В ожидании революции

Рынок недвижимости переживает переломный момент. Часть бизнесменов и аналитиков ожидают бурного роста отрасли, другая часть прогнозирует очередное, еще более глубокое падение. Девелоперы в ожидании революции обменялись своими прогнозами.

О перспективах развития рынка, государственной помощи и вариантах финансирования говорили во время панельной дискуссии «Жилая недвижимость: революция началась?», прошедшей в рамках PROEstate-2010.

Финансовые лопаты рынка

Одной из главных тем обсуждения стало финансирование жилых проектов. Каким ему быть в ближайшем будущем: государственным или частным – вот что более всего волнует девелоперов.
По мнению Евгения Яцышина, управляющего директора бизнес-дивизиона «Девелопмент, строительство, коммерческая недвижимость» Группы ЛСР, на строительном рынке всегда существовала проблема «длинных денег» и капиталов. «Кризис продемонстрировал, насколько несовершенны наши институты финансирования. Многие компании, среди которых и крупные застройщики, залезли в долговую яму и вынуждены были уйти с рынка», – говорит он. По мнению эксперта, в ближайшие 5 лет не приходится говорить о выходе из кризиса.
Михаил Возиянов, генеральный директор «ЮИТ Лентек», уверен, что финансирование рынка жилья состоит из нескольких основных частей: средства дольщиков, в том числе ипотека, кредитование застройщиков банками и государственные субсидии. По мнению спикера, ипотека в Петербурге постепенно начинает возрождаться, работа банков в отношении застройщиков также активизировалась. «Что касается поддержки государства, то девелоперы рассчитывают прежде всего на помощь в инженерной подготовке участков, – говорит г-н Возиянов. – Нужно искать механизмы софинансирования федерального и регионального бюджетов и частного капитала».
Алексей Шепель, председатель совета директоров корпорации S.Holding (Москва), считает, что дольщики не всегда должны быть главным инструментом финансирования строительства жилья: «Если снизить себестоимость и ускорить сроки строительства за счет использования новых технологий, то дольщики будут не нужны. До кризиса цена превышала себестоимость в пять раз, сейчас же превышает всего в полтора-два раза». На вопрос о стоимости земли, которая увеличивает себестоимость, столичный гость ответил: «В Москве сейчас пустует масса участков с подготовленной граддокументацией. Земля никому не нужна».
Дмитрий Денисов, начальник отдела министерства строительства и ЖКХ Калужской области, рассказал, что в их регионе с успехом реализуется форма государственно-частного партнерства. Так, до кризиса на территории порядка 80 га (75 тыс. кв. м возводимых улучшений) столичным гигантам ПИК и СУ-155 было продано несколько крупных земельных участков. Причем проекты планировки и межевания взял на себя муниципалитет. Средства от сделки пошли на создание на этих землях инфраструктуры и строительства объектов соцкультбыта.
По мнению Ильи Еременко, генерального директора Setl City, вице-президента холдинга Setl Group, председателя комитета ГУД по жилищному строительству, при грамотном финансировании девелопер спокойно оплатит банковские проценты. «Другое дело, что банки осторожно выдают кредиты строителям. А вот ипотека играла и будет дальше играть большую роль в формировании рынка», – уверен эксперт.

Стабильность и ликвидность

По мнению г-на Еременко, свыше половины вновь построенного жилья в городе можно отнести к разряду неликвидного, поэтому цены на него расти не должны. Всего же на рынке, по оценке эксперта, присутствует 2,8 млн кв. м жилой недвижимости. Ключевыми факторами, определяющими спрос на объекты недвижимости, являются цена за квадратный метр и условия оплаты. «Цены стоят на первичном и на вторичном рынках. Цена будет стабильна в течение всего года», – прогнозирует генеральный директор Setl City.
Михаил Зельдин, президент ГК «Аверс», уверен, что рынок жилья сегодня сбалансирован. Это касается спроса, предложения и цены. «Если инфляция в России удержится на уровне 5-7 процентов в год, то недвижимость может подорожать на 10 процентов».
Юусо Хиетанен, генеральный директор NCC Real Estate, говорит, что скандинавские компании при строительстве экономят на материалах, используя инновационные технологии, а в России это не получается. Смущают г-на Хиетанена и требования ФЗ № 214, предусматривающие регистрацию недвижимости до окончания строительства.
В Калуге по-своему подошли к ценообразованию. Так, в проекте «Молодежный» рядом с Калугой построено 200 домиков площадью 35-45 кв. м. Цена такого жилья начинается с 19 тыс. рублей за «квадрат». «Практически каждая калужская семья сможет найти 60 тысяч рублей для первого взноса, так как цена дома составляет всего 670 тысяч рублей. А если добавить к этому еще субсидии молодым семьям...» – оптимистично рассуждал Дмитрий Денисов. Однако прочие участники рынка увидели в данной идее что-то от «китайских кварталов».
Алексей Шепель также предложил экономить на размерах и материалах. В подтверждение своих слов он представил презентацию собственной продукции – мобильных ДСК, на базе которых работает S.Holding. По его мнению, обеспечить 60% населения жильем в столь сжатые сроки можно. Для этого, по словам бизнесмена, нужна всего лишь тысяча с небольшим мобильных ДСК, которые заменят собой устаревшие заводы ЖБИ. Суммарные затраты на реализацию такой программы составят 350 млрд рублей, плюс еще по 30 тыс. рублей придется потратить на строительство одного квадратного метра (около 70 трлн рублей). Оплатить все это смогут АИЖК, региональные жилищные программы и инвестиции ВЭБ.
Эту идею участники круглого стола также восприняли без энтузиазма.