Осмысленный редевелопмент
27.09.2010
Кому и при каких условиях сегодня выгодно осуществлять редевелопмент промышленных предприятий? Этот вопрос специалисты обсуждали в рамках PROEstate и Baltic Build.
Экономический кризис сильно потряс сферу редевелопмента. По мнению экспертов, реальную перспективу развития в ближайшие 3-5 лет имеют производственные площадки, расположенные в центре города (у Обводного канала). «Все остальные площадки неинтересны инвесторам, и ликвидность того, что сейчас там может быть построено, настолько неочевидна, что найти под такие проекты финансирование сейчас нереально, – уверен Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg. – Если говорить о производственных площадках, которые находятся в центре или рядом с центром, то там действительно есть ряд довольно перспективных проектов, которые реализуются и будут достаточно успешными».
Проблемы у девелоперов, реализующих проекты редевелопмента, остались те же, что и до кризиса: проблемы прокладки инженерной инфраструктуры, вопросы градостроительной документации и т. д.
«Если говорить об инвесторах, которые ищут площадки для размещения производства, то с частными брокерами они работают достаточно редко, их первый посыл – решать проблемы комплексно, идти в администрацию, – рассказал Николай Пашков. – Крупный инвестор там находит земельный участок, подключение административного ресурса при согласовании документации, налоговые льготы и прочие преференции. К частным брокерам, как правило, обращаются небольшие компании – запросы у них все в пределах 3 гектаров».
По мнению Марины Зверевой, заместителя генерального директора ОАО «ЛОМО», многие проблемы кроются в неразвитости законодательства. «Нефтеналивные базы не должны располагаться рядом с фармацевтикой – это азы градостроительного законодательства. Законодательство в РФ очень молодое и неразвитое. Если мы видим некую складывающуюся стратегию в Москве и Петербурге, то в регионах до пор нет ПЗЗ, нет генпланов, и неизвестно, что можно строить и с какими параметрами. Сейчас стоит задача систематизировать уже накопленный опыт по созданию отдельных промышленных зон, которые складывались отчасти стихийно (например, промзона "Шушары")», – считает эксперт.
Кому это выгодно
По словам Евгении Васильевой, заместителя директора петербургского представительства консалтинговой компании Colliers International, в центре Петербурга, внутри Обводного канала, можно изыскать около 600 га потенциально свободных земель. «В настоящее время мы работаем с одним из крупных промышленных предприятий по возможному редевелопменту и видим, что есть много предприятий, которые уже задумались о переезде из центра. Соответственно, надо думать, что делать с возможно освобождающимися территориями. Безусловно, государство и Петербург нуждаются в доступном комфортном жилье. Центр города благоприятен и полностью подготовлен для этого. Внутри города не должно быть "серых зон", которые мешают жить в нем», – считает Евгения Васильева.
«Редевелопмент промышленных территорий был одной из самых популярных тем до кризиса. В тот момент для реализации подобных планов были определенные экономические, финансовые показатели, – пояснила Марина Зверева. – Что показал кризис? Мы не должны заниматься самообманом. Переезд предприятий только тогда имеет экономический посыл, когда оставшаяся территория кому-то интересна, все остальное – от лукавого. В докризисный период мало кто задумывался, где будут жить переехавшие сотрудники предприятия. Сейчас уже начали прикидывать, куда переносить предприятие, и понимаем, что людям нужен будет какой-то транспорт, чтобы добираться до места работы, или квартиры, чтобы жить. Есть еще экологическая проблема – нет площадок, подготовленных для размещения опасных производств. Стремление петербургских властей размещать предприятия в определенных зонах – не лучший вариант развития. Кластеры, конечно, удобны. И, к примеру, кластер сборочных производств или фармацевтический кластер могут вполне неплохо сосуществовать. Но вот кластер гальванических производств не может существовать ни при каких обстоятельствах». По мнению экспертов, профессиональное сообщество, чтобы довести задачу редевелопмента до конца, должно прежде всего ощущать внутренние потребности переводимого предприятия.
От теории к практике
Тему ренованции промышленных территорий обсуждали и на Балтийской строительной неделе. Исполнительный директор ЗАО «Общественно-деловой центр «Охта» Александр Бобков сообщил, что строительство комплекса начнется весной 2011 года. Если, конечно по каким-либо причинам не придется продлить сроки археологических раскопок, которые проводятся на территории будущего центра. «В этом случае будет отложено и время начала строительства», – заверил всех представитель ОДЦ «Охта».
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg назвал три вида развития промышленных площадей в Северной столице. Первый – это преобразование территорий с сохранением доминирующей функции (производственной или складской) – техно- и бизнес-парки. Второй – развитие территорий с сохранением существующих объектов, но сменой основной функции («Красный треугольник», ЖК на улице Радищева, «Петровский арсенал»). Это позволяет начинать реновацию со сравнительно небольшим объемом инвестиций и довольно быстро получить результат.
Третий тип реновации – развитие территорий с созданием полностью нового комплекса объектов недвижимости. Этот способ предполагает наиболее широкие возможности по девелопменту – возможно создание объектов недвижимости наиболее высокого класса, а также создание современных жилых комплексов.
По словам Игоря Кокорева, кризис достаточно сильно отразился на процессе развития промышленных территорий, притормозив его. Во-первых, это произошло потому, что процесс сам по себе сложный, капиталоемкий и затратный по времени и ресурсам. Даже в благоприятных условиях реновация проходила достаточно медленно. После того, как у девелоперских компаний начались проблемы с финансированием, подавляющее большинство таких проектов было заморожено либо приостановлено. Многие из них сменили функциональную концепцию. Понимая, что коммерческий сегмент рынка (особенно офисный) испытал большее падение и дольше восстанавливается, чем жилой, девелоперы переориентировали проекты в большей степени на жилую составляющую.
В целом, по расчетам экспертов, в ближайшие 2-3 года большинство проектов, которые были и остаются реалистичными с точки зрения их рыночной целесообразности, возобновятся. В первую очередь развиваются те из них, где производственная деятельность либо не ведется, либо сильно сократилась.
Существует также сложность с охраняемыми зданиями. При преобразовании памятников промышленной архитектуры девелоперу приходится проявлять определенную креативность, чтобы адаптировать эти здания для новых функций с максимальной эффективностью. В качестве примера можно назвать наиболее известный Сестрорецкий инструментальный завод (проект «Сестра Ривер Девелопмент»), на территории которого существует достаточно много исторических корпусов.
При реализации проектов реновации территорий всегда встает вопрос очистки земли и зданий. Например, в проекте «Набережная Европы», где располагался Институт прикладной химии, процесс усложняется необходимостью рекультивации достаточно большого объема грунта. Если говорить о проекте «Сестра Ривер Девелопмент», то также возникает вопрос очистки стен.
Нередко препятствуют процессу реновации и нормативные сложности, связанные с тем, что ряд промышленных площадок по градостроительной документации остались в зоне промышленной застройки.
Дмитрий Абрамов, генеральный директор Агентства регионального развития Калужской области:
– В Калужскую область сейчас активно инвестируют крупнейшие компании, мировые бренды: Volvo, Volkswagen, Peugeot, Citroen, Samsung и другие. Здесь активно идут различные инвестиционные процессы. Наше региональное руководство не регулирует эти процессы нормотворческими актами. Мы считаем, бизнес должен работать с бизнесом, а власть – создавать соответствующие условия для этого. Привлечение новых инвесторов в промышленные зоны осуществляется через региональные институты развития. Мы своего рода государственные консультанты для инвесторов, которые сопровождают, информируют, консультируют инвестора на безвозмездной основе. Корпорация «Развитие Калужской области» является своего рода государственным девелопером земельных участков, которая и создает эти промышленные зоны и подводит всю необходимую инженерную инфраструктуру. Дочерняя структура корпорации – ООО «Индустриальная логистика» – призвана решать вопросы, связанные с железнодорожной логистикой, таможенной логистикой и прочим.
Айрат Гиззатуллин, первый заместитель генерального директора «Технополис Химград» (Казань):
– В республике Татарстан многое делается для привлечения инвесторов. Есть особая экономическая зона. Опыт накоплен достаточно большой. На мой взгляд, пока конкуренции между промышленными парками нет, есть острая конкуренция между регионами. Инвесторы выбирают Ленинградскую область, Калугу, Ульяновск, Татарстан, Нижний Новгород. На сегодняшний день промышленных парков в России очень мало. Инвестор, приходя в промышленный парк, идет отнюдь не за услугами, а за упрощенным порядком предоставления земель для его деятельности. Ему нужно, чтобы какое-то уполномоченное агентство решило за него ряд вопросов, поскольку самостоятельно разместить какое-либо производство в любом из регионов крайне затруднительно, если не сказать – невозможно. Это вопросы локальных монополий, инфраструктуры и так далее.
Андрей Назаров, генеральный директор «Старт-Девелопмент»:
– Бизнес был и будет эффективнее, чем государство. На мой взгляд, пока государство в полной мере не делегирует функцию развития бизнесу, ситуация коренным образом не изменится. Сложно конкурировать с условиями, которые предоставляет любая из областей таким «монстрам», как «Тойота», но маленьким предприятиям тоже нужно куда-то деваться. Вся нагрузка ложится на плечи этих компаний, которые не могут добиться для себя условий. Необходимо, чтобы похожие преференции получал и девелопер, который развивает 20 гектаров для одного большого предприятия, и девелопер, который развивает такую же по масштабу территорию, но для десяти маленьких компаний.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg:
– Я считаю, что конкуренция между регионами за размещение производств между индустриальными кластерами должна быть. Это нормальный тренд. Конкуренция стимулирует развитие, стимулирует органы власти к совершенствованию законодательной, налоговой базы, к решению проблем с градостроительной документацией. Регион должен быть заинтересован бороться за место под солнцем, а не должен надеяться на то, что придет инвестор, все сделает (как это долгое время и происходило), а потом еще заплатит много налогов. Если говорить о стратегии размещении производств в рамках страны, то мы можем вернуться к плановой, директивной экономике. Мы прекрасно видим, к чему это приводит, – например, Пикалево.
Владимир Вишневский, директор департамента строительных проектов ОАО «Банк ВТБ»:
– Если проанализировать уже реализуемые успешные проекты – в Калуге, Петербурге, Ленобласти, Московской области, – то все они в большей степени государственные проекты, проекты политического масштаба. В какой-то момент этот ресурс закончится, и на сцене появятся частные игроки – девелоперы, которые обладают большими земельными территориями, на которых могут быть реализованы не менее интересные проекты. Встает вопрос: а каким образом они должны взаимодействовать с местными органами власти? Это вопрос очень серьезный. В последние годы была сформирована не совсем правильная картина мира, в которой все сводилось к инвестору. Если мы хотим, чтобы в наш регион приходили новые компании, для этого нужно создавать условия. Городу необходима долгосрочная инвестиционная программа. Через 5-7 лет город получит отдачу в виде налогов, но сейчас этот риск городу необходимо с нами разделить. Если мы сегодня за счет собственных инвестиций построим дороги и сети да еще профинансируем стройку, это будет просто «золотой» индустриальный парк и вряд ли там будут резиденты.
Артур Маркарян, генеральный директор компании «СПб Реновация»:
– Реновация промышленных территорий выгодна в том случае, если земля будет использоваться под строительство коммерческих объектов. Если инвестор планирует строить на месте бывших промзон жилье, то потребуется рекультивация земель, которая ставит под сомнение всю экономику проекта. А если учесть, что рынок коммерческой недвижимости просел за время кризиса, то становится очевидным – сегодня не лучшее время для реновации промышленных зон.
Сергей Васин, исполнительный директор ОАО «Корпорация развития Ульяновской области»:
– Мы являемся операторами проектов создания промышленных зон на территории нашего региона. Мы изучили опыт Калуги и Ленинградской области. У нас приняты ПЗЗ, генплан. Планируется комплексное освоение берега Волги под центральной частью Ульяновска. Его концепция представлена проектом «Волжская ривьера». Проект предусматривает строительство спортивных и досуговых объектов на берегу Волги под парком Дружбы Народов. Общая стоимость реализации проекта – 2,4 миллиона рублей, которые правительство планирует привлечь не только из бюджета, но и в рамках частных инвестиций.
Нужна ли конкуренция между промышленными зонами? Наличие в одном регионе зон с подобными кластерами вызывает серьезную конкуренцию. Здесь непременно должна быть федеральная политика в определении того, какие кластеры должны развиваться. На наш взгляд, на федеральном уровне необходимо разработать стратегию развития и схемы территориального планирования Российской Федерации.
Игорь Лучков, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar:
– Речь о редевелопменте промышленных предприятий идет давно, и сейчас это является уже требованием времени. Но это достаточно долгий процесс, учитывая инвестиции, согласования и прочее. Территории промышленных предприятий, особенно в центральной части Санкт-Петербурга, очень интересны инвесторам. Наилучшим способом использования такой территории является смена назначения, например, строительство жилья или делового центра. Чаще всего промышленные здания сносятся, а на их месте уже строятся новые объекты, так как в некоторых случаях строительство выходит значительно дешевле. Учитывая то, что свободной земли в центре города уже немного, спрос на нее достаточно велик.
Елена Косоренкова, заместитель председателя Экспертного совета по градостроительной деятельности Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям:
– В Экспертный совет мы привлекаем для работы специалистов, мы полностью открыты для общения. Есть телефоны комитета, присылайте свои предложения – мы готовы сотрудничать и совершенствовать законодательство. Законодательство мы должны делать вместе с вами, делать его для себя. Мы подготовили пакет поправок в Градостроительный кодекс в отношении негосударственной экспертизы. В Минрегионе сегодня уже аккредитовано 194 экспертных организации. Этот процесс осталось узаконить. Мы будем добиваться того, чтобы негосударственная экспертиза получила полномочия государственной. Необходимо устранить лишние административные проблемы и сократить сроки согласований.
Экономический кризис сильно потряс сферу редевелопмента. По мнению экспертов, реальную перспективу развития в ближайшие 3-5 лет имеют производственные площадки, расположенные в центре города (у Обводного канала). «Все остальные площадки неинтересны инвесторам, и ликвидность того, что сейчас там может быть построено, настолько неочевидна, что найти под такие проекты финансирование сейчас нереально, – уверен Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg. – Если говорить о производственных площадках, которые находятся в центре или рядом с центром, то там действительно есть ряд довольно перспективных проектов, которые реализуются и будут достаточно успешными».
Проблемы у девелоперов, реализующих проекты редевелопмента, остались те же, что и до кризиса: проблемы прокладки инженерной инфраструктуры, вопросы градостроительной документации и т. д.
«Если говорить об инвесторах, которые ищут площадки для размещения производства, то с частными брокерами они работают достаточно редко, их первый посыл – решать проблемы комплексно, идти в администрацию, – рассказал Николай Пашков. – Крупный инвестор там находит земельный участок, подключение административного ресурса при согласовании документации, налоговые льготы и прочие преференции. К частным брокерам, как правило, обращаются небольшие компании – запросы у них все в пределах 3 гектаров».
По мнению Марины Зверевой, заместителя генерального директора ОАО «ЛОМО», многие проблемы кроются в неразвитости законодательства. «Нефтеналивные базы не должны располагаться рядом с фармацевтикой – это азы градостроительного законодательства. Законодательство в РФ очень молодое и неразвитое. Если мы видим некую складывающуюся стратегию в Москве и Петербурге, то в регионах до пор нет ПЗЗ, нет генпланов, и неизвестно, что можно строить и с какими параметрами. Сейчас стоит задача систематизировать уже накопленный опыт по созданию отдельных промышленных зон, которые складывались отчасти стихийно (например, промзона "Шушары")», – считает эксперт.
Кому это выгодно
По словам Евгении Васильевой, заместителя директора петербургского представительства консалтинговой компании Colliers International, в центре Петербурга, внутри Обводного канала, можно изыскать около 600 га потенциально свободных земель. «В настоящее время мы работаем с одним из крупных промышленных предприятий по возможному редевелопменту и видим, что есть много предприятий, которые уже задумались о переезде из центра. Соответственно, надо думать, что делать с возможно освобождающимися территориями. Безусловно, государство и Петербург нуждаются в доступном комфортном жилье. Центр города благоприятен и полностью подготовлен для этого. Внутри города не должно быть "серых зон", которые мешают жить в нем», – считает Евгения Васильева.
«Редевелопмент промышленных территорий был одной из самых популярных тем до кризиса. В тот момент для реализации подобных планов были определенные экономические, финансовые показатели, – пояснила Марина Зверева. – Что показал кризис? Мы не должны заниматься самообманом. Переезд предприятий только тогда имеет экономический посыл, когда оставшаяся территория кому-то интересна, все остальное – от лукавого. В докризисный период мало кто задумывался, где будут жить переехавшие сотрудники предприятия. Сейчас уже начали прикидывать, куда переносить предприятие, и понимаем, что людям нужен будет какой-то транспорт, чтобы добираться до места работы, или квартиры, чтобы жить. Есть еще экологическая проблема – нет площадок, подготовленных для размещения опасных производств. Стремление петербургских властей размещать предприятия в определенных зонах – не лучший вариант развития. Кластеры, конечно, удобны. И, к примеру, кластер сборочных производств или фармацевтический кластер могут вполне неплохо сосуществовать. Но вот кластер гальванических производств не может существовать ни при каких обстоятельствах». По мнению экспертов, профессиональное сообщество, чтобы довести задачу редевелопмента до конца, должно прежде всего ощущать внутренние потребности переводимого предприятия.
От теории к практике
Тему ренованции промышленных территорий обсуждали и на Балтийской строительной неделе. Исполнительный директор ЗАО «Общественно-деловой центр «Охта» Александр Бобков сообщил, что строительство комплекса начнется весной 2011 года. Если, конечно по каким-либо причинам не придется продлить сроки археологических раскопок, которые проводятся на территории будущего центра. «В этом случае будет отложено и время начала строительства», – заверил всех представитель ОДЦ «Охта».
Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg назвал три вида развития промышленных площадей в Северной столице. Первый – это преобразование территорий с сохранением доминирующей функции (производственной или складской) – техно- и бизнес-парки. Второй – развитие территорий с сохранением существующих объектов, но сменой основной функции («Красный треугольник», ЖК на улице Радищева, «Петровский арсенал»). Это позволяет начинать реновацию со сравнительно небольшим объемом инвестиций и довольно быстро получить результат.
Третий тип реновации – развитие территорий с созданием полностью нового комплекса объектов недвижимости. Этот способ предполагает наиболее широкие возможности по девелопменту – возможно создание объектов недвижимости наиболее высокого класса, а также создание современных жилых комплексов.
По словам Игоря Кокорева, кризис достаточно сильно отразился на процессе развития промышленных территорий, притормозив его. Во-первых, это произошло потому, что процесс сам по себе сложный, капиталоемкий и затратный по времени и ресурсам. Даже в благоприятных условиях реновация проходила достаточно медленно. После того, как у девелоперских компаний начались проблемы с финансированием, подавляющее большинство таких проектов было заморожено либо приостановлено. Многие из них сменили функциональную концепцию. Понимая, что коммерческий сегмент рынка (особенно офисный) испытал большее падение и дольше восстанавливается, чем жилой, девелоперы переориентировали проекты в большей степени на жилую составляющую.
В целом, по расчетам экспертов, в ближайшие 2-3 года большинство проектов, которые были и остаются реалистичными с точки зрения их рыночной целесообразности, возобновятся. В первую очередь развиваются те из них, где производственная деятельность либо не ведется, либо сильно сократилась.
Существует также сложность с охраняемыми зданиями. При преобразовании памятников промышленной архитектуры девелоперу приходится проявлять определенную креативность, чтобы адаптировать эти здания для новых функций с максимальной эффективностью. В качестве примера можно назвать наиболее известный Сестрорецкий инструментальный завод (проект «Сестра Ривер Девелопмент»), на территории которого существует достаточно много исторических корпусов.
При реализации проектов реновации территорий всегда встает вопрос очистки земли и зданий. Например, в проекте «Набережная Европы», где располагался Институт прикладной химии, процесс усложняется необходимостью рекультивации достаточно большого объема грунта. Если говорить о проекте «Сестра Ривер Девелопмент», то также возникает вопрос очистки стен.
Нередко препятствуют процессу реновации и нормативные сложности, связанные с тем, что ряд промышленных площадок по градостроительной документации остались в зоне промышленной застройки.
Дмитрий Абрамов, генеральный директор Агентства регионального развития Калужской области:
– В Калужскую область сейчас активно инвестируют крупнейшие компании, мировые бренды: Volvo, Volkswagen, Peugeot, Citroen, Samsung и другие. Здесь активно идут различные инвестиционные процессы. Наше региональное руководство не регулирует эти процессы нормотворческими актами. Мы считаем, бизнес должен работать с бизнесом, а власть – создавать соответствующие условия для этого. Привлечение новых инвесторов в промышленные зоны осуществляется через региональные институты развития. Мы своего рода государственные консультанты для инвесторов, которые сопровождают, информируют, консультируют инвестора на безвозмездной основе. Корпорация «Развитие Калужской области» является своего рода государственным девелопером земельных участков, которая и создает эти промышленные зоны и подводит всю необходимую инженерную инфраструктуру. Дочерняя структура корпорации – ООО «Индустриальная логистика» – призвана решать вопросы, связанные с железнодорожной логистикой, таможенной логистикой и прочим.
Айрат Гиззатуллин, первый заместитель генерального директора «Технополис Химград» (Казань):
– В республике Татарстан многое делается для привлечения инвесторов. Есть особая экономическая зона. Опыт накоплен достаточно большой. На мой взгляд, пока конкуренции между промышленными парками нет, есть острая конкуренция между регионами. Инвесторы выбирают Ленинградскую область, Калугу, Ульяновск, Татарстан, Нижний Новгород. На сегодняшний день промышленных парков в России очень мало. Инвестор, приходя в промышленный парк, идет отнюдь не за услугами, а за упрощенным порядком предоставления земель для его деятельности. Ему нужно, чтобы какое-то уполномоченное агентство решило за него ряд вопросов, поскольку самостоятельно разместить какое-либо производство в любом из регионов крайне затруднительно, если не сказать – невозможно. Это вопросы локальных монополий, инфраструктуры и так далее.
Андрей Назаров, генеральный директор «Старт-Девелопмент»:
– Бизнес был и будет эффективнее, чем государство. На мой взгляд, пока государство в полной мере не делегирует функцию развития бизнесу, ситуация коренным образом не изменится. Сложно конкурировать с условиями, которые предоставляет любая из областей таким «монстрам», как «Тойота», но маленьким предприятиям тоже нужно куда-то деваться. Вся нагрузка ложится на плечи этих компаний, которые не могут добиться для себя условий. Необходимо, чтобы похожие преференции получал и девелопер, который развивает 20 гектаров для одного большого предприятия, и девелопер, который развивает такую же по масштабу территорию, но для десяти маленьких компаний.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg:
– Я считаю, что конкуренция между регионами за размещение производств между индустриальными кластерами должна быть. Это нормальный тренд. Конкуренция стимулирует развитие, стимулирует органы власти к совершенствованию законодательной, налоговой базы, к решению проблем с градостроительной документацией. Регион должен быть заинтересован бороться за место под солнцем, а не должен надеяться на то, что придет инвестор, все сделает (как это долгое время и происходило), а потом еще заплатит много налогов. Если говорить о стратегии размещении производств в рамках страны, то мы можем вернуться к плановой, директивной экономике. Мы прекрасно видим, к чему это приводит, – например, Пикалево.
Владимир Вишневский, директор департамента строительных проектов ОАО «Банк ВТБ»:
– Если проанализировать уже реализуемые успешные проекты – в Калуге, Петербурге, Ленобласти, Московской области, – то все они в большей степени государственные проекты, проекты политического масштаба. В какой-то момент этот ресурс закончится, и на сцене появятся частные игроки – девелоперы, которые обладают большими земельными территориями, на которых могут быть реализованы не менее интересные проекты. Встает вопрос: а каким образом они должны взаимодействовать с местными органами власти? Это вопрос очень серьезный. В последние годы была сформирована не совсем правильная картина мира, в которой все сводилось к инвестору. Если мы хотим, чтобы в наш регион приходили новые компании, для этого нужно создавать условия. Городу необходима долгосрочная инвестиционная программа. Через 5-7 лет город получит отдачу в виде налогов, но сейчас этот риск городу необходимо с нами разделить. Если мы сегодня за счет собственных инвестиций построим дороги и сети да еще профинансируем стройку, это будет просто «золотой» индустриальный парк и вряд ли там будут резиденты.
Артур Маркарян, генеральный директор компании «СПб Реновация»:
– Реновация промышленных территорий выгодна в том случае, если земля будет использоваться под строительство коммерческих объектов. Если инвестор планирует строить на месте бывших промзон жилье, то потребуется рекультивация земель, которая ставит под сомнение всю экономику проекта. А если учесть, что рынок коммерческой недвижимости просел за время кризиса, то становится очевидным – сегодня не лучшее время для реновации промышленных зон.
Сергей Васин, исполнительный директор ОАО «Корпорация развития Ульяновской области»:
– Мы являемся операторами проектов создания промышленных зон на территории нашего региона. Мы изучили опыт Калуги и Ленинградской области. У нас приняты ПЗЗ, генплан. Планируется комплексное освоение берега Волги под центральной частью Ульяновска. Его концепция представлена проектом «Волжская ривьера». Проект предусматривает строительство спортивных и досуговых объектов на берегу Волги под парком Дружбы Народов. Общая стоимость реализации проекта – 2,4 миллиона рублей, которые правительство планирует привлечь не только из бюджета, но и в рамках частных инвестиций.
Нужна ли конкуренция между промышленными зонами? Наличие в одном регионе зон с подобными кластерами вызывает серьезную конкуренцию. Здесь непременно должна быть федеральная политика в определении того, какие кластеры должны развиваться. На наш взгляд, на федеральном уровне необходимо разработать стратегию развития и схемы территориального планирования Российской Федерации.
Игорь Лучков, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar:
– Речь о редевелопменте промышленных предприятий идет давно, и сейчас это является уже требованием времени. Но это достаточно долгий процесс, учитывая инвестиции, согласования и прочее. Территории промышленных предприятий, особенно в центральной части Санкт-Петербурга, очень интересны инвесторам. Наилучшим способом использования такой территории является смена назначения, например, строительство жилья или делового центра. Чаще всего промышленные здания сносятся, а на их месте уже строятся новые объекты, так как в некоторых случаях строительство выходит значительно дешевле. Учитывая то, что свободной земли в центре города уже немного, спрос на нее достаточно велик.
Елена Косоренкова, заместитель председателя Экспертного совета по градостроительной деятельности Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям:
– В Экспертный совет мы привлекаем для работы специалистов, мы полностью открыты для общения. Есть телефоны комитета, присылайте свои предложения – мы готовы сотрудничать и совершенствовать законодательство. Законодательство мы должны делать вместе с вами, делать его для себя. Мы подготовили пакет поправок в Градостроительный кодекс в отношении негосударственной экспертизы. В Минрегионе сегодня уже аккредитовано 194 экспертных организации. Этот процесс осталось узаконить. Мы будем добиваться того, чтобы негосударственная экспертиза получила полномочия государственной. Необходимо устранить лишние административные проблемы и сократить сроки согласований.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Дарья Литвинова
