В пользу риэлторов
18.10.2010
Больше 80 % застройщиков предпочитают продавать квартиры с помощью риэлторских агентств. Такая тенденция начала складываться после прохождения активной стадии кризиса. Какие еще тенденции наметились на рынке продаж и стоит ли ждать роста цен на недвижимость, нам рассказала управляющий партнер компании «ХочуКвартиру.ру» Елена Амехина.
– Чем вы объясняете решение застройщиков переложить продажи жилья на плечи частных агентств? Ведь раньше мы наблюдали обратную тенденцию: крупные строительные компании развивали собственные отделы продаж.
– Все очень просто. Кризис многое расставил по своим местам: рынок продавца переформатировался в рынок покупателя, и сегодня именно клиент диктует условия. Потребителю удобнее, чтобы ему оказывали полный комплекс услуг, ему непросто разобраться во всем многообразии предложений. Например, только в нашей компании более 150 домов, в которых мы предлагаем самые различные варианты покупки квартиры. В одном офисе человек может получить информацию обо всех надежных застройщиках, представленных на рынке. Есть возможность воспользоваться всеми инструментами, которые предлагает современный рынок, начиная от ипотеки, потребительских кредитов и заканчивая вариантами «трейд-ин», которые позволяют клиенту купить порой даже то жилье, о котором он изначально и мечтать не мог. Мы, владея всеми необходимыми знаниями и инструментами, предлагаем своим клиентам наиболее комфортные варианты.
Большинство застройщиков, идя навстречу покупателям, предоставили право оказывать услуги по продажам профессионалам, то есть риэлторским агентствам. И я считаю это правильным – это позволяет сэкономить массу сил и времени людям, которым так легко потеряться в цветном многообразии рекламы.
– Какой процент агентских вознаграждений в среднем по рынку готовы платить застройщики?
– Величина вознаграждения зависит от внутренней политики компании-застройщика и объема продаж агентства. Чем крупнее агентство, тем больше процент, на который оно может рассчитывать. В среднем это от двух до пяти процентов от суммы сделки.
Главное в этой ситуации, что строители думают о конечном потребителе и работают по схемам, удобным клиенту. Благодаря этому покупателю больше не приходится выплачивать агентское вознаграждение из собственного кармана, для него услуги риэлтора на первичном рынке бесплатны.
– На каких условиях вы готовы работать с застройщиками?
– Мы выбираем только надежных застройщиков, которые предлагают на рынке наиболее интересные варианты. Агентства выживают в жесткой конкуренции только за счет качества своих услуг. Так, 90 процентов наших состоявшихся покупателей впоследствии обращаются к нам повторно или рекомендуют нас своим родным и друзьям. Мы знаем преимущества и недостатки домов, которые предлагаем. У нас принципиально единая ценовая политика с застройщиками, специальные акции, длительные рассрочки и скидки. Все договоры наши покупатели подписывают напрямую с застройщиком при нашем непосредственном сопровождении сделки на всех ее этапах.
Застройщики же в свою очередь также проверяют агентства на надежность в исполнении обязательств, участвуют в образовательных программах для менеджеров, проводят аттестацию наших сотрудников. В настоящее время мы сотрудничаем с 12 застройщиками, среди которых ЛенСпецСМУ, ГДСК, «Элис», «Арсенал» и другие.
– Какие еще тенденции, на ваш взгляд, наблюдаются на сегодняшнем посткризисном строительном рынке?
– Вообще тенденции радуют. Еще 12-15 лет назад наш рынок недвижимости только формировался – сейчас можно сказать, что он приобрел цивилизованные черты. И такие подводные камни, как риск двойных продаж, ушли в прошлое. Если раньше строители сами придумывали форму договора, по которому можно продавать дольщикам жилье, то сейчас все регламентировано законом. Об ипотеке раньше тоже речи не шло, а на сегодняшний день порядка 30 процентов сделок на рынке недвижимости осуществляется благодаря этому банковскому инструменту. Раньше, когда у компаний-застройщиков начинались проблемы, было непонятно, кто будет защищать дольщиков; сегодня государство позаботилось о потребителях, есть 214-й Федеральный закон. Это первый и единственный на сегодняшний день закон, в котором четко регламентирован даже размер штрафных санкций в случае нарушения обязательств застройщиком. В соответствии с законом систематизированно выстраивается бизнес, меняется к лучшему подход к клиенту. Кризис подчистил недобросовестных игроков на рынке недвижимости и нежелающих работать по новым, более строгим правилам. Застройщики стараются повышать качество строительства, включают все свои ресурсы, чтобы выделиться, показать свой товар с наилучшей стороны в сегодняшней высококонкурентной среде.
Хотелось бы сказать и о комплексном освоении земель. Если лет 5 назад даже проекты квартальной застройки были редкостью, то сегодня проекты-миллионники масштабно представлены на рынке. Причем не всегда их строительство ведется с привлечением средств одного застройщика, часто мы наблюдаем сотрудничество на паритетных началах. Строители объединяются, строят на одной территории. Как правило, в таких проектах квартиры дешевле в силу больших объемов строительства. У строителей есть возможность снижать себестоимость квартир за счет оптовой закупки строительных материалов, за счет поддержки города. Другие застройщики, менее крупные, не отстают от коллег, предлагают свои интересные предложения, например, делают значительные скидки молодым семьям, дают возможность оформить рассрочку до 8 лет. Застройщики идут на сознательное уменьшение прибыли для того, чтобы удержать клиента. Потребители же выбирают компании не только по цене: для них не менее важной составляющей является надежность компании и качество обслуживания при покупке.
– Жилье какой ценовой категории сейчас наиболее приоритетно для ваших клиентов? Почему?
– Могу однозначно сказать, что это качественное жилье эконом- и комфорт-класса по доступным ценам, на его продажу приходится порядка 50 и 40 процентов сделок соответственно. Стали пользоваться спросом более компактные квартиры, где каждый квадратный метр используется максимально рационально и жить удобно. Поэтому еще больше внимания сейчас уделяется комфорту планировок, эргономике жилья. В кризис строители стали еще больше думать о будущих жильцах, и это пошло на пользу качеству продукта. Например, пользуются спросом проекты компаний «ГДСК», «Ленстройтрест», «Арсенал», где можно выбрать комфортную квартиру от 1,7-2,2 миллиона рублей.
Если говорить о рынке элитного жилья, который достаточно просел в кризис, то на сегодняшний день он находится в стагнационном состоянии. Количество сделок минимально – порядка 10 процентов от общего числа договоров на рынке строящегося жилья. При этом стоимость квартир этого класса значительно различается даже в пределах одного дома. Например, в элитном жилом доме «Монблан» одна и та же квартира на разных этажах может стоить 100 или 140 тысяч рублей за квадратный метр. Не говоря уже о пентхаусах, где цена доходит до 600 тысяч рублей за «квадрат». И хотя сегодня 40 процентов спроса приходится на квартиры комфорт-класса, на жилье элитной категории всегда был и есть свой потребитель.
Говоря о рынке в целом, также с уверенностью можно сказать о восстановлении инвестиционного спроса – все чаще нам стали поступать запросы на подбор инвестпакетов.
– Взят ли курс на повышение стоимости жилья на вторичном рынке?
– Я так уверенно не говорила бы о росте цен, а отнесла бы сентябрьское повышение к сезонным колебаниям, а также вымыванию квартир небольших метражей и соответственно минимальной общей стоимости. Есть множество сдерживающих факторов, среди которых остаточные послекризисные явления, объем предложений на рынке первичного жилья, от которого зависит в полной мере спрос на «вторичку», правильно выбранная государственная политика. В любом случае мы можем говорить о перетягивании спроса с «первички» на вторичный рынок. Связано это с тем, что за время кризиса образовался провал в строительстве новых домов. Пока эти потери будут восполняться, спрос на «вторичку» незначительно, но вырастет.
– Считаете ли вы создание СРО риэлторов необходимостью, а закон «Об агентской деятельности на рынке недвижимости» первоочередной задачей?
– Рынок в разных областях стремится к консолидации, мы не исключение. Я в принципе отношусь положительно к любым объединениям. В настоящее время на рынке риэлторских услуг по-прежнему у каждого свои правила, свои механизмы работы, их надо систематизировать. В том числе и для этих целей нужен закон «Об агентской деятельности на рынке недвижимости». Упорядочить нашу работу – значит сделать ее прозрачной, позволить внедрить новые технологии, дать возможность обсуждать новые идеи сообща, проводить конференции, усилить программы обучения. Мы должны помогать друг другу для того, чтобы клиенту было комфортно с нами работать.
Что касается саморегулируемых организаций, то в их создании для риэлторских агентств, специализирующихся на первичном рынке, нет необходимости. Клиенты наши услуги не оплачивают и, соответственно, потерять свои деньги не могут. А вот СРО строителей как раз обеспечивает дополнительную защиту от недобросовестного застройщика для покупателей. Для нас скорее важны ассоциации и союзы в качестве объединяющего и информирующего органа всех профессионалов рынка.
– Чем вы объясняете решение застройщиков переложить продажи жилья на плечи частных агентств? Ведь раньше мы наблюдали обратную тенденцию: крупные строительные компании развивали собственные отделы продаж.
– Все очень просто. Кризис многое расставил по своим местам: рынок продавца переформатировался в рынок покупателя, и сегодня именно клиент диктует условия. Потребителю удобнее, чтобы ему оказывали полный комплекс услуг, ему непросто разобраться во всем многообразии предложений. Например, только в нашей компании более 150 домов, в которых мы предлагаем самые различные варианты покупки квартиры. В одном офисе человек может получить информацию обо всех надежных застройщиках, представленных на рынке. Есть возможность воспользоваться всеми инструментами, которые предлагает современный рынок, начиная от ипотеки, потребительских кредитов и заканчивая вариантами «трейд-ин», которые позволяют клиенту купить порой даже то жилье, о котором он изначально и мечтать не мог. Мы, владея всеми необходимыми знаниями и инструментами, предлагаем своим клиентам наиболее комфортные варианты.
Большинство застройщиков, идя навстречу покупателям, предоставили право оказывать услуги по продажам профессионалам, то есть риэлторским агентствам. И я считаю это правильным – это позволяет сэкономить массу сил и времени людям, которым так легко потеряться в цветном многообразии рекламы.
– Какой процент агентских вознаграждений в среднем по рынку готовы платить застройщики?
– Величина вознаграждения зависит от внутренней политики компании-застройщика и объема продаж агентства. Чем крупнее агентство, тем больше процент, на который оно может рассчитывать. В среднем это от двух до пяти процентов от суммы сделки.
Главное в этой ситуации, что строители думают о конечном потребителе и работают по схемам, удобным клиенту. Благодаря этому покупателю больше не приходится выплачивать агентское вознаграждение из собственного кармана, для него услуги риэлтора на первичном рынке бесплатны.
– На каких условиях вы готовы работать с застройщиками?
– Мы выбираем только надежных застройщиков, которые предлагают на рынке наиболее интересные варианты. Агентства выживают в жесткой конкуренции только за счет качества своих услуг. Так, 90 процентов наших состоявшихся покупателей впоследствии обращаются к нам повторно или рекомендуют нас своим родным и друзьям. Мы знаем преимущества и недостатки домов, которые предлагаем. У нас принципиально единая ценовая политика с застройщиками, специальные акции, длительные рассрочки и скидки. Все договоры наши покупатели подписывают напрямую с застройщиком при нашем непосредственном сопровождении сделки на всех ее этапах.
Застройщики же в свою очередь также проверяют агентства на надежность в исполнении обязательств, участвуют в образовательных программах для менеджеров, проводят аттестацию наших сотрудников. В настоящее время мы сотрудничаем с 12 застройщиками, среди которых ЛенСпецСМУ, ГДСК, «Элис», «Арсенал» и другие.
– Какие еще тенденции, на ваш взгляд, наблюдаются на сегодняшнем посткризисном строительном рынке?
– Вообще тенденции радуют. Еще 12-15 лет назад наш рынок недвижимости только формировался – сейчас можно сказать, что он приобрел цивилизованные черты. И такие подводные камни, как риск двойных продаж, ушли в прошлое. Если раньше строители сами придумывали форму договора, по которому можно продавать дольщикам жилье, то сейчас все регламентировано законом. Об ипотеке раньше тоже речи не шло, а на сегодняшний день порядка 30 процентов сделок на рынке недвижимости осуществляется благодаря этому банковскому инструменту. Раньше, когда у компаний-застройщиков начинались проблемы, было непонятно, кто будет защищать дольщиков; сегодня государство позаботилось о потребителях, есть 214-й Федеральный закон. Это первый и единственный на сегодняшний день закон, в котором четко регламентирован даже размер штрафных санкций в случае нарушения обязательств застройщиком. В соответствии с законом систематизированно выстраивается бизнес, меняется к лучшему подход к клиенту. Кризис подчистил недобросовестных игроков на рынке недвижимости и нежелающих работать по новым, более строгим правилам. Застройщики стараются повышать качество строительства, включают все свои ресурсы, чтобы выделиться, показать свой товар с наилучшей стороны в сегодняшней высококонкурентной среде.
Хотелось бы сказать и о комплексном освоении земель. Если лет 5 назад даже проекты квартальной застройки были редкостью, то сегодня проекты-миллионники масштабно представлены на рынке. Причем не всегда их строительство ведется с привлечением средств одного застройщика, часто мы наблюдаем сотрудничество на паритетных началах. Строители объединяются, строят на одной территории. Как правило, в таких проектах квартиры дешевле в силу больших объемов строительства. У строителей есть возможность снижать себестоимость квартир за счет оптовой закупки строительных материалов, за счет поддержки города. Другие застройщики, менее крупные, не отстают от коллег, предлагают свои интересные предложения, например, делают значительные скидки молодым семьям, дают возможность оформить рассрочку до 8 лет. Застройщики идут на сознательное уменьшение прибыли для того, чтобы удержать клиента. Потребители же выбирают компании не только по цене: для них не менее важной составляющей является надежность компании и качество обслуживания при покупке.
– Жилье какой ценовой категории сейчас наиболее приоритетно для ваших клиентов? Почему?
– Могу однозначно сказать, что это качественное жилье эконом- и комфорт-класса по доступным ценам, на его продажу приходится порядка 50 и 40 процентов сделок соответственно. Стали пользоваться спросом более компактные квартиры, где каждый квадратный метр используется максимально рационально и жить удобно. Поэтому еще больше внимания сейчас уделяется комфорту планировок, эргономике жилья. В кризис строители стали еще больше думать о будущих жильцах, и это пошло на пользу качеству продукта. Например, пользуются спросом проекты компаний «ГДСК», «Ленстройтрест», «Арсенал», где можно выбрать комфортную квартиру от 1,7-2,2 миллиона рублей.
Если говорить о рынке элитного жилья, который достаточно просел в кризис, то на сегодняшний день он находится в стагнационном состоянии. Количество сделок минимально – порядка 10 процентов от общего числа договоров на рынке строящегося жилья. При этом стоимость квартир этого класса значительно различается даже в пределах одного дома. Например, в элитном жилом доме «Монблан» одна и та же квартира на разных этажах может стоить 100 или 140 тысяч рублей за квадратный метр. Не говоря уже о пентхаусах, где цена доходит до 600 тысяч рублей за «квадрат». И хотя сегодня 40 процентов спроса приходится на квартиры комфорт-класса, на жилье элитной категории всегда был и есть свой потребитель.
Говоря о рынке в целом, также с уверенностью можно сказать о восстановлении инвестиционного спроса – все чаще нам стали поступать запросы на подбор инвестпакетов.
– Взят ли курс на повышение стоимости жилья на вторичном рынке?
– Я так уверенно не говорила бы о росте цен, а отнесла бы сентябрьское повышение к сезонным колебаниям, а также вымыванию квартир небольших метражей и соответственно минимальной общей стоимости. Есть множество сдерживающих факторов, среди которых остаточные послекризисные явления, объем предложений на рынке первичного жилья, от которого зависит в полной мере спрос на «вторичку», правильно выбранная государственная политика. В любом случае мы можем говорить о перетягивании спроса с «первички» на вторичный рынок. Связано это с тем, что за время кризиса образовался провал в строительстве новых домов. Пока эти потери будут восполняться, спрос на «вторичку» незначительно, но вырастет.
– Считаете ли вы создание СРО риэлторов необходимостью, а закон «Об агентской деятельности на рынке недвижимости» первоочередной задачей?
– Рынок в разных областях стремится к консолидации, мы не исключение. Я в принципе отношусь положительно к любым объединениям. В настоящее время на рынке риэлторских услуг по-прежнему у каждого свои правила, свои механизмы работы, их надо систематизировать. В том числе и для этих целей нужен закон «Об агентской деятельности на рынке недвижимости». Упорядочить нашу работу – значит сделать ее прозрачной, позволить внедрить новые технологии, дать возможность обсуждать новые идеи сообща, проводить конференции, усилить программы обучения. Мы должны помогать друг другу для того, чтобы клиенту было комфортно с нами работать.
Что касается саморегулируемых организаций, то в их создании для риэлторских агентств, специализирующихся на первичном рынке, нет необходимости. Клиенты наши услуги не оплачивают и, соответственно, потерять свои деньги не могут. А вот СРО строителей как раз обеспечивает дополнительную защиту от недобросовестного застройщика для покупателей. Для нас скорее важны ассоциации и союзы в качестве объединяющего и информирующего органа всех профессионалов рынка.
рубрика:
Жилье
автор:
Ярослава Задорина
