Застройщикам стало сложнее, а дольщикам – не проще

Финансовая ответственность застройщиков перед участниками долевого строительства в Ленинградской области на конец марта составила около 100 млрд рублей, сообщил Михаил Москвин, председатель Комитета госстройнадзора и экспертизы, на семинаре «Актуальные вопросы кадастрового учета и регистрации прав», назвав сумму обязательных страховых платежей строительных компаний «достаточно серьезным финансовым оборотом, который никак не урегулирован».

Очередной семинар для компаний и организаций, осуществляющих строительство в Ленинградской области, организованный региональным Комитетом госстройнадзора и экспертизы, прошел при поддержке ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» с участием представителей Управления Росреестра, а также филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Ленинградской области.
Глава областного Госстройнадзора подчеркнул, что введение обязательного страхования гражданской ответственности было призвано усилить защиту прав дольщиков. «Однако риски для дольщиков не уменьшились, а проблем у застройщиков появилось больше», – прокомментировал Михаил Москвин и призвал застройщиков выходить с инициативами по дальнейшему совершенствованию законодательства либо через Комитет госстройнадзора и экспертизы, либо через ЛенОблСоюзСтрой. Напомним, действие положений закона о страховании распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников строительства МКД, если государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве осуществлена после 31 декабря 2013 года. «В течение всего декабря 2013 года в Росреестре регистрировалось гораздо больше договоров долевого участия (ДДУ), чем обычно. Это говорит о том, что застройщики приняли все меры, чтобы как можно дольше не попасть под действие вступивших с 1 января 2014 года требований о страховании ДДУ», – отметили представители областного Госстройнадзора.
Со своей стороны, Наталья Протопопова, заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ленинградской области, напомнила, что ДДУ считается заключенным с момента регистрации в Росреестре, и потому договоры, подписанные сторонами до 1 января, все равно должны подаваться на регистрацию вместе с договором страхования гражданской ответственности застройщика.

Страхование с нюансами

Сегодня с привлечением средств граждан в 47-м регионе возводятся 423 объекта – это примерно 85% от совокупного объема строя­щегося жилья. Новые требования закона, по данным Госстройнадзора, распространяются на 29 объектов. Основные сложности в связи с новыми требованиями специалисты видят в отсутствии единого страхового тарифа и типового договора (по аналогии с обязательным страхованием транспортных средств). Кроме того, хотя федеральный законодатель предусмотрел два варианта обеспечения гражданской ответственности застройщиков – через банковское поручительство либо через коммерческое или некоммерческое страхование, – ни один из них не оптимален. Поскольку банки очень высоко оценивают свои риски, банковское поручительство возможно, только если сам банк финансирует застройщика и контролирует финансовые потоки. И потому, полагают специалисты, эта направление вряд ли разовьется в России.
Некоммерческое страхование – через Общество взаимного страхования застройщиков – обладает рядом преимуществ: во-первых, все члены общества несут ответственность за каждого, и потому общество вынуждено стимулировать мероприятия по снижению рисков. Во-вторых, общество участвует в контроле за целевым расходованием средств дольщиков, привлеченных строительными компаниями, – это дает дополнительные гарантии прозрачности финансовых потоков. В-третьих, Общество взаимного страхования застройщиков декларирует самые низкие тарифы: от 0,68 до 1,7%, а в отдельных случаях и 0,5% от стоимости жилья по договору долевого участия. Однако, отметили в Комитете госстройнадзора, пока в Общество взаимного страхования вступил только один из застройщиков, работающих в Ленобласти. По мнению специалистов, участников рынка отпугивают величина первоначального взноса – 500 тыс. рублей – и бремя ответственности за коллег.
Коммерческое страхование, которое преимущественно выбирают сегодня строи­тельные компании, пока также требует доработки. Помимо уже обозначенных трудности связаны с выбором страховщика. Он должен осуществлять страховую деятельность не менее пяти лет, располагать собственными средствами в размере не менее 400 млн рублей, соответствовать требованиям о финансовой устойчивости и пройти проверку на степень надежности. Пока, отмечают специалисты, остается открытым вопрос о том, кто обязан проверять соответствие страховщика требованиям закона. «Перечень страховщиков можно увидеть на сайте ЦБ РФ. Однако информация размещается после мониторинга всей отчетности страховых компаний, на что требуется время. Отсутствует информация о финансовой устойчивости страховых компаний: впоследствии участники строительства могут столкнуться с ситуацией, когда страховая компания не в состоянии будет покрывать свои риски», – подчеркнули представители Комитета госстройнадзора.

Вариации на тему регистрации

Еще одной важной темой семинара стал проект федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество (внесен в правительство РФ 6 июня). Как напомнил Алексей Лебедев, руководитель СРО НП «Кадастровые инженеры» по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, закон должен быть принят до 15 сентября. И хотя многие революционные положения при доработке проекта были исключены, в рабочей версии «остаются достаточно интересные идеи».
Законопроект предполагает, прежде всего, введение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). «Единый реестр необходим, поскольку никто не отменял задачу по увеличению собираемости налога на надвижимость. ЕГРН будет способствовать созданию четкой системы кадастрового учета и кадастровой оценки, тем более что предполагается введение единой учетно-регистрационной процедуры за исключением перечисленных в законе случаев», – прокомментировал Алексей Лебедев. В частности, регистрация прав без одновременного кадастрового учета предусмотрена при создании объекта недвижимости на основании разрешения на ввод, прекращении существования объекта недвижимости, права на который ранее зарегистрированы в ЕГРН, переходе права на объект недвижимости и в некоторых других случаях.
Принципиальным новшеством законопроекта специалисты называют трактовку ответственности кадастрового инженера. Действующим законодательством преду­смотрена административная (лишение аттестата вследствие допущенных ошибок) и гражданско-правовая ответственность кадастрового инженера (за ненадлежащее выполнение своих работ в рамках гражданско-правовых договоров). Новые положения об ответственности предусматривают право обратного требования (регресса) для органа регистрации прав в размере понесенных (возмещенных) убытков к лицу, выполнившему кадастровые работы. Причем законопроект исключает выплату компенсации стоимости жилого помещения собственнику (при утрате прав на него не по вине собственника) из федерального бюджета. Кроме того, орган государственной регистрации прав, возместивший эти убытки, имеет право обратного требования соответствующей суммы к лицу (органу), причинившему убытки.
По мнению Алексея Лебедева, существенное новшество, содержащееся в законопроекте, – возможность возврата государственным регистратором прав заявления о постановке на кадастровый учет и регистрации прав без рассмотрения. Проект предусматривает это, если документы предоставлены в неверном формате, отсутствует информация о поступлении оплаты, в заявлении и прочих документах на бумажном носителе есть подчистки, приписки, зачеркнутые слова либо исправления. Регистратор может вернуть заявление без рассмотрения и при наличии отметки о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права без личного участия собственника объекта, если пакет документов представлен другим лицом.
Со своей стороны, Валерий Малинин, заместитель директора кадастровой палаты по Ленинградской области, напомнил, что с 1 октября 2013 года после вступления в силу поправок в 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в отношении многоквартирных домов (МКД) возможна только комплексная постановка на кадастровый учет МКД со всеми помещениями. «Мы фактически пришли к тому, что было до 1 сентября 2012 года (когда действовал технический учет и местные БТИ)», – констатировал Валерий Малинин. Он акцентировал внимание на необходимости соблюдения ряда условий при подготовке пакета документов. Так, технический план на МКД и все помещения в нем должен изготавливаться только после ввода дома в эксплуатацию и только с выходом на объект. А решаю­щее значение при выборе кадастрового инженера должна иметь его квалификация.