«Готовить землю» – задача не из легких

Строители Петербурга в один голос утверждают, что земель под жилищное строительство катастрофически не хватает. Крупные компании приступили к комплексному освоению территорий, а средний бизнес достраивает начатые перед кризисом объекты. Для того чтобы рынок не почувствовал жилищного голода, застройщикам требуются новые территории.

Подготовку документации, необходимой для предоставления земельных участков, на торгах осуществляют специалисты из СПб ГУ «Управление инвестиций». О том, чем занимается данное учреждение совместно с комитетом по строительству, «Строительному Еженедельнику» рассказал первый заместитель председателя комитета по строительству Николай Крутов.

– Среди основных задач ГУ – подготовка документации, необходимой для предоставления земельных участков на торгах, определение имущественно-правового статуса земельных участков и так далее.

– Долгое время в России не было необходимости в подобных услугах, поэтому вам пришлось заниматься совершенно новым делом. Сегодня процесс уже отлажен?

– Главная проблема – родом из советского прошлого, когда вся земля принадлежала государству и градостроительная документация готовилась по иному принципу. Поскольку хозяин у земли один, то и межевания не требовалось – строители и архитекторы обходились проектами планировки и застройки. В 2005 году вышел новый градостроительный кодекс, который изменил систему и ввел в обязательном порядке межевание, а земельный кодекс определил процедуру формирования земельных участков. Сегодня участки для торгов формируются регулярно, в достаточно большом количестве. Не могу сказать, что при подготовке пакетов документации не возникает трудностей, но работа идет, и это главное.

– С 2005 года работа по формированию участков претерпела изменения?

– Да, например, сегодня изменен подход к разработке проекта планировки со стороны ГУ НИЦП Генплана. Градкодекс позволяет в виде самостоятельных документов разрабатывать проект планировки и проект межевания, поэтому принято решение, что по необходимости в границах красных линий будут формироваться (вымежевываться) отдельные участки.

– Законодательное собрание Петербурга приняло поправки к закону о предоставлении участков на торгах в собственность. Это повлияет как-нибудь на работу ГУ?

– Процедура подготовки документов для предоставления земельных участков с принятием данного документа вряд ли изменится, так как состав документов, требуемых для предоставления земельных участков с целью строительства, обусловлен нормами Земельного кодекса РФ и не зависит от формы предоставления земельного участка: в аренду либо в собственность.

– А существуют ли сегодня в управлении готовые пакеты, которые можно будет выставить на торги для продажи в собственность?

– Пока полностью готовых пакетов не существует. Закон принят недавно, и сегодня мы определяем свои первоочередные задачи. Я думаю, что среди первых участков для продажи в собственность будут земли, предназначенные для строительства коммерческой недвижимости, а что касается жилья, то эти лоты и так популярны.

– То есть участки под жилье застройщик будет получать от города в аренду?

– Пока да. Потому что городу придется контролировать сроки строительства и соблюдение законности в отношении «дольщиков».

– А какие законотворческие нормы способны облегчить или, наоборот, усложнить работу управления?

– В ближайшее время можно ожидать перемен к лучшему. Например, сегодня ведется большая работа по устранению административных барьеров при предоставлении земельных участков для строительства жилья и других объектов.

– Какой работы в управлении во время кризиса стало меньше?

– Конечно, кризис повлиял и на работу ГУ. Мы проводили исследования, и оказалось, что количество заявок от инвесторов в период экономического спада существенно сократилось. Кроме того, в связи с временной неготовностью инвесторов вкладывать средства в землю в Фонде имущества есть немало уже подготовленных участков, которые пока не продаются, не востребованы. В основном это касается лотов под офисы и торговлю. Землю под жилье застройщики покупают, хотя и не так активно, как до 2008 года.

– Это значит, что земля дешевеет?

– Естественно. Нам часто приходится проводить переоценку участков согласно существующим реалиям. Ясно, что при нынешнем положении вещей земля – не самый популярный ресурс для инвестиций. Хотя постепенно ситуация выправляется: так, по оценкам крупных застройщиков продажи жилья экономкласса уже пошли вверх.

– У каждого профессионала есть любимые и нелюбимые «детища». У вас так бывает?

– Каждый участок, если так можно выразиться, живет своей жизнью. Например, у нас есть многострадальный участок под комплексное освоение в Молодежном. В Генеральном плане на этой территории предусмотрено жилищное строительство, формально же там находится лес. Чтобы провести лесоустроительные работы, необходимы немалые средства, требуются кадастровые работы, земли предварительно нужно исключить из состава лесов и так далее. Мы подготовили документацию для торгов по данному участку, но лесоустроительные работы, находящиеся в ведении другого ведомства, пока стоят на месте. Хотя в принципе земля очень перспективная и привлекла бы внимание инвесторов.

– Скажите, каких еще интересных участков могут ожидать строители в ближайшее время?

– В самое ближайшее время мы отдадим на торги участки под жилье в Колпинском районе. Готов лот в Петродворцовом районе, на улице Шахматова. Это участок под элитную застройку или жилье бизнес-класса. Мне кажется, он особо заинтересует девелоперов. Ведутся работы по подготовке участков для возведения жилья в Юго-Западной Приморской части города, рядом с уже существующими новостройками. Ведется работа по разработке участков на уже застроенных территориях под различные функции.

– В период кризиса многие строители обращались в комитет по строительству за продлением сроков работ. Как определить обоснованность данных просьб?

– Это действительно сложная проблема. В комитете по строительству есть управление, которое проводит мониторинг строительства всех объектов в городе. Мы ведем постоянный диалог с застройщиками. Есть объективные причины задержки строительства, связанные с проблемами монополистов. Без воды, электричества и газа дома существовать не могут, данную причину мы относим к объективным и вынуждены продлять сроки. Другая причина – высокая степень готовности объекта: никому не выгодно останавливать стройку, когда дом готов на 80 процентов. Если же инвестор не справился и степень объекта менее 10 процентов, то мы либо отменяем постановление, либо проводим аукцион по переуступке прав застройки.

– Какие планы ставит перед собой комитет по строительству и Управление инвестиций на ближайшее время?

– Прежде всего, мы намерены подготовить предложение по внесению изменений в законодательство города, с тем чтобы сократить административные барьеры. Мы будем работать совместно с КГА и НИПЦ Генплана, чтобы наряду с формированием земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства своими силами разрабатывать проекты планировки и продавать участки уже обеспеченные планировочной документацией.