Михаил Москвин: «Нам придется искать новые механизмы привлечения инвесторов»

После вступления в силу 136-ФЗ, по которому полномочия сельских поселений в сфере строительства и градостроительства переданы на районный уровень, с организационными сложностями столкнутся преимущественно два района Ленинград­ской области – Тосненский и Ломоносовский, полагает Михаил Москвин, председатель областного Комитета государственного строительного надзора и экспертизы.

– Михаил Иванович, какова реакция районов Ленобласти на решение федерального законодателя о перераспределении полномочий муниципалитетов в строительстве и утверждении документов территориального планирования?
– Действительно, полномочия сельских поселений в части строительной и градостроительной деятельности с 27 мая переданы администрациям районов. Это достаточно ожидаемое решение федерального законодателя, поскольку проекты таких законов разрабатывались в разных субъектах РФ, в том числе в Ленинградской области. Об эффективности такого перераспределения полномочий говорить пока рано, но можно утверждать, что муниципальные районы к расширению сферы ответственности преимущественно готовы. Практически все они в свое время выполняли полномочия по архитектуре, к тому же, большинство сельских поселений еще до принятия 136-ФЗ воспользовались своим правом передать эти полномочия в муниципалитеты второго уровня. Так что особых коллизий не предвидится. Да, ощутимо прибавится работы у администрации Всеволожского района в связи с массовым жилищным строительством в Новодевяткинском, Муринском, Заневском сельских поселениях. Однако организационные сложности все же более вероятны в Тосненском и Ломоносовском районах, где ранее все сельские поселения исполняли эти полномочия самос­тоя­­тельно.

– Неужели Муринское, Новодевят­кинское, Заневское поселения с готовностью передают свои полномочия?
– Готовы или не готовы к изменениям местные власти – значения в данном случае не имеет: это требования федерального законодательства, которые муниципалитеты не могут не исполнить.

– Каковы основные идеи регионального законопроекта, передающего полномочия в сфере строительства и градостроительства на уровень субъекта Федерации, и насколько велика вероятность того, что он будет принят?
– Возможность принятия такого регио­нального закона появилась после вступления в силу 136-ФЗ. Мы предлагаем передать в ведение правительства Ленинградской области (в законе не оговаривается конкретный орган исполнительной власти) полномочия по выдаче разрешений на строительство / ввод в эксплуатацию объектов, для которых необходима экспертиза проектной документации. Что касается документов территориального планирования, проектом предусмат­ривается, что субъект РФ берет на себя их утверждение, тогда как разрабатывают эти документы по-прежнему муниципальные образования. При таком распределении полномочий, с одной стороны, местные власти будут по-прежнему принимать активное участие в этой деятельности, а с другой стороны, утверждение документов территориального планирования станет более взвешенным. Мы получаем много жалоб по поводу строительства в зонах ИЖС многоквартирных домов. Утверждение документов территориального планирования на уровне субъекта Федерации позволит свести риски появления подобных объектов к нулю.

– Год назад вместе с вице-губернатором Ленинградской области по строи­тельству вы осматривали подобные объекты во Всеволожском районе. Стало ли их больше? Как решаются проблемы в связи с их строительством?
– Фактов новых незаконно построенных многоквартирных домов на землях ИЖС не выявлено, жалоб от граждан нет. Но те объекты, по которым мы ездили, к сожалению, уже никуда не денутся. Потому что разрешительные документы были выданы органами местного самоуправления в соответствии с законодательством, действовавшим на тот момент, а закон обратной силы не имеет.
Поскольку жалоб в связи с уже построенными на землях ИЖС многоквартирными домами стало меньше, видимо, жители соседних домов как-то примирились с покупателями этого нового жилья, а сами покупатели, очевидно, находят способы оформить право собственности.

– Насколько решение вопросов с проблемными объектами долевого строительства перешло от ручного управления к более плановому с учетом последних законодательных новшеств?
– К сожалению, плановым и структурированным оно быть не может, поскольку каждый объект – со своими проблемами.

– Достаточно ли у вас правовых механизмов для поиска выхода в каждой ситуации?
– Ранее областной закон (№ 107-оз), принятый в 2013 году, регламентировал возможность предоставления земельного участка инвестору, достроившему проблемный объект. Однако поправки в Земельный кодекс, также вступившие в силу в конце мая, вывели этот механизм за рамки правового поля. Как следствие, нам придется разрабатывать поправки в 107-оз и искать другие возможности привлечения инвесторов к достройке проб­лемных объектов.
Сегодня нет решения по двум проб­лемным объектам – это жилой дом на ул. Генерала Кныша, 17, в Гатчине (первоначально заказчиком-застройщиком выступало ЗАО «Управление механизации № 276») и бывший объект ЗАО «Рос­Регионы» в Шлиссельбурге, где все квартиры проданы, объект не достроен, и потому нужны дополнительные источники финансирования. На остальных проблемных объектах долевого строительства где-то уже определены механизмы достройки, а где-то она уже началась. Например, активно достраивает жилой дом в пос. им. Тельмана компания «Квартал 17А», хотя там не было никакой возможности найти активы внутри объекта. Компания «Лидер групп» работает на площадке бывшего объекта ООО «ПСФ «КитежСтрой» в Новом Девяткино: там около 300 обманутых дольщиков, и дом будет введен в эксплуатацию уже нынешним летом.

– А чем вызваны дополнительные сложности на объектах в Гатчине и Шлиссельбурге?
– Прежде всего, тем, что объекты находятся в процедуре банкротства. Найти решение на этой стадии вообще практически невозможно. Объекты надо выводить из процедуры банкротства, передавать специально созданным жилищно-строительным кооперативам. Однако при передаче в ЖСК на расчетный счет арбитражного суда требуется внести значительные суммы для погашения долгов кредиторам первой, второй очередей. А по объекту на ул. Генерала Кныша конкурсный управляющий пока даже не представил в арбитражный суд необходимый пакет документов, чтобы можно было инициировать вывод объекта из процедуры банкротства.
В отношении объекта в Шлиссельбурге, наоборот, недавно объявлено очередное банкротство. Часть граждан отказалась от квартир, переведя свои требования в разряд финансовых. Увидев, что объект может быть достроен, и понимая, что квартиры они уже не получат, четыре гражданина написали заявление о введении процедуры банкротства и полностью сломали разработанную схему достройки объекта.

– Какие нарушения преимущественно выявляют специалисты Комитета госстройнадзора в последнее время?
– Некоторые компании, понимая, что скоро получат разрешение на строи­тельство, начинают работы без него. Достаточно много выявляем нарушений и в части долевого строительства, и в части нарушения технических регламентов. Проводим проверки, оформляем протоколы – обычная работа. Если брать по сумме выставленных штрафов, то это практически объемы 2013 года: штрафов стало меньше с точки зрения строительного надзора, но больше с точки зрения долевого строительства, поскольку соответствую­щие надзорные полномочия полностью перешли к нам только в сентябре прошлого года.