Осмысленный редевелопмент
28.09.2010
Кому и при каких условиях сегодня выгодно осуществлять редевелопмент промышленных предприятий? Этот вопрос обсудили участники панельной дискуссии «Девелопмент и редевелопмент промышленных территорий России», развернувшейся в рамках международного инвестиционного форума PROEstate-2010.
Новые старые проблемы
Экономический кризис сильно потряс сферу редевелопмента. По мнению экспертов, реальную перспективу развития в ближайшие 3-5 лет имеют производственные площадки, расположенные в центре города (к северу от Обводного канала). «Все остальные площадки неинтересны инвесторам, и ликвидность того, что сейчас там может быть построено, настолько неочевидна, что найти под такие проекты финансирование сейчас нереально, – уверен Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg. – Если говорить о производственных площадках, которые находятся в центре или рядом с центром, то там действительно есть ряд довольно перспективных проектов, которые реализуются и будут достаточно успешными».
Проблемы у девелоперов, реализующих проекты редевелопмента, остались те же, что и до кризиса: прокладка инженерной инфраструктуры, вопросы градостроительной документации и т. д. Но главной проблемой остается отсутствие инженерно подготовленных территорий.
«Если говорить об инвесторах, которые ищут площадки для размещения производства, то крупные инвесторы с частными брокерами работают достаточно редко, их первый посыл – решать проблемы комплексно, идти в администрацию, – рассказал Николай Пашков. – Крупный инвестор там находит земельный участок, подключение административного ресурса при согласовании документации, налоговые льготы и прочие преференции. К частным брокерам, как правило, обращаются небольшие компании – запросы у них все в пределах 3 гектаров. Таких предложений на рынке немного – это основная проблема».
По мнению Марины Зверевой, заместителя генерального директора ОАО «ЛОМО», многие проблемы кроются в неразвитости законодательства. «Нефтеналивные базы не должны располагаться рядом с фармацевтикой – это азы градостроительного законодательства. Законодательство в РФ очень молодое и не развитое. Если мы видим некую складывающуюся стратегию в Москве и Петербурге, то в регионах до пор нет ПЗЗ, нет генпланов, и неизвестно, что можно строить и с какими параметрами. Сейчас стоит задача систематизировать уже накопленный опыт по созданию отдельных промышленных зон, которые складывались отчасти стихийно (например, промзона Шушары)», – считает эксперт.
Кому это выгодно
В кризис стало понятно: проект редевелопмента может быть успешен лишь в том случае, если высвобождающийся земельный участок действительно кому-то интересен.
И таких участков в Петербурге немало. По словам Евгении Васильевой, заместителя директора петербургского представительства консалтинговой компании Colliers International, в центре Петербурга, внутри Обводного канала, можно изыскать около 600 га потенциально свободных земель. «В настоящее время мы работаем с одним из крупных промышленных предприятий по возможному редевелопменту и видим, что есть много предприятий, которые уже задумались о переезде из центра. Соответственно, надо думать, что делать с возможно освобождающимися территориями. Безусловно, государство и Петербург нуждаются в доступном комфортном жилье. Центр города благоприятен и полностью подготовлен для этого. Внутри города не должно быть "серых зон", которые мешают жить в нем», – считает Евгения Васильева.
«Редевелопмент промышленных территорий до кризиса был одной из самых популярных тем. В тот момент для реализации подобных планов были определенные экономические, финансовые показатели, – пояснила Марина Зверева. – Что показал кризис? Мы не должны заниматься самообманом. Переезд предприятий только тогда имеет экономический посыл, когда оставшаяся территория кому-то интересна, все остальное – от лукавого. В докризисный период мало кто задумывался, где будут жить переехавшие сотрудники предприятия. Сейчас уже начали прикидывать, куда переносить предприятие, и понимаем, что людям нужен будет какой-то транспорт, чтобы добираться до места работы, и квартиры, чтобы жить. Есть еще экологическая проблема: нет площадок, подготовленных для размещения опасных производств. Стремление петербургских властей размещать предприятия в определенных зонах – не лучший вариант развития. Кластеры, конечно, удобны. И, к примеру, кластер сборочных производств или фармацевтический кластер могут вполне неплохо сосуществовать. Но вот кластер гальванических производств не может существовать ни при каких обстоятельствах». По мнению экспертов, профессиональное сообщество, чтобы довести задачу редевелопмента до конца, должно прежде всего ощущать внутренние потребности переводимого предприятия.
Дмитрий Абрамов, генеральный директор Агентства регионального развития Калужской области:
– В Калужскую область сейчас активно инвестируют крупнейшие компании, мировые бренды: Volvo, Volkswagen, Peugeot, Citroen, Samsung и другие. Здесь активно идут различные инвестиционные процессы. Наше региональное руководство не регулирует эти процессы нормотворческими актами. Мы считаем, бизнес должен работать с бизнесом, а власть – создавать соответствующие условия для этого. Привлечение новых инвесторов в промышленные зоны осуществляется через региональные институты развития. Мы своего рода государственные консультанты для инвесторов, которые сопровождают, информируют, консультируют инвестора на безвозмездной основе. Корпорация «Развитие Калужской области» является своего рода государственным девелопером земельных участков, которая и создает эти промышленные зоны и подводит всю необходимую инженерную инфраструктуру. Дочерняя структура корпорации – ООО «Индустриальная логистика» – призвана решать вопросы, связанные с железнодорожной логистикой, таможенной логистикой и прочим.
Айрат Гиззатуллин, первый заместитель генерального директора «Технополис Химград» (Казань):
– В республике Татарстан многое делается для привлечения инвесторов. Есть особая экономическая зона. Опыт накоплен достаточно большой. На мой взгляд, пока конкуренции между промышленными парками нет, есть острая конкуренция между регионами. Инвесторы выбирают Ленинградскую область, Калугу, Ульяновск, Татарстан, Нижний Новгород. На сегодняшний день промышленных парков в России очень мало. Инвестор, приходя в промышленный парк, идет отнюдь не за услугами, а за упрощенным порядком предоставления земель для его деятельности. Ему нужно, чтобы какое-то уполномоченное агентство решило за него ряд вопросов, поскольку самостоятельно разместить какое-либо производство в любом из регионов крайне затруднительно, если не сказать – невозможно. Это вопросы локальных монополий, инфраструктуры и так далее.
Андрей Назаров, генеральный директор «Старт-Девелопмент»:
– Бизнес был и будет эффективнее, чем государство. На мой взгляд, пока государство в полной мере не делегирует функцию развития бизнесу, ситуация коренным образом не изменится. Сложно конкурировать с условиями, которые предоставляет любая из областей таким «монстрам», как «Тойота», но маленьким предприятиям тоже нужно куда-то деваться. Вся нагрузка ложится на плечи этих компаний, которые не могут добиться для себя условий. Необходимо, чтобы похожие преференции получал и девелопер, который развивает 20 гектаров для одного большого предприятия, и девелопер, который развивает такую же по масштабу территорию, но для десяти маленьких компаний.
Сергей Васин, исполнительный директор ОАО «Корпорация развития Ульяновской области»:
– Мы являемся операторами проектов создания промышленных зон на территории нашего региона. Мы изучили опыт Калуги и Ленинградской области. У нас приняты ПЗЗ, генплан. Планируется комплексное освоение берега Волги под центральной частью Ульяновска. Его концепция представлена проектом «Волжская ривьера». Проект предусматривает строительство спортивных и досуговых объектов на берегу Волги под парком Дружбы Народов. Общая стоимость реализации проекта – 2,4 миллиона рублей, которые правительство планирует привлечь не только из бюджета, но и в рамках частных инвестиций.
Нужна ли конкуренция между промышленными зонами? Наличие в одном регионе зон с подобными кластерами вызывает серьезную конкуренцию. Здесь непременно должна быть федеральная политика в определении того, какие кластеры должны развиваться. На наш взгляд, на федеральном уровне необходимо разработать стратегию развития и схемы территориального планирования Российской Федерации.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg:
– Я считаю, что конкуренция между регионами за размещение производств между индустриальными кластерами должна быть. Это нормальный тренд. Конкуренция стимулирует развитие, стимулирует органы власти к совершенствованию законодательной, налоговой базы, к решению проблем с градостроительной документацией. Регион должен быть заинтересован бороться за место под солнцем, а не надеяться на то, что придет инвестор, все сделает (как это долгое время и происходило), а потом еще заплатит много налогов. Если говорить о стратегии размещении производств в рамках страны, то мы можем вернуться к плановой, директивной экономике. Мы прекрасно видим, к чему это приводит, – например, Пикалево.
Ленобласть строит будущее
По словам губернатора Ленинградской области Валерия Сердюкова, в экономике назрел поворот, без которого даже благополучный регион лишится всяких перспектив. Так как производительность труда на российских предприятиях, даже модернизированных в последние годы, в четыре-пять раз ниже, чем на аналогичных европейских, а энергозатраты на выпуск единицы одной и той же продукции – впятеро выше.
Поэтому ставка сделана на создание и развитие нескольких десятков технопарков: они должны создать благоприятную среду для малого и среднего бизнеса, как раз и внедряющего инновационные технологии.
В областном правительстве готовится программа создания технопарков, а также инновационных центров и бизнес-инкубаторов с привлечением частного капитала в каждом районе области. В целом их будет минимум 20. Управляющая компания по координации работы с технопарками уже создана. В проект регионального бюджета 2011 года заложено 300 млн рублей на создание инженерной инфраструктуры для строительства технопарков.
Новые старые проблемы
Экономический кризис сильно потряс сферу редевелопмента. По мнению экспертов, реальную перспективу развития в ближайшие 3-5 лет имеют производственные площадки, расположенные в центре города (к северу от Обводного канала). «Все остальные площадки неинтересны инвесторам, и ликвидность того, что сейчас там может быть построено, настолько неочевидна, что найти под такие проекты финансирование сейчас нереально, – уверен Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg. – Если говорить о производственных площадках, которые находятся в центре или рядом с центром, то там действительно есть ряд довольно перспективных проектов, которые реализуются и будут достаточно успешными».
Проблемы у девелоперов, реализующих проекты редевелопмента, остались те же, что и до кризиса: прокладка инженерной инфраструктуры, вопросы градостроительной документации и т. д. Но главной проблемой остается отсутствие инженерно подготовленных территорий.
«Если говорить об инвесторах, которые ищут площадки для размещения производства, то крупные инвесторы с частными брокерами работают достаточно редко, их первый посыл – решать проблемы комплексно, идти в администрацию, – рассказал Николай Пашков. – Крупный инвестор там находит земельный участок, подключение административного ресурса при согласовании документации, налоговые льготы и прочие преференции. К частным брокерам, как правило, обращаются небольшие компании – запросы у них все в пределах 3 гектаров. Таких предложений на рынке немного – это основная проблема».
По мнению Марины Зверевой, заместителя генерального директора ОАО «ЛОМО», многие проблемы кроются в неразвитости законодательства. «Нефтеналивные базы не должны располагаться рядом с фармацевтикой – это азы градостроительного законодательства. Законодательство в РФ очень молодое и не развитое. Если мы видим некую складывающуюся стратегию в Москве и Петербурге, то в регионах до пор нет ПЗЗ, нет генпланов, и неизвестно, что можно строить и с какими параметрами. Сейчас стоит задача систематизировать уже накопленный опыт по созданию отдельных промышленных зон, которые складывались отчасти стихийно (например, промзона Шушары)», – считает эксперт.
Кому это выгодно
В кризис стало понятно: проект редевелопмента может быть успешен лишь в том случае, если высвобождающийся земельный участок действительно кому-то интересен.
И таких участков в Петербурге немало. По словам Евгении Васильевой, заместителя директора петербургского представительства консалтинговой компании Colliers International, в центре Петербурга, внутри Обводного канала, можно изыскать около 600 га потенциально свободных земель. «В настоящее время мы работаем с одним из крупных промышленных предприятий по возможному редевелопменту и видим, что есть много предприятий, которые уже задумались о переезде из центра. Соответственно, надо думать, что делать с возможно освобождающимися территориями. Безусловно, государство и Петербург нуждаются в доступном комфортном жилье. Центр города благоприятен и полностью подготовлен для этого. Внутри города не должно быть "серых зон", которые мешают жить в нем», – считает Евгения Васильева.
«Редевелопмент промышленных территорий до кризиса был одной из самых популярных тем. В тот момент для реализации подобных планов были определенные экономические, финансовые показатели, – пояснила Марина Зверева. – Что показал кризис? Мы не должны заниматься самообманом. Переезд предприятий только тогда имеет экономический посыл, когда оставшаяся территория кому-то интересна, все остальное – от лукавого. В докризисный период мало кто задумывался, где будут жить переехавшие сотрудники предприятия. Сейчас уже начали прикидывать, куда переносить предприятие, и понимаем, что людям нужен будет какой-то транспорт, чтобы добираться до места работы, и квартиры, чтобы жить. Есть еще экологическая проблема: нет площадок, подготовленных для размещения опасных производств. Стремление петербургских властей размещать предприятия в определенных зонах – не лучший вариант развития. Кластеры, конечно, удобны. И, к примеру, кластер сборочных производств или фармацевтический кластер могут вполне неплохо сосуществовать. Но вот кластер гальванических производств не может существовать ни при каких обстоятельствах». По мнению экспертов, профессиональное сообщество, чтобы довести задачу редевелопмента до конца, должно прежде всего ощущать внутренние потребности переводимого предприятия.
Дмитрий Абрамов, генеральный директор Агентства регионального развития Калужской области:
– В Калужскую область сейчас активно инвестируют крупнейшие компании, мировые бренды: Volvo, Volkswagen, Peugeot, Citroen, Samsung и другие. Здесь активно идут различные инвестиционные процессы. Наше региональное руководство не регулирует эти процессы нормотворческими актами. Мы считаем, бизнес должен работать с бизнесом, а власть – создавать соответствующие условия для этого. Привлечение новых инвесторов в промышленные зоны осуществляется через региональные институты развития. Мы своего рода государственные консультанты для инвесторов, которые сопровождают, информируют, консультируют инвестора на безвозмездной основе. Корпорация «Развитие Калужской области» является своего рода государственным девелопером земельных участков, которая и создает эти промышленные зоны и подводит всю необходимую инженерную инфраструктуру. Дочерняя структура корпорации – ООО «Индустриальная логистика» – призвана решать вопросы, связанные с железнодорожной логистикой, таможенной логистикой и прочим.
Айрат Гиззатуллин, первый заместитель генерального директора «Технополис Химград» (Казань):
– В республике Татарстан многое делается для привлечения инвесторов. Есть особая экономическая зона. Опыт накоплен достаточно большой. На мой взгляд, пока конкуренции между промышленными парками нет, есть острая конкуренция между регионами. Инвесторы выбирают Ленинградскую область, Калугу, Ульяновск, Татарстан, Нижний Новгород. На сегодняшний день промышленных парков в России очень мало. Инвестор, приходя в промышленный парк, идет отнюдь не за услугами, а за упрощенным порядком предоставления земель для его деятельности. Ему нужно, чтобы какое-то уполномоченное агентство решило за него ряд вопросов, поскольку самостоятельно разместить какое-либо производство в любом из регионов крайне затруднительно, если не сказать – невозможно. Это вопросы локальных монополий, инфраструктуры и так далее.
Андрей Назаров, генеральный директор «Старт-Девелопмент»:
– Бизнес был и будет эффективнее, чем государство. На мой взгляд, пока государство в полной мере не делегирует функцию развития бизнесу, ситуация коренным образом не изменится. Сложно конкурировать с условиями, которые предоставляет любая из областей таким «монстрам», как «Тойота», но маленьким предприятиям тоже нужно куда-то деваться. Вся нагрузка ложится на плечи этих компаний, которые не могут добиться для себя условий. Необходимо, чтобы похожие преференции получал и девелопер, который развивает 20 гектаров для одного большого предприятия, и девелопер, который развивает такую же по масштабу территорию, но для десяти маленьких компаний.
Сергей Васин, исполнительный директор ОАО «Корпорация развития Ульяновской области»:
– Мы являемся операторами проектов создания промышленных зон на территории нашего региона. Мы изучили опыт Калуги и Ленинградской области. У нас приняты ПЗЗ, генплан. Планируется комплексное освоение берега Волги под центральной частью Ульяновска. Его концепция представлена проектом «Волжская ривьера». Проект предусматривает строительство спортивных и досуговых объектов на берегу Волги под парком Дружбы Народов. Общая стоимость реализации проекта – 2,4 миллиона рублей, которые правительство планирует привлечь не только из бюджета, но и в рамках частных инвестиций.
Нужна ли конкуренция между промышленными зонами? Наличие в одном регионе зон с подобными кластерами вызывает серьезную конкуренцию. Здесь непременно должна быть федеральная политика в определении того, какие кластеры должны развиваться. На наш взгляд, на федеральном уровне необходимо разработать стратегию развития и схемы территориального планирования Российской Федерации.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg:
– Я считаю, что конкуренция между регионами за размещение производств между индустриальными кластерами должна быть. Это нормальный тренд. Конкуренция стимулирует развитие, стимулирует органы власти к совершенствованию законодательной, налоговой базы, к решению проблем с градостроительной документацией. Регион должен быть заинтересован бороться за место под солнцем, а не надеяться на то, что придет инвестор, все сделает (как это долгое время и происходило), а потом еще заплатит много налогов. Если говорить о стратегии размещении производств в рамках страны, то мы можем вернуться к плановой, директивной экономике. Мы прекрасно видим, к чему это приводит, – например, Пикалево.
Ленобласть строит будущее
По словам губернатора Ленинградской области Валерия Сердюкова, в экономике назрел поворот, без которого даже благополучный регион лишится всяких перспектив. Так как производительность труда на российских предприятиях, даже модернизированных в последние годы, в четыре-пять раз ниже, чем на аналогичных европейских, а энергозатраты на выпуск единицы одной и той же продукции – впятеро выше.
Поэтому ставка сделана на создание и развитие нескольких десятков технопарков: они должны создать благоприятную среду для малого и среднего бизнеса, как раз и внедряющего инновационные технологии.
В областном правительстве готовится программа создания технопарков, а также инновационных центров и бизнес-инкубаторов с привлечением частного капитала в каждом районе области. В целом их будет минимум 20. Управляющая компания по координации работы с технопарками уже создана. В проект регионального бюджета 2011 года заложено 300 млн рублей на создание инженерной инфраструктуры для строительства технопарков.
рубрика:
Перспективы
автор:
Дарья Литвинова
