Ромуальд Бирюков: «Строительный рынок Петербурга восстанавливается»
06.12.2010
Строительный рынок Петербурга переживает новый виток развития. По мнению экспертов, этот год показал небольшое увеличение спроса на услуги строителей. Генеральный директор одной из самых надежных подрядных организаций – ЗАО «Инжпетрострой» – Ромуальд Бирюков уверен, что рынок растет, но его объемы еще не достигли докризисных показателей.
– Как вы можете охарактеризовать сегодняшнее состояние строительного рынка Петербурга?
– Во время кризиса на рынке произошла локализация спроса на строительные услуги, которая по-прежнему сохранилась. Сегодня в отрасли присутствуют несколько крупных частных и государственных заказчиков, которые обеспечивают до 90 процентов спроса. Среди крупных проектов, которые продолжают реализоваться, я бы отметил «Северную долину» и «Славянку». Строительный рынок Петербурга восстанавливается. Несомненно, он растет, но докризисные показатели пока не достигнуты. Думаю, что к этому рубежу строители подойдут в 2012 году. Для этого потребуется продолжение господдержки, результаты которой уже видны – подешевели кредиты для застройщиков, ипотечных заемщиков, снизились ставки. Компании, которые выжили в трудные времена, стали сильнее.
– Много крупных строительных компаний ушло с рынка во время кризиса?
– Из крупных подрядных компаний, насколько мне известно, никто не ушел. Ряды застройщиков поредели заметно. В кризис выстояли такие крупные местные организации, как «ЛенСпецСМУ», «Сэтл Групп», «Строительный трест». У подобных компаний есть запас прочности, который позволяет им пережить неблагоприятные явления.
– В большей степени пострадали те организации, которые имели слабый запас прочности?
– Ушли те компании, финансовой политике которых не доставало консерватизма. Застройщик имеет возможность пользоваться инвестициями своих клиентов. Важно правильно ими распорядиться. В определенный момент роста цен все бросились покупать земельные участки под застройку. Компании, преуспевшие в этом, первыми покинули рынок. Это связано с тем, что земельный банк подешевел, а качественного жилья в высокой стадии готовности было недостаточно, чтобы покрыть расходы.
– Что сегодня для строительной компании более выгодно: строить или реконструировать?
– Специфика нашей работы в том, что полагаться на одного заказчика очень небезопасно. Должна быть диверсификация клиентуры. Только в этом случае возможность неожиданного досрочного банкротства снижается. Выжить компании помогает баланс договоров, которые должны быть заключены с несколькими заказчиками. Даже если инвестор очень надежный, у него могут внезапно измениться планы, поэтому в запасе нужно иметь еще двух-трех заказчиков.
– Насколько затраты при строительстве сегодня влияют на стоимость жилья?
– Стоимость строительно-монтажных работ по сравнению с 2008 годом уменьшилась примерно на 3-5 процентов. Однако это не основной показатель, влияющий на цену квартир. Сам дом стоит около 50 процентов от цены, которая предлагается на рынке. На стоимость влияют прокладка инженерной и дорожной инфраструктуры, цена участка под застройку и так далее. Отмечу, что возведение сетей занимает не менее 10 процентов от стоимости квадратного метра на рынке. Сегодня жилье дешевле, чем в 2008 году. Например, реально купить квартиру по цене 55 тысяч рублей за «квадрат» в готовом доме. Раньше это было невозможно.
– Каким должно быть строительство, чтобы баланс интересов застройщика и покупателя был наиболее соблюден?
– Сегодня в стоимость квадратного метра включены экономические интересы (обоснованные и не очень) всех участников строительного процесса. Город продает участки под застройку за деньги на аукционах, естественные монополии продают мощности, подрядчики (то есть мы) и так далее. Реальная экономия у застройщика происходит при квартальной застройке. В этом случае дешевле обходится земля, так как она предоставляется под комплексное освоение. Застройщик имеет хорошую скидку от подрядчиков, которые получают большой объем работы, профессиональные застройщики теоретически могут получить скидку и от монополистов – так называемый индивидуальный тариф. Эти факторы позволяют при реализации проекта такого масштаба, как «Северная долина», продавать жилье дешевле. Именно при таком строительстве наиболее соблюден баланс интересов застройщика и потребителя.
– Насколько, по-вашему, реально выполнима программа по энергосбережению – к 2030 году сократить объемы энергопотребления в жилищном секторе на 30 процентов?
– Если говорить о теплоснабжении, потери происходят: при доставке теплоносителя от генерирующего объекта до потребителя, у потребителя за счет теплопотерь через ограждающие конструкции, у потребителя за счет неоптимального потребления теплоносителя. Уменьшение потерь при доставке потребует перекладки наружных сетей – масштабов не знаю, но думаю, что много. Уменьшение теплопотерь через ограждающие конструкции и оптимизация потребления потребуют серьезных вложений не менее чем в 70 процентах существующего жилого фонда. К сожалению, именно жилищный сектор является «черной дырой» для энергии. Если дом оснащен индивидуальным тепловым пунктом, а ограждающие конструкции соответствуют нормам, то он потребляет меньше энергии. Если в такой дом поставить индивидуальные узлы учета на каждый стояк системы отопления, потребление энергии еще сократится. Сегодня при новом строительстве и реконструкции применяются энергосберегающие технологии. Теоретически, если потратить большое количество денег на утепление и реконструкцию крыш, подвалов, окон, то сокращения энергопотребления на 30 процентов к 2030 году добиться реально. На практике этого достичь сложнее, так как потребуется значительное финансирование.
– Что сегодня происходит со строительными материалами: изменились ли их цена, качество во время кризиса?
– На стоимость стройматериалов влияют два фактора. С одной стороны, кризис, который снижает цены, так как уменьшается спрос. С другой стороны, сезонные перепады. С увеличением температуры материалы тоже растут в цене, а с похолоданием, как ни парадоксально, становятся дешевле. В целом сейчас цена на стройматериалы стала на 10 процентов меньше, чем в 2008 году. Снижения качества товаров я не заметил. На мой взгляд, кризис помог очистить рынок от компаний, целью которых являлся быстрый заработок. Остались сильные игроки, производящие качественные строительные материалы.
– У вас есть пожелания к изменению законодательной базы, регулирующей строительный рынок?
– Я бы упростил процедуры получения сертификатов соответствия. Сегодня крупным компаниям не всегда интересно продвигать новый продукт на рынок, так как есть отлаженный технологический процесс, который приносит прибыль. В этом заинтересованы небольшие организации, которые хотят занять место на рынке. Но компании, состоящей из трех-четырех талантливых инженеров и бухгалтера, трудно обеспечить продвижение своих разработок. Процесс согласования документов, на мой взгляд, следует упростить, чтобы инновационный продукт легче выходил на рынок.
– А может ли этому способствовать институт СРО?
– Институт СРО пока формируется. Некоторые авторитетные строители говорят, что момент истины наступит только после серьезного происшествия, когда потребуется компенсация из фонда. Я согласен, что деятельность строительно-монтажных компаний должен курировать специальный надзорный орган. Сложно сказать, кто в современных условиях с этим справится лучше – государство или система саморегулирования. Общественное объединение должно решать общие проблемы для всех членов СРО, например, вопросы технического регулирования. Однако пока этим никто не занимается.
– Как вы можете охарактеризовать сегодняшнее состояние строительного рынка Петербурга?
– Во время кризиса на рынке произошла локализация спроса на строительные услуги, которая по-прежнему сохранилась. Сегодня в отрасли присутствуют несколько крупных частных и государственных заказчиков, которые обеспечивают до 90 процентов спроса. Среди крупных проектов, которые продолжают реализоваться, я бы отметил «Северную долину» и «Славянку». Строительный рынок Петербурга восстанавливается. Несомненно, он растет, но докризисные показатели пока не достигнуты. Думаю, что к этому рубежу строители подойдут в 2012 году. Для этого потребуется продолжение господдержки, результаты которой уже видны – подешевели кредиты для застройщиков, ипотечных заемщиков, снизились ставки. Компании, которые выжили в трудные времена, стали сильнее.
– Много крупных строительных компаний ушло с рынка во время кризиса?
– Из крупных подрядных компаний, насколько мне известно, никто не ушел. Ряды застройщиков поредели заметно. В кризис выстояли такие крупные местные организации, как «ЛенСпецСМУ», «Сэтл Групп», «Строительный трест». У подобных компаний есть запас прочности, который позволяет им пережить неблагоприятные явления.
– В большей степени пострадали те организации, которые имели слабый запас прочности?
– Ушли те компании, финансовой политике которых не доставало консерватизма. Застройщик имеет возможность пользоваться инвестициями своих клиентов. Важно правильно ими распорядиться. В определенный момент роста цен все бросились покупать земельные участки под застройку. Компании, преуспевшие в этом, первыми покинули рынок. Это связано с тем, что земельный банк подешевел, а качественного жилья в высокой стадии готовности было недостаточно, чтобы покрыть расходы.
– Что сегодня для строительной компании более выгодно: строить или реконструировать?
– Специфика нашей работы в том, что полагаться на одного заказчика очень небезопасно. Должна быть диверсификация клиентуры. Только в этом случае возможность неожиданного досрочного банкротства снижается. Выжить компании помогает баланс договоров, которые должны быть заключены с несколькими заказчиками. Даже если инвестор очень надежный, у него могут внезапно измениться планы, поэтому в запасе нужно иметь еще двух-трех заказчиков.
– Насколько затраты при строительстве сегодня влияют на стоимость жилья?
– Стоимость строительно-монтажных работ по сравнению с 2008 годом уменьшилась примерно на 3-5 процентов. Однако это не основной показатель, влияющий на цену квартир. Сам дом стоит около 50 процентов от цены, которая предлагается на рынке. На стоимость влияют прокладка инженерной и дорожной инфраструктуры, цена участка под застройку и так далее. Отмечу, что возведение сетей занимает не менее 10 процентов от стоимости квадратного метра на рынке. Сегодня жилье дешевле, чем в 2008 году. Например, реально купить квартиру по цене 55 тысяч рублей за «квадрат» в готовом доме. Раньше это было невозможно.
– Каким должно быть строительство, чтобы баланс интересов застройщика и покупателя был наиболее соблюден?
– Сегодня в стоимость квадратного метра включены экономические интересы (обоснованные и не очень) всех участников строительного процесса. Город продает участки под застройку за деньги на аукционах, естественные монополии продают мощности, подрядчики (то есть мы) и так далее. Реальная экономия у застройщика происходит при квартальной застройке. В этом случае дешевле обходится земля, так как она предоставляется под комплексное освоение. Застройщик имеет хорошую скидку от подрядчиков, которые получают большой объем работы, профессиональные застройщики теоретически могут получить скидку и от монополистов – так называемый индивидуальный тариф. Эти факторы позволяют при реализации проекта такого масштаба, как «Северная долина», продавать жилье дешевле. Именно при таком строительстве наиболее соблюден баланс интересов застройщика и потребителя.
– Насколько, по-вашему, реально выполнима программа по энергосбережению – к 2030 году сократить объемы энергопотребления в жилищном секторе на 30 процентов?
– Если говорить о теплоснабжении, потери происходят: при доставке теплоносителя от генерирующего объекта до потребителя, у потребителя за счет теплопотерь через ограждающие конструкции, у потребителя за счет неоптимального потребления теплоносителя. Уменьшение потерь при доставке потребует перекладки наружных сетей – масштабов не знаю, но думаю, что много. Уменьшение теплопотерь через ограждающие конструкции и оптимизация потребления потребуют серьезных вложений не менее чем в 70 процентах существующего жилого фонда. К сожалению, именно жилищный сектор является «черной дырой» для энергии. Если дом оснащен индивидуальным тепловым пунктом, а ограждающие конструкции соответствуют нормам, то он потребляет меньше энергии. Если в такой дом поставить индивидуальные узлы учета на каждый стояк системы отопления, потребление энергии еще сократится. Сегодня при новом строительстве и реконструкции применяются энергосберегающие технологии. Теоретически, если потратить большое количество денег на утепление и реконструкцию крыш, подвалов, окон, то сокращения энергопотребления на 30 процентов к 2030 году добиться реально. На практике этого достичь сложнее, так как потребуется значительное финансирование.
– Что сегодня происходит со строительными материалами: изменились ли их цена, качество во время кризиса?
– На стоимость стройматериалов влияют два фактора. С одной стороны, кризис, который снижает цены, так как уменьшается спрос. С другой стороны, сезонные перепады. С увеличением температуры материалы тоже растут в цене, а с похолоданием, как ни парадоксально, становятся дешевле. В целом сейчас цена на стройматериалы стала на 10 процентов меньше, чем в 2008 году. Снижения качества товаров я не заметил. На мой взгляд, кризис помог очистить рынок от компаний, целью которых являлся быстрый заработок. Остались сильные игроки, производящие качественные строительные материалы.
– У вас есть пожелания к изменению законодательной базы, регулирующей строительный рынок?
– Я бы упростил процедуры получения сертификатов соответствия. Сегодня крупным компаниям не всегда интересно продвигать новый продукт на рынок, так как есть отлаженный технологический процесс, который приносит прибыль. В этом заинтересованы небольшие организации, которые хотят занять место на рынке. Но компании, состоящей из трех-четырех талантливых инженеров и бухгалтера, трудно обеспечить продвижение своих разработок. Процесс согласования документов, на мой взгляд, следует упростить, чтобы инновационный продукт легче выходил на рынок.
– А может ли этому способствовать институт СРО?
– Институт СРО пока формируется. Некоторые авторитетные строители говорят, что момент истины наступит только после серьезного происшествия, когда потребуется компенсация из фонда. Я согласен, что деятельность строительно-монтажных компаний должен курировать специальный надзорный орган. Сложно сказать, кто в современных условиях с этим справится лучше – государство или система саморегулирования. Общественное объединение должно решать общие проблемы для всех членов СРО, например, вопросы технического регулирования. Однако пока этим никто не занимается.
рубрика:
Точка зрения
