Беслан Берсиров: «В Новоселье мы создаем шоу-рум районного масштаба»

Проекты комплексного освоения территорий нужно не только грамотно строить, но и продавать. Успех зависит и от того, насколько новое жилье соответствует ожиданиям покупателя, считает заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров. И не спешит открывать продажи в Новоселье.

– Беслан Рамазанович, сейчас аналитики рынка недвижимости часто говорят о возможном его «затоваривании», особенно это касается проектов в пригородных районах области, а вы не боитесь выводить на рынок миллионники.
– Мы не боимся, потому что предлагаем рынку действительно качественный продукт. И на том стоим уже многие годы. Экономическая нестабильность в стране и мире не позволяет нам делать какие-то очевидные прогнозы, строить долгосрочные планы. Всегда есть колебания.
Мы видим, что за последние два года в пригородных районах Ленинградской области объемы возводимого жилья выросли в три раза. Но товар предлагается очень разный. Вполне возможно, что эконом-класс с его малогабаритными квартирами и упрощенной технологией возведения домов окажется «затоваренным» и его цена пострадает.
Но мы строим только комфорт, комфорт плюс и бизнес, это дома по классической технологии кирпичного домостроения. Такого жилья больше никто не предлагает, и у нас свой покупатель.

– Вашим первым КОТ в Ленобласти стал ЖК «Капитал» в Кудрово. Он оправдывает ваши ожидания как застройщика?
– ЖК «Капитал», который уже довольно давно строится в составе единого микрорайона «Новый Оккервиль» в Кудрово, был одним из первых утвержденных в Ленобласти проектов планировки территорий под комплексное жилищное строительство. Когда мы вместе с нашим партнером, компанией «Отделстрой», приступали к его реализации – там было пустое поле, и у нас были, конечно, определенные опасения . Сейчас же я без преувеличения могу сказать, что он стал одним из самых успешных объектов, реализуемых в регионе. И составляет конкуренцию городским проектам. Треть всех наших продаж реализуется именно в Кудрово.
В ЖК «Капитал» мы ввели первые очереди, в совокупности 80 тыс. кв. м. Они уже заселены и благоустроены. В этом году мы сдадим третий лот – 65 тыс. кв. м. Это самый «видный» из всех домов комплекса – он угловой, и мы большое внимание уделили его архитектурному облику. Параллельно строятся четвертый, пятый и шестой лоты, которые будут сдаваться поэтапно. Всего сейчас в работе более 200 тыс. кв. м. Разрешение на все эти объекты получено.
Кроме того, мы продолжаем строить социальные объекты. Такую большую территорию, как Кудрово, нельзя было бы продавать успешно без создания соответствующей социальной инфраструктуры. Уже построены детский сад и ФОК – они находятся в частной собственности «Строительного треста» и «Отделстроя». За счет наших средств благоустроены улицы и межквартальные проезды, 10 га парковой зоны с велосипедными и прогулочными дорожками, пляжем.
Крупная торговая сеть «Лента» рядом с ЖК «Капитал» начала строительство торгового комплекса. И если раньше корпуса, приближенные к КАД, реализовывались тяжелее, чем у парка, сейчас ретейл «прикрывает» наши корпуса от КАД, и покупателей квартир больше ничего не смущает.
Мы также начали строительство школы на 1600 мест. Это первая из двух школ, которые будут построены в этом микрорайоне, и самая большая школа на северо-западе России.

– Как при таком большом количестве совместных проектов вы не поссорились с «Отделстроем»?
– Мы давно работаем на рынке Петер­бурга, и за это время собрали очень профессиональный коллектив. У нас вообще нет текучки кадров. Марк Леонидович Окунь – тоже «воспитанник» нашей компании и у нас прошел большой путь от мастера до руководителя. Он вырос, и мы его отпустили в самостоятельное плаванье. Наши партнерские отношения испортить очень трудно. На мой взгляд, это один из самых перспективных руководителей строительной отрасли, а «Отдел­строй» – надежная и ответственная организация.

– В Новоселье вы тоже надеетесь на успех?
– Мы надеемся, что проект получится лучше, чем в Кудрово. Когда мы создавали проект планировки этой огромной территории, мы учитывали все плюсы и минусы «Капитала». Сейчас проект планировки Новоселья уже утвержден правительством Ленинградской области. При этом даже было отмечено, что это один из самых правильных проектов в плане соблюдения норм градостроительного проекти­рования.
Высота домов в Новоселье – максимум 12 этажей. Причем этой высоты будут достигать отдельные доминанты, а большую часть застройки составят дома в 6, 7, 8 и 9 этажей. Низкая плотность и высотность позволяют создать комфортную среду проживания в микрорайоне и сократить нагрузку на общественные места.
В проекте мы постарались замыкать дома внутренними дворами и убрать из них все машины, оставив дворы для отдыха. Паркинги мы спроектировали отдельно стоящими, причем они расположатся с внешней стороны кварталов, «прикрыв» дома от улиц с интенсивным движением.
По проекту планировки, в Новоселье предусмотрены две общеобразовательные школы и четыре детских сада. Строительство первого садика начнется в 2015 году, а завершится к началу следую­щего учебного года. Помимо этого, здесь будет построен спортивный комплекс с бассейном, торговые центры, офисы.
Первый жилой дом на 15 тыс. кв. м будет введен в эксплуатацию до конца года.

– А почему вы не начинаете продажи?
– Мы приняли решение не начинать продажи и не привлекать средства дольщиков, пока мы не увидим, как в целом застраивается комплекс. Покупатели должны увидеть уже готовые дома, благоустроенные дворы, квартиры с отделкой и без отделки – чтобы у них был выбор.
Скорее всего, осенью мы начнем рекламную кампанию и к концу года откроем продажи.
Хотя, должен отметить, уже формируется список ожидания на этот объект. Кроме того, Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации, у которого мы приобрели земельный учас­ток, уже построил рядом с нами собственными силами три панельных дома и успешно их продает.

– Вас не смущает отсутствие метро?
– Этот вопрос мне часто задают. Мы рассчитываем на автомобилистов, но также планируем развивать общественный транспорт. Ведем работу в тесной связке с муниципалитетом по обеспечению района автобусными маршрутами. В будущем там будет проживать около 60 тыс. человек, а вместе с поселком – все 100 тыс. Поэтому у правительства области есть планы по развитию транспортной инфраструктуры этого района. Мы готовы активно участвовать в этих проектах.
Ведутся переговоры о том, что в этом районе появится «Мега ИКЕА». Это будет самая крупная «Мега ИКЕА» в регионе, поскольку они рассматривают возможность строительства торгового комплекса на 40 га на участке между КАД и нашим комплексом. Если этому проекту суждено будет реализоваться – это будет золотое место.

– Выкуплена ли земля для реализации последующих лотов проекта Новоселье?
– Территория занимает практически 500 га. Большая ее часть принадлежит Инсти­туту гидротехники и мелиорации. Из­на­чально «Строи­тельный трест» подписал с НИИ договор на покупку первых 55 га. Кроме того, в мае мы подписали договор о приобретении еще 32 га южнее нашей территории. Проект планировки уже подготовлен, там будет построено еще 250 тыс. кв. м. В зависимости от активности продаж мы будем планировать, когда приступить к реализации этой части территории.

– А есть ли другие районы Лен­области, интересные вам как застройщику?
– Мы обеспечены работой на 5-7 лет вперед. Тем не менее мы ежедневно ведем работу по подбору земельных участков. Выбираем долго и тщательно. Близкие к городу районы застраиваются, потому что здесь есть инфраструктура. Если нужно двигаться дальше от города, а областные власти в этом заинтересованы, правительству региона нужно проделать большую работу для повышения привлекательности таких территорий. И прежде всего создать места приложения труда и инфра­структуру.

– Планируете возводить объекты по программе «Соцобъекты в обмен на налоги»?
– В правительство области пришла команда здравомыслящих профессионалов, которые понимают, что нужно области и инвесторам. Понятно, что обеспечить инфраструктурой такие объемы застраиваемых территорий в одиночку никто не сможет. Поэтому было сделано предложение, которое выгодно всем.
Соответствующее соглашение вместе с правительством области мы долго готовили и корректировали, и в самое ближайшее время оно будет подписано вице-губернатором. С начала июля мы начнем работать по этому соглашению. Первый детский сад в Новоселье по этой программе начнем строить в конце 2015 года.
По этой же программе мы вмес­те с «Отделстроем» возводим школу в Кудрово. Объект очень дорогой, и к моменту завершения строительства мы не наберем нужного количества налогов для ее выкупа. Но правительство области пошло нам навстречу и готово взять этот объект в аренду и обслуживать. Школа будет уже работать, мы продолжим платить налоги. А потом мы готовы будем обменяться. В городе, к сожалению, все расходы на инфраструктуру возложены на застройщика и в конечном итоге на покупателя квартир.