Опрос
06.12.2010
За неделю до VIII съезда строителей «Строительный Еженедельник» попросил представителей ведущих компаний рынка рассказать о самых серьезных проблемах отрасли и предложить свое решение этих проблем. Ответы спикеров мы объединили по сегментам рынка, выделив в каждом из них три самых, на наш взгляд, актуальных вопроса.
Роман Филимонов, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Первая проблема отрасли – это нехватка профессиональных кадров. Те специалисты, которые прошли подготовку в советское время и получили опыт на стройках народного хозяйства, должны подготовить достойную смену. Это касается не только управленческого звена, но и линейных сотрудников и рабочих.
Вторая глобальная проблема касается законодательства, а точнее того, что называют административными барьерами. Законодательство в сфере строительства и энергетики на сегодня имеет непрозрачный, многоуровневый, сложный характер. Поэтому необходима грамотная ревизия действующих законов. Кроме того, до сих пор не налажено нормальным образом техническое регулирование в области строительства. Этим как раз должны заняться национальные объединения.
Сегодня важен и вопрос доверия к строительным организациям со стороны горожан и банков. Строительным компаниям надо работать над своим имиджем, и самое действенное решение – выполнение договоров и обязательств.
Станислав Логунов, директор Санкт-Петербургского Центра государственной экспертизы:
– Одной из важнейших проблем является невысокое качество проектирования. Думаю, что пробелы, которые существовали в 1990-х – начале 2000-х годов, когда молодые специалисты не приходили в проектные организации, будут сказываться на развитии отрасли еще долго. Качество предоставляемых на экспертизу проектов оставляет желать лучшего. Хотя утверждать, что проект вообще нереализуемый, можно лишь в редких случаях. Как правило, речь идет о необходимости доработки или переработки. Тем не менее хочу отметить, что в Петербурге серьезный уровень проектных организаций, наши проектировщики достаточно часто выполняют заказы для Москвы и других регионов. Как и в любой сфере, в проектировании есть ведущие институты, хорошие середнячки, есть и аутсайдеры. На последних мы пытаемся воздействовать административными методами. Не так давно Госстройнадзор направил в саморегулируемую организацию проектировщиков представление по компаниям-аутсайдерам. Надеюсь, что профессиональное сообщество сделает соответствующие выводы по нашим замечаниям.
Вячеслав Семененко, председатель комитета по строительству:
– Первая проблема – это переход на новые принципы работы: сегодня уплотнительная застройка закончилась – необходимо искать иные механизмы развития жилищного строительства. Во-первых, это реновация застроенных территорий. Во-вторых, комплексное развитие новых. При этом по отдельности бизнес и государство не в состоянии решить такую задачу. Не обойтись в данном вопросе без механизмов государственно-частного партнерства, а также, возможно, целесообразно создание государственного фонда развития инфраструктуры (по примеру Фонда содействия развитию ЖКХ).
Во-вторых, несмотря на масштабную дискуссию в обществе и органах государственной власти, тема доступного жилья до сих пор не раскрыта полностью, не хватает системных решений. Необходимо определить путь развития города на перспективу, скоординировать все структуры и службы. Для этого мы сегодня ставим перед собой очень амбициозную задачу – разработать долгосрочную стратегию развития жилищного строительства. Программа будет рассчитана до 2025 года. Сегодня готово техническое задание, примерно в течение 3 месяцев будет разработана концепция, которая в дальнейшем пройдет общественное обсуждение и станет программой.
И в заключение, значительно повысилась требовательность покупателей. Теперь внимание уделяется не только месторасположению дома и планировке квартиры, но и качеству объекта, характеристикам применяемых материалов, стоимости последующей эксплуатации. Поэтому совершенно очевидна необходимость качественных перемен при строительстве домов. Энергоэффективные технологии строительства, экологически чистые материалы, создание рекреационных зон, квартиры с отделкой и меблировкой – за этим будущее.
Эдуард Тиктинский, президент Холдинга RBI:
– На мой взгляд, главный вопрос, волнующий в равной степени всех участников строительного процесса (власть города, строительные компании, покупателей), – это пополнение сокращенного в кризисный год объема предложения. Почти половина всех строящихся объектов была заморожена в 2009 году, и этот провал уже ощущается на рынке. Зачастую горожане не могут найти квартиру, соответствующую их запросам и потребностям. Безусловно, наращивание объемов жилищного строительства, возврат к темпам реализации проектов докризисного уровня – одна из ключевых задач, решить которую поможет сокращение сроков согласования проектов, упрощение существующих процедур. Власть города это понимает, и с застройщиками уже начат и ведется диалог в этой части.
Другой важный аспект, который стал особенно актуален в период кризиса, – закрытость строительных компаний, недостаток информации у потенциального покупателя. Наличие информации о состоянии дел строительных компаний, работе в соответствии с ФЗ-214, ходе реализации проектов, финансовом состоянии компании – ключевые факторы в решении о покупке жилья на первичном рынке, поэтому компании должны быть максимально открыты и готовы к общению, взаимодействию с покупателями, и здесь есть положительном тенденция. О рынке активно пишет пресса, разъяснительную деятельность ведут петербургские СРО, появились городские информационные порталы (КтоСтроит.ру), где аккумулируется достоверная информация, но все же информационно-открытых компаний – единицы на фоне более чем сотни застройщиков, активно строящих в городе.
Третий аспект – доступность жилья, и, на мой взгляд, возможности застройщиков здесь широки, прежде всего в части предложения покупателям выгодных схем приобретения квартир. Расширяет возможности и привлечение банков, агентств недвижимости и других заинтересованных партнеров. Например, мы на неверие в возможность переехать из старой «хрущевки» в новую квартиру ответили программой «Выгодный зачет» (трейд-ин). За 2 месяца действия программы уже состоялось восемь сделок, на следующий год мы планируем увеличить их объем до 10 процентов.
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость»:
– Большая проблема, которая требует решения, – это задержка регистрации договоров долевого участия. Получается, что добросовестным компаниям, которые соблюдают законодательство, в частности 214-ФЗ, приходится из-за этого сталкиваться со сложностями. Надеюсь, что работа ФРС наладится в ближайшее время и эта проблема разрешится. И еще одна проблема – недостаточная грамотность покупателей жилья на первичном рынке. Призываю покупателей обращаться к профессионалам рынка, которые могут посоветовать действительно надежную компанию, работающую в рамках законодательства, чтобы не пополнить обманутых дольщиков. К сожалению, проблемные компании и объекты в нашем городе еще есть.
Дмитрий Заренков, президент группы компаний «Эталон ЛенСпецСМУ»:
– Основная проблема строительной отрасли – это крайне долгие сроки согласования различной документации – проектной, разрешительной. Чтобы решить эту проблему, нужно найти компромисс между доверием к строительным компаниям и стремлением к тотальному контролю. Понятно, что согласующие структуры хотят обезопасить себя от недобросовестных компаний, поэтому делают процесс согласования затянутым и сложным. Мне кажется, что в этой ситуации нужен избирательный подход: можно сокращать сроки согласований компаниям, давно работающим на рынке и зарекомендовавшим себя с точки зрения надежности.
Олег Окунь, директор по продажам ИСК «Отделстрой»:
– Одна из проблем на сегодняшний день – это отсутствие инженерно подготовленных участков под строительство. Застройщику приходится самостоятельно решать вопросы получения технических условий и строительства сетей, вести переговоры с монополистами, осуществлять огромные вложения еще до начала реализации проекта. На это уходят годы. Естественно, это увеличивает и сроки строительства, и стоимость квадратного метра для конечного покупателя.
Еще одна проблема связана с задержкой регистрации договоров долевого участия в ФРС. Несмотря на то что она возникла еще в начале лета, она не решена до сих пор. Застройщики оказались заложниками ситуации: либо работать вне 214-го закона, либо месяцами ждать регистрации договоров (только после которой они имеют право получить с дольщика деньги, необходимые для строительства). От этих проволочек страдают не только застройщики, но и обычные люди, которым необходимо, к примеру, продать старую квартиру либо купить новую с помощью различных финансовых инструментов (ипотека, субсидии и прочее).
Третья проблема – подорванное доверие дольщиков к строительной отрасли в целом. Раздутые скандалы о банкротствах строительных компаний, обманутых дольщиках, двойных продажах, слухи о падении рынка породили у людей кучу страхов, которые приходится преодолевать.
Артур Маркарян, генеральный директор компании «СПб Реновация»:
– Самая масштабная проблема – это несоответствие действующих норм и правил реалиям рынка, рождающее дисбаланс желаний и возможностей. Фактически жилищное строительство Санкт-Петербурга, впрочем, как и России в целом, живет принципами 60-70-х годов, заложенными еще при СССР. Декларации о внедрении новых технологий, современных материалов, энергоэффективных систем и многое другое, о чем сегодня все чаще говорят и власти, и строители, – все это зачастую наталкивается на непробиваемую стену закостенелых нормативов, не отвечающих порой не только духу времени, но и здравому смыслу. Если мы действительно хотим изменить рынок и создать для покупателей жилья достойную среду проживания, обеспечить качество жизни в квартире, уют в доме, безопасность во дворе, сделать разумными цены на жилье и его эксплуатацию – необходимы серьезные комплексные изменения. Наша компания занимает в этом вопросе самую активную позицию.
Мария Голубева, административный директор ГК «Единые решения»:
– Рынок оживает, однако он, безусловно, стал другим. Строительный сектор нуждается в конструктивном диалоге с финансово-кредитной системой. Также, учитывая динамичное развитие сектора государственно-частного партнерства и необходимость решения социальных задач в области строительства, уже сегодня нужно актуализировать законодательную базу в области конкурсных закупок и бюджетных заказов.
Николай Исаков, заместитель генерального директора ООО «Рюрик Менеджмент»:
Одной из существенных составляющих затрат любого проекта является инженерная инфраструктура. За право подключения к «трубе» надо платить значительные суммы, финансируя таким образом инвестиционные программы монополистов, продающих затем эти ресурсы проекту на стадии эксплуатации. Выход из сложившейся ситуации – «принцип справедливости». Если кто-то хочет что-то продать – он это «что-то» должен произвести самостоятельно, в рамках своей операционной деятельности, используя традиционные финансовые инструменты, без участия покупателя. Нам необходимо отказаться от финансирования чужих инсталляционных затрат. Другой проблемой, лежащей на поверхности, является неэффективное регулирование отрасли. Возможным путем решения является создание профильных СРО, а также оптимизация государственного администрирования строительной отрасли. Не должно быть рынка «согласователей-решателей-ускорителей». Должны быть цивилизованные, прозрачные отношения.
Кризис показал, что среди массы проектов поступательное движение вперед сохранили те, которые уделяли внимание вопросам анализа рисков и управлению ими как на этапе отбора инвестиционного проектирования, так и в ходе реализации. В условиях же всеобщего роста была потеряна концентрация, профессионалы рынка и партнеры (банки, инвестиционные фонды) «забывали» или закрывали глаза на многие риски проектов, что привело к их замораживанию.
Валерий Макаревич, генеральный директор ИСГ «Сплав»:
– Сложно назвать три главные проблемы, так как существует одна, решительно превосходящая все остальные. Это проблема падения платежеспособного спроса относительно докризисного периода. Она общая почти для всех сегментов экономической деятельности. Если до кризиса потребитель покупал все, что ни предложи, не задумываясь о реальной необходимости и объемах затрат, то теперь спрос ориентирован на действительно необходимые продукты по обоснованной стоимости.
При такой постановке вопроса выход очевиден и до банальности прост: необходимо производить конкурентоспособную продукцию, пользующуюся спросом. То есть хорошо и профессионально работать: «халява» кончилась. Все «фишки» и «маркетинговые ходы», включая тщательное изучение спроса, управление качеством, энерго- и ресурсосберегающие технологии и инновации, входят либо в понятие «профессионально», либо в понятие «хорошо».
Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО «БТК девелопмент»:
– Строительная отрасль, пожалуй, одна из самых консервативных, поэтому процесс принятия и внедрения новых технологий и материалов идет медленными темпами. В условиях же растущей конкуренции на рынке недвижимости необходимо применять нестандартные и инновационные решения. Мы активно внедряем на своих объектах энергоэффективные и зеленые технологии. Это позволяет не только оптимизировать процесс строительства, но и значительно, до 30 процентов, сэкономить затраты на страхование и эксплуатацию зданий.
Период минувшей экономической нестабильности показал, что у рынка было бы меньше проблем, если бы был правильно оценен спрос. Только грамотное изучение конъюнктуры рынка и потребностей клиентов способствует формированию востребованного предложения. Современным компаниям строительного сектора необходимо перейти на клиентоориентированную модель ведения бизнеса, в таком случае рост рынка будет идти еще более динамичными темпами.
Отрасли не хватает квалифицированных кадров с инновационным типом мышления. Очень важно сегодня подобрать такую команду профессионалов, которая, базируясь на фундаментальных знаниях, смогла бы внедрять современные прогрессивные строительные технологии и инженерные решения.
Евгений Рязанцев, советник ЗАО «ВМБ-Траст», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов:
– Одной из ключевых проблем рынка управления недвижимостью можно назвать неготовность большинства частных собственников передавать свои объекты внешним управляющим компаниям. Измениться ситуация может только с ростом самосознания владельцев недвижимости на фоне позитивных примеров внешнего управления.
Второй проблемой я бы назвал нежелание городской власти, представляющей интересы крупнейшего в стране собственника, передавать объекты недвижимости в доверительное управление для более эффективного для казны использования. При наличии городского закона о доверительном управлении, обязывающего ежегодно передавать объекты в управление частным компаниям, вопрос решился бы сам собой.
Третья проблема – отказ ФРС от регистрации договоров аренды и субаренды без проведения конкурсов. Это существенно ограничивает работу управляющей компании по привлечению арендаторов, особенно в сегодняшних рыночных условиях, когда предложение превышает спрос. Путь ее решения – накопление положительной судебной практики.
Антон Мороз, член Совета СРО НП «Балтийский строительный комплекс»:
– Среди основных проблем, затрудняющих полноценное развитие строительной сферы в нашей стране, необходимо назвать отсутствие реализации продуманной государственной политики в области технического регулирования: со времени принятия закона о техническом регулировании в 2002 году регламентов, которые полностью определяли бы правила игры в строительной отрасли, до сих пор нет; существующие стандарты, нормы и правила имеют ограниченное применение, а с 1 июля 2010 года перешли в разряд документов добровольного применения. Последние десять лет в России не создавались нормативы по строительству, однако любая проектная компания, которая хочет использовать новые технологии и при этом получить одобрение заказчика, должна обеспечить соответствие своего проекта существующим нормативам. Выход – скорейшая разработка и принятие необходимых документов в области технического регулирования.
Необходимо также упомянуть изменение системы контроля за отраслью: саморегулируемые организации в массе своей стараются обеспечить контроль за соблюдением требований к выдаче свидетельств о допуске, однако должного контроля за соблюдением собственных стандартов и правил саморегулируемых организаций до сих пор нет, и задача государства – стимулировать СРО к осуществлению надлежащего контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения данных стандартов и правил.
Наконец, целый комплекс проблем связан с системой государственных заказов. Необходимо скорейшее решение проблемы демпинга, чтобы обеспечить качественное выполнение госзаказа по приемлемым ценам.
Антон Савицкий, председатель Совета партнерства НКСП «РСО»:
– Одни из основных проблем отрасли, на наш взгляд, касаются законодательной базы. Слишком частое ее изменение не дает возможности участникам рынка работать в одном нормативном поле достаточный срок для осознания всех преимуществ и недостатков, проверить на практике работоспособность тех или иных законов и нормативных актов, связанных с системой саморегулирования. Наряду с этим, законотворческий процесс идет зачастую в отрыве от реальной практики. Как результат – большое количество разночтений, например в системе страхования, где на сегодняшний момент отсутствует синхронизация между ответственностью СРО и страховых компаний в смежных областях (строительство, проектирование и изыскания), или в вопросе аттестации кадров, механизм которой вообще не прописан.
Возможным путем решения этих проблем могло бы стать создание четкого и быстрого механизма обратной связи между теми, кто создает законодательную базу, и теми, кто ее использует на практике. Причем этот механизм должен работать именно на стадии создания, а не постфактум, так как внесение изменений в уже принятые законы – значительно более сложный и длительный процесс. Сейчас уже можно говорить о том, что существуют специалисты, имеющие разносторонний практический опыт работы в системе СРО, и учесть их опыт при развитии нормативного поля было бы очень полезно.
Сергей Стройной, директор по развитию СРО НП «Содружество строителей»:
– По моему мнению, одной из проблем на строительном рынке является форма проведения аукциона, которая не отработана и несовершенна. В связи с этим я считаю неразумным вводить электронные торги, хоть площадки для этого и подготовлены. Отсюда вытекает вторая проблема – отсутствие квалификационного отбора участников конкурсов. К сожалению, сегодня на торги попадают в основном компании, имеющие деньги, но не имеющие должного опыта. Известно, что дешево – не всегда качественно, так как фирмы с опытом работы, сложившимся коллективом сотрудников не могут так резко снизить цену. Третьей проблемой я считаю разногласия между проведением процедуры торгов и федеральным законодательством. Основным критерием отбора участника торгов не всегда является допуск СРО, следовательно, если на аукционе не востребовано свидетельство о допуске, то оценить, выполнит компания работы или нет, практически невозможно.
Сергей Алпатов, генеральный директор СРО НП «Объединение подземных строителей»:
– Основная проблема – это отсутствие мотивации для долгосрочного развития строительных компаний. Причина – отсутствие долгосрочного планирования. Планы постоянно меняются, не подкреплены стабильным финансированием и не имеют силы закона.
Вторая проблема вытекает из первой. Строительные компании фактически живут одним днем, ведь неизвестно, будет ли у них работа в сколько-нибудь отдаленной перспективе. Такое положение вещей лишает их основного стимула вкладывать средства в технику и технологии, обучать инженерно-технических работников, содержать штат постоянных сотрудников. Куда проще при получении объемов работ привлекать низкоквалифицированный временный персонал и использовать давно устаревшее оборудование.
Третья серьезная проблема – несовершенство механизма проведения тендеров. Причем основным критерием для победы является минимальная цена. Такой подход ставит в невыгодное положение организации, которые постоянно пополняют свой парк современной техникой, осваивают новые технологии, привлекают на постоянную работу высококвалифицированный персонал, уплачивают налоги, имеют большой опыт работы и владеют ноу-хау. Есть определенный ценовой предел, ниже которого они опускаться не могут. И в этой ситуации выигрывают некомпетентные компании, у которых нет ни специалистов, ни техники, ни опыта, но которые участвуют в тендерах, демпингуют и снижают цену подчас на 30 и более процентов.
Олег Бритов, исполнительный директор ССОО:
– Когда появляется новый рынок, в который вливаются сотни тысяч и миллионы рублей, появляются субституты и суррогаты. В нашем случае субститутами являются те саморегулируемые организации, которые декларируют цели саморегулирования, а фактически пытаются на этих законах заработать, обманывая строительные компании. Суррогатами же становятся выданные ими свидетельства на выполнение строительных работ. Это – бумажки, которые являются документами, но ничего не означают. Решить эту проблему можно через публичность и открытость. Как только будет создана система общественного контроля и самоконтроля, подкрепленная федеральными законами, рынок очистится. Система контроля должна быть создана федеральными структурами и общественными организациями. Да, за этими СРО могут стоять большие деньги, и сопротивление может быть жестким, но без решения этой проблемы мы не сдвинемся с места.
Другая больная тема – несовершенство федеральных законов, касающихся саморегулирования и строительной политики, которые все пытаются слишком быстро изменить. Это касается и 184-ФЗ о техническом регулировании. Проблемы решаются, но, к сожалению, не так быстро, как хотелось бы. Строители, СРО, общественные организации ратуют за то, чтобы взять мораторий на любые изменения законодательства и оценить результаты работы, вычленить самое главное и, совместно с органами законодательной и исполнительной власти, разработать и представить взвешенные поправки.
Третью проблему показал текущий год. Если мы раньше говорили о строительном комплексе как едином организме, то с введением саморегулирования состоялось разделение СРО на строительные, проектные и изыскательные. Многие компании ведут все эти виды деятельности и вынуждены вступать в разные СРО. Разделение рынка может быть оправдано, но единая система управления должна быть собрана в одной структуре. А мы сейчас фактически создали три «общественных» министерства. Созданная в Петербурге система СРО не делит их по областям деятельности, мы принимаем коллегиальные решения.
Виктор Зозуля, генеральный директор ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства»:
– К сожалению, качество проектов каким плохим было при лицензировании, таким и осталось в свободном рыночном полете. Видимо наше общество пока не готово к здоровым рыночным отношениям. Нас беспокоит позиция Минрегионразвития по вопросу совершенствования деятельности институтов государственной и негосударственной экспертизы. Распоряжением Правительства РФ от 15.06.2010 № 982-р (План мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности) было предписано Минрегиону, Минэкономразвития, Минфину и ФАС России разработать и принять нормативные правовые акты по развитию системы негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Данным распоряжением прописан вид документа, который необходимо подготовить, – проект федерального закона и срок его исполнения – третий квартал 2010 года. Такой документ был подготовлен рабочей группой экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Государственной Думы по строительству и земельным отношениям, но в Думу он не попал. Минрегионразвития в ноябре подготовил и представил заместителю председателя Правительства РФ Козаку концепцию реформирования системы негосударственной экспертизы с основной идеей – создание четвертого вида СРО, основанного на членстве организаций, осуществляющих деятельность по проведению негосударственной экспертизы проектов строительства.
Вадим Александров, генеральный директор ОАО «Метрострой»:
– Основная проблема, которая стоит сейчас перед строительной отраслью, – это недостаток квалифицированных кадров. В строительной сфере нет ничего важнее качества, а оно, в свою очередь, напрямую зависит от квалификации и опыта тех, кто выполняет работы. Желание снизить затраты, конечно, должно присутствовать, но не за счет экономии на специалистах. Существуют фирмы с отсутствием опыта и специалистов, но готовые браться за любую работу. Последствия, как правило, плачевные. Беда в том, что это явление носит массовый характер и компрометирует строительную отрасль в целом. Определенные шаги для решения подготовки кадров уже сделаны. Организация, не имеющая подтверждения квалификации своих кадров, сегодня не может получить допуск к работам. Другой вопрос, что многие стараются подойти к этому вопросу формально. И с этим нужно бороться. И здесь мы плавно подошли ко второй проблеме. Прошел один год с того момента, как мы перешли на саморегулирование. Многое, конечно, сделано, но впереди – еще больше. Любой отрасли нужно время, чтобы привыкнуть к новым условиям. А самое главное – выработать систему, определить единые для всех правила. Огромный труд предстоит по разработке новой нормативной базы.
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
– На первое место я бы поставил проблему нестабильности законодательства. Изменения основополагающих правил работы стало уже постоянным явлением. При этом механизм и сроки вступления нововведений в силу каждый раз прорабатываются недостаточно либо же не прорабатываются вовсе. Достаточно сказать об изменениях в перечне видов работ, для выполнения которых требуется членство в СРО, о повышенном размере платежей в компенсационный фонд для генподрядчиков. В таких условиях нормально планировать бизнес просто невозможно.
Другая проблема – неприспособленность законодательства о госзакупках, в частности – закона № 94-ФЗ, к нуждам строительного комплекса. Сегодня рассматриваются практически только финансовые составляющие вопроса, самое же главное – может ли организация реально выполнить предлагаемые работы – остается за рамками рассмотрения. К тому же процветает тендерный шантаж, когда в результате сговора цены умышленно занижаются.
И третье – прессинг проверяющих органов, которые порой образуют очередь в стремлении проконтролировать любые нюансы. И, как правило, это происходит в самые «горячие» периоды работы, когда необходимо сдавать результаты работ и отчитываться об исполнении. Эта практика действует не первый год, и разрушить ее крайне сложно.
Сергей Шатуновский, генеральный директор ЗАО «Ленстройжилсервис» и УК «Бастион-Нева», инвестор проекта «Кочубей клуб»:
– Первая проблема, на мой взгляд, обычно выявляется до начала строительства: это отношения с общественностью. Путь решения: для того чтобы реализовать проект, обязательно нужны грамотно построенные общественные слушания. Исходя из собственного профессионального опыта, я считаю, что вторая проблема вырисовывается уже на этапе реализации проекта. Нужно в обязательном порядке и очень деликатно вписать объект реконструкции или реставрации в уже сложившуюся инфраструктуру окружающей застройки. К сожалению, этому моменту уделяют должное внимание далеко не все застройщики, хотя в Петербурге он стоит особенно остро. Данную проблему можно решить несколькими путями, в том числе при необходимости усилить периметр окружающих зданий, чтобы грамотно их сохранить с применением различных новых технологий и провести мониторинг окружающей среды. Третья проблема – это качество работ, которое очень важно соблюсти в процессе строительства. Как его отследить? Здесь тоже можно выделить два основных пути. Во-первых, нужно проводить очень четкий и грамотный тендер по выбору субподрядчика. Во-вторых, нужно, чтобы очень тщательно и постоянно велся технический надзор со стороны заказчика и инвестора.
Татьяна Чачанова, руководитель управления страхования имущественных рисков Санкт-Петербургского филиала ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота»:
– Основная проблема – низкая покупательская способность и в строительной, и в страховой отраслях. Вынужденное снижение цены, как правило, приводит к снижению качества и увеличению рисков. На строительные объекты приходят менее квалифицированные подрядчики, привлекаются неквалифицированные рабочие, а в страховании урезается пакет рисков.
Не пользуется спросом добровольное страхование строительно-монтажных рисков (СМР). В результате увеличивается вероятность убытков в обоих сегментах. Страховщики уже ужесточили требования к проверке объекта и документации. Строителям также следует всерьез задуматься над возможностями обезопасить себя. Самым разумным шагом является передача риска опытному партнеру – страховщику.
Сегодня страхование ответственности в этой группе зачастую покупается не в целях риск-менеджмента, а как возможность уменьшить отчисления в компенсационный фонд СРО.
Также и страхование госконтрактов использовалось для допуска к участию в тендерах и было популярно из-за низкой стоимости по сравнению с другими видами обеспечения.
Известно, что строительство жилых комплексов сегодня ведется за счет заказчиков и дольщиков и застройщики, как правило, вкладывают средства только на начальном этапе и потом строят за счет привлеченных средств.
В долевом строительстве рискуют застройщики чужими деньгами и собственной репутацией, что тоже немаловажно. Вряд ли с ненадежными компаниями граждане и профессиональные страховщики будут иметь дело.
Анатолий Кузнецов, председатель координационного совета по страхованию в строительном комплексе, заместитель директора САО «ГЕФЕСТ-Санкт-Петербург»:
– Важным и довольно спорным моментом долгое время были параметры ретроактивного периода, включаемого в договор страхования ответственности членов СРО. Как выплачивать возмещение пострадавшим, если, предположим, обрушение произошло через несколько лет после проектирования? Ведь многие проекты могут быть реализованы через 5-10 лет. Поэтому в договоре страхования предусмотрена ретроактивная дата, практически у всех страховщиков она составляет 3 года. У нас – 5 лет, поскольку для себя мы определили, что этот срок наиболее оптимален и привлекателен для страхователей и при этом не ложится слишком большой нагрузкой на «Гефест».
В данный момент, поскольку саморегулирование существует чуть больше года, этот срок начинает отсчитываться с момента получения первого допуска. Отмечу, что большой разницы в стоимости полиса с ретроактивной датой в 3 года и 5 лет нет, стоимость больше зависит от количества видов работ. Если разрушение произошло через 3 года после проектирования, то это будет страховым случаем, но только если все эти годы договор перезаключался и там были прописаны те виды работ, из-за которых произошел убыток.
Я думаю, для проектировщиков ретроактивный период должен быть не менее 10 лет, поскольку реализация проекта может занять достаточно продолжительный срок. К тому же страхование проектировщиков является довольно трудным и неапробированным с методической точки зрения, и применение большого срока ретроактивной даты даст дополнительную гарантию возмещения ущерба третьим лицам.
Если говорить о строительных СРО, то тут ретроактивный период предлагается как дополнительная опция к договору страхования. Не могу сказать, что сейчас она очень востребована у строителей. Во многом из-за того, что иногда они хотят сэкономить на страховке, а эта опция хоть и не существенно, но увеличивает ее стоимость. Если говорить о тех договорах страхования членов СРО, которые уже заключены «Гефестом», а их на сегодняшний день более 1,5 тысяч, – только у 30 процентов предусмотрен ретроактивный период. Но в долгосрочной перспективе эта услуга среди членов СРО может стать более популярной.
Подводные камни могут проявиться в момент перезаключения договора. Во-первых, ретроактивная дата действует только в том случае, если все годы договор перезаключался и там были прописаны те виды работ, при осуществлении которых причинен вред. Получается, что строительной организации надо страховать все те виды работ, которые были с момента получения первого допуска, даже если по ним она не работает. Во-вторых, при смене страховщика надо обязательно поинтересоваться, включается ли у него в договор ретроактивная дата. Отмечу, что ретроактивный период действует независимо от смены страховщика – конечно, при соблюдении тех правил, которые я уже отметил.
Татьяна Мокрова, заместитель генерального директора по правовым вопросам ООО «Адвант-Страхование»:
– Основная проблема – отсутствие нормативной базы, регулирующей страхование членов СРО.
Страхование гражданской ответственности, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, является новым подвидом страхования ответственности. Формулировки норм Градостроительного кодекса, относящиеся к страхованию, к сожалению, несколько отличаются от тех, которые были установлены ранее в Гражданском кодексе и ФЗ «Об организации страхового дела в РФ». Отсутствие однозначности в действующих нормативных документах позволяет по-разному трактовать некоторые моменты, не зарегулированные нормативными документами. В настоящее время законодатель статьей 55.5 (подпункт 2.2, подпункт 12.4) Градостроительного кодекса предоставил СРО право самостоятельно устанавливать условия страхования, и практически все СРО воспользовались этим правом. При этом в отдельных случаях требования СРО вступают в противоречие с нормами страхового законодательства. Наличие более чем десятка вариантов выдвигаемых СРО требований к страхованию ответственности своих членов не может способствовать прозрачности и единообразию. Безусловно, необходимо создание национальных стандартов страхования ответственности строителей, которые позволят упорядочить требования к страхованию, разработанные отдельными СРО. Однако следует отметить, что внедрение единых стандартов страхования членов СРО будет возможным и легитимным только в случае, если такие стандарты будут утверждены Минрегионразвития, Гостехнадзором, ФССН, ФАС.
Еще одна проблема – определение оптимального объема страхового покрытия, и в первую очередь лимита ответственности (страховой суммы).
Именно СРО устанавливает требования к лимиту ответственности (страховой сумме) для своих членов. При отсутств
Роман Филимонов, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Первая проблема отрасли – это нехватка профессиональных кадров. Те специалисты, которые прошли подготовку в советское время и получили опыт на стройках народного хозяйства, должны подготовить достойную смену. Это касается не только управленческого звена, но и линейных сотрудников и рабочих.
Вторая глобальная проблема касается законодательства, а точнее того, что называют административными барьерами. Законодательство в сфере строительства и энергетики на сегодня имеет непрозрачный, многоуровневый, сложный характер. Поэтому необходима грамотная ревизия действующих законов. Кроме того, до сих пор не налажено нормальным образом техническое регулирование в области строительства. Этим как раз должны заняться национальные объединения.
Сегодня важен и вопрос доверия к строительным организациям со стороны горожан и банков. Строительным компаниям надо работать над своим имиджем, и самое действенное решение – выполнение договоров и обязательств.
Станислав Логунов, директор Санкт-Петербургского Центра государственной экспертизы:
– Одной из важнейших проблем является невысокое качество проектирования. Думаю, что пробелы, которые существовали в 1990-х – начале 2000-х годов, когда молодые специалисты не приходили в проектные организации, будут сказываться на развитии отрасли еще долго. Качество предоставляемых на экспертизу проектов оставляет желать лучшего. Хотя утверждать, что проект вообще нереализуемый, можно лишь в редких случаях. Как правило, речь идет о необходимости доработки или переработки. Тем не менее хочу отметить, что в Петербурге серьезный уровень проектных организаций, наши проектировщики достаточно часто выполняют заказы для Москвы и других регионов. Как и в любой сфере, в проектировании есть ведущие институты, хорошие середнячки, есть и аутсайдеры. На последних мы пытаемся воздействовать административными методами. Не так давно Госстройнадзор направил в саморегулируемую организацию проектировщиков представление по компаниям-аутсайдерам. Надеюсь, что профессиональное сообщество сделает соответствующие выводы по нашим замечаниям.
Вячеслав Семененко, председатель комитета по строительству:
– Первая проблема – это переход на новые принципы работы: сегодня уплотнительная застройка закончилась – необходимо искать иные механизмы развития жилищного строительства. Во-первых, это реновация застроенных территорий. Во-вторых, комплексное развитие новых. При этом по отдельности бизнес и государство не в состоянии решить такую задачу. Не обойтись в данном вопросе без механизмов государственно-частного партнерства, а также, возможно, целесообразно создание государственного фонда развития инфраструктуры (по примеру Фонда содействия развитию ЖКХ).
Во-вторых, несмотря на масштабную дискуссию в обществе и органах государственной власти, тема доступного жилья до сих пор не раскрыта полностью, не хватает системных решений. Необходимо определить путь развития города на перспективу, скоординировать все структуры и службы. Для этого мы сегодня ставим перед собой очень амбициозную задачу – разработать долгосрочную стратегию развития жилищного строительства. Программа будет рассчитана до 2025 года. Сегодня готово техническое задание, примерно в течение 3 месяцев будет разработана концепция, которая в дальнейшем пройдет общественное обсуждение и станет программой.
И в заключение, значительно повысилась требовательность покупателей. Теперь внимание уделяется не только месторасположению дома и планировке квартиры, но и качеству объекта, характеристикам применяемых материалов, стоимости последующей эксплуатации. Поэтому совершенно очевидна необходимость качественных перемен при строительстве домов. Энергоэффективные технологии строительства, экологически чистые материалы, создание рекреационных зон, квартиры с отделкой и меблировкой – за этим будущее.
Эдуард Тиктинский, президент Холдинга RBI:
– На мой взгляд, главный вопрос, волнующий в равной степени всех участников строительного процесса (власть города, строительные компании, покупателей), – это пополнение сокращенного в кризисный год объема предложения. Почти половина всех строящихся объектов была заморожена в 2009 году, и этот провал уже ощущается на рынке. Зачастую горожане не могут найти квартиру, соответствующую их запросам и потребностям. Безусловно, наращивание объемов жилищного строительства, возврат к темпам реализации проектов докризисного уровня – одна из ключевых задач, решить которую поможет сокращение сроков согласования проектов, упрощение существующих процедур. Власть города это понимает, и с застройщиками уже начат и ведется диалог в этой части.
Другой важный аспект, который стал особенно актуален в период кризиса, – закрытость строительных компаний, недостаток информации у потенциального покупателя. Наличие информации о состоянии дел строительных компаний, работе в соответствии с ФЗ-214, ходе реализации проектов, финансовом состоянии компании – ключевые факторы в решении о покупке жилья на первичном рынке, поэтому компании должны быть максимально открыты и готовы к общению, взаимодействию с покупателями, и здесь есть положительном тенденция. О рынке активно пишет пресса, разъяснительную деятельность ведут петербургские СРО, появились городские информационные порталы (КтоСтроит.ру), где аккумулируется достоверная информация, но все же информационно-открытых компаний – единицы на фоне более чем сотни застройщиков, активно строящих в городе.
Третий аспект – доступность жилья, и, на мой взгляд, возможности застройщиков здесь широки, прежде всего в части предложения покупателям выгодных схем приобретения квартир. Расширяет возможности и привлечение банков, агентств недвижимости и других заинтересованных партнеров. Например, мы на неверие в возможность переехать из старой «хрущевки» в новую квартиру ответили программой «Выгодный зачет» (трейд-ин). За 2 месяца действия программы уже состоялось восемь сделок, на следующий год мы планируем увеличить их объем до 10 процентов.
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость»:
– Большая проблема, которая требует решения, – это задержка регистрации договоров долевого участия. Получается, что добросовестным компаниям, которые соблюдают законодательство, в частности 214-ФЗ, приходится из-за этого сталкиваться со сложностями. Надеюсь, что работа ФРС наладится в ближайшее время и эта проблема разрешится. И еще одна проблема – недостаточная грамотность покупателей жилья на первичном рынке. Призываю покупателей обращаться к профессионалам рынка, которые могут посоветовать действительно надежную компанию, работающую в рамках законодательства, чтобы не пополнить обманутых дольщиков. К сожалению, проблемные компании и объекты в нашем городе еще есть.
Дмитрий Заренков, президент группы компаний «Эталон ЛенСпецСМУ»:
– Основная проблема строительной отрасли – это крайне долгие сроки согласования различной документации – проектной, разрешительной. Чтобы решить эту проблему, нужно найти компромисс между доверием к строительным компаниям и стремлением к тотальному контролю. Понятно, что согласующие структуры хотят обезопасить себя от недобросовестных компаний, поэтому делают процесс согласования затянутым и сложным. Мне кажется, что в этой ситуации нужен избирательный подход: можно сокращать сроки согласований компаниям, давно работающим на рынке и зарекомендовавшим себя с точки зрения надежности.
Олег Окунь, директор по продажам ИСК «Отделстрой»:
– Одна из проблем на сегодняшний день – это отсутствие инженерно подготовленных участков под строительство. Застройщику приходится самостоятельно решать вопросы получения технических условий и строительства сетей, вести переговоры с монополистами, осуществлять огромные вложения еще до начала реализации проекта. На это уходят годы. Естественно, это увеличивает и сроки строительства, и стоимость квадратного метра для конечного покупателя.
Еще одна проблема связана с задержкой регистрации договоров долевого участия в ФРС. Несмотря на то что она возникла еще в начале лета, она не решена до сих пор. Застройщики оказались заложниками ситуации: либо работать вне 214-го закона, либо месяцами ждать регистрации договоров (только после которой они имеют право получить с дольщика деньги, необходимые для строительства). От этих проволочек страдают не только застройщики, но и обычные люди, которым необходимо, к примеру, продать старую квартиру либо купить новую с помощью различных финансовых инструментов (ипотека, субсидии и прочее).
Третья проблема – подорванное доверие дольщиков к строительной отрасли в целом. Раздутые скандалы о банкротствах строительных компаний, обманутых дольщиках, двойных продажах, слухи о падении рынка породили у людей кучу страхов, которые приходится преодолевать.
Артур Маркарян, генеральный директор компании «СПб Реновация»:
– Самая масштабная проблема – это несоответствие действующих норм и правил реалиям рынка, рождающее дисбаланс желаний и возможностей. Фактически жилищное строительство Санкт-Петербурга, впрочем, как и России в целом, живет принципами 60-70-х годов, заложенными еще при СССР. Декларации о внедрении новых технологий, современных материалов, энергоэффективных систем и многое другое, о чем сегодня все чаще говорят и власти, и строители, – все это зачастую наталкивается на непробиваемую стену закостенелых нормативов, не отвечающих порой не только духу времени, но и здравому смыслу. Если мы действительно хотим изменить рынок и создать для покупателей жилья достойную среду проживания, обеспечить качество жизни в квартире, уют в доме, безопасность во дворе, сделать разумными цены на жилье и его эксплуатацию – необходимы серьезные комплексные изменения. Наша компания занимает в этом вопросе самую активную позицию.
Мария Голубева, административный директор ГК «Единые решения»:
– Рынок оживает, однако он, безусловно, стал другим. Строительный сектор нуждается в конструктивном диалоге с финансово-кредитной системой. Также, учитывая динамичное развитие сектора государственно-частного партнерства и необходимость решения социальных задач в области строительства, уже сегодня нужно актуализировать законодательную базу в области конкурсных закупок и бюджетных заказов.
Николай Исаков, заместитель генерального директора ООО «Рюрик Менеджмент»:
Одной из существенных составляющих затрат любого проекта является инженерная инфраструктура. За право подключения к «трубе» надо платить значительные суммы, финансируя таким образом инвестиционные программы монополистов, продающих затем эти ресурсы проекту на стадии эксплуатации. Выход из сложившейся ситуации – «принцип справедливости». Если кто-то хочет что-то продать – он это «что-то» должен произвести самостоятельно, в рамках своей операционной деятельности, используя традиционные финансовые инструменты, без участия покупателя. Нам необходимо отказаться от финансирования чужих инсталляционных затрат. Другой проблемой, лежащей на поверхности, является неэффективное регулирование отрасли. Возможным путем решения является создание профильных СРО, а также оптимизация государственного администрирования строительной отрасли. Не должно быть рынка «согласователей-решателей-ускорителей». Должны быть цивилизованные, прозрачные отношения.
Кризис показал, что среди массы проектов поступательное движение вперед сохранили те, которые уделяли внимание вопросам анализа рисков и управлению ими как на этапе отбора инвестиционного проектирования, так и в ходе реализации. В условиях же всеобщего роста была потеряна концентрация, профессионалы рынка и партнеры (банки, инвестиционные фонды) «забывали» или закрывали глаза на многие риски проектов, что привело к их замораживанию.
Валерий Макаревич, генеральный директор ИСГ «Сплав»:
– Сложно назвать три главные проблемы, так как существует одна, решительно превосходящая все остальные. Это проблема падения платежеспособного спроса относительно докризисного периода. Она общая почти для всех сегментов экономической деятельности. Если до кризиса потребитель покупал все, что ни предложи, не задумываясь о реальной необходимости и объемах затрат, то теперь спрос ориентирован на действительно необходимые продукты по обоснованной стоимости.
При такой постановке вопроса выход очевиден и до банальности прост: необходимо производить конкурентоспособную продукцию, пользующуюся спросом. То есть хорошо и профессионально работать: «халява» кончилась. Все «фишки» и «маркетинговые ходы», включая тщательное изучение спроса, управление качеством, энерго- и ресурсосберегающие технологии и инновации, входят либо в понятие «профессионально», либо в понятие «хорошо».
Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО «БТК девелопмент»:
– Строительная отрасль, пожалуй, одна из самых консервативных, поэтому процесс принятия и внедрения новых технологий и материалов идет медленными темпами. В условиях же растущей конкуренции на рынке недвижимости необходимо применять нестандартные и инновационные решения. Мы активно внедряем на своих объектах энергоэффективные и зеленые технологии. Это позволяет не только оптимизировать процесс строительства, но и значительно, до 30 процентов, сэкономить затраты на страхование и эксплуатацию зданий.
Период минувшей экономической нестабильности показал, что у рынка было бы меньше проблем, если бы был правильно оценен спрос. Только грамотное изучение конъюнктуры рынка и потребностей клиентов способствует формированию востребованного предложения. Современным компаниям строительного сектора необходимо перейти на клиентоориентированную модель ведения бизнеса, в таком случае рост рынка будет идти еще более динамичными темпами.
Отрасли не хватает квалифицированных кадров с инновационным типом мышления. Очень важно сегодня подобрать такую команду профессионалов, которая, базируясь на фундаментальных знаниях, смогла бы внедрять современные прогрессивные строительные технологии и инженерные решения.
Евгений Рязанцев, советник ЗАО «ВМБ-Траст», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов:
– Одной из ключевых проблем рынка управления недвижимостью можно назвать неготовность большинства частных собственников передавать свои объекты внешним управляющим компаниям. Измениться ситуация может только с ростом самосознания владельцев недвижимости на фоне позитивных примеров внешнего управления.
Второй проблемой я бы назвал нежелание городской власти, представляющей интересы крупнейшего в стране собственника, передавать объекты недвижимости в доверительное управление для более эффективного для казны использования. При наличии городского закона о доверительном управлении, обязывающего ежегодно передавать объекты в управление частным компаниям, вопрос решился бы сам собой.
Третья проблема – отказ ФРС от регистрации договоров аренды и субаренды без проведения конкурсов. Это существенно ограничивает работу управляющей компании по привлечению арендаторов, особенно в сегодняшних рыночных условиях, когда предложение превышает спрос. Путь ее решения – накопление положительной судебной практики.
Антон Мороз, член Совета СРО НП «Балтийский строительный комплекс»:
– Среди основных проблем, затрудняющих полноценное развитие строительной сферы в нашей стране, необходимо назвать отсутствие реализации продуманной государственной политики в области технического регулирования: со времени принятия закона о техническом регулировании в 2002 году регламентов, которые полностью определяли бы правила игры в строительной отрасли, до сих пор нет; существующие стандарты, нормы и правила имеют ограниченное применение, а с 1 июля 2010 года перешли в разряд документов добровольного применения. Последние десять лет в России не создавались нормативы по строительству, однако любая проектная компания, которая хочет использовать новые технологии и при этом получить одобрение заказчика, должна обеспечить соответствие своего проекта существующим нормативам. Выход – скорейшая разработка и принятие необходимых документов в области технического регулирования.
Необходимо также упомянуть изменение системы контроля за отраслью: саморегулируемые организации в массе своей стараются обеспечить контроль за соблюдением требований к выдаче свидетельств о допуске, однако должного контроля за соблюдением собственных стандартов и правил саморегулируемых организаций до сих пор нет, и задача государства – стимулировать СРО к осуществлению надлежащего контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения данных стандартов и правил.
Наконец, целый комплекс проблем связан с системой государственных заказов. Необходимо скорейшее решение проблемы демпинга, чтобы обеспечить качественное выполнение госзаказа по приемлемым ценам.
Антон Савицкий, председатель Совета партнерства НКСП «РСО»:
– Одни из основных проблем отрасли, на наш взгляд, касаются законодательной базы. Слишком частое ее изменение не дает возможности участникам рынка работать в одном нормативном поле достаточный срок для осознания всех преимуществ и недостатков, проверить на практике работоспособность тех или иных законов и нормативных актов, связанных с системой саморегулирования. Наряду с этим, законотворческий процесс идет зачастую в отрыве от реальной практики. Как результат – большое количество разночтений, например в системе страхования, где на сегодняшний момент отсутствует синхронизация между ответственностью СРО и страховых компаний в смежных областях (строительство, проектирование и изыскания), или в вопросе аттестации кадров, механизм которой вообще не прописан.
Возможным путем решения этих проблем могло бы стать создание четкого и быстрого механизма обратной связи между теми, кто создает законодательную базу, и теми, кто ее использует на практике. Причем этот механизм должен работать именно на стадии создания, а не постфактум, так как внесение изменений в уже принятые законы – значительно более сложный и длительный процесс. Сейчас уже можно говорить о том, что существуют специалисты, имеющие разносторонний практический опыт работы в системе СРО, и учесть их опыт при развитии нормативного поля было бы очень полезно.
Сергей Стройной, директор по развитию СРО НП «Содружество строителей»:
– По моему мнению, одной из проблем на строительном рынке является форма проведения аукциона, которая не отработана и несовершенна. В связи с этим я считаю неразумным вводить электронные торги, хоть площадки для этого и подготовлены. Отсюда вытекает вторая проблема – отсутствие квалификационного отбора участников конкурсов. К сожалению, сегодня на торги попадают в основном компании, имеющие деньги, но не имеющие должного опыта. Известно, что дешево – не всегда качественно, так как фирмы с опытом работы, сложившимся коллективом сотрудников не могут так резко снизить цену. Третьей проблемой я считаю разногласия между проведением процедуры торгов и федеральным законодательством. Основным критерием отбора участника торгов не всегда является допуск СРО, следовательно, если на аукционе не востребовано свидетельство о допуске, то оценить, выполнит компания работы или нет, практически невозможно.
Сергей Алпатов, генеральный директор СРО НП «Объединение подземных строителей»:
– Основная проблема – это отсутствие мотивации для долгосрочного развития строительных компаний. Причина – отсутствие долгосрочного планирования. Планы постоянно меняются, не подкреплены стабильным финансированием и не имеют силы закона.
Вторая проблема вытекает из первой. Строительные компании фактически живут одним днем, ведь неизвестно, будет ли у них работа в сколько-нибудь отдаленной перспективе. Такое положение вещей лишает их основного стимула вкладывать средства в технику и технологии, обучать инженерно-технических работников, содержать штат постоянных сотрудников. Куда проще при получении объемов работ привлекать низкоквалифицированный временный персонал и использовать давно устаревшее оборудование.
Третья серьезная проблема – несовершенство механизма проведения тендеров. Причем основным критерием для победы является минимальная цена. Такой подход ставит в невыгодное положение организации, которые постоянно пополняют свой парк современной техникой, осваивают новые технологии, привлекают на постоянную работу высококвалифицированный персонал, уплачивают налоги, имеют большой опыт работы и владеют ноу-хау. Есть определенный ценовой предел, ниже которого они опускаться не могут. И в этой ситуации выигрывают некомпетентные компании, у которых нет ни специалистов, ни техники, ни опыта, но которые участвуют в тендерах, демпингуют и снижают цену подчас на 30 и более процентов.
Олег Бритов, исполнительный директор ССОО:
– Когда появляется новый рынок, в который вливаются сотни тысяч и миллионы рублей, появляются субституты и суррогаты. В нашем случае субститутами являются те саморегулируемые организации, которые декларируют цели саморегулирования, а фактически пытаются на этих законах заработать, обманывая строительные компании. Суррогатами же становятся выданные ими свидетельства на выполнение строительных работ. Это – бумажки, которые являются документами, но ничего не означают. Решить эту проблему можно через публичность и открытость. Как только будет создана система общественного контроля и самоконтроля, подкрепленная федеральными законами, рынок очистится. Система контроля должна быть создана федеральными структурами и общественными организациями. Да, за этими СРО могут стоять большие деньги, и сопротивление может быть жестким, но без решения этой проблемы мы не сдвинемся с места.
Другая больная тема – несовершенство федеральных законов, касающихся саморегулирования и строительной политики, которые все пытаются слишком быстро изменить. Это касается и 184-ФЗ о техническом регулировании. Проблемы решаются, но, к сожалению, не так быстро, как хотелось бы. Строители, СРО, общественные организации ратуют за то, чтобы взять мораторий на любые изменения законодательства и оценить результаты работы, вычленить самое главное и, совместно с органами законодательной и исполнительной власти, разработать и представить взвешенные поправки.
Третью проблему показал текущий год. Если мы раньше говорили о строительном комплексе как едином организме, то с введением саморегулирования состоялось разделение СРО на строительные, проектные и изыскательные. Многие компании ведут все эти виды деятельности и вынуждены вступать в разные СРО. Разделение рынка может быть оправдано, но единая система управления должна быть собрана в одной структуре. А мы сейчас фактически создали три «общественных» министерства. Созданная в Петербурге система СРО не делит их по областям деятельности, мы принимаем коллегиальные решения.
Виктор Зозуля, генеральный директор ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства»:
– К сожалению, качество проектов каким плохим было при лицензировании, таким и осталось в свободном рыночном полете. Видимо наше общество пока не готово к здоровым рыночным отношениям. Нас беспокоит позиция Минрегионразвития по вопросу совершенствования деятельности институтов государственной и негосударственной экспертизы. Распоряжением Правительства РФ от 15.06.2010 № 982-р (План мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности) было предписано Минрегиону, Минэкономразвития, Минфину и ФАС России разработать и принять нормативные правовые акты по развитию системы негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Данным распоряжением прописан вид документа, который необходимо подготовить, – проект федерального закона и срок его исполнения – третий квартал 2010 года. Такой документ был подготовлен рабочей группой экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Государственной Думы по строительству и земельным отношениям, но в Думу он не попал. Минрегионразвития в ноябре подготовил и представил заместителю председателя Правительства РФ Козаку концепцию реформирования системы негосударственной экспертизы с основной идеей – создание четвертого вида СРО, основанного на членстве организаций, осуществляющих деятельность по проведению негосударственной экспертизы проектов строительства.
Вадим Александров, генеральный директор ОАО «Метрострой»:
– Основная проблема, которая стоит сейчас перед строительной отраслью, – это недостаток квалифицированных кадров. В строительной сфере нет ничего важнее качества, а оно, в свою очередь, напрямую зависит от квалификации и опыта тех, кто выполняет работы. Желание снизить затраты, конечно, должно присутствовать, но не за счет экономии на специалистах. Существуют фирмы с отсутствием опыта и специалистов, но готовые браться за любую работу. Последствия, как правило, плачевные. Беда в том, что это явление носит массовый характер и компрометирует строительную отрасль в целом. Определенные шаги для решения подготовки кадров уже сделаны. Организация, не имеющая подтверждения квалификации своих кадров, сегодня не может получить допуск к работам. Другой вопрос, что многие стараются подойти к этому вопросу формально. И с этим нужно бороться. И здесь мы плавно подошли ко второй проблеме. Прошел один год с того момента, как мы перешли на саморегулирование. Многое, конечно, сделано, но впереди – еще больше. Любой отрасли нужно время, чтобы привыкнуть к новым условиям. А самое главное – выработать систему, определить единые для всех правила. Огромный труд предстоит по разработке новой нормативной базы.
Николай Вильчур, управляющий партнер ООО «Консалтинговая компания «Вильчур и партнеры»:
– На первое место я бы поставил проблему нестабильности законодательства. Изменения основополагающих правил работы стало уже постоянным явлением. При этом механизм и сроки вступления нововведений в силу каждый раз прорабатываются недостаточно либо же не прорабатываются вовсе. Достаточно сказать об изменениях в перечне видов работ, для выполнения которых требуется членство в СРО, о повышенном размере платежей в компенсационный фонд для генподрядчиков. В таких условиях нормально планировать бизнес просто невозможно.
Другая проблема – неприспособленность законодательства о госзакупках, в частности – закона № 94-ФЗ, к нуждам строительного комплекса. Сегодня рассматриваются практически только финансовые составляющие вопроса, самое же главное – может ли организация реально выполнить предлагаемые работы – остается за рамками рассмотрения. К тому же процветает тендерный шантаж, когда в результате сговора цены умышленно занижаются.
И третье – прессинг проверяющих органов, которые порой образуют очередь в стремлении проконтролировать любые нюансы. И, как правило, это происходит в самые «горячие» периоды работы, когда необходимо сдавать результаты работ и отчитываться об исполнении. Эта практика действует не первый год, и разрушить ее крайне сложно.
Сергей Шатуновский, генеральный директор ЗАО «Ленстройжилсервис» и УК «Бастион-Нева», инвестор проекта «Кочубей клуб»:
– Первая проблема, на мой взгляд, обычно выявляется до начала строительства: это отношения с общественностью. Путь решения: для того чтобы реализовать проект, обязательно нужны грамотно построенные общественные слушания. Исходя из собственного профессионального опыта, я считаю, что вторая проблема вырисовывается уже на этапе реализации проекта. Нужно в обязательном порядке и очень деликатно вписать объект реконструкции или реставрации в уже сложившуюся инфраструктуру окружающей застройки. К сожалению, этому моменту уделяют должное внимание далеко не все застройщики, хотя в Петербурге он стоит особенно остро. Данную проблему можно решить несколькими путями, в том числе при необходимости усилить периметр окружающих зданий, чтобы грамотно их сохранить с применением различных новых технологий и провести мониторинг окружающей среды. Третья проблема – это качество работ, которое очень важно соблюсти в процессе строительства. Как его отследить? Здесь тоже можно выделить два основных пути. Во-первых, нужно проводить очень четкий и грамотный тендер по выбору субподрядчика. Во-вторых, нужно, чтобы очень тщательно и постоянно велся технический надзор со стороны заказчика и инвестора.
Татьяна Чачанова, руководитель управления страхования имущественных рисков Санкт-Петербургского филиала ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота»:
– Основная проблема – низкая покупательская способность и в строительной, и в страховой отраслях. Вынужденное снижение цены, как правило, приводит к снижению качества и увеличению рисков. На строительные объекты приходят менее квалифицированные подрядчики, привлекаются неквалифицированные рабочие, а в страховании урезается пакет рисков.
Не пользуется спросом добровольное страхование строительно-монтажных рисков (СМР). В результате увеличивается вероятность убытков в обоих сегментах. Страховщики уже ужесточили требования к проверке объекта и документации. Строителям также следует всерьез задуматься над возможностями обезопасить себя. Самым разумным шагом является передача риска опытному партнеру – страховщику.
Сегодня страхование ответственности в этой группе зачастую покупается не в целях риск-менеджмента, а как возможность уменьшить отчисления в компенсационный фонд СРО.
Также и страхование госконтрактов использовалось для допуска к участию в тендерах и было популярно из-за низкой стоимости по сравнению с другими видами обеспечения.
Известно, что строительство жилых комплексов сегодня ведется за счет заказчиков и дольщиков и застройщики, как правило, вкладывают средства только на начальном этапе и потом строят за счет привлеченных средств.
В долевом строительстве рискуют застройщики чужими деньгами и собственной репутацией, что тоже немаловажно. Вряд ли с ненадежными компаниями граждане и профессиональные страховщики будут иметь дело.
Анатолий Кузнецов, председатель координационного совета по страхованию в строительном комплексе, заместитель директора САО «ГЕФЕСТ-Санкт-Петербург»:
– Важным и довольно спорным моментом долгое время были параметры ретроактивного периода, включаемого в договор страхования ответственности членов СРО. Как выплачивать возмещение пострадавшим, если, предположим, обрушение произошло через несколько лет после проектирования? Ведь многие проекты могут быть реализованы через 5-10 лет. Поэтому в договоре страхования предусмотрена ретроактивная дата, практически у всех страховщиков она составляет 3 года. У нас – 5 лет, поскольку для себя мы определили, что этот срок наиболее оптимален и привлекателен для страхователей и при этом не ложится слишком большой нагрузкой на «Гефест».
В данный момент, поскольку саморегулирование существует чуть больше года, этот срок начинает отсчитываться с момента получения первого допуска. Отмечу, что большой разницы в стоимости полиса с ретроактивной датой в 3 года и 5 лет нет, стоимость больше зависит от количества видов работ. Если разрушение произошло через 3 года после проектирования, то это будет страховым случаем, но только если все эти годы договор перезаключался и там были прописаны те виды работ, из-за которых произошел убыток.
Я думаю, для проектировщиков ретроактивный период должен быть не менее 10 лет, поскольку реализация проекта может занять достаточно продолжительный срок. К тому же страхование проектировщиков является довольно трудным и неапробированным с методической точки зрения, и применение большого срока ретроактивной даты даст дополнительную гарантию возмещения ущерба третьим лицам.
Если говорить о строительных СРО, то тут ретроактивный период предлагается как дополнительная опция к договору страхования. Не могу сказать, что сейчас она очень востребована у строителей. Во многом из-за того, что иногда они хотят сэкономить на страховке, а эта опция хоть и не существенно, но увеличивает ее стоимость. Если говорить о тех договорах страхования членов СРО, которые уже заключены «Гефестом», а их на сегодняшний день более 1,5 тысяч, – только у 30 процентов предусмотрен ретроактивный период. Но в долгосрочной перспективе эта услуга среди членов СРО может стать более популярной.
Подводные камни могут проявиться в момент перезаключения договора. Во-первых, ретроактивная дата действует только в том случае, если все годы договор перезаключался и там были прописаны те виды работ, при осуществлении которых причинен вред. Получается, что строительной организации надо страховать все те виды работ, которые были с момента получения первого допуска, даже если по ним она не работает. Во-вторых, при смене страховщика надо обязательно поинтересоваться, включается ли у него в договор ретроактивная дата. Отмечу, что ретроактивный период действует независимо от смены страховщика – конечно, при соблюдении тех правил, которые я уже отметил.
Татьяна Мокрова, заместитель генерального директора по правовым вопросам ООО «Адвант-Страхование»:
– Основная проблема – отсутствие нормативной базы, регулирующей страхование членов СРО.
Страхование гражданской ответственности, которая может наступить в случае причинения вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, является новым подвидом страхования ответственности. Формулировки норм Градостроительного кодекса, относящиеся к страхованию, к сожалению, несколько отличаются от тех, которые были установлены ранее в Гражданском кодексе и ФЗ «Об организации страхового дела в РФ». Отсутствие однозначности в действующих нормативных документах позволяет по-разному трактовать некоторые моменты, не зарегулированные нормативными документами. В настоящее время законодатель статьей 55.5 (подпункт 2.2, подпункт 12.4) Градостроительного кодекса предоставил СРО право самостоятельно устанавливать условия страхования, и практически все СРО воспользовались этим правом. При этом в отдельных случаях требования СРО вступают в противоречие с нормами страхового законодательства. Наличие более чем десятка вариантов выдвигаемых СРО требований к страхованию ответственности своих членов не может способствовать прозрачности и единообразию. Безусловно, необходимо создание национальных стандартов страхования ответственности строителей, которые позволят упорядочить требования к страхованию, разработанные отдельными СРО. Однако следует отметить, что внедрение единых стандартов страхования членов СРО будет возможным и легитимным только в случае, если такие стандарты будут утверждены Минрегионразвития, Гостехнадзором, ФССН, ФАС.
Еще одна проблема – определение оптимального объема страхового покрытия, и в первую очередь лимита ответственности (страховой суммы).
Именно СРО устанавливает требования к лимиту ответственности (страховой сумме) для своих членов. При отсутств
рубрика:
Опрос
