Качественные БЦ: эффект шагреневой кожи

Качественное предложение офисной недвижимости в Петербурге медленно, но верно снижается. Из общего объема площадей, заявленных на 2010 год, за период с января по сентябрь было введено лишь 11%. По итогам III квартала чистое поглощение превысило предложение.

С начала текущего года объем чистого поглощения сопоставим или превышает объем нового ввода на рынке. Тенденция выражена в большей степени в бизнес-центрах класса В. Сейчас на рынке 1,3 млн кв. м качественных офисов В и В+, в том числе 38,6 тыс. кв. м, введенных с I по III квартал текущего года. Чистое поглощение за этот период составило 84,2 тыс. кв. м.
«В третьем квартале введенный объем офисных площадей классов А и В составил 29,3 тысячи квадратных метров, чистое поглощение на уровне 40,9 тысячи квадратных метров», – говорит Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle.
Всего в текущем году было введено 179,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей. По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, объем полезной арендопригодной площади составил 133 тыс. кв. м.
В III квартале новые офисные центры открылись в трех административных районах города: в Московском районе около 26 тыс. кв. м (класс А), в Приморском – около 7 тыс. кв. м (класс В) и в Центральном – 10 тыс. кв. м (класс В).
На рынке сохраняется тенденция ежегодного увеличения доли невведенных объектов.
Из общего объема площадей, заявленных на 2010 год с учетом объектов, ввод которых перенесен с предыдущих периодов, за период с января по сентябрь было введено лишь 11%.
В начале года «ожило» строительство тех объектов, ввод которых заявлялся на текущий и предыдущие периоды и был отложен в связи с кризисом. При этом планов реализации новых проектов практически не появляется.
Сейчас на рынке много проектов, которые начались еще в 2007-2008 годах, причем их актуальность достаточно спорная. «Не каждый собственник соглашается пересматривать параметры, поэтому на рынок выходят не совсем уместные объекты», – отмечает Игорь Лучков, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar.

Ложка дегтя

Несмотря на положительную статистику для девелоперов и управляющих компаний, эксперты не спешат объявлять победу над кризисом: ситуация на офисном рынке стабилизируется, но постепенно, говорят они. «Выбор свободных помещений сокращается, однако офисный рынок до сих пор остается рынком арендатора», – отмечает Олег Громков, руководитель группы исследований рынка Knight Frank St. Petersburg.
В ближайшие несколько лет появятся новые объекты, которые в настоящий момент проектируются и строятся. Среди них есть и те объекты, реализация которых была отложена или заморожена в период кризиса. Как на увеличение качественного предложения отреагирует спрос – покажет рынок.
На фоне общей стабильности рынка объем свободных площадей класса А остается по-прежнему высоким – пустует 130 тыс. кв. м. Говорить о дефиците офисных площадей в текущих экономических условиях нельзя, считают эксперты Praktis Consulting & Brokerage.
В настоящее время рынок не испытывает дефицита ни в одном из классов, однако он может появиться с ростом деловой активности.

Чего хочет арендатор?

В течение года активизация спроса была отмечена в сегменте высококачественных офисных площадей, поскольку снижение ставок аренды позволило некоторым компаниям улучшить местоположение или качество занимаемых площадей.
Однако к III кварталу миграция арендаторов в основном завершилась. Поглощение новых площадей происходило за счет внутреннего спроса, новые арендаторы на петербургском рынке практически отсутствовали.
«Главным фактором при смене офиса арендатором остается цена», – считает директор по маркетингу и PR ИСГ «Сплав» Лидия Пашнова. По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: если в начале года массовый характер носили запросы на офисы от 15 до 50 кв. м, то в III квартале спрашивают в среднем 100–200 кв. м, брокеры отмечают рост интереса к офисам 300–500 кв. м.
В III квартале 2010 года эксперты не зафиксировали существенных изменений ставок аренды. Если в прошлом году собственники, пытаясь удержать арендаторов, не прибегали к ежегодной индексации ставок, то сейчас эта практика начинает восстанавливаться. По данным брокеров, дисконт на величину арендной платы составляет 10-25%. Разброс ставок существенен не только среди бизнес-центров одного класса, но иногда и внутри отдельно взятого объекта, где ставки для разных арендаторов могут отличаться на 20-25%.