Опрос

«Строительный Еженедельник» выяснил у экспертов рынка: насколько тяжело сегодня превратить старинный особняк в современный бизнес-центр? Какие особенности у офисных площадей такого уровня? И какие объекты эксперты считают наиболее показательными?

Сергей Шатуновский, генеральный директор компании «Ленстройжилсервис»:
– На сегодняшний момент рынок коммерческой недвижимости в Петербурге явно перенасыщен. Появилось очень много инвесторов, которые хотят вкладывать свои средства в строительство бизнес-центров. Многие из них не заполнены арендаторами. В связи с этим достаточно остро стоит вопрос конкуренции. Естественно, арендодатели стараются придумывать какие-либо идеи, организовывать дополнительный сервис. Есть обязательный набор услуг, без которых сегодня не обходится ни один бизнес-центр: круглосуточная охрана, профессиональное техническое оборудование, клининг, быстрый Интернет от разных операторов. Расположение бизнес-центра в историческом особняке лишь дополняет имиджа арендатору. Желательно, чтобы здание было хорошо отреставрировано. В идеале, чтобы данное место еще и обладало какой-нибудь звучной историей – это оказывает положительное влияние на бизнес арендатора, говорит о его респектабельности. Исторические особняки, ныне переделанные под бизнес-центры, чаще всего расположены в центре города, что добавляет офису плюсов, упрощает транспортную доступность. С материальной точки зрения аренда в таком бизнес-центре не особо отличается от цен Васильевского острова, хотя добраться туда в часы пик бывает сложно. В этом смысле бизнес-центр в центральной части города всегда будет обладать преимуществами. Для меня наиболее выдающимся примером такого офисного здания является «Невский, 25» (ранее здесь был магазин Stokmann). Кроме того, наша компания реставрировала особняк Нейдгарта на Захарьевской улице, 31. Этот исторический особняк имеет еще один вход – с улицы Чайковского, 44. Сегодня здесь работает современный бизнес-центр, оснащенный по последнему слову техники.

Сергей Федоров, генеральный директор компании Praktis CB:
– Сегодня первостепенное значение на рынке офисных площадей по-прежнему имеет локация. Центр города наиболее востребован у арендаторов. Выражается это в высоких арендных ставках, и привлекательность таких объектов, несмотря на обременения, высока. Кроме того, здания, которые не просто привлекают локацией, но и являются шедеврами архитектуры, стоят выше типовых предложений в том же районе.
Здания ординарной застройки зачастую не могут компенсировать все технические и правовые сложности высокими арендными ставками. С точки зрения города, необходимы вложения и реконструкция всего старого фонда. Во-первых, аварийное здание может снижать стоимость соседних. А во-вторых, исторический центр в Петербурге самый большой в Европе, чего нельзя сказать о бюджете города. И если город не будет находить инвесторов и реконструировать старый фонд – центру Петербурга грозит обветшание.
Вопрос переоборудования старого фонда зависит от ограничений – правовых (КГИОП) и технических. Если здание имеет статус культурного наследия и находится под охраной КГИОП, то исключаются перепланировки, накладываются ограничения на некоторые технические усовершенствования. Например, подвести современные коммуникации под навесными потолками или фальшполом не получится – лепнина на потолке или наборный паркет могут выступать охраняемыми объектами.
Для создания офисных центров высокого качества более всего годятся здания на фасадной линии центральных улиц города и на набережных, с потенциальной площадью более 5 тысяч квадратных метров, с возможностью размещения парковки.
Самый удачный пример реконструкции старого фонда под офисные функции – дом Зингера. Экономический эффект ощутимый – сегодня это самый дорогой бизнес-центр, даже несмотря на отсутствие парковки.
Не стоит рассматривать здания старого фонда как типовой офисный объект. Многие здания с историей после реконструкции получают определенную специализацию. История здания, его планировочные решения, первоначальное использование должны стать отправной точкой в концепции реконструкции. Не имеет смысла бывшую княжескую резиденцию делать офисной нарезкой по 100 метров. Это будет неэффективно даже и с экономической точки зрения.

Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International:
– Исторические здания являются источником для создания новых бизнес-центров. Сложность «адаптации» исторических зданий (опуская возможное наличие ограничений по их использованию или развитию) – это в первую очередь планировки, а также сложность или иногда невозможность организации паркинга, коммуникации.
Несмотря на определенные сложности, считаю процесс создания современных офисных пространств в исторических зданиях, расположенных в центре города, вполне логичным. Они обладают важным преимуществом – отличной локацией. В Санкт-Петербурге есть хорошие примеры использования исторических зданий – например, бизнес-центр класса А Quattro Corti на Почтамтской улице.