Землю в собственность и в кредит
04.10.2010
Госдума готовится внести ряд поправок в Градостроительный и Земельный кодексы, направленных на устранение дублирующих положений в законодательных документах и на усовершенствование процедуры предоставления земельных участков. Кроме того, поправки призваны снизить административные барьеры для строителей.
Аукционы во главе угла
В Земельном кодексе РФ планируется упразднить процедуру предварительного согласования места размещения объектов и исключить согласования при предоставлении земельного участка. До принятия ПЗЗ при установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно будет получать согласования СЭС, Госветнадзора и других контролирующих органов. Также предусматривается распределять муниципальные и государственные земли через аукционы, за исключением целевого использования под жилищное строительство для льготных категорий граждан. «Однако неправильно было бы при тех ценах, которые сейчас существуют, еще на аукционе задирать стоимость земли», – прокомментировал нововведение депутат Госдумы РФ Сергей Петров.
Режим комплексного освоения участка теперь будет распространяться на все виды строительства, а не только на жилищное, как это было раньше. При этом планируется увеличить срок действия технических условий с двух до пяти лет.
В новой редакции будет предусмотрена возможность подготовки документации по планировке территории земельного участка в целях его предоставления за счет заинтересованного лица. «Сегодня не секрет, что ряд муниципальных образований не имеют финансовых средств и достаточно квалифицированных специалистов для того, чтобы подготовить документацию территориального планирования», – уточнил депутат.
Доступная информация
Закон четко определит, какие органы государственной власти и местного самоуправления смогут принимать решения об использовании земельных участков, на которые не распространяются действия градостроительного регламента. Также вводится обязанность информировать участников рынка о свободных земельных участках, которые могут быть использованы для строительства. «У нас зачастую такая информация очень дорого обходится. И введение такой обязанности облегчит строителям возможность ознакомиться с тем или иным участком», – резюмировал г-н Петров.
Поправки совершенствуют процедуру развития застроенных территорий. Так, будут уточнены органы местного самоуправления, принимающие решения о развитии такой территории, причем занятой не только многоквартирными домами, но и иными объектами, реконструкция которых планируется в рамках муниципальной программы.
Подключение без проблем
В Градостроительный кодекс РФ также вводится ряд нововведений. В частности, устанавливается запрет выдавать технические условия, не связанные с обеспечением подключения объектов капитального строительства к инженерным сетям, а также требовать для них иную документацию, кроме указанной в Градкодексе. «Очень важный момент, потому что строительная отрасль шагает далеко вперед и у нас есть большое количество компаний, которые способны качественно, в установленные сроки строить жилье. Но у них возникают проблемы с подключением к инфраструктуре», – посетовал депутат.
Вводится административная ответственность за нарушения порядка и сроков выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. «Зачастую эти сроки затягивались, теперь строителям будет проще», – подытожил депутат Госдумы РФ.
В части упрощения порядка получения разрешения на строительство ко второму чтению подготовлен законопроект о внесении изменений в статьи 51 и 56 ГК и ЗК. Ими устанавливается распределение компетенции между полномочными органами власти по выдаче разрешений на земельный участок, для которых градостроительный регламент не устанавливается или не распространяется. А также в случае строительства объектов федерального, регионального и местного значения, на размещение которых допускается изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Законодательные недоработки
В настоящее время существуют значительные противоречия между земельным и градостроительным законодательством, а также проблемы в практике их правоприменения. В частности, как отмечает декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елена Иванкина, без грамотного территориального зонирования, которое прописано в Градкодексе, но не в полной мере применяется на практике, невозможно эффективное и рациональное использование земельных ресурсов. В противном случае земельные доли будут уходить под боулинги, под таможенные терминалы, под складские помещения (что и происходит на самом деле), а в городах на земельных участках, предназначенных для строительства гостиниц, будут вырастать офисные или торговые комплексы.
«Что касается системы земельного кадастра, то для нашей страны, где никогда не было межевания территории и земля не являлась товаром, а также не могла закладываться и продаваться, совершенно было все равно, где проходила граница. Размежевать такую страну невероятно трудно и дорого. Государство за это не берется. Вам нужен кадастр, вы его и делайте. Причем когда сделает сосед, окажется, что у вас наехали друг на друга границы. Эту проблему можно было решить с помощью космических систем, так сделаны кадастры в Париже», – уточнила профессор.
По мнению г-жи Иванкиной, разграничение государственной собственности вообще застряло на уровне 2005-2006 года, суды завалены делами. В законодательстве записано, что федеральными являются те земельные участки, которые зарегистрированы как федеральные на момент принятия законодательства или являются такими в силу закона. «На сегодняшний день федералов отсекли, но, кто распоряжается землей, до сих пор неясно, идет передел между администрациями крупных городов и субъектов федерации», – резюмировала декан.
Единственный положительный момент, который увидела г-жа Иванкина в процессе реформирования, – это изменение кадастровой стоимости, которая является основой налогообложения земельных участков. Уже принято положение о том, что она не может быть выше рыночной. «Ведь раньше был кошмар. Если расчеты показывали, что кадастровая стоимость превышена в шесть раз по отношению к рыночной, судебные инстанции могли только посочувствовать: 600 процентов – это тоже проценты, и нигде не написано, что кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной». Теперь этот важнейший пробел в российском законодательстве будет исправлен при внесении изменений и дополнений в законодательство о кадастровой стоимости.
Профессор коснулась и темы ипотеки земель, отметив, что после кризиса она пребывает далеко не в лучшем положении, однако будущее ее огромно, так как земля может быть самостоятельным предметом залога, основным источником формирования системы длинных денег в нашей стране, не требующим больших первоначальных затрат. Для этого необходимо полностью снять запрет с залога муниципальных земель. Это позволит существенно расширить базу ипотеки, оживить загородное строительство и дать возможность кредитовать инвесторов под девелоперские проекты при наличии у них земли в собственности или аренде. «Сейчас под землю практически не дают кредитов, если дают, то под 10–30 процентов ее рыночной стоимости. Считается, что ликвидность земельных участков очень низка. Хотя мы знаем, что более интересного и быстрорастущего дохода в период роста экономики, чем земля, фактически нет», – добавила Елена Иванкина.
Аукционы во главе угла
В Земельном кодексе РФ планируется упразднить процедуру предварительного согласования места размещения объектов и исключить согласования при предоставлении земельного участка. До принятия ПЗЗ при установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно будет получать согласования СЭС, Госветнадзора и других контролирующих органов. Также предусматривается распределять муниципальные и государственные земли через аукционы, за исключением целевого использования под жилищное строительство для льготных категорий граждан. «Однако неправильно было бы при тех ценах, которые сейчас существуют, еще на аукционе задирать стоимость земли», – прокомментировал нововведение депутат Госдумы РФ Сергей Петров.
Режим комплексного освоения участка теперь будет распространяться на все виды строительства, а не только на жилищное, как это было раньше. При этом планируется увеличить срок действия технических условий с двух до пяти лет.
В новой редакции будет предусмотрена возможность подготовки документации по планировке территории земельного участка в целях его предоставления за счет заинтересованного лица. «Сегодня не секрет, что ряд муниципальных образований не имеют финансовых средств и достаточно квалифицированных специалистов для того, чтобы подготовить документацию территориального планирования», – уточнил депутат.
Доступная информация
Закон четко определит, какие органы государственной власти и местного самоуправления смогут принимать решения об использовании земельных участков, на которые не распространяются действия градостроительного регламента. Также вводится обязанность информировать участников рынка о свободных земельных участках, которые могут быть использованы для строительства. «У нас зачастую такая информация очень дорого обходится. И введение такой обязанности облегчит строителям возможность ознакомиться с тем или иным участком», – резюмировал г-н Петров.
Поправки совершенствуют процедуру развития застроенных территорий. Так, будут уточнены органы местного самоуправления, принимающие решения о развитии такой территории, причем занятой не только многоквартирными домами, но и иными объектами, реконструкция которых планируется в рамках муниципальной программы.
Подключение без проблем
В Градостроительный кодекс РФ также вводится ряд нововведений. В частности, устанавливается запрет выдавать технические условия, не связанные с обеспечением подключения объектов капитального строительства к инженерным сетям, а также требовать для них иную документацию, кроме указанной в Градкодексе. «Очень важный момент, потому что строительная отрасль шагает далеко вперед и у нас есть большое количество компаний, которые способны качественно, в установленные сроки строить жилье. Но у них возникают проблемы с подключением к инфраструктуре», – посетовал депутат.
Вводится административная ответственность за нарушения порядка и сроков выдачи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. «Зачастую эти сроки затягивались, теперь строителям будет проще», – подытожил депутат Госдумы РФ.
В части упрощения порядка получения разрешения на строительство ко второму чтению подготовлен законопроект о внесении изменений в статьи 51 и 56 ГК и ЗК. Ими устанавливается распределение компетенции между полномочными органами власти по выдаче разрешений на земельный участок, для которых градостроительный регламент не устанавливается или не распространяется. А также в случае строительства объектов федерального, регионального и местного значения, на размещение которых допускается изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Законодательные недоработки
В настоящее время существуют значительные противоречия между земельным и градостроительным законодательством, а также проблемы в практике их правоприменения. В частности, как отмечает декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве РФ Елена Иванкина, без грамотного территориального зонирования, которое прописано в Градкодексе, но не в полной мере применяется на практике, невозможно эффективное и рациональное использование земельных ресурсов. В противном случае земельные доли будут уходить под боулинги, под таможенные терминалы, под складские помещения (что и происходит на самом деле), а в городах на земельных участках, предназначенных для строительства гостиниц, будут вырастать офисные или торговые комплексы.
«Что касается системы земельного кадастра, то для нашей страны, где никогда не было межевания территории и земля не являлась товаром, а также не могла закладываться и продаваться, совершенно было все равно, где проходила граница. Размежевать такую страну невероятно трудно и дорого. Государство за это не берется. Вам нужен кадастр, вы его и делайте. Причем когда сделает сосед, окажется, что у вас наехали друг на друга границы. Эту проблему можно было решить с помощью космических систем, так сделаны кадастры в Париже», – уточнила профессор.
По мнению г-жи Иванкиной, разграничение государственной собственности вообще застряло на уровне 2005-2006 года, суды завалены делами. В законодательстве записано, что федеральными являются те земельные участки, которые зарегистрированы как федеральные на момент принятия законодательства или являются такими в силу закона. «На сегодняшний день федералов отсекли, но, кто распоряжается землей, до сих пор неясно, идет передел между администрациями крупных городов и субъектов федерации», – резюмировала декан.
Единственный положительный момент, который увидела г-жа Иванкина в процессе реформирования, – это изменение кадастровой стоимости, которая является основой налогообложения земельных участков. Уже принято положение о том, что она не может быть выше рыночной. «Ведь раньше был кошмар. Если расчеты показывали, что кадастровая стоимость превышена в шесть раз по отношению к рыночной, судебные инстанции могли только посочувствовать: 600 процентов – это тоже проценты, и нигде не написано, что кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной». Теперь этот важнейший пробел в российском законодательстве будет исправлен при внесении изменений и дополнений в законодательство о кадастровой стоимости.
Профессор коснулась и темы ипотеки земель, отметив, что после кризиса она пребывает далеко не в лучшем положении, однако будущее ее огромно, так как земля может быть самостоятельным предметом залога, основным источником формирования системы длинных денег в нашей стране, не требующим больших первоначальных затрат. Для этого необходимо полностью снять запрет с залога муниципальных земель. Это позволит существенно расширить базу ипотеки, оживить загородное строительство и дать возможность кредитовать инвесторов под девелоперские проекты при наличии у них земли в собственности или аренде. «Сейчас под землю практически не дают кредитов, если дают, то под 10–30 процентов ее рыночной стоимости. Считается, что ликвидность земельных участков очень низка. Хотя мы знаем, что более интересного и быстрорастущего дохода в период роста экономики, чем земля, фактически нет», – добавила Елена Иванкина.
рубрика:
Форум
автор:
Ярослава Задорина
