Имиджевая Голландия
04.10.2010
В середине сентября Смольный объявил новый конкурс на освоение территории острова Новая Голландия. Бюджет проекта составит не менее 300 млн USD.
Согласно условиям конкурса, на Новой Голландии необходимо создать культурно-общественный центр с включением коммерческой функции. Кроме того, проект предусматривает строительство двух новых мостов на остров.
Напомним, что договор с предыдущим инвестором, ООО «СТ «Новая Голландия», был расторгнут. При этом губернатор Петербурга Валентина Матвиенко отнесла Шалву Чигиринского и Игоря Кесаева к категории «хороших серьезных» инвесторов и пояснила, что коррективы в развитие проекта, к сожалению, внес кризис.
Точную дату нового конкурса объявят в ближайшее время. Бюджет нового проекта градоначальница определила на уровне 300 млн USD. «Ниже этого порога опускаться невозможно, – отметила она. – Предыдущий проект был избыточным, поэтому новый подвергнется корректировке».
«До кризиса проект, который пытался реализовать Шалва Чигиринский, оценивался в 400 млн долларов США. Причем и тогда некоторые эксперты считали, что цена затрат явно занижена, а проект для Чигиринского скорее имиджевый, нежели коммерческий», – говорит Андрей Соколов, руководитель Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов. «Теперь с учетом новых реалий и всех обременений проект оценивают в сумму около 1 млрд долларов США притом, что самого проекта на самом деле пока никто не видел – ведь старого проекта Фостера уже нет, а нового еще нет, поскольку право выбора нового архитектора предоставлено победителю конкурса», – добавляет эксперт.
Новый инвестор, помимо прочего, должен будет построить два новых моста, которые свяжут остров с магистралями города. По условиям договора 1200 кв. метров площадей и инженерии на Новой Голландии инвестор должен будет передать в собственность Петербурга.
Никто в Смольном не называет потенциальных инвесторов, хотя г-жа Матвиенко публично дала понять, что интерес к проекту существует.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, говоря о шансах на победу каждого из потенциальных инвесторов, поясняет, что это не классический конкурс идей потенциальных инвесторов. «В данном случае каждый из инвесторов принимает решение об участии в проекте прежде всего сам для себя. Проект объективно сложный – как в плане ограничений, так и финансовых и временных затрат. Поэтому шансы равные, и каждый участник будет прежде всего взвешивать все за и против вхождения в проект, оценивать свой потенциал для его реализации. Однозначно можно сказать, что поддержка города будет в любом случае», – рассуждает эксперт.
«Мы сможем лучше контролировать нового инвестора, так как Росимущество полностью передало в собственность города все объекты острова», – сказала губернатор.
По мнению г-жи Васильевой, передача земли из федеральной в городскую собственность однозначно повысила привлекательность проекта. Этот факт может повлиять на изменение условий инвестиционного договора в пользу инвестора.
Конечно, любой инвестор будет стараться максимизировать свои доходы, но в случае с Новой Голландией очевидно, что проект будет имиджевым. Сроки его окупаемости будут зависеть от инвестиционных условий, но уже ясно, что они будут дольше, чем у любого другого проекта, даже связанного с реконструкцией, то есть более 10 лет.
Игорь Лучков, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar:
– Говоря о «Новой Голландии», нужно понимать, что это сложный объект, который согласится реализовывать не каждый девелопер. Это должна быть крупная компания, для которой финансовые затраты будут играть не самую важную роль. Социальная ответственность бизнеса становится все более актуальной, поэтому инвестор, готовый взяться за проект, когда-нибудь найдется. При этом сложно сказать, произойдет ли это сейчас или немного позже. Если найдется правильный путь совместной реализации столь сложных объектов, то инвесторов станет привлекать значительно проще.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International:
– Город заинтересован в развитии подобных проектов, поэтому не исключено, что некоторые условия по отношению к отдельным проектам, имеющим существенную долю обременений, могут рассматриваться индивидуально. Что касается существующих построек, которые запрещены к сносу, то можно менять их внутренние конструктивные решения, что позволит повысить эффективность использования зданий и за счет этого развивать новые современные функции.
Будущее у проекта есть в любом случае, и стимулами для его реализации, пусть даже несколько затягивающейся, будут хорошая локация и ценность острова Новая Голландия для города, в том числе историческая и архитектурная. Не думаю, что сокращение масштаба проекта является единственным выходом из создавшегося положения: объем инвестиций в проект снизится, но ненамного, а вот доходность будущих функций может пострадать существенно. Более эффективным подходом должны быть новый пересмотр концепции и создание сбалансированного объема культурных и доходных функций, которые позволят придать проекту экономическую привлекательность. Вполне возможно, что даже при таком варианте инвестор у проекта может быть не один.
Сергей Федоров, генеральный директор компании Praktis CB:
– Проект «Новая Голландия» не представляет интереса с точки зрения коммерческой недвижимости, так как большинство зданий территории находятся под охраной КГИОП. У инвестора не будет возможности не только расчистить участок под новое строительство, но и хотя бы перестроить здания или провести их перепланировку.
Андрей Соколов, руководитель Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов:
– C учетом запрещения на территории острова нового строительства проект Нормана Фостера, победивший на конкурсе, фактически полностью ликвидируется. С коммерческой точки зрения этот проект для обычного рядового инвестора невыгоден. Совсем другое дело – так называемый стратегический для города инвестор – т. е. инвестор, который может себе позволить потерять деньги на одном проекте, чтобы выиграть в чем-то другом. Сейчас муссируются слухи о возможности участия в проекте Абрамовича. В принципе, это проект именно его уровня. Поэтому с учетом особых отношений с правительством России и Санкт-Петербурга, возможно, он и примет участие в освоении Новой Голландии.
Согласно условиям конкурса, на Новой Голландии необходимо создать культурно-общественный центр с включением коммерческой функции. Кроме того, проект предусматривает строительство двух новых мостов на остров.
Напомним, что договор с предыдущим инвестором, ООО «СТ «Новая Голландия», был расторгнут. При этом губернатор Петербурга Валентина Матвиенко отнесла Шалву Чигиринского и Игоря Кесаева к категории «хороших серьезных» инвесторов и пояснила, что коррективы в развитие проекта, к сожалению, внес кризис.
Точную дату нового конкурса объявят в ближайшее время. Бюджет нового проекта градоначальница определила на уровне 300 млн USD. «Ниже этого порога опускаться невозможно, – отметила она. – Предыдущий проект был избыточным, поэтому новый подвергнется корректировке».
«До кризиса проект, который пытался реализовать Шалва Чигиринский, оценивался в 400 млн долларов США. Причем и тогда некоторые эксперты считали, что цена затрат явно занижена, а проект для Чигиринского скорее имиджевый, нежели коммерческий», – говорит Андрей Соколов, руководитель Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов. «Теперь с учетом новых реалий и всех обременений проект оценивают в сумму около 1 млрд долларов США притом, что самого проекта на самом деле пока никто не видел – ведь старого проекта Фостера уже нет, а нового еще нет, поскольку право выбора нового архитектора предоставлено победителю конкурса», – добавляет эксперт.
Новый инвестор, помимо прочего, должен будет построить два новых моста, которые свяжут остров с магистралями города. По условиям договора 1200 кв. метров площадей и инженерии на Новой Голландии инвестор должен будет передать в собственность Петербурга.
Никто в Смольном не называет потенциальных инвесторов, хотя г-жа Матвиенко публично дала понять, что интерес к проекту существует.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, говоря о шансах на победу каждого из потенциальных инвесторов, поясняет, что это не классический конкурс идей потенциальных инвесторов. «В данном случае каждый из инвесторов принимает решение об участии в проекте прежде всего сам для себя. Проект объективно сложный – как в плане ограничений, так и финансовых и временных затрат. Поэтому шансы равные, и каждый участник будет прежде всего взвешивать все за и против вхождения в проект, оценивать свой потенциал для его реализации. Однозначно можно сказать, что поддержка города будет в любом случае», – рассуждает эксперт.
«Мы сможем лучше контролировать нового инвестора, так как Росимущество полностью передало в собственность города все объекты острова», – сказала губернатор.
По мнению г-жи Васильевой, передача земли из федеральной в городскую собственность однозначно повысила привлекательность проекта. Этот факт может повлиять на изменение условий инвестиционного договора в пользу инвестора.
Конечно, любой инвестор будет стараться максимизировать свои доходы, но в случае с Новой Голландией очевидно, что проект будет имиджевым. Сроки его окупаемости будут зависеть от инвестиционных условий, но уже ясно, что они будут дольше, чем у любого другого проекта, даже связанного с реконструкцией, то есть более 10 лет.
Игорь Лучков, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar:
– Говоря о «Новой Голландии», нужно понимать, что это сложный объект, который согласится реализовывать не каждый девелопер. Это должна быть крупная компания, для которой финансовые затраты будут играть не самую важную роль. Социальная ответственность бизнеса становится все более актуальной, поэтому инвестор, готовый взяться за проект, когда-нибудь найдется. При этом сложно сказать, произойдет ли это сейчас или немного позже. Если найдется правильный путь совместной реализации столь сложных объектов, то инвесторов станет привлекать значительно проще.
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International:
– Город заинтересован в развитии подобных проектов, поэтому не исключено, что некоторые условия по отношению к отдельным проектам, имеющим существенную долю обременений, могут рассматриваться индивидуально. Что касается существующих построек, которые запрещены к сносу, то можно менять их внутренние конструктивные решения, что позволит повысить эффективность использования зданий и за счет этого развивать новые современные функции.
Будущее у проекта есть в любом случае, и стимулами для его реализации, пусть даже несколько затягивающейся, будут хорошая локация и ценность острова Новая Голландия для города, в том числе историческая и архитектурная. Не думаю, что сокращение масштаба проекта является единственным выходом из создавшегося положения: объем инвестиций в проект снизится, но ненамного, а вот доходность будущих функций может пострадать существенно. Более эффективным подходом должны быть новый пересмотр концепции и создание сбалансированного объема культурных и доходных функций, которые позволят придать проекту экономическую привлекательность. Вполне возможно, что даже при таком варианте инвестор у проекта может быть не один.
Сергей Федоров, генеральный директор компании Praktis CB:
– Проект «Новая Голландия» не представляет интереса с точки зрения коммерческой недвижимости, так как большинство зданий территории находятся под охраной КГИОП. У инвестора не будет возможности не только расчистить участок под новое строительство, но и хотя бы перестроить здания или провести их перепланировку.
Андрей Соколов, руководитель Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов:
– C учетом запрещения на территории острова нового строительства проект Нормана Фостера, победивший на конкурсе, фактически полностью ликвидируется. С коммерческой точки зрения этот проект для обычного рядового инвестора невыгоден. Совсем другое дело – так называемый стратегический для города инвестор – т. е. инвестор, который может себе позволить потерять деньги на одном проекте, чтобы выиграть в чем-то другом. Сейчас муссируются слухи о возможности участия в проекте Абрамовича. В принципе, это проект именно его уровня. Поэтому с учетом особых отношений с правительством России и Санкт-Петербурга, возможно, он и примет участие в освоении Новой Голландии.
рубрика:
Коммерческая недвижимость
автор:
Наталья Бурковская
