Карманное управление

Основной проблемой, сдерживающий развитие рынка обслуживания жилья, является его монополизация. Город по-прежнему остается главным заказчиком обслуживания жилого фонда. Он и устанавливает тарифы на его обслуживание. И управляющим фирмам приходится строить свою экономику не от рынка, а от тарифа.

Впрочем, строительные компании также не стремятся привлекать на свои объекты аутсорсинговые компании, предпочитая прибегать для обслуживания построенного жилья к услугам дочерних структур, что также сдерживает развитие рыночных отношений в этой сфере.
«Эта деятельность представляет собой бизнес, и если несколько лет назад перед застройщиком стояла проблема найти грамотную управляющую компанию для передачи ей дома на эксплуатацию, то теперь, скорее, стоит проблема выбора из множества компаний, предлагающих услуги по управлению и эксплуатации», – говорит Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». С другой стороны, по словам генерального директора Colliers International Николая Казанского, институт управления недвижимости в России только развивается и «карманные» компании при застройщиках по прежнему пока еще никто не отменял. «Сейчас обслуживающие организации дают девелоперам хороший доход, но в перспективе специализация неизбежна», – подчеркивает Николай Казанский.
  По оценкам саморегулируемой организации «Ассоциация управляющих организаций» на сегодняшний день в городе работают 122 компании, занятые в сфере обслуживания жилых домов. Из них 44 составляют государственные или окологосударственные структуры, остальные – частные. Евгений Пургин, председатель совета вышеупомянутой организации, отмечает, что доля жилищного фонда постепенно переходит к частным управляющим компаниям, правда, те в большинстве случае созданы бывшими руководителями жилкомсервисов на их же базе. Вера Ушакова, глава Ассоциации российских уборочных компаний в Санкт-Петербурге, оценивает годовой объем рынка обслуживания жилых домов в несколько миллионов долларов.
Опрошенные эксперты отмечают, что место для новых участников всегда есть, но войти на этот рынок очень сложно без административного ресурса либо без поддержки председателей нескольких ТСЖ. «Наша сфера не регулируется рыночными механизмами, цена не определяется спросом и предложением, а спускается свыше городом. В некоторых случаях бизнес становится нерентабельным. Например, если предстоит большой объем на новом фонде – это хорошо, а если это старые дома, то при том же объеме по площади затраты будут несопоставимы с потенциальной прибылью. Приходится пытаться уложиться в тариф, что не всегда получается», – говорит Евгений Пургин. Эксперт также отмечает, что отрасль находится в условиях недобросовестной конкуренции, поскольку частные компании очень редко получают дополнительные субсидии из бюджета города.
Отдельная проблема для новых игроков, как уже было сказано выше, – это работа с застройщиками, где принята практика подключения к работе своих карманных компаний и передачи им в эксплуатацию домов после заселения. Причем отсечение сторонних компаний связано не только с дополнительными доходами от оказания услуг по эксплуатации здания. «Строителям удобнее, чтобы в процессе сдачи дома управляющая компания закрывала глаза на их недочеты. В отличие от независимой сторонней организации, которая, скорее всего, вскроет все недостатки и будет требовать их устранения. В противном случае ремонт придется делать за собственные средства. Мы не можем повышать тарифы, устанавливаемые государством, а собирать жильцов и выпрашивать дополнительные средства – это всегда очень проблематично», – говорит генеральный директор УК «Город чистоты» Алена Цыганкова.
Сами застройщики, в свою очередь, комментируя сложившуюся ситуацию, часто отрицают свою связь с управляющими компаниями, работающими на их объекте, либо говорят о завышенных ожиданиях самих жильцов. «Нередки случаи, когда после заселения собственники жилья предъявляют более высокие требования к соотношению цены за обслуживание и его качества и становятся инициаторами смены управляющей компании или выбора нового председателя ТСЖ для заключения договоров с эксплуатирующими службами напрямую. В основном конфликтные ситуации возникают в элитных домах, обслуживание которых осуществляется по более сложной схеме и которые более сложно оснащены технически», – говорит Марк Лернер.
«Мы не приветствуем идею создания "карманных" обслуживающих организаций. Лет пять назад у нас была собственная эксплуатирующая компания, но потом было принято решение сосредоточиться на главном направлении нашей деятельности, а именно – на строительстве и девелопменте. Хочется отметить, что результаты работы эксплуатирующей компании напрямую отражаются на имидже и репутации компании. По состоянию дома спустя несколько лет оценивается качество строительства и надежность застройщика», – отмечает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

На хозяйстве

При выборе управляющей компании, занимающейся эксплуатацией только что построенного дома, как говорят строители, есть еще один нюанс. Сейчас широко распространена практика сдачи домов, где собственность на помещения оформлена на застройщика, с последующим переоформлением ее на дольщиков. Период такого переоформления занимает от нескольких месяцев до года. Как раз на это время дом, по которому нет заключенного договора с управляющей компанией, остается как бы бесхозным. ТСЖ, призванное следить за состоянием здания, еще не может быть сформировано, а активная эксплуатация дома уже ведется. Ни за какие повреждения, нарушения эксплуатации мест общего пользования, поломку оборудования и т. д. никто ответственности не несет. Именно в первый год «жизни» жилой дом подвергается самому активному разрушению в результате производимых ремонтных и отделочных работ сторонними «самостийными» бригадами, которые совершенно не заботятся о состоянии дома после их ухода.
Жилищный кодекс предлагает выбрать один из трех способов управления домом: непосредственное управление самими жильцами, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), управление профессиональной управляющей компанией. Сложившаяся практика такова, что застройщик старается отдать построенный дом на баланс своей управляющей компании, если таковая имеется. С одной стороны, это бизнес, который приносит постоянный доход, с другой стороны, после сдачи дома проходит какое-то время, прежде чем собственники смогут сформировать ТСЖ и взять управление домом в свои руки.
«При этом в Петербурге есть крупные независимые от застройщиков управляющие компании, например, "Сити-Сервис", несколько жилкомсервисов, которые принадлежат городу, и другие. Сложность рынка управляющих компаний заключается в слабой активности собственников квартир: они, как правило, не хотят тратить время на решение общедомовых проблем, вникать в суть услуг, которые предлагают ТСЖ и управляющие компании. К этому добавляется не слишком привлекательная для бизнеса модель. Например, тот же "Сити-Сервис", который приобрел акции жилкомсервисов нескольких районов Петербурга, получил право на обслуживание жилых домов, но не право повышать размер платы коммунальных услуг, так как 20 процентов доли жилкомсервисов осталось в собственности города. Кстати, многим компаниям пришлось в свое время уйти с рынка Петербурга – например, немецкой Dussmann, поскольку они посчитали условия работы слишком жесткими», – вспоминает Марина Осадчая, ведущий аналитик компании «НДВ СПб».

Цифра:

122 компании, занятые в сфере обслуживания жилых домов, на сегодняшний день работают в городе. Из них 44 составляют государственные или окологосударственные структуры, остальные – частные.
Источник: Ассоциация управляющих организаций«Коне Лифтс» и «Отис» (владеют такими крупными компаниями, как РСУ-5, РСУ-6, РСУ-3).