более конкретная локация. «Так, например, в первых домах квартала «Вена» в Кудрово встроенные помещения преду­смотрены не были ввиду пятиминутной пешей доступности от комплекса «МЕГА Дыбенко». Однако в более поздних очередях проекта, которые разместились чуть дальше от «МЕГИ», предусмотрены помещения под аптеки, пекарни, кафе, банки, медцентры и многое другое», – прокомментировала Ирина Тимофеева.
Сдавать встроенные коммерческие помещения внаем или продавать в руки другого собственника, бесспорно, каждый застройщик решает самостоятельно. Однако не каждый застройщик идет на риск и начинает заниматься управлением коммерческими площадями, размещенными на первых этажах жилых домов.
«В проектах, реализуемых в Ленобласти, сложнее делать бизнес-прогноз. Особенно это касается помещений, предназначенных для коммерческих нужд. Несмотря на объем застройки, цели застройщика и класса будущего жилья для каждого объекта необходимо проводить отдельную аналитику коммерческой привлекательности, и по ее результатам принимать решения о продаже или дальнейшей эксплуатации», – уверен Дмитрий Беляев. Он отметил, что в проекте жилого комплекса «Крутой берег», который ГК «КВС» реализует в городе Кировске Ленинградской области, было принято решение продавать коммерческие помещения, в связи с тем что удаленность усложняет управление объектом недвижимости.
«Setl City во всех своих проектах продает встроенные помещения. В условиях устойчивого спроса на покупку таких помещений для застройщика нет смысла заниматься непрофильным для себя бизнесом, а именно управлением этими помещениями с целью сдачи их в аренду», – прокомментировала Ирина Тимофеева, начальник отдела подготовки проектов Setl City.
Сергей Кравцов, генеральный директор ООО «Элемент-Бетон», напротив, рассказал, что компания пока не планирует продавать коммерческие помещения в своем проекте ЖК «Финские кварталы». «Наш жилой квартал в Лупполово расположен достаточно локально, поэтому, вероятнее всего, сдачей в аренду коммерческих помещений после ввода жилого комплекса в эксплуатацию будет заниматься управляю­щая компания», – добавил он.
В свою очередь, Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», констатировал, что его компания выбрала другой путь – все коммерческие помещения сдаются в аренду. «Динамика роста цен на аренду встройки, которая наблюдается на рынке недвижимости в последние годы, обещает, что сдача в аренду собственных помещений станет дополнительным надежным источником финансирования новых девелоперских проектов. Уже сегодня ставки аренды на коммерческие помещения, расположенные в области, находятся на уровне ставок в городе для подобных объектов – в среднем 1000-1250 рублей/кв. м/месяц. Кроме того, большой спрос на встроенные помещения в строящихся объектах позволяет сформировать пул арендаторов, который оптимально обеспечит потребности будущих жильцов в продуктах и услугах», – заключил он.

Мнение:

Михаил Рожко, директор депар­та­мента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петер­бурге:

– Продавать помещения для застройщиков проще и «понятнее», чем сдавать их, осуществляя поиск новых арендаторов и сталкиваясь с возможными претензиями жильцов дома. Желание застройщика самостоятельно сдавать помещения оправдано в случае наличия собственного отдела аренды коммерческих помещений, знающего, как работать с арендаторами, и управляющей компании, готовой обслуживать данные помещения.

Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон»:

– В компании «Элемент-Бетон» коммерческие помещения составляют совсем незначительный объем от общего числа квадратных метров (1-2%). Это связано пока с небольшим объемом ввода жилья (первая и вторая очереди на 728 квартир). По мере ввода в продажу дальнейших очередей коммерческие помещения будут занимать все больший объем, поскольку население будет увеличиваться, а соответственно, и расти спрос. Преиму­щественно коммерческая недвижимость ориентирована на бизнес, работающий в сегменте массового спроса или услуг первой необходимости. Это сетевые и несетевые продуктовые операторы формата mini или express, аптечные сети, отделения банков, салоны красоты и т. д.
Размер коммерческих помещений в проектах, которые реализуются в Ленобласти, по сравнению с теми объектами, что строят в Петербурге, уменьшается, поскольку играет свою роль отдаленность от города, низкая проходимость, слабое развитие административных центров в области, отдаленность от крупных транспортных магистралей. Но постепенно ситуация с объектами коммерческой недвижимости Ленобласти меняется в лучшую сторону. Отсутствие свободных земельных участков под застройку в черте города спровоцировало всплеск активности в Ленинградской области в сегменте жилой недвижимости, что впоследствии повлечет за собой и развитие коммерческого сектора рынка недвижимости. Разумеется, изначально процесс затронет лишь территории, расположенные вблизи КАД, но со временем начнут развиваться и более удаленные районы, особенно в проектах комплексного освоения территорий. Это обусловлено меньшим уровнем конкуренции по сравнению с районами, торговая инфраструктура в которых намного более развита. Например, большинство покупателей хотят совершать покупки, особенно продовольственные, около дома, а не ехать за ними через весь город.