Узлы роста
20.09.2010
Земельные участки, расположенные вокруг российских аэропортов, железнодорожных и морских вокзалов, в ближайшие 5-7 лет станут наиболее привлекательными объектами для инвестиций в сфере недвижимости и коммерческого использования.
К такому выводу пришли участники панельной дискуссии «Инфраструктура и коммерческое развитие вокруг транспортных узлов» на форуме PROEstate-2010.
Условия привлекательности
Эксперты обсудили, при каких условиях связанные с транспортными узлами проекты могут быть интересны частным инвесторам.
«Объекты недвижимости РЖД интересны частным инвесторам потому, что вокзалы обычно находятся в центре города. Это место, где сходятся огромные людские потоки, и оно является центром притяжения для различных видов бизнеса, в том числе для розницы, – рассказал Виталий Вотолевский, генеральный директор «Желдорипотеки». – Инвесторам также интересны земли в полосах отвода. Они идеально подходят для размещения логистических центров и складов. Третье направление – это бывшие грузовые дворы и промышленные предприятия РЖД. При хорошей локации в центре города на этих территориях можно реализовать крупные проекты, включающие и жилую, и коммерческую недвижимость. В том числе и на принципах государственно-частного партнерства».
По мнению Виктора Контеева, заместителя главы Екатеринбурга, есть два фактора, определяющих привлекательность того или иного региона для инвесторов. «Первый – складывающая макроэкономика. Это основной фактор привлекательности инвестиций и дальнейшего развития, – подчеркнул эксперт. – Он предполагает рост промышленного производства, оборота розничной торговли, реальных доходов населения, ввода жилья. Фактор второй – четкое структурирование недвижимости, системный подход к развитию территорий, и в том числе – транспортных узлов, о которых мы говорим. Рассматривать отдельные проекты ГЧП без развития территории в целом нельзя. Инфраструктура формирующихся транспортных узлов должна быть неразрывно связана со всей инфраструктурой, развивающейся в данном мегаполисе. Нельзя отдельно формировать инфраструктуру аэровокзала, железнодорожного вокзала, транспортно-логистического хаба вне сложившейся инфраструктуры региона».
На условиях ГЧП
По мнению Натальи Дятловой, директора Северо-Западного центра компании «КПМГ», государству выгодно привлекать частных инвесторов для реализации крупных инфраструктурных проектов. «Именно государство является ответственным за развитие инфраструктуры, – подчеркнула Наталья Дятлова. – Форма ГЧП подразумевает сохранение контроля государства за этими объектами, право собственности на которые зачастую не передается частному инвестору. Привлечение частного инвестора более выгодно. Так, у частного инвестора более интересная экспертиза, он мотивирован сделать проект максимально эффективным образом, более эффективно рассчитывает бизнес-план и расходы по проекту».
Денис Барышников, генеральный директор УК «ВолгаТехно-порт», считает, что задача государства при реализации крупных проектов – создание специальных условий, определение законодательных правил, которые будут действовать длительное время.
Он привел пример – аэропорт Ульяновск-Восточный, где с 2008 года создается особая экономическая зона в соответствии с постановлением Правительства РФ. «Особые экономические условия создаются сроком на 49 лет, – рассказал Денис Барышников. – Также вокруг проекта должна быть создана необходимая инфраструктура, чтобы проект мог успешно развиваться. Помимо офисной и логистической функций есть еще одна сторона, которая обычно успешно привязывается к транспортным узлам, – это техническое обслуживание и ремонт авиационных или морских судов. Это может стать успешным примером нового сотрудничества государства и частного бизнеса».
Эксперты говорили о том, что условием успешной реализации проекта в России зачастую становится мощная политическая воля.
«Проект строительства порта Усть-Луга потому развивается столь успешно, что органы власти и частные инвесторы точно соблюдают взятые на себя обязательства, – рассказал Михаил Бабкин, генеральный директор ОАО «Портжилстрой» (дочернее предприятие компании «Усть-Луга»). – Государство строит в определенные сроки за счет федерального бюджета инфраструктуру, а частные инвесторы – свои объекты. При этом нужно, чтобы инфраструктура не простаивала, а зарабатывала уже в ходе реализации проекта. Компания «Усть-Луга» длительное время работает в условиях ГЧП, осуществляя строительство морского торгового порта Усть-Луга, призванного стать крупнейшим в Европе, и ведет комплексное освоение территории, прилегающей к порту. Этот проект – уникальный для России, он создается на значительном удалении от мегаполисов, что ведет к созданию дополнительных кластеров, помимо портовой деятельности».
Как рассказал Михаил Бабкин, одновременно со строительством порта идет развитие прилегающей к нему территории. Скоро появится новый населенный пункт для работников порта и сопутствующего бизнеса. Планируется создание логистического кластера, создание кластера отдыха и рекреации на берегу Финского залива, агропромышленного кластера и др.
Борис Мурашов, председатель комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга рассказал о новых проектах на условиях ГЧП. «В Петербурге создается буферная зона, которая очень серьезно ограничит доступ транспорта в центральную часть города. Будут построены семь транспортно-рекреационных пересадочных узлов. Для реализации этого проекта нам представляется очень привлекательной территория Обводного канала. Мы уже приступили к проектированию и призываем частных партнеров принять участие в этом проекте, – сказал Борис Мурашов. – Очень важно, чтобы частный партнер вошел в наш проект не тогда, когда мы закончим проектирование, а уже сейчас, так как мы готовы учесть интересы частного партнера».
Комплексные проблемы
По мнению участников дискуссии, для того, чтобы проекты вокруг транспортных узлов развивались успешно, необходимо изменить процедуру предоставления земельного участка потенциальному инвестору, сделать более понятной нормативно-правовую базу. «Мы готовы к сотрудничеству в разработке и внедрении проектов комплексного использования земельных участков, прилегающих к железнодорожным коммуникациям, – подчеркнул Виталий Вотолевский. – К сожалению, этого недостаточно, возникает ряд проблем, требующих решения на ином уровне».
«Подготовленных земельных участков сейчас практически нет, – сказал Александр Скасырский, руководитель представительства Ростехинвентаризации – Федерального БТИ в СЗФО. – С чем сталкивается любой инвестор при реализации проекта? Он борется с многочисленными интересантами – собственниками земли. Например, для строительства инфраструктурных объектов Олимпиады в Сочи была проявлена сильная политическая воля – выше некуда. Но с чем столкнулось государство? Собственники земельных участков взвинтили цены. При высвобождении земли под реализацию проектов образовался целый вал проблем. Начались суды. Вопросы приходилось решать через постановления правительства, в ручном режиме. Пока у нас в стране не появится четкого документа (скорее всего, в форме федерального закона), который бы упрощал процедуру получения земельных участков для серьезных, крупных инфраструктурных проектов, эти проекты вряд ли кому-то будут интересны».
Как сообщил эксперт, сейчас специалисты профильных министерств совместно с депутатами Государственной Думы РФ приступили к разработке соответствующего пакета документов. По мнению Александра Скасырского, заинтересованным инвесторам стоит поторопиться, через 10 лет свободных участков вокруг транспортных узлов просто не останется.
К такому выводу пришли участники панельной дискуссии «Инфраструктура и коммерческое развитие вокруг транспортных узлов» на форуме PROEstate-2010.
Условия привлекательности
Эксперты обсудили, при каких условиях связанные с транспортными узлами проекты могут быть интересны частным инвесторам.
«Объекты недвижимости РЖД интересны частным инвесторам потому, что вокзалы обычно находятся в центре города. Это место, где сходятся огромные людские потоки, и оно является центром притяжения для различных видов бизнеса, в том числе для розницы, – рассказал Виталий Вотолевский, генеральный директор «Желдорипотеки». – Инвесторам также интересны земли в полосах отвода. Они идеально подходят для размещения логистических центров и складов. Третье направление – это бывшие грузовые дворы и промышленные предприятия РЖД. При хорошей локации в центре города на этих территориях можно реализовать крупные проекты, включающие и жилую, и коммерческую недвижимость. В том числе и на принципах государственно-частного партнерства».
По мнению Виктора Контеева, заместителя главы Екатеринбурга, есть два фактора, определяющих привлекательность того или иного региона для инвесторов. «Первый – складывающая макроэкономика. Это основной фактор привлекательности инвестиций и дальнейшего развития, – подчеркнул эксперт. – Он предполагает рост промышленного производства, оборота розничной торговли, реальных доходов населения, ввода жилья. Фактор второй – четкое структурирование недвижимости, системный подход к развитию территорий, и в том числе – транспортных узлов, о которых мы говорим. Рассматривать отдельные проекты ГЧП без развития территории в целом нельзя. Инфраструктура формирующихся транспортных узлов должна быть неразрывно связана со всей инфраструктурой, развивающейся в данном мегаполисе. Нельзя отдельно формировать инфраструктуру аэровокзала, железнодорожного вокзала, транспортно-логистического хаба вне сложившейся инфраструктуры региона».
На условиях ГЧП
По мнению Натальи Дятловой, директора Северо-Западного центра компании «КПМГ», государству выгодно привлекать частных инвесторов для реализации крупных инфраструктурных проектов. «Именно государство является ответственным за развитие инфраструктуры, – подчеркнула Наталья Дятлова. – Форма ГЧП подразумевает сохранение контроля государства за этими объектами, право собственности на которые зачастую не передается частному инвестору. Привлечение частного инвестора более выгодно. Так, у частного инвестора более интересная экспертиза, он мотивирован сделать проект максимально эффективным образом, более эффективно рассчитывает бизнес-план и расходы по проекту».
Денис Барышников, генеральный директор УК «ВолгаТехно-порт», считает, что задача государства при реализации крупных проектов – создание специальных условий, определение законодательных правил, которые будут действовать длительное время.
Он привел пример – аэропорт Ульяновск-Восточный, где с 2008 года создается особая экономическая зона в соответствии с постановлением Правительства РФ. «Особые экономические условия создаются сроком на 49 лет, – рассказал Денис Барышников. – Также вокруг проекта должна быть создана необходимая инфраструктура, чтобы проект мог успешно развиваться. Помимо офисной и логистической функций есть еще одна сторона, которая обычно успешно привязывается к транспортным узлам, – это техническое обслуживание и ремонт авиационных или морских судов. Это может стать успешным примером нового сотрудничества государства и частного бизнеса».
Эксперты говорили о том, что условием успешной реализации проекта в России зачастую становится мощная политическая воля.
«Проект строительства порта Усть-Луга потому развивается столь успешно, что органы власти и частные инвесторы точно соблюдают взятые на себя обязательства, – рассказал Михаил Бабкин, генеральный директор ОАО «Портжилстрой» (дочернее предприятие компании «Усть-Луга»). – Государство строит в определенные сроки за счет федерального бюджета инфраструктуру, а частные инвесторы – свои объекты. При этом нужно, чтобы инфраструктура не простаивала, а зарабатывала уже в ходе реализации проекта. Компания «Усть-Луга» длительное время работает в условиях ГЧП, осуществляя строительство морского торгового порта Усть-Луга, призванного стать крупнейшим в Европе, и ведет комплексное освоение территории, прилегающей к порту. Этот проект – уникальный для России, он создается на значительном удалении от мегаполисов, что ведет к созданию дополнительных кластеров, помимо портовой деятельности».
Как рассказал Михаил Бабкин, одновременно со строительством порта идет развитие прилегающей к нему территории. Скоро появится новый населенный пункт для работников порта и сопутствующего бизнеса. Планируется создание логистического кластера, создание кластера отдыха и рекреации на берегу Финского залива, агропромышленного кластера и др.
Борис Мурашов, председатель комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга рассказал о новых проектах на условиях ГЧП. «В Петербурге создается буферная зона, которая очень серьезно ограничит доступ транспорта в центральную часть города. Будут построены семь транспортно-рекреационных пересадочных узлов. Для реализации этого проекта нам представляется очень привлекательной территория Обводного канала. Мы уже приступили к проектированию и призываем частных партнеров принять участие в этом проекте, – сказал Борис Мурашов. – Очень важно, чтобы частный партнер вошел в наш проект не тогда, когда мы закончим проектирование, а уже сейчас, так как мы готовы учесть интересы частного партнера».
Комплексные проблемы
По мнению участников дискуссии, для того, чтобы проекты вокруг транспортных узлов развивались успешно, необходимо изменить процедуру предоставления земельного участка потенциальному инвестору, сделать более понятной нормативно-правовую базу. «Мы готовы к сотрудничеству в разработке и внедрении проектов комплексного использования земельных участков, прилегающих к железнодорожным коммуникациям, – подчеркнул Виталий Вотолевский. – К сожалению, этого недостаточно, возникает ряд проблем, требующих решения на ином уровне».
«Подготовленных земельных участков сейчас практически нет, – сказал Александр Скасырский, руководитель представительства Ростехинвентаризации – Федерального БТИ в СЗФО. – С чем сталкивается любой инвестор при реализации проекта? Он борется с многочисленными интересантами – собственниками земли. Например, для строительства инфраструктурных объектов Олимпиады в Сочи была проявлена сильная политическая воля – выше некуда. Но с чем столкнулось государство? Собственники земельных участков взвинтили цены. При высвобождении земли под реализацию проектов образовался целый вал проблем. Начались суды. Вопросы приходилось решать через постановления правительства, в ручном режиме. Пока у нас в стране не появится четкого документа (скорее всего, в форме федерального закона), который бы упрощал процедуру получения земельных участков для серьезных, крупных инфраструктурных проектов, эти проекты вряд ли кому-то будут интересны».
Как сообщил эксперт, сейчас специалисты профильных министерств совместно с депутатами Государственной Думы РФ приступили к разработке соответствующего пакета документов. По мнению Александра Скасырского, заинтересованным инвесторам стоит поторопиться, через 10 лет свободных участков вокруг транспортных узлов просто не останется.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Дарья Литвинова
