Игры на строительном рынке

Позади период летнего затишья в строительстве, а значит, пришло время узнать у застройщиков, какие планы они строят на ближайшую перспективу. О тенденциях нового осеннего сезона мы сегодня говорим с представителем одной из крупнейших строительных компаний Санкт-Петербурга директором по маркетингу и продажам компании «Главстрой СПб» Михаилом Бузулуцким.

– Михаил Игоревич, как вы оцениваете в целом ситуацию на строительном рынке Петербурга?
– Мы сегодня можем уверенно утверждать: оживление рынка происходит, он начинает двигаться, включаются те механизмы, которые были до кризиса. У компаний появляются длинные деньги, возвращается ипотечное кредитование. Конечно, не так интенсивно, как всем бы хотелось. Но мы с уверенностью можем говорить о том, что спрос на строящееся жилье на рынке есть. Он устойчивый и постоянно растет.
Что касается цен на жилую недвижимость, то я бы воздержался от комментариев, памятуя о 2008 годе. Сегодня нам стало понятно, что рынок строящегося жилья меняется. На нем появляются такие сильные игроки, как «Главстрой СПб», которые своими объемами, финансовыми вливаниями в проекты, темпами строительства способны влиять на рынок и менять его.
Так сложилось, что в нашей стране рынки олигопольны, на них играют роль крупные корпорации. Теперь и в строительстве появились такие игроки, которые сегодня могут брать на себя повышенные обязательства. В частности, наша компания определенным образом влияет на рынок в снижении цен на жилье.

– Как формируются цены на жилье в вашей компании?
– Мы, безусловно, управляем себестоимостью строительства и корректируем свои цены, в том числе в зависимости от конкурентов, текущей квартирографии и тенденций рынка. Мы постоянно занимаемся вопросами уменьшения себестоимости, и нам это удается. Те цены, которые мы сегодня задаем, адекватны рынку. Наработанный нами опыт будет переложен и на другие наши проекты.
В целом мы сохраним общую рекламную кампанию, удержим стоимость на уровне 49 900 рублей за «квадрат». Откорректируем только те цены, которые озвучивали весной. Потому что весенняя стоимость квадратного метра была очень приторной – мы сделаем ее сладкой, приторной она быть перестанет.
Мы проведем определенную дифференциацию по типам квартир, продолжим работу над ассортиментом. В настоящее время с главным архитектором нашей компании Светланой Кисловой мы работаем над тем, чтобы сделать квартирографию, проекты, планировочные решения максимально интересными. За последнее время мы собрали большой пласт информации, которая найдет отражение в проектируемых сейчас домах.

– Могли бы вы раскрыть статистику продаж – квартиры какого метража наиболее популярны, по какой цене?
– Мы балуем своих клиентов новыми планировочными решениями. Не секрет, что покупателям интересны квартиры небольшого метража. Все ждут их с нетерпением.
Выводя на рынок проект «Северная долина», мы в первую очередь ставили перед собой задачу дать возможность войти в покупку жилья как можно большему количеству людей.
Наша компания действует на рынке революционными методами. Рынок строящегося жилья Петербурга крайне закрытый. Застройщики не дают информацию о себе и своих продажах. В Европе все наоборот, в частности мы изучили шведский опыт, – там вся эта информация афишируется. Поэтому вслед за Западом мы решили сделать информацию о нашей компании доступной. Сегодня я могу заявить, что порядка 450-500 квартир в месяц мы продаем, это 20 тысяч квадратных метров. Открытость позволяет нам зарабатывать еще больше, потому что честная и открытая компания, в которой все процессы прозрачны и понятны как для акционеров компании, так и для дольщиков, может больше.
Скорость реализации наших квартир завязана не только на ценах, но и на других вещах – ипотечном кредитовании, которое у нас сейчас развивается семимильными шагами. На сегодняшний день нашим ключевым партнером является банк «Санкт-Петербург», за две недели мы сформировали там около 100 заявок.
В целом ситуацию на рынке ипотечного кредитования я бы обрисовал таким образом: он крайне маленький и после кризиса очень сильно сжался. Осталось с десяток банков, которые работают по ипотеке с докризисными условиями. На вторичном рынке кредитование развито больше. Но основной упор надо делать все-таки на «первичку», потому что именно она диктует рынку ценовую политику.
Также мы работаем с «Дельта Кредит банком», с «Райффайзенбанком». В них условия тождественны докризисным: это залог строящегося жилья, это отсутствие поручителей, это «серый» доход – все то, что делает покупку жилья доступной. Зачастую банки с целью минимизации собственных рисков стараются придумать условия, которые далеки от реальности. Зачем себя обманывать? Понятно, что в стране «серые» доходы, что при залоге собственного жилья у тебя уже должна быть собственная квартира. Надо создавать человеку возможность приобретения жилья и мотивировать его на зарабатывание денег. Это стимулы рыночной экономики, это самое важное, что может быть.

– Почему было принято решение участвовать в аукционе города, где вы стали победителями?
– Те условия, цены, объем квартир на продажу, способы оплаты, которые предлагались Администрацией Санкт-Петербурга, нас вполне устроили. Более того, сегодня в том сегменте, в котором они искали жилье, наш адрес оказался лучшим. Это близость к метро, ценовая политика, планировочные решения, темпы строительства, которые мы обеспечиваем, это законность при работе по 214-ФЗ. Сегодня по всем параметрам, которые мы сформировали, наше предложение одно из лучших в городе.

– Почему никто не составил вам конкуренцию?
– Зайду издалека. 70 лет в нашей стране не существовало рынка оборота земель. За 15 лет его создать невозможно. Понятно, что вся земля концентрируется в руках государства. Ее оборот в Петербурге для строительства жилья крайне скуден. Политика, которую иллюстрирует Администрация Санкт-Петербурга, исправляет эту ситуацию. Но на все нужно время.
Сейчас рынок формируется из таких игроков, которые имеют маленький земельный банк. А зачастую у застройщиков его просто нет. Этим объясняются длинные сроки строительства: застройщик расстается с последними метрами, которые у него есть, а новые взять негде. Сегодня в соответствии с законодательством все права на земельные участки под строительство, находящиеся в собственности казны Санкт-Петербурга, реализуются с торгов. Аукционы предполагают конкуренцию. Для того чтобы состязаться и конкурировать, нужно быть достаточно энергичным на рынке. Эту энергичность надо было за последние 10 лет создавать. Мы создали, поэтому играем.

– Готовы ли вы к дальнейшему комплексному освоению земель?
– Комплексное освоение – это тот формат рынка строящейся недвижимости, который нам интересен. Мы на нем умеем работать и знаем его. Мы будем продолжать работать в этом направлении и дальше. Я считаю, что политика, которую выбрала администрация города в этой области, абсолютно верна. Мелкая возня с уплотнительной застройкой уже неинтересна. Ей жилищные проблемы не решить. Уплотнительная застройка – это прятки, а не решение вопроса. Нужно развивать инженерную и социальную инфраструктуру, которую мы уже исчерпали. Ее надо создавать заново, строить, потому что ни для кого не секрет, что в детских садах мест нет, школы переполнены. В городе же полно территорий под комплексное строительство. Для нас создан гигантский задел, и есть куда развиваться.

– Продолжите ли вы дальнейшее сотрудничество с городом? Чем в принципе оно вам выгодно?
– Конечно. Я уверен, что и город планирует сотрудничество с нами. В «Северной долине» будет жить 80 тысяч жителей. Там сотни тысяч метров социальной инфраструктуры, инженерных сетей, объектов коммерческой недвижимости. Мы качественно развиваем большие городские территории, строим очень много жилья, а это выгодно обеим сторонам.