Земляные накопления

Из-за финансового кризиса рынок оптовых земель под малоэтажное строительство замер. Однако банк земель, потенциально готовящихся для строительства коттеджных поселков, эксперты оценивают в 17 тыс. га (а это примерно 1500 малоэтажных комплексов). Это в разы превышает весь объем предложения, находящегося на рынке сегодня.

По подсчетам специалистов компании «Евросиб-Девелопмент», за время существования загородного рынка в Ленобласти (с 2004-2005 годов) в розничную продажу девелоперами было выведено примерно 3500 га земли (около 300 поселений).
«Всего в частной собственности в Ленобласти находятся примерно 450 тысяч гектаров, и в основном это сельхозземли. Примерно 5 процентов от этого объема уже перепроданы колхозниками – понятно, что их купили не для ведения сельского хозяйства. Большая часть этих земель, я полагаю, в настоящее время может находиться в активной фазе открытых или конфиденциальных оптовых продаж, а это около 17 тысяч гектаров. При этом на рынке со временем могут появиться и земли, выведенные из-под управления военных, а также после оформления прав на паи и так далее. Однако такого количества земли под малоэтажное строительство рынку не требуется», – считает Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент».
По мнению специалистов, оптовый рынок земли в Ленобласти – закрытый и непрозрачный, что существенно затрудняет работу девелоперов. Сделки по крупным земельным массивам проходят на уровне личных договоренностей между собственниками. Информация о владельцах, объемах и видах использования земель, находящихся в частной собственности, отсутствует: ее нет не только в открытом доступе, но и у официальных структур, контролирующих оборот земель.
«Москвичи, в отличие от нас, уже научились обмениваться информацией о земельных активах. Данные об объеме предложения и собственниках, о сроках и стоимости сделок доступны для анализа. Там даже существуют рейтинги землевладельцев и внятная политика продаж. Трудно сказать, когда такое будет у нас», – сетует Марина Агеева.
По данным «Евросиб-Девелопмент», рынок оптовых земель переживает весьма трудные времена. На продажу предлагаются в основном земли сельхозназначения, цена которых за время кризиса сократилась в разы. А покупателей на нее все равно днем с огнем не найдешь.
Для этого существует ряд причин. Большинство крупных девелоперов накопили земельные активы задолго до кризиса и в ближайшие годы будут осваивать их – новые земли они практически не приобретают.
Кроме того, сегодня в административных кругах действует негласный запрет на изменение разрешенного использования сельхозземель на ДНП. А поскольку большинство пятен под застройку – это земли сельхозназначения, которые без изменения разрешенного использования пригодны лишь для выращивания картошки, понятно, что девелоперам они неинтересны. По прогнозам специалистов, из-за этого в ближайшее время на рынке будут появляться лишь те пятна под застройку, которые собственникам удалось перевести в соответствующую категорию задолго до нововведений.
Как отмечают специалисты, многие профессиональные продавцы оптовых земель уже в 2009 году перешли на розничную продажу земли, подготовленной для девелоперов еще до кризиса. «Такие предложения легко выделить в сегодняшнем списке коттеджных поселков. Как правило, эти поселения занимают огромные площади, в черте которых продаются участки "мелкой нарезкой" по 6-10 соток, также для них характерна очень низкая стоимость сотки и минимум улучшений», – продолжает Марина Агеева.
По мнению специалистов, отсутствие спроса на крупные оптовые участки косвенно подтверждает и статистика Российского аукционного дома. Согласно их данным, сегодня сделки идут в основном по маленьким участкам (до 3 га) под мини-поселки на 3-5 домов или индивидуальную застройку (усадьбы, ранчо, фермерское хозяйство).
Накопленный же земельный банк появится на рынке нескоро.