Бомба для рынка
04.10.2010
Будущее рынка недвижимости в руках застройщиков с агрессивной политикой, которые с помощью востребованного предложения способны контролировать цены на жилье. К такому выводу пришли петербургские и московские аналитики.
При этом спрос на квартиры экономкласса уже скорректировал предложения строителей в пользу уменьшения реализуемых площадей, избавив их от иллюзий, что потребителям нужны крупногабаритные «элитки». По подсчетам экспертов, в настоящее время 90 процентов продаж на рынке недвижимости составляет доступное жилье «без изысков». Восстановление покупательской активности было связано с выходом в свет застройщика, предложившего потребителям востребованный продукт – малогабаритные квартиры за 1,5 млн рублей. Как рассказала директор центра аналитики, консалтинга, оценки АН «Итака» Яна Долотова, проект-миллионник вызвал небывалый ажиотаж: «В апреле текущего года рост объема сделок увеличился в два раза. В связи с появлением на рынке проекта «Северная долина», в котором цена за «квадрат» составляла 47 тысяч рублей, определились тенденции на ближайшую перспективу. Очевидно, что повышению спроса на рынке будет способствовать вливание такого рода предложений – «малогабаритки» по цене до 2 миллионов рублей разойдутся, как только начнется их реализация». Выход этого проекта стал реальной бомбой для рынка недвижимости.
На этом застройщик не остановился и планирует продолжить агрессивную политику – впереди второй «миллионник» компании, квартиры в котором появятся уже к середине следующего года, со сроком сдачи в конце 2011-го.
В том же направлении развивается проект «Девяткино», где «малометражки» были распроданы в первые месяцы. Исполнительный директор АН «Юринфо-Недвижимость» Николай Лавров уверен, что это последствия отложенного спроса: «Малогабаритные квартиры были раскуплены покупателями, которые, имея на руках около двух миллионов рублей, отложили покупку на время кризиса. Грамотная политика застройщиков, основанная на анализе рынка, привела к ошеломляющим итогам».
Колебательная стагнация
Что касается рыночной ситуации в целом, то здесь восстановление спроса идет довольно медленными темпами. Жилье комфорткласса продолжает пользоваться популярностью, но доля его в общем объеме сделок существенно снизилась и составляет 8,5%. Продажа элитных квартир остается на уровне 1-2%. Наиболее ликвидные квартиры балансируют в диапазоне от 52 до 55 тысяч рублей за квадратный метр.
К концу 2009 года произошла стабилизация и на вторичном рынке (объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается, спад цен прекратился), а с начала 2010 года основные показатели рынка восстанавливаются.
По словам г-на Лаврова, на вторичном рынке взят курс на повышение стоимости жилья – с августа рост составил 1,8%.
Профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА Геннадий Стерник назвал процесс выхода из кризиса колебательной стагнацией с некоторыми тенденциями на повышение. Он также отметил, что его прошлогодний прогноз отчасти не оправдался. С декабря 2009 года началась фаза восстановления, цены на нефть начали расти, а курс рубля к доллару ослаблялся, но не так интенсивно. Профессор рассчитывал, что цены на нефть остановятся в районе 60-65 рублей за баррель, а к концу года и вовсе упадут, но они выросли до 80 рублей за баррель. Г-н Стерник заметил, что ошиблись все, так как кризис для России был неожиданным, пришедшим извне. «Я делаю свои прогнозы, основываясь на трех опорах экономики – это нефть, доллары и отток капитала. Эти показатели в свою очередь влияют на доходы населения, которые определяют рост цен на рынке. Сейчас налицо положительная тенденция. Драйверами рынка недвижимости являются среднедушевые доходы населения, а они начали расти. В целом по прогнозу на конец 2010 года будет наблюдаться рост рублевых цен на 5 процентов», – резюмировал эксперт.
ЦБ выдал свой прогноз на три года вперед: цены на нефть будут варьироваться в районе 75-77 рублей за баррель. Это говорит о том, что в ближайшее время не будет резкого повышения цен на жилье. Эту же тенденцию подтвердил премьер-министр РФ Владимир Путин, сказав, что он не допустит быстрого роста доходов населения, тем самым скоординирует цены на недвижимость. Он подчеркнул, что повтора ошибки 2003 года, когда с помощью ипотеки мощно стимулировался спрос, не будет. Развивать строительство и предложение гораздо инерционнее и сложнее, поэтому не следует сейчас торопиться с раздуванием платежеспособного спроса, иначе это приведет к бешеному росту цен на жилье. Спрос за 2-3 года создать можно, на формирование предложения уйдет 5-7 лет.
Девелоперы
под контролем
Говоря о доходности девелоперского бизнеса, г-н Стерник отметил, что она снизилась. Сейчас разрабатываются меры по стимулированию девелоперов, направленные на снижение затрат на строительство. При этом цену конечного продукта также придется контролировать извне, дабы избежать стремительного обогащения инвесторов и снизить стоимость квадратного метра. В настоящее время, по некоторым оценкам, расходы на землю в общих затратах на проект варьируются от 30 до 50%. «ФЖС сделал щадящие условия аукционов: цена на землю снижена в два-три раза. Сейчас в фонде хотят пойти дальше и внедрить голландский метод аукционов для тех застройщиков, которые готовы предложить наименьшую цену проекта. Впервые за 20 лет государство поворачивается лицом к населению, а не способствует обогащению девелоперов», – подытожил профессор.
Декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елена Иванкина совместно с девелоперами сделала свой анализ состояния рынка недвижимости. Среди основных изменений она отметила закрытие большей части инвестиционных проектов, ухудшение их качества в связи с необходимостью удешевления, снижение себестоимости строительства до 30 тысяч рублей за «квадрат». Также кризис повлиял на изменение качества вновь разрабатываемых проектов: увеличилась доля проектов экономкласса, уменьшились площади квартир.
Кроме того, эксперты прокомментировали положение дел в секторе коммерческой недвижимости, подчеркнув, что пик ее развития пришелся на 2007 год, гигантские инвестиции были влиты в строительство торговых центров, в настоящее время рынок ими перенасыщен. Вследствие этого произошло снижение арендных платежей офисных помещений до минимума, неплатежи арендаторов растянулись до 2-3 месяцев, наблюдалось увеличение вакантных площадей в офисных помещениях класса А до 30-40%, сократились арендные платежи торговых помещений на 23%, увеличились вакантные площади в торговых центрах на 13%.
При этом спрос на квартиры экономкласса уже скорректировал предложения строителей в пользу уменьшения реализуемых площадей, избавив их от иллюзий, что потребителям нужны крупногабаритные «элитки». По подсчетам экспертов, в настоящее время 90 процентов продаж на рынке недвижимости составляет доступное жилье «без изысков». Восстановление покупательской активности было связано с выходом в свет застройщика, предложившего потребителям востребованный продукт – малогабаритные квартиры за 1,5 млн рублей. Как рассказала директор центра аналитики, консалтинга, оценки АН «Итака» Яна Долотова, проект-миллионник вызвал небывалый ажиотаж: «В апреле текущего года рост объема сделок увеличился в два раза. В связи с появлением на рынке проекта «Северная долина», в котором цена за «квадрат» составляла 47 тысяч рублей, определились тенденции на ближайшую перспективу. Очевидно, что повышению спроса на рынке будет способствовать вливание такого рода предложений – «малогабаритки» по цене до 2 миллионов рублей разойдутся, как только начнется их реализация». Выход этого проекта стал реальной бомбой для рынка недвижимости.
На этом застройщик не остановился и планирует продолжить агрессивную политику – впереди второй «миллионник» компании, квартиры в котором появятся уже к середине следующего года, со сроком сдачи в конце 2011-го.
В том же направлении развивается проект «Девяткино», где «малометражки» были распроданы в первые месяцы. Исполнительный директор АН «Юринфо-Недвижимость» Николай Лавров уверен, что это последствия отложенного спроса: «Малогабаритные квартиры были раскуплены покупателями, которые, имея на руках около двух миллионов рублей, отложили покупку на время кризиса. Грамотная политика застройщиков, основанная на анализе рынка, привела к ошеломляющим итогам».
Колебательная стагнация
Что касается рыночной ситуации в целом, то здесь восстановление спроса идет довольно медленными темпами. Жилье комфорткласса продолжает пользоваться популярностью, но доля его в общем объеме сделок существенно снизилась и составляет 8,5%. Продажа элитных квартир остается на уровне 1-2%. Наиболее ликвидные квартиры балансируют в диапазоне от 52 до 55 тысяч рублей за квадратный метр.
К концу 2009 года произошла стабилизация и на вторичном рынке (объемы предложения приближаются к среднестатистической норме, объемы сделок больше не уменьшаются, срок экспозиции квартир несколько сокращается, спад цен прекратился), а с начала 2010 года основные показатели рынка восстанавливаются.
По словам г-на Лаврова, на вторичном рынке взят курс на повышение стоимости жилья – с августа рост составил 1,8%.
Профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА Геннадий Стерник назвал процесс выхода из кризиса колебательной стагнацией с некоторыми тенденциями на повышение. Он также отметил, что его прошлогодний прогноз отчасти не оправдался. С декабря 2009 года началась фаза восстановления, цены на нефть начали расти, а курс рубля к доллару ослаблялся, но не так интенсивно. Профессор рассчитывал, что цены на нефть остановятся в районе 60-65 рублей за баррель, а к концу года и вовсе упадут, но они выросли до 80 рублей за баррель. Г-н Стерник заметил, что ошиблись все, так как кризис для России был неожиданным, пришедшим извне. «Я делаю свои прогнозы, основываясь на трех опорах экономики – это нефть, доллары и отток капитала. Эти показатели в свою очередь влияют на доходы населения, которые определяют рост цен на рынке. Сейчас налицо положительная тенденция. Драйверами рынка недвижимости являются среднедушевые доходы населения, а они начали расти. В целом по прогнозу на конец 2010 года будет наблюдаться рост рублевых цен на 5 процентов», – резюмировал эксперт.
ЦБ выдал свой прогноз на три года вперед: цены на нефть будут варьироваться в районе 75-77 рублей за баррель. Это говорит о том, что в ближайшее время не будет резкого повышения цен на жилье. Эту же тенденцию подтвердил премьер-министр РФ Владимир Путин, сказав, что он не допустит быстрого роста доходов населения, тем самым скоординирует цены на недвижимость. Он подчеркнул, что повтора ошибки 2003 года, когда с помощью ипотеки мощно стимулировался спрос, не будет. Развивать строительство и предложение гораздо инерционнее и сложнее, поэтому не следует сейчас торопиться с раздуванием платежеспособного спроса, иначе это приведет к бешеному росту цен на жилье. Спрос за 2-3 года создать можно, на формирование предложения уйдет 5-7 лет.
Девелоперы
под контролем
Говоря о доходности девелоперского бизнеса, г-н Стерник отметил, что она снизилась. Сейчас разрабатываются меры по стимулированию девелоперов, направленные на снижение затрат на строительство. При этом цену конечного продукта также придется контролировать извне, дабы избежать стремительного обогащения инвесторов и снизить стоимость квадратного метра. В настоящее время, по некоторым оценкам, расходы на землю в общих затратах на проект варьируются от 30 до 50%. «ФЖС сделал щадящие условия аукционов: цена на землю снижена в два-три раза. Сейчас в фонде хотят пойти дальше и внедрить голландский метод аукционов для тех застройщиков, которые готовы предложить наименьшую цену проекта. Впервые за 20 лет государство поворачивается лицом к населению, а не способствует обогащению девелоперов», – подытожил профессор.
Декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елена Иванкина совместно с девелоперами сделала свой анализ состояния рынка недвижимости. Среди основных изменений она отметила закрытие большей части инвестиционных проектов, ухудшение их качества в связи с необходимостью удешевления, снижение себестоимости строительства до 30 тысяч рублей за «квадрат». Также кризис повлиял на изменение качества вновь разрабатываемых проектов: увеличилась доля проектов экономкласса, уменьшились площади квартир.
Кроме того, эксперты прокомментировали положение дел в секторе коммерческой недвижимости, подчеркнув, что пик ее развития пришелся на 2007 год, гигантские инвестиции были влиты в строительство торговых центров, в настоящее время рынок ими перенасыщен. Вследствие этого произошло снижение арендных платежей офисных помещений до минимума, неплатежи арендаторов растянулись до 2-3 месяцев, наблюдалось увеличение вакантных площадей в офисных помещениях класса А до 30-40%, сократились арендные платежи торговых помещений на 23%, увеличились вакантные площади в торговых центрах на 13%.
рубрика:
Жилье
автор:
Ярослава Задорина
