Михаил Медведев: «Стимулировать рост налоговых платежей – очень правильно»

В мае ГК «ЦДС» начала реализацию двух проектов во Всеволожском районе. ЖК «Новое Янино» и «Новые горизонты» появятся в Янино и Буграх соответственно. О стратегии компании и перспективах регионального рынка рассказал генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.

– Что представляют собой ваши новые проекты во Всеволожском районе?
– В прошлом году для нас начался новый этап деятельности: мы перешли к более комплексной застройке, так что жилые комплексы в Янино и Буграх задуманы действительно крупными: на 185 тыс. кв. м и 450 тыс. кв. м соответственно. В рамках проектов планировок предусмотрены и все необходимые социальные объекты.  
Два года назад мы ввели единый стандарт технического оснащения наших домов и продолжаем следовать требованиям этого стандарта, добавляя в него все новые опции – сегодня их около 20. К примеру, у нас качественные металлические входные двери квартир и металлические двери на переходных балконах, трубы горячего и холодного водоснабжения из нержавеющей стали, дизайнерская отделка холлов и качественная подготовка под отделку самих квартир, пятикамерные стек­лопакеты, импортные лифты, широкополосный Интернет…
Объекты в Янино и Буграх будут строиться также в соответствии с требованиями стандарта, включая обеспечение комплексной безопасности по системе «Безопасный дом» – проект, над которым мы сейчас работаем и планируем реализовывать на  наших крупных объектах. Недавно мы также приняли решение о том, что на всех объектах как планируемых, так и уже строящихся (в отсутствие кирпичной кладки балконов) будет выполняться фасадное остекление балконов и лоджий.
С учетом всего перечисленного мне непонятно, чем жилье, которое мы позиционируем как массовый сегмент, отличается от жилья комфорт-класса.   На мой взгляд,  массовый сегмент сегодня вообще уже достаточно комфортен – он, по сути, и представляет собой комфорт-класс.

– А есть ли в ваших планах строительство в Ленобласти элитного жилья и жилья бизнес-класса?
– Элитные объекты подразумевают определенную локацию, и в основном все потенциально элитные места, конечно, городские. В Ленобласти может развиваться загородный рынок повышенной комфортности, но мы выходить на рынок  котеджного загородного строительства не планируем.

– За счет каких участков может в ближайшее время увеличиться земельный банк «ЦДС»?
– 3,5 млн  – обязательный минимум для нашего земельного банка.  Формированию и пополнению земельного банка мы уделяли много внимания все последние годы, и сегодня объем жилья, который можно построить на наших участках, превышает 3,5 млн кв. м. Однако мы постоянно оцениваем целесообразность приобретения новых участков и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области (преимущественно во Всеволожском районе) для пополнения земельного банка.
Региональный рынок земельных участков под жилищное строительство не настолько богат предложениями, чтобы можно было прийти и выбрать пятно под проект, который мы планируем к реализации. Поэтому мы приобретаем участки с безусловно хорошей локацией и пытаемся их максимально разумно исполь­зовать.

– В начале нынешнего года региональные власти представили новый вариант программы «Социальные объекты в обмен на налоги», в которой «ЦДС» уже активно участвует. Каково ваше мнение о новой версии? И стоит ли включать в сферу действия программы объекты инженерной, дорожной инфраструктуры?
– Налогов строительных компаний, поступающих в консолидированный бюджет Ленинградской области (в прошлом году это было всего 900 млн рублей), пока недостаточно даже для того, чтобы в краткие сроки решить проблему нехватки детских садов и школ. Только после этого программу можно трансформировать: предлагать бизнесу создавать объекты, которые необходимы для комфортной жилой среды, но которые нет возможности построить за счет муниципального, районного, областного и федерального бюджетов. Зачем тратить деньги из налогов, поступающих в Ленинградскую область, на то, что можно профинансировать, условно говоря, из федерального бюджета?
А вот стимулировать рост прибыли и, таким образом, налоговых платежей в бюджет Ленинградской области за счет производственного направления строительного комплекса – очень правильно. Это показывает то, что региональное правительство действительно решает серьезные вопросы.

– Совместно с другими застройщиками, работающими на границе Петербурга и Ленобласти, вы участвуете  в проектировании развязки в районе Бугров. Как продвигается этот проект?
– Поскольку в последние годы во Всеволожском районе ведется массовое строительство, появляются новые задачи в плане обеспечения инженерными коммуникациями, дорогами и дорожными объектами, социальной инфраструктурой.  И если проблема недостаточной обеспеченности детскими садами и школами решается за счет программы «Социальные объекты в обмен на налоги», вопросы пожарной безопасности, развития дорожной инфраструктуры застройщики решают по собственной инициативе. Однако денег в бюджете на проектирование и последующее строительство нет.  Поэтому мы, застройщики, работающие в Мурино, Буграх, инициировали обсуждение вопросов развития дорожной сети в Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области с участием вице-губернатора Ленинградской области по строительству Георгия Богачева. Для повышения дорожной обеспеченности прежде всего необходимо выполнить предпроектное обоснование, что позволит начать проектирование новых дорог в районе Мурино, Девяткино и Бугров. В частности, это стыковка уже проектируемой дороги (вдоль железнодорожной ветки) с КАД. Предпроектное обоснование было выполнено на средства застройщиков – стоимость работ составила около 5,5 млн рублей. Проектирование предполагает более серьезное финансирование, и это также будет осуществляться за счет частных инвесторов. Что же касается самого строительства, по моему мнению, необходимо привлечение средств федерального бюджета. Это будет зависеть от возможностей включения проекта в федеральную целевую программу «Развитие транспортной системы России».  
Пока нет ясности в том, будет ли строи­тельство реализовано на условиях государственно-частного партнерства. Однако важно, что сегодня у участников строительного рынка есть понимание: для обес­печения комфорта будущим жильцам и успеха следующих этапов строительства надо решать вопросы и транспортной доступности. Поэтому вместо того, чтобы у кого-то что-то просить или ждать решения региональными властями, мы решили взять дело в свои руки.
Предпроектное обоснование развязки в районе Мурино должно завершиться до конца мая. Первоочередная задача по развитию транспортной инфраструктуры, в решении которой заинтересованы все застройщики, – открытие проезда под кольцевой автодорогой (сейчас Дирекция по строительству транспортного обхода г. Санкт-Петербург наложила на это запрет). Это обеспечит стыковку двух существующих дорог, идущих вдоль КАД. Вторая задача, решение которой, думаю, станет следующим этапом деятельности застройщиков в этом направлении, – стыковка КАД с дорогой на Матоксу, а возможно, и продолжение Гражданского прос­пекта (хотя пока власти Санкт-Петербурга этот вариант не одобряют из-за большой вероятности коллапса на Гражданском проспекте).

– Разделяете ли вы прогнозы аналитиков о стабильности спроса на жилье в регионе? От чего это зависит, по вашему мнению?
– Да, думаю, спрос на жилье как в Санкт-Петербурге, так и в ближайших к нему районах Ленинградской области будет стабильно устойчивым в силу двух факторов. С одной стороны, в регионе сохраняется достаточно низкий показатель обеспеченности жильем. А с другой – появился целый ряд финансовых инструментов, дающих дополнительное финансовое обеспечение потребительского спроса.